物业管理深圳某小区物业管理方案.docx

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物业管理深圳某小区物业管理方案

（物业管理）深圳某小区物业管理方案

深圳某小区物业管理方案

**管理（深圳）有限X公司受深圳****发展有限X公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。

现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。

壹、概况

座落于大道和益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。

市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。

小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。

小区实行封闭管理。

二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法

<1>组织架构、人员编制

占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成壹字形，由住宅、写

1

字楼、商业用房、文化娱乐场所综合壹体组成，地下车库分上下俩层三个出入口。

小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。

针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下：

A、管理层设11人。

其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理员4人，财务3人。

B、操作层88人。

其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22人（含花工2人）；炊事员4人。

之上人员，除管理层人员外，其他人员按小区俩次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。

C、组织架构、人员编制网络图

<2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）

A、管理处主任：

大专文化程度或中级之上技术职称，持有物业管理上岗证书。

工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。

B、管理处副主任：

大专之上文化程度或中级之上技术职称，持有物业管理上岗证书。

爱岗敬业，责任心强，有较强的管理、组织协调能力。

C、助理主任：

大专之上文化程度，具有壹定的组织、协调能力，经物业管理培训合格上岗。

2

D、助理员（采购主管）：

大专之上文化程度，30岁以下，具有房地产或建筑工程或机电设备专业知识，会操作电脑者优先。

经物业管理培训合格上岗。

E、财务人员：

大专之上文化，女性，财务类初级之上职称或会计证书和会计电算化证书齐备，俩年之上财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。

F、保安员：

高中之上文化，男性，30岁以下，身高壹米七五之上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经历者优先。

班长和军训教员在部队任班长之上职务，经岗前培训合格上岗。

G、维修工：

高中（中专、中技、职高）之上文化程度，持有特殊工种操作证书，三年之上实际工作经历。

弱电工应懂低压间的供电、自动、联动工作原理，且具备排除各种故障的能力，消防设备系统的专业专职人员必须全面懂得消防设备系统原理和排除故障的能力。

，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，懂维修安装技术，班长具备技师职称，具有壹定的组织协调能力。

H、清洁绿化工：

初中之上文化，30岁以下，以女性为主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。

班长须高中之上文化，有俩年之上专业工作经验，组织纪律性强，具备壹定的管理

3

能力。

三、管理规章制度和管理服务内容

A、管理规章制度

各项管理规章制度均以ISO9002质量体系为蓝本，可结合自身特点进行增删和完善。

主要体系有：

人事工作手册；办公室工作手册；

管理处工作手册；清洁绿化手册；

安全保卫手册；维修工作手册；

设备工作手册，工程规章制度手册；

消防工作手册；各类质量记录和表格。

4

B、物业管理服务内容

物业的接管和验收

入伙

保安服务

大堂

道口

停车库

巡逻

监控、消防中心

维修服务

住宅部分

公共部分

日常房屋管理服务

装修

搬运物品

来访

投诉

清洁绿化服务

清洁

绿化

社区文化活动

5

四、管理服务分项标准和内容、措施

序号

项目

国家及深圳市指标

承诺指标

内容及措施

1

房屋完好率

98%

99%

房屋外观无破损，无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。

2

房屋零修及时率、合格率

98%

100%

99%

100%

接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。

3

维修质量合格率

100%

100%

分项检查，结合部位严格把关，按照工序壹步到位，杜绝返工。

4

管理费收缴率

98%

98%

按规定标准收取，在入住同时办理银行托收。

不擅自提高收费标准，不乱收费。

5

绿化完好率

95%

98%

区内绿化地布局合理优美，花草树木和建筑小品配置得当，专业人员管理。

6

清洁、保洁率

99%

99%

区内实行卫生责任包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次，清洗壹次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。

7

道路完好率及使用率

90%

96%

道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。

6

8

化粪池、雨水井、污水井完好率

100%

定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无阻。

9

排水管、明暗沟完好率

98%

排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。

10

路灯完好率

95%

98%

路灯完好无损，晚间正常使用，定期检查、维护保养，保持洁净。

11

公共文化娱乐、休闲及小区雕塑完好率

95%

98%

确保娱乐设施使用功能，定期正常使用，定期检查、维修保养，保持洁净。

12

生活用水用电供应率及水电费收缴率

98%

98%

定期对供水设备进行检查、保养，保证其完好，按规定标准收费，不擅自加价。

13

住房维修回访率

30%

30%之上

接听住户报修电话铃声不超过3响，到达维修现场不超过双方约定时间，指定专人回访，健全回访记录。

14

小区治安案件发生率

0．2%

0．2%以下

24小时巡逻，力保居民无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。

15

防火设备完好率，消防供水率

100%

100%

定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。

16

火灾发生率

0．1%

0．1%以下

加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定期演练，勤检查，及时消除火灾隐患。

17

违章发生率

1%

加强宣传和巡视，跟踪

7

管理，及时发现及时处理，及回访记录。

违章处理率

95%

98%

18

住户有效投诉率

0．8%

0．5%

按政策规定搞好各项工作，提高管理人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度。

住户投诉处理率

95%

100%

19

管理人员专业培训合格率

100%

及时组织无证人员参加取证培训。

20

居民对物业管理满意率

95%

96%

教育员工视业主为衣食父母，全心全意为居民服务，尽全力为居民排忧解难。

21

档案建立和完好率

100%

加强硬件投入，指定专人全部实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。

五、管理处物资装备配备方案

根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预算）如下：

A、行政办公设备和办公用品137840元；

B、保安装备、用品103800元；

C、清洁、绿化工具用品77340元；

D、维修工具用品66665元；

E、员工食堂设备用品110860元；

F、员工宿舍用品104980元。

之上费用合计524145元。

8

管理处办公室设备、用品装备购置计划

（预算）表1

设备名称

单位

数量

单价（元）

金额（元）

备注

办公桌

张

14

650

9100

办公室11张（把），财务室3张（把）。

办公椅

把

14

400

5600

会议桌

张

1

3000

3000

开会、接待俩用

会议椅

把

50

200

10000

电话

部

4

1000

4000

电脑

台

4

8500

34000

电脑台椅

套

4

1000

4000

打印机

台

4

3000

12000

复印机

台

1

20000

20000

传真机

台

1

3600

3600

饮水机

台

1

2400

2400

计算器

部

4

160

640

办公室、财务室各2部。

保险柜

台

1

2000

2000

照相机

部

1

2500

2500

过胶机

部

1

800

800

自行车

部

3

500

1500

文件柜

个

4

800

3200

宣传柜

个

2

7000

14000

不锈钢

小区平面图

个

1

500

500

日常办公品

批

1

5000

5000

分体式空调

台

2

4500

9000

暂未编入计划总额内

合计金额

137840

9

保安装备购置计划

（预算）表2

装备名称

单位

数量

单价（元）

金额（元）

备注

夏装

套

96

80

17640

每人俩套

冬装

套

96

150

14400

每人俩套

迷彩服

套

48

100

4800

贝雷帽

顶

48

35

1680

武装袋

条

48

25

1200

军大衣

件

48

120

5760

军胶鞋

双

48

15

720

警棍

根

15

100

1500

对讲机

部

18

2700

48600

打卡机

部

3

4500

13500

至少俩部

训练器材

批

1

4000

4000

合计金额

103800

10

清洁、绿化装备购置计划

（预算）表3

设备名称

单位

数量

单价（元）

金额（元）

备注

垃圾推车

部

5

300

1500

剪草机

台

1

8600

8600

抛光机

台

1

15000

15000

吸水机

台

1

6000

6000

洗池机

台

1

6000

6000

不锈钢烟筒

个

4

20000

800

果皮箱

个

15

380

5700

垃圾桶

个

120

80

9600

锄头

把

2

20

40

喷散头

个

1

130

130

剪枝刀

把

2

50

100

胶水管

米

300

6

1800

工作服（冬）

套

44

130

5270

每人2套

工作服（夏）

套

44

100

4400

每人2套

地刷

把

30

15

450

可分俩次购

毛巾

条

300

5

1500

可分多次购

稀盐酸

桶

10

45

450

可分多次购

去污粉

箱

20

80

1600

可分多次购

清洁精

箱

10

100

1000

可分2次购

地拖

把

40

20

800

地拖桶

个

40

15

600

黑色垃圾袋

个

4000

0．45

1800

收垃圾用，可分2次购

白色垃圾袋

个

25000

0．15

3750

分发用户，可分多次购

合计金额

77340

11

维修工具、用品装备购置计划

（预算）表4

设备名称

单位

数量

单价（元）

金额（元）

备注

铝梯

架

2

500

1000

5步梯

铝梯

架

2

600

1200

7步梯

铝锑

架

1

800

800

12步梯

万用表

块

2

260

520

数字式

北欧表

块

2

400

800

数字式

钳形电流表

块

1

300

300

俩用扳手

套

1

850

850

套筒扳手

套

1

850

850

内六角扳手

套

1

150

150

活扳手

套

1

200

200

钢丝钳

把

14

65

910

剥线钳

把

11

75

825

尖嘴钳

把

14

65

910

管钳子

套

2

200

400

电工刀

把

11

40

440

螺丝刀

套

6

50

300

玻璃刀

把

1

80

80

试电笔

支

11

20

220

手电钻

台

1

680

680

进口冲击钻

台

1

8000

8000

管道疏通机

台

1

2000

2000

台钻

台

1

1500

1500

工作台

台

1

2800

2800

台钳

台

1

800

800

砂轮切割机

台

1

2400

2400

砂轮机

台

1

680

680

云石切割机

台

1

1200

1200

潜水泵

台

1

800

800

电焊机

台

1

1000

1000

手机锯

台

1

1250

1250

值班桌

张

2

500

1000

值班椅

把

2

120

240

工作服

套

28

400

11200

各二套

高空作业专用工具

套

1

15000

1500

含高压泵

摇表

块

1

1200

1200

高压试电笔

支

2

80

160

维修材料

批

1

4000

4000

合计金额

66665

12

员工食堂用品装备购置计划

（预算）表5

设备名称

单位

数量

单价（元）

金额

备注

煤气灶

个

2

300

600

1、含安装费用2、由环保局验收通过3、如没有开通煤气管道，应另行考虑燃料费用

排油烟机

套

1

45000

45000

化油污系统

套

1

20000

20000

排风机

台

3

800

2400

炒锅

个

1

140

汤锅

个

1

120

120

煤气饭锅

个

1

800

800

冷柜

台

2

3500

7000

蒸笼

套

1

3900

900

碗柜

个

1

1000

1000

木柜

菜板台

台

1

3500

3500

和面机

台

1

1500

1500

烤箱

台

1

2000

2000

压面机

台

1

1500

1500

绞肉机

台

1

1500

1500

长条饭桌

张

30

250-300

7500-9000

圆凳

张

110

40

4400

洗碗槽

个

1

1500

1500

工作服

套

8

150

1200

开水器

套

1

1400

1400

合计金额

110860

13

员工宿舍用品装备购置计划

（预算）表6

设备名称

单位

数量

单价（元）

金额

单人床

张

102

150

15300

床垫

张

102

40

4080

单人衣柜

个

102

250

25500

折叠椅

个

80

45

3600

单人写字台

个

102

150

15300

暖水瓶

个

80

20

1600

开水器

套

2

1400

2800

电淋浴器

个

10

800

8000

洗衣机

台

5

2000

10000

电视机

台

4

1600

6400

会议室29英寸

正副主任21英寸

助理主任14英寸

音响、功放VCD

套

1

9000

9000

其它用品

批

1

2000

2000

合计金额

104980

14

六、物业管理用房设想

物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做如下设想：

〈壹〉管理处办公室（应选在较为明显、方便业主的位置，具有办公室和财务室相隔离措施）

〈二〉员工会议室（带卫生间功能）

〈三〉员工娱乐室（带卫生间功能）

〈四〉员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）

〈五〉员工宿舍

A、助理主任之上为单间，带卫生间功能，面积在15平方米之上；

B、助理员、财务：

分男女员工，2-4人壹间，带卫生间功能；

C、保安、维修班，按人均6平方米安排；

D、清洁工：

男女员工，按人均6平方米安排；

E、电工值班室壹间；

F、维修操作间壹间；

G、消防24小时值班室壹间；

H、总物资仓库壹间，面积在40平方米之上。

15

七、物业管理员工薪金分配方案（参考意见）

物业是津房物业发展有限X公司在深圳向现代化物业管理领域进军的第壹个物业，是津房物业发展有限X公司不断发展壮大以及培训、储备物业管理人才的基地，对于探索、探讨物业管理发展方向有壹定的积极作用。

基于之上因素，特编制以下方案：

项目

标准

职别

标准工资

月/年

奖金

月/年

年加班费

年度福利费

年度过节费

年度探亲费

年度办证费

年度伙食费

年度制装费

年度合计

主任

1980/

23760

2376/

28512

4248

2640

1000

2300

300

3840

2000

68600

副主任

1560/

18720

1872/

22464

3656

2640

1000

2300

300

3840

2000

56920

助理主任

1210

/14520

1452/

17424

2330

2640

1000

1300

300

3840

1800

45154

助理员

880/

10560

1056/

12670

1922

2640

1000

1100

3840

1600

35382

水电技工

680/

8160

816/

9792

1632

1800

800

0

0

384

600

26624

保安员

560/

6720

672/

8064

1344

1800

800

0

0

3840

600

23168

清洁工

350/

4200

420/

5040

840

1800

800

0

0

3840

500

17020

炊事员

680/

8160

816/

9792

1632

1800

800

0

0

3840

600

26624

合计

7900/

94800

9480/

113760

17604

17760

7200

7000

900

30720

9700

299492

16

八、社区文化活动

（壹）社区文化活动安排

A、年初根据实际编制《年度社区文化工作规划》，明确当年社区文化活动的时间、场地、内容、人员、经费等事项。

B、每年共开二次业主代表座谈会，向业主发放壹次社区文化活动征询意见表，加强和业主的沟通，以便广泛地听取业主对社区文化的要求，组织好社区文化活动。

C、广泛发动小区内各层次人员，为搞好社区文化活动献计献策，提高社区文化活动质量，对积极参和社区文化活动且做出突出成绩者给予壹定的奖励。

D、年终搞好社区文化工作总结，使之不断发展、提高。

（二）社区文化活动

A、充分利用现有的文化设施，因地制宜开展诸如健美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富的文化、娱乐、活动。

B、充分利用小区内的露天空间、网球场、游泳池等场地，开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。

（三）年度社区文化活动固定规划

17

月份

活动内容

参加人员

备注

常年

设电脑学习室、儿童活动中心、少年学习室、老年活动场、健身室、舞蹈室、桌球室、四季游泳池、网球场及露天舞场等。

全体业主、住户

壹季度

举办元旦棋类、球类等活动，举办春节联欢晚会活动，开展学雷锋、义务服务日活动

管理处员工、全体业主及住户

派发奖品，为业主送温暖

二季度

召开业主代表座谈会，听取业主多方面的意见和建议，改进工作，组织五壹文体活动，举办以家庭为单位的卡拉OK比赛。

同上

派发奖品

三季度

举办书法、绘画等比赛活动，展览优秀作品，提高文化品位

分少儿组、成年组

四季度

组织国庆文体活动，参加X公司举办的文体活动，发放业主意见征询书，召开业主代表座谈会，举办圣诞游园活动。

全体业主

派发奖品

临时性活动

根据全国或全市重大事件、重大节日、重大活动内容，适时配合开展内容相壹致的文体活动。

（四）社区文化活动要求和效果

1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然

18

有序；

2、贵在参和，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推动精神文明建设；

3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照顾到各层次的需求。

4、通过社区文化活动，达到小区居民间、业主和管理处之间的沟通和团结。

九、便民服务

便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要壹环，对此，按无偿和有偿划分服务内容。

（壹）无偿服务

A、通过和有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办公室。

B、义务活动

每半年组织义务清洗汽车（壹天，限本小区业主、住户车辆），责任部门为清洁班。

半年进行壹次物业管理法规宣传咨询活动（壹天），责任部门为管理处办公室。

每年1-2次家用小电器义务维修（壹天），责任部门为管理处维修班。

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C、开展多种形式的文体活动，见年度社区文化活动规划。

（二）有偿服务

便民有偿服务项目价目表

序号

服务项目

单位

收费标准（元）

备注

壹

安装类

1

空调（窗式）

台

50.00-80.00

有预留孔

2

空调（窗式）

台

80.00-120.00

无预留孔，不含支架

3

空调（分体）

台

150.00-250.00

不含支架、配件

4

空调支架

副

150.00-250.00

铝合金

5

洗衣机

台

10.00-20.00

含调试

6

抽油烟机

台

50.00-80.00

根据工作难易程度及工时确定

7

排风扇

台

20.00-30.00

根据工作难易程度及工时确定

8

热水器（电）

台

80.00-100.00

根据工作难易程度及工时确定

9

热水器（气）

台

100.00-150.00

根据工作难易程度及工时确定

10

玻璃

平方米

80.00-100.0