项目办法管理管理办法99802.docx

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项目办法管理管理办法99802

工程管理规定

一、概述

1、目的：

规范项目公司的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目公司管理的协调一致性，每个项目公司自身工程管理的连贯性。

2、范围：

本规定适用于公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。

二、主要内容

1、施工准备管理

（1）相关手续的办理

项目公司负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。

根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。

（2）施工组织设计审查

在施工单位中标后，项目公司应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制《施工组织设计》，并组织监理单位、项目公司合同预算部、项目管理部进行审查，审查或修改合格后，由项目总经理批准，监理单位签发。

（3）监理规划和监理实施细则的审核

项目公司督促监理单位及时提交监理规划和监理实施细则，并认真审核。

（4）施工图纸交底与会审

项目公司必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，规划设计部、项目合同预算部、项目管理部参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。

（5）开工报告的审批

主体工程开工前，项目公司应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：

A施工图已交底、会审；

B施工组织设计已审批；

C施工现场已具备施工条件；

D施工单位的各项准备工作已就绪；

E监理规划和监理实施细则已审核。

2、设计变更、工程洽商及现场签证管理

（1）项目公司专业工程师必须熟悉施工合同中关于工程签证管理的具体办法，特别注意分清是否在合同规定的乙方责任的范围内。

（2）工程签证必须及时办理，每月进行汇总。

（3）监督检查监理单位对工程签证的审核情况，主办工程师必须认真进行复查。

具体见设计变更、工程洽商及现场签证的管理规定

3、质量控制管理

项目公司作为公司派驻施工现场的专门机构，是工程质量控制工作的责任主体。

在施工过程中依据合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。

具体见工程质量的管理规定。

4、进度管理

项目公司作为公司派驻施工现场的专门机构，是工程进度控制的责任主体。

在施工过程中依据合同规定的约定督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现进度目标。

具体详见工程进度的管理规定。

5、安全文明施工管理

（1）督促监理单位做好安全文明施工的监控管理，定期对各标段进行安全检查，并追踪了解整改情况，给予监理单位必要的支持。

（2）严格要求施工单位按照合同和北京市安全文明样板工地的标准，做好好现场的安全文明施工管理，督促监理单位落实相关合同条款。

（3）对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。

工程文档管理

一、目的

为统一各项目公司的文件归档，便于文件检索及工作交接，明确项目完工后移交资料内容，完善文件责任制度。

二、文件的归档分类

A册：

公司管理规范：

公司管理及流程文件

项目公司职责、管理制度及人员架构表

B册：

合同文件：

施工合同文件

监理合同文件

材料采购合同文件

施工合同台帐

C册：

公司内部来往文件:

发文：

收文：

D册：

监理公司往来文件

《监理人员登记表》及证明资料

监理规划

监理细则

监理例会纪要

监理备忘录及专题报告

监理月报及审核意见

发监理单位文件

E册：

与施工单位来往文件

施工组织设计

施工方案

工程联系单

F册：

设计变更、工程洽商及工程签证

设计变更

工程洽商单

工程签证

G册：

计划管理

总进度控制计划

甲供材料进场计划

总进度计划（施工单位）

月计划（施工单位）

周计划（施工单位）

H册：

材料设备管理

封样登记一览表

收（调）料单

设备调试验收记录

I册：

进度款支付

工程付款台帐

扣款通知单

奖/罚款通知单

J册：

会议纪要

公司每月工程例会纪要（K1）

公司现场工作协调会纪要（K2）

甲方召集专题会议纪要（K3）

三、文件索引目录

项目公司文件按上述方法进行分类，每个文件夹须有《文件卷目总索引》、《文件卷索引表》、《文件目录表》此三级索引表，以便对归档文件进行检索。

《文件卷目总索引表》列明归档文件各卷目编号及名称，贴于文件夹外，以便于检索；《文件卷索引表》列明本卷归档文件的分类及名目；《文件目录表》作为质量记录、文件的最终目录，在文件归档时进行登录，须列明文件的编号、主题及归档时间。

四、文件夹标签

文件须以文件夹分类存放，文件夹侧面以标签进行标识。

标签上须标明项目名称、卷目名称及卷目编号。

各文件夹按卷目编号进行排放。

五、移交公司文件

工程完工后在项目公司撤消时，项目公司需将上述十二册内容移交工程管理部。

六、各类文档的形成及管理

1、A类：

公司下发及项目公司编制且经审批后形成。

2、B类：

从公司合同预算部取得复印件，各专业工程师保留电子版或借阅使用。

3、C类：

公司内部往来过程中形成。

4、D类：

下发监理单位时取得。

5、E类：

下发施工单位时取得。

6、F类：

签发时取得。

7、G类：

项目工程部处取得

8、材料设备部处取得

9、根据各合同负责人编制的合同执行情况汇总形成。

10、会议后从签发人处取得。

七、项目公司对外发文及文件回复

1、项目公司对外发文外部文件的签署人均为项目总经理。

2、项目公司对外文件的回复必须在合同约定的时间内完成。

3、具体程序：

工程合同管理

一、监理合同管理

1、监理合同管理的指导思想

（1）监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制，项目公司依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。

（2）现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解甲方的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。

（3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。

2、监理人员的资质审查

（1）项目公司应对进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。

（2）项目公司应定期对现场开展工作的监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员。

（3）项目公司应及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况进行统一登记，进行监理人员变化的监控。

3、监理单位提交文件的审核：

（1）开工前督促监理单位及时提交《监理规划》，签署审核意见。

（2）督促监理单位分阶段提交《监理实施细则》，及时进行审核。

（3）审核监理单位提交的《监理月报》，签署审核意见。

（4）重视监理单位发出的监理备忘录、监理通知单，认真研究监理单位提交的专题报告，并对上述文件进行追踪检查。

（5）监督、检查监理单位对施工单位提交的总进度计划、月进度计划、周进度计划的审核情况，督促监理单位分析工程进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，并严格要求施工单位按此执行。

（6）监督、检查监理单位对施工组织设计、施工方案、施工技术交底的审核情况。

（7）监督、检查监理单位对施工单位的工期签证、工程签证、技术核定、工程付款的审核情况。

（8）审核监理单位提交的工程评估报告，并签署意见。

4、监督检查监理单位的现场控制

（1）督促监理单位认真审查施工单位在开工前的准备工作，包括人员、材料、机械等。

（2）督促监理单位落实样板制的工作。

（3）监督检查监理单位对隐蔽工程验收的控制情况，对重要的部位（特别是易引起投诉的问题），现场工程师要参与隐蔽工程验收。

（4）经常检查监理单位的旁站、巡视等工作是否满足现场施工的需要。

（5）监督检查监理单位对施工材料的进场检查、见证取样和送样情况。

（6）督促监理单位定期进行安全文明施工的检查。

（7）深入现场检查工程实体质量，定期对监理单位的工作效果进行评估，及时发现监理单位开展工作的问题，并及时解决。

（8）参加、协助监理单位进行中间验收和竣工初验。

5、检查监理单位的内业资料

（1）定期检查监理单位的内业资料情况，审核资料的及时性、完整性、准确性。

（2）定期检查监理工作日记的记录情况，材料质保资料和复试资料等。

（3）检查监理单位对现行施工规范、国家和北京市政府部门发布的指令性法规。

二、施工合同管理

1、施工合同管理的指导思想

（1）项目公司应该合理安排每份合同的执行人，尽量让每份合同从招投标开始到工程结束由一人负责。

（2）合同责任人应该掌握合同的全部内容，充分发挥监理单位的作用，监督检查的监理单位监控情况。

（3）合同完成后必须进行总结经验和教训，交项目管理部归档。

2、施工合同管理

（1）施工合同责任人在工程开工至竣工期间应按照月度书面记录合同执行情况，及时反映每阶段工程进展情况。

（2）合同责任人在合同负责期间，要按合同规定的条款严格要求施工单位，并督促监理单位。

（3）合同执行情况主要包括以下内容：

A阶段工程主要部位的进度情况

B监理的工作情况描述。

C工程款支付数额及合同累计付款及付款比例。

D施工现场劳动力和施工机械配备情况。

E工程质量的评估意见。

F本阶段成本情况反馈。

（设计变更、技术核定、工程签证汇总）

（4）合同执行情况的经工程部经理，项目总经理审核后，根据摘要情况汇总编制项目月度报告。

（5）项目公司必须对每份合同进行评审，竣工验收以后先由合同责任人提交一份竣工报告，包括进度、质量和成本分析：

实际情况与合同计划进行比较，分析产生偏差的原因，提出今后解决的办法，并对工程质量进行评估。

（6）每份合同应收集相关的管理资料，由合同责任人负责，文件原件交项目资料员归档。

当合同责任人改变时，应办理好交接手续，并且经其工程部经理确认。

交接记录单包括：

移交的资料清单，已完部分的情况描述，遗留的问题和注意的事项。

第七章重大施工组织设计及施工方案的审查

一、施工组织设计及施工方案是工程开展的基础性文件，其合理性对工程的质量、进度及现场的安全文明施工管理有着重大影响，同时，也是工程成本核算的重要依据之一。

因此，在总承包单位开工前或其他重要甲指分包工程开工前，项目总经理必须组织重大施工组织设计及施工方案的审查。

二、重大施工组织设计及施工方案的范围：

1、重大施工组织设计：

总承包工程、市政工程、园林景观工程、外立面幕墙工程（含石材或其他重要立面装饰工程）及外窗安装工程和其他项目总经理认为必须进行审查的专项工程的施工组织设计。

2、重大施工方案：

土方开挖方案、基坑支护方案、主体结构安装方案，大型脚手架方案、外立面幕墙（含石材或其他重要立面装饰）及外窗安装方案、样板区（或样板房）维护方案、大型设备安装方案和其他项目总经理认为必须进行审查的的施工方案。

3、其他不在上述范围内的施工组织设计和施工方案由项目公司工程部组织本部门人员，总、分包单位，监理单位，项目公司成本管理人员进行审查。

三、重大施工组织设计及施工方案的审查办法：

1、由项目总经理进行组织，可采用会议评审或文件流转方式进行。

2、审查人员：

项目总经理，项目工程部相关人员，监理单位，项目公司合同预算部（必要时区域公司合同预算部），项目公司设计经理，项目管理部，必要时外请的专家。

甲指分包类的须请总包单位参加。

3、外请专家评审范围：

依据建委规定必须进行的（如深基坑支护，超高或特殊脚手架）；项目总经理认为由必要的。

外请专家的评审工作由项目公司组织。

4、审核完成后，核准文件由项目总经理签发；审核过程中的不同意见，由项目总经理协调解决。

5、未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。

四、施工组织设计的审查内容

1、综合部分

（1）施工组织设计依据应充分，包括：

招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。

（2）施工组织设计必须六项齐全且有深度：

工程管理架构、进度总计划、现场平面布置、主要施工方法、施工机械状况说明及一览表、质量安全保证措施。

（3）针对具体工程的特殊部位和关键节点要编制详细的施工方案。

2、管理架构和体系

（1）需详细具体，包括项目经理、五大员、各班组长。

（2）相关人员的资质、经验、能力、配合等必须符合合同的条件、满足工程要求。

（3）必须具备完整的质量、安全及现场文明施工控制体系。

3、进度计划

（1）进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排。

（2）进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线。

（3）施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的进场计划。

（4）应明确且合理安排甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、外窗、户门、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外市政各专业等等）。

4、施工总平面布置

（1）现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要。

（2）乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放。

（3）现场排水系统的安排、现场施工用电布置必须经济合理。

（4）施工机械的布置必须满足施工机械的要求。

（5）平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。

（6）分包单位的施工组织设计应与总包单位平面布置在空间与时间上安排一致。

5、主要施工方法

（1）主要施工方法的审核包括以下几个方面：

施工机械的型号数量，施工流水作业和劳动力的安排，周转材料的选用和配备，各种施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求，是否经济合理。

（2）主要施工机械指压桩机、塔吊、井架的选用和布置必须满足现场施工的进度和质量要求，且经济合理。

（3）施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求。

（4）模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要求。

（5）分包单位的施工流向安排必须与总包单位的整体安排不产生冲突与矛盾。

6、施工组织设的费用界定

施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由项目公司合同预算部根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。

五、施工方案的审查内容（包括施织中的施工方案）

1、施工方案中应有特别涉及到使用方面（例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。

2、在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。

3、总包单位的施工方案中应包括采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护内容。

分包单位的施工方案中应包括与总包或其他单位交叉作业时的成品保护要求和措施。

4、应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便。

5、乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书。

6、应针对各季节的特点（冬、雨季），采取不同的施工措施。

7、考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。

8、施工现场应采取措施达到文明施工标准。

9、关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）。

10、人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。

第八章项目公司的工程质量控制及管理办法

一、质量责任的划分

1、图纸设计质量由公司规划管理部负责；项目公司对与工程相关的各类二次深化设计的图纸质量负责，对施工图会审纪要完成后的设计变更、工程洽商等设计文件的质量负责。

2、项目公司是工程质量的责任主体负责机构。

二、工程质量管理

1、监理单位是现场质量、进度控制，安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位。

2、项目公司要为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控。

3、开工前的质量管理要点：

（1）场地移交：

施工单位进场后，项目公司应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、座标点、水准点等移交给施工单位，并办好书面移交手续。

（2）监理人员的资格审查：

项目公司应进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠。

并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作，并定期对监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员，进行监理人员变化的监控。

（3）监理规划的审查：

督促监理单位及时提交《监理规划》，由项目公司和项目管理部分别审核。

（4）各种准备工作的检查：

施工图已会审；施工组织设计已审批；施工现场的准备已具备开工条件；施工单位的各项准备工作已就绪；施工总平面布置图已审核。

4、施工质量的预控

（1）工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制。

主要步骤如下：

①明确工艺流程

样板制作之前由项目公司、监理单位牵头，施工单位协助，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规等明确工艺流程和质量标准。

②制作统一样板

项目部根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板。

③样板做法

施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，经审核后由施工单位实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。

④样板确认

✧二次结构、粗装修等仅涉及现场操作标准类由项目工程部部组织，监理单位、施工单位、参与确认。

✧外窗安装、屋面防水等涉及渗漏类由项目工程部部组织，监理单位、施工单位、项目管理部参与确认。

✧精装修、外立面装饰工程及景观铺装、木作等涉及产品效果类由项目公司设计经理组织，规划设计部、设计单位、项目管理部、项目公司工程部、监理单位及施工单位参加。

✧样板确认完成后，组织责任人负责书面确认工作。

（2）督促监理单位分阶段提交有针对性、可操作的监理实施细则，由项目工程部进行审核。

（3）在各分部分项工程开工前，监督监理单位审核施工单位的技术交底情况，检查各项准备工作，包括操作人员的上岗证，各种材料的质保书、出厂合格证、取样复试，机械器具的准用证。

5、施工质量的过程控制

（1）加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。

（2）对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行见证取样和测试。

不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料

（3）监督检查监理人员进行隐蔽工程验收情况，对重要的部位和工艺必须参与验收。

不定期的抽查监理人员对重点部位的旁站检查情况。

（4）项目公司工程部专业工程师应坚持经常性的现场质量检查，以屋面、外墙、门窗、卫生间渗漏控制为核心内容，掌握现场质量的实际情况，检查、监督监理单位是否按合同和规范的要求进行质量监控。

（5）对隐蔽工程及重要和关键工序（如重要部位的砼浇灌、防水工程、电梯井道模板工程）要会同监理单位到施工现场进行检查。

6、施工质量的事后控制

（1）对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后要督促监理单位100％检查验收，并落实整改。

（2）对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报项目管理部归档。

（3）督促监理单位加强成品保护的管理工作。

（4）对于工程验收质量返修工作，应督促监理单位进行全过程的控制。

第九章项目公司的工程进度控制及管理办法

一、进度责任的划分

1、对项目前期定位，图纸设计，前提报批报建，项目施工单位及设备材料的招标采购等公司职能部门具体负责的工作进度，项目公司有组织、协调、监控的权利，同时，对此类工作的进度情况应主动、及时、全面地跟踪掌握，对此类工作的进度延误负间接责任。

2、项目公司对自身范围承担的二次深化设计，施工过程中设计管理、权限范围内的招标采购及相关的报批报建（含验收组织）等工作的进度负全部责任。

3、项目公司是项目工程进度的责任主体单位。

二、工程进度的管理

1、总施工进度计划的编制

项目公司根据项目整体开发计划及施工图纸，充分考虑施工工艺、周边环境、季节影响等因素，编制项目总施工进度计划。

并将项目总进度计划分解为月度施工进度计划，关键线路上的关键节点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。

2、项目总进度计划的评审

项目总进度计划编制完成后，项目公司应组织公司相关部门对计划进行讨论，评审和落实，以保证计划的可行性和严肃性，完成后报项目管理部备案。

3、总施工进度控制计划的调整

除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。

若调整，进度计划必须经公司分管副总批准，并将调整后的计划报项目管理部备案。

4、施工进度计划执行

针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。

监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，督促监理单位落实各项工作。

5、施工计划的监控：

（1）项目公司在每月25日上报的工程月报中：

对当月工程进度情况进行总结，分析影响工期的原因（如设计变更、报批报建、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源），拟定下一步赶工措施；对下一个月的工程进度进行说明。

（2）项目管理部每月23日前至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片，据此核实项目公司月报中的进度控制内容，分析工期滞后的原因，对下一个月可能延误的进度提出预警，并将汇总情况及时反馈至各项目公司及分管副总。

（3）项目公司应根据不同分部分项工程，统计实际工期并进行阶段性工期对比情况分析，为今后合同工期提供原始资料，由项目管理部负责备案，并报公司分管副总。

（4）项目管理部负责与项目公司工程管理人员经常性交流，及时了解项目的进展。

第十章设计变更、工程洽商及现场签证的管理

一、定义：

1、设计变更：

（1）设计变更是指设计单位对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。

设计变更包含：

由于设计工作本身的漏项、错误等原因而修改、补充原设计的技术资料；建设单位自身提出或根据销售要求进行改变或修改；依据政府部门要求而进行的改变和修改。

（2）设计变更的提出单位为设计单位，建设单位，施工单位及监理单位。

2、工程洽商：

（1）工程洽商是指原施工图纸及设计文件并未错漏，而施工单位根据现场实际情况，进行施工图纸及设计文件的细化或进行原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。

（2）工程洽商的提出单位为施工单位。

3、现场签证：

（1）现场签证是指由于施工现场的各种原因，出现了与合同规定的情况、条件和事实不符的