新天地后巷商业广场招商计划书.docx
- 文档编号:8333518
- 上传时间:2023-01-30
- 格式:DOCX
- 页数:6
- 大小:19.16KB
新天地后巷商业广场招商计划书.docx
《新天地后巷商业广场招商计划书.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《新天地后巷商业广场招商计划书.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
新天地后巷商业广场招商计划书
新天地后巷商业广场招商计划书
————前言————
(超级购物中心),作为零售业中最复杂的开发经营模式,近几年成为中国零售业的开发热点,引起市场和媒体的极大关注。
就开发面积在万平方米以上的而言,无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等,都是一个现实而艰苦的过程。
将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下,并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转,没有科学、合理的营销策略为支撑和指导,显然是不行的。
本方案即对“新天地后巷商业广场”中的一部分,也是整个“新天地后巷商业广场”开发的前奏——“新天地后巷商业广场”,在营销策略方面提出中肯、合理的建议,作为该板块在招商、管理等方面的策略指导。
————项目简介————
本项目地块位于江苏省丹阳市后巷镇,地处江苏省丹阳市东北部沿江地区北侧与航天浴城相邻,西边靠近后巷中心小学,周边基础设施完善,片区环境优美,区位优势明显。
新天地后巷商业广场地上总建筑面积,包括,周边路网密集,东边的中心大街为城市交通的主干道,东边与中心河道比邻,周边交通发达,市区到达广场的车程在分钟左右,能迅速聚散人流,为本项项目的实施提供强有力的交通支持。
————项目分析————
优势
劣势
.品牌优势:
“新天地后巷商业广场”在丹阳市场拥有强大的品牌优势,其所开发物业在消费者心目中已建立的较高的美誉度;
.经营模式优势:
丹阳后巷镇及周边尚无“专业”
.资金链:
“新天地后巷商业广场”强大的资本足以支撑起项目的开发和长期发展;
.公共关系:
“新天地后巷商业广场”拥有的广泛的社会关系,这对招商有较大的促进作用;
.辅助功能:
“紫薇之家”所拥有的休闲、娱乐等功能,是其他同类专业卖场所不具备的;
.地理位置:
项目位于相对偏僻的城郊位置;
.道路交通:
由市区至项目所在地还需一段路程,其位置在易达性方面存在一定的问题,从而会限制到项目初期的发展;
.开发经验:
开发商缺乏大型商业项目的开发经验;
.商业氛围:
由于项目处于城郊,区域内基本没有形成较成规模的商业氛围;
机遇
威胁
.行业趋势:
商业业态的发展使日益受消费者所欢迎;
.区域人口:
在后巷的建设规划中,本项目所在的南郊正逐步发展成住宅小区建设的重点区域,并且随着建设的不断深入,新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大;
.竞争环境:
当地消费市场大多采用独立铺位形式,缺乏成功的大卖场。
同时,周边区域也缺乏大型的零售机构;
.区域内消费力:
由于地区住宅小区居多和周边工业加工区密集,因而此区域内常住人口的消费能力较强;
.消费市场:
人们对于这种新型购物环境及消费习惯的接受程度,在初期会对广场运营带来很大影响。
新天地广场品牌定位
————项目品牌及功能定位————
“人与人不同,花有百样红”。
商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。
“新天地后巷商业广场”的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性,进行合理的市场细分和定位,才能有效地运转,占据并巩固自己的目标市场。
任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列,而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化,并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。
在营业面积固定的前提下,对于品牌招商策划还牵涉到种的方式:
1.以“实现营业面积最大可租、可售性”为目标,尽可能多地增加可出租或销售的商铺经营面积,达到获取更多租金或销售收益的目的。
就前面分析来看,对于现在的“新天地”来说采取此种方式可能会产生以下一些不利因素:
●店铺数量的增多无形中加大了招商工作的难度,而这种困难很可能导致:
商铺招租率低,空置率高;在没有完成招商目标后,资金无法回笼;为求资金的快速回收,只有依靠降低租金来完成招商,规避风险;
●店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱;
●商品种类过多,则很难保证入驻的都是精品,且影响限制了展示功能的发挥,最终很可能轮为一个简单批发市场;
●由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低,而很多名牌商品,尤其是国外知名品牌,在选择经营场所时,通常会考虑卖场的品牌形象、发展方向是否与本品的品牌形象相符,这样很可能造成对名品招商的障碍;
卖场形象的降低,将会带来更多的同档次竞争者。
2.牺牲一定的营业面积,用于店铺环境、格调建设,提高店铺的整体档次,从而据此提高租金来获取更多的收益。
优点:
●虽然降低了有效营业面积最大可租、可售性,但是可以将一部分面积充分利用进行景观、附属设施的建设,改善了卖场环境,提高整体的档次;
●卖场购物环境和品牌形象的提升会对招商,尤其是名品的招商起到促进作用;
●卖场整体形象、档次的提升,为抬高租金单价带来了可能性;
●良好的卖场环境对吸引人流、客流量也是有帮助的;
缺点:
●在以形象、环境、档次的营造来抬高单位租金时,其抬高的额度仍具有有限性和不确定性;
●如果租金过高,仍然会对招商带来难度;
通过对上述两种方式的分析,我们建议采取第种方式,优化卖场景观环境,提高卖场整体形象,确立竞争优势。
依据“新天地后巷商业广场”的品牌定位,相应的功能定位必须与品牌定位相符,同时应当遵循以下原则:
✓迎合目标消费群喜好的原则;
✓吸引人流的原则;
✓各功能区相融合的原则;
✓商品展示景观化原则;
根据以上原则,在整体布局时会产生以下问题:
.规划设计存在的问题
Ø中厅的位置不利于达到宣传和吸纳人流的作用;
Ø卖场外立面广告位的预留与建筑外立面设计的融合问题;
目标消费人群消费心理行为
鉴于“新天地后巷商业广场”所定位的核心目标消费群体(—岁)是讲求生活品质和格调的城市中高收入人群或家庭,属于城市人口的少数群体或小资阶层,此类消费人群在选择是否到某一购物场所购物时,通常呈现出以下特点:
1)注重该场所销售商品的品质、品牌、款式等;
2)在商品价格方面的关注程度相对较低;
3)讲求生活品味的该群体对“一站式购物”的要求,较中低收入人群更加迫切;
4)希望到环境优雅、配套设施齐全的场所购物;
5)服务的细致、周到与否,是其比较关键的因素;
6)会考虑到达是否方便以及停车位的问题;
7)该场所能提供的附加服务越多,对其吸引力越大;
由此可见,针对该部分消费群的需求,我们建议投其所好,在环境和辅助功能方面下工夫。
招商策略及布局规划
招商对象的确立
✓中外知名品牌产品的直营商、品牌加盟商、投资置业者;
项目招商的政策管理
招商进程中,本项目必需注意到租金水平、承租户质量等问题。
并将招商对象的最高目标定位于国内外知名品牌的旗舰店商户,最低目标是部分名牌店铺和部分非名牌店铺。
招商工作应遵循这样一个工作程序:
目标客户调查——→客户锁定——→商务谈判——→资质审核——→经营准入——→经营追踪
目标客户调查:
确定招商目标对象,依据本项目业态组合,实施各业态“目标品牌客户对拜访调查”(同时也实现初步接触),了解目标客户意图,完成相关招商行业的《招商分析报告》。
客户锁定:
根据目标客户调查情况,针对有招商可能的目标对象,实施客户锁定,并对其实行更深入的交流与沟通,再次确认进入可能性。
商务谈判:
针对确定的客户对象,进行高层次的实质性会谈。
资质审核:
资质审核部分应包括对生产厂商的审查和对产品的审查两个方面,并要求该厂商提供营业执照(有效期内)、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、税务登记证、法人授权委托书,以及其他的特殊证明(如化妆品、食品的卫生许可证)。
经营准入:
按图纸进行登记预租,确定租赁面积、位置、最终租赁价格,并签定合约。
在租赁合约的管理方面,应采用国际购物中心协会的通用租赁合约模式实行管理。
经营跟踪:
对经营商户实行经营跟踪。
楼层布局规划
“新天地后巷商业广场”各楼层建议布局表
楼层
建材组团
特色商铺
区
区
一层
二层
三层
四层
五层
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新天地 后巷 商业广场 招商 计划书
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)