房地产开发一平米房子有多少成本.docx
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房地产开发一平米房子有多少成本
房地产开发一平米房子有多少成本?
设计费用:
约为15到40元每平方米,价格差别主要在楼盘的档次上面;
土地费用:
就是土地出让费用,通常就是拍卖价格;
建造费用:
土建和安装,每平方米多层约为900到1200,小高层约为1000到1500,高层约为1300
到1800左右;
配套费:
就是煤气、电力、电信、勘察、质检等部门收的配套费,各个地方不大一样,但基本每平方米在
150到
300
之间;一线城市高点;
绿化、景观:
基本控制在每平方米100到300之间,也有几十元每平方米的,高档小区就是那种园林式
的在200左右;
广告费用一般控制在总楼盘总价的3%到5%;
公关费:
这个费用的支出有很大区别,但总的来说,公关费用的多的土地价格就便宜,用的少的土地价格
就高点,一般为10%左右;
税收:
暂定为500元每平方米,呵呵,这个里面学问比较多,深入下去,可能要写很多;
运营费用:
包括房产公司各个人员工资福利等等正常开销,一般都控制在5%到10%之间,由于再大的房
产公司实际用在每个项目上的人很少,这个费用
比较机动;
呵呵,还有别的一些费用,主要是前期的运做费用成本,这个比例很少;
这样算下来,不管在什么地方的楼盘,它的每平方成本价格在:
1500+土地价格到2500+土地价格之间;
呵呵
山牧发表于2010-8-414:
29
XXXX项目工程投资费表用标准明
序号
费用名称数量费用标准(元/㎡)
费用金额(万元)
备注
一土地费用
213331.21111.132000.0100
万元/亩,320亩
二前期工程费用
72.02072.8
1
规划设计费用28799760.01728.0
按总建筑面积,含总规费用
2
勘探费用287997
5.0
144.0
3
标底编制
287997
0.8
22.5
按标底×1.2‰
4
招投标管理费2879970.25.6
按标底×0.3‰
5
工程审计
287997
1.0
28.1
决算价×1.5‰
6购地形图2879970.12.0
7放线、测绘2879970.11.5
8
临时水
5180.925.9
供水费用×5%
9
临时电
14404.0115.2
供电费用×8%
三基础设施建设费
166.14783.6
1供电工程28799750.01440.0
2供水工程28799718.0518.4
3排污工程28799718.0518.4
4煤气工程28799710.0288.0
5室外管线费用2879978.0230.4
6道路广场工程28799711.0316.8
7绿化及环境艺术28799750.01440.0
8
变电站、煤气调压站、水泵房
2879971.131.7
四建安工程费
880.425356.6
1
桩基287997
60.0
1728.0
2
单体土建287997
650.018719.8
部分框架结构
3
电梯287997
70.0
2016.0
分摊到总建筑面积
4
消防287997
20.0
576.0
分摊到总建筑面积
5
智能化287997
100.02880.0
6
质监费287997
1.028.1
土建费×1.5‰
7
监理费287997
13.0374.4
土建费×2%
8大门2879973.5100.0
9幼儿园28799713.0374.4
社区物管中心28799710.0288.0
10中心会所28799730.0864.0
五管理费用
24.0692.1
1
公司运行管理费用(2
年期间)6421322.3642.1
前四项费用×1%
2
物管前期费用
1.750.0
六不可预见费
6490567.61947.2
前五项费用×3%
土地平整费用
3200044.41280.0
土地费用×4%
公厕、垃圾站
2879970.514.4
地下停车场
2879977.9227.5
其他28799715.9457.9
七销售费用
148.04262.4
1
可行性研究、策划费
10655918.5532.8
销售总额×5‰
2
销售代理费用
10655974.02131.2
销售总额×2%
3
广告费用10655955.51598.4
销售总额×1.5%
八银行利息
1920060.01728.0
启动资金×6%×
1.5年
九税金
460.213253.8
1
营业税
106559205.45914.0
销售总额×5.55%
2
所得税
22242254.97339.8
毛利润×33%
总计
2989.586096.5
容积率
1.35
平均单价3700.0
山牧发表于2010-8-414:
31
宗地2XXX拍-XX地块(金州路两侧)
主要规划指标:
土地面积:
27102平方米(40.65亩)
容积率:
2.4(商业7%)
建筑密度:
28%以下
规划绿地率:
30%以上
规划层数:
15层以下
文化活动室:
300平方米,公厕60
平方米,卫生服务站60平方米;
成本测算:
一、容积率:
2.4
占地面积:
27102
平方米(40.65
亩)建筑密度:
28%
基底面积:
7589
平方米
二、建筑面积:
2.4X27102=65045
平方米
其中店面:
4553
平方米住宅:
60072平方米公建:
300+60+60=420
平方米
多层住宅(70%
):
42050平方米高层住宅(30%
):
18022平方米
架空层面积:
7589-4553-420=2616
平方米
三、总面积:
65045+2616=67661
平方米
四、成本计算:
1、建筑安装工程造价:
架空层造价:
550
元/平方米(27102X0.28-4553
)/67661X550=25
元/平方米
不带电梯住宅造价:
700元/平方米42050/67661X700=435
元/平方米
带电梯住宅造价:
900
元/平方米18022/67661X900=240
元/平方米
店面及公建造价:
700
元/平方米4973X700/67661=2
元/平方米
永久性用水施工、设备费用:
10元/平方米
3
、永久性用电施工、设备费用:
35
元/平方米
4
、监理费用:
7元/平方米
5
、道路及围墙费用:
15元/平方米
6
、绿化费用:
10
元/平方米
7
、图纸设计费用:
12/
元/平方米
8
、钻探费用:
3元/平方米
9
、广告费、楼书、模型:
12元/平方米
10
、售楼部及临时办公室:
5元/平方米
11
、审批接待、办公费用:
12
元/平方米
12
、市政排污费:
15元/平方米
13
、质量监督费:
700X0.2%=1.4
元/平方米
14
、有线电视:
1
元/平方米
15
、人防补偿费用:
24元/平方米
16
、静载费用:
3
元/平方米
17
、安防费用:
6
元/平方米
18
、土方回填费:
1元/平方米
19
、电信及信报箱:
1
元/平方米
20
、大门、路灯、传达室:
4元/平方米
21
、投资利息:
10元/平方米(80+24+6+3+1+5
)0.7%X12
22
、工资{(5000
(项目经理)+3500(副总经理)+2500
(工程部经理)
+1500(技术员)X5+2500
(财务经理)+1500(会计)+1300
(出纳)+1500(售楼部经理)+800
X3(售楼人员)+1000
(炊事员)}/67661=7
元/平方米
23
、奖金:
141454800X1%/67661=21
元/平方米)
24
、营业税:
141454800X6%/67661=125
元/平方米
综上总计:
1043
元/平方米
总成本:
67661X1043=70570423
元
当地调查可售平均价格:
(4553X6000(店面均价)+
60072X2500
(住房均价))=177498000
元
利润:
177498000元-70570423元=106927577元
最高土地售价:
106927577
元/67661
)/(1+0.7
%X12%
)=1580
/1.084
=1457
元/平方米
换算单位:
(106927577
元/40.65
)/(1+0.7
%X12%
)=242.66
万元/亩
山牧发表于2010-8-414:
35
房地产建筑成本(按建筑平方米算)
1
、桩基工程:
70~100
元/平方米;
2
、钢筋:
40~75KG/
平方米(多层含量较低、高层含量较高),合
160~300
元/平方米;
3
、砼:
0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高
),合100~165
元/平方米;
4
、砌体工程:
60~120
元/平方米(多层含量较高、高层含量较低
);
5
、抹灰工程:
25~40
元/平方米;
6、外墙工程(包括保温):
50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;
7
、室内水电安装工程(含消防):
60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);
8
、屋面工程:
15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低
);
9
、门窗工程(不含进户门):
每平方米建筑面积门窗面积约为
0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大
关系,高档的比例较大),造价90~300
元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,
则可能达到300元/平方米;
10
、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:
30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越
高,造价越高);
11
、地下室(如有):
增加造价
40~100
元/平方米(多层含量较高、高层含量较低
);
12
、电梯工程(如有):
40~200
元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,
一般工程约为100元/平方米;
13
、人工费:
130~200
元/平方米;
14
、室外配套工程:
30~300元/平方米,一般约为70~100
元/平方米;
15
、模板、支撑、脚手架工程(成本):
70~150
元/平方米;
16
、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的
5~8%:
约60~90
元/平方米;
17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):
30~50元/平方米;
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:
10~30元/平方米;
19
、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为
10%):
以上各项之和*10%=90~180
元/
平方米;
20
、上交国家各种税费(总造价
3.3~3.5%):
33~70
元/平方米,高档的可能高达
100元/平方米。
以上没有算精装修,一般造价约为
1000~2000元/平方米,高档小区可达3500
元以上。
精装修造价一
般为500~1500
元/平方米,这要看档次高低,也有300
元/平方米简装修,更有3000~10000
元/平方
米超高档装修(拎包入住)。
21
、设计费(含前期设计概念期间费用):
15~100元/平方米;
22
、监理费:
3~30元/平方米;
23
、土地费:
一般二线城市市区(老郊区地带)为
70~100
万/亩,容积率一般为
1.0~2.0,故折算房价
为:
525~1500
元/平方米,市区中心地带一般为
200万元/亩,折算房价为:
1500~3000
元/平方米,
核心区域可达
300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达
20000
元/平方米以上的土地
单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为
100~500
元/平方米,也有高达
2000
元/平方
米以上的情况;
24、土地税费与前期费,一般为土地费的
15%
左右,二线城市一般为
100~500
元/平方米,各地标准都
不一样。
结论:
基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000
元/平方米。
实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。
山牧发表于2010-8-414:
35
项目前期成本
费用名称
计算依据数量收费标准(元/平米)金额(万元)
总建面单方成本
勘测设费
1,936.3440.63
勘测费30.00
建筑方案设计
总建筑面积476
,58615714.88
建筑初步设计
总建筑面积476
,5867333.61
施工图设计
总建筑面积476
,5868381.27
园林设计
总建筑面积
476,58610476.59
政府规费
8,128.08170.55
配套费计容面积
400,336
1907,606.38
招标代理费
总建筑面积
476
,5864.00
质监费中标价(万元)52
,4240.20%104.85
散装水泥保证金
总建筑面积
476,5860.9
元/平米42.89
定额测定费
中标价(万元)52
,4240.14%73.39
综合服务费
中标价(万元)52
,4240.075%39.32
施工图审查费
总建筑面积476
,5861.2
元/平米30.98
工程规划综合费
总建筑面积
408,5862
元/平米81.72
68,000
4.5
元/平米30.60
房测费建筑面积
476,586
0.5元/平米23.83
放线费放线点数600
477.5
元/点28.65
验线费放线点数600
477.5
元/点28.65
白蚁防治费
总建筑面积476
,5860.143
元/平米6.82
防雷设计审核费
工程概算(中标价)52,4240.01%5.24
防雷施工监审费
栋数15500.000.75
防雷装置安装费
总建筑面积
476,5860.4220.02
异地绿化费
绿化差异面积(平米)030000.00
水文
三通一平费
2,040.0042.80
临时道路20.00
施工用水10.00
施工用电10.00
土石方工程
2,000.00
临时设施费
22.500.47
临时办公室建筑面积08000.00
临时围墙地块长度150015022.50
12,126.92254.45
山牧发表于2010-8-414:
36
项目前期成本
费用名称
计算依据数量收费标准(元/平米)金额(万元)
总建面单方成本
勘测设费
1,936.3440.63
勘测费30.00
建筑方案设计
总建筑面积476
,58615714.88
建筑初步设计
总建筑面积476
,5867333.61
施工图设计
总建筑面积476
,5868381.27
园林设计
总建筑面积
476,58610476.59
政府规费
8,128.08170.55
配套费计容面积
400,336
1907,606.38
招标代理费
总建筑面积
476
,5864.00
质监费中标价(万元)52
,4240.20%104.85
散装水泥保证金
总建筑面积
476,5860.9
元/平米42.89
定额测定费
中标价(万元)52
,4240.14%73.39
综合服务费
中标价(万元)52
,4240.075%39.32
施工图审查费
总建筑面积476
,5861.2
元/平米30.98
工程规划综合费
总建筑面积
408,5862
元/平米81.72
68,000
4.5
元/平米30.60
房测费建筑面积
476,586
0.5元/平米23.83
放线费放线点数600
477.5
元/点28.65
验线费放线点数600
477.5
元/点28.65
白蚁防治费
总建筑面积476
,5860.143
元/平米6.82
防雷设计审核费
工程概算(中标价)52,4240.01%5.24
防雷施工监审费
栋数15500.000.75
防雷装置安装费
总建筑面积
476,5860.4220.02
异地绿化费
绿化差异面积(平米)030000.00
水文
三通一平费
2,040.0042.80
临时道路20.00
施工用水10.00
施工用电10.00
土石方工程
2,000.00
临时设施费
22.500.47
临时办公室
建筑面积08000.00
临时围墙
地块长度150015022.50
12,126.92
254.45
山牧发表于2010-8-414:
37
某地产商业工程成本
(含室内装修)
序号成本项目
原始指标说明
原始指标系数工程量
单价(元)合价(万元)单方造价
一
主体建筑工程费
40,0008
,120.002
,030.00
1
基础工程费320.0080.00
◆桩基础建筑面积40,000
140,00080320.0080.00
2
结构工程40,000
140
,0004001
,600.00400.00
3
建筑工程40
,000
140
,000220880.00220.00
4
门窗工程40
,0000400.00100.00
◆门户数01000.000.00
◆玻璃隔断建筑面积
40,000
0.28,0
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