中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略.docx
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中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略
中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略
背景自从我国政府1998年取消了福利化的住房分配体制实施政策性住宅和商品住宅之后,商品房的比例逐渐增大。
这十几年,房地产业以惊人的速度迅速发展,房地产业己经成为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点,在国民经济发展中发挥着越来越重要的作用。
但是,在房地产市场快速发展的同时,房价在一系列的原因下节节攀升,从而给买不起房子的普通老百姓带来了不少的麻烦。
一、中国房地产现状
1、房地产的整体规模增大
2、区域发展不平衡
3、房地产业成为GDP上升的主要力量
4、房地产价格提升过快
5、目前,部分地区房地产市场成交量明显减少
二、引起房价上涨迅速的原因
1、从微观经济学供给的角度来说,是因为土地的供给是有限的(或者说是稀缺的)
2、从需求方面来看,买房的人越来越多,且一部分人、出于投机的目的,把房子作为投资的对象,购买多套房子。
需求在不断地增加
3、从政府方面来看,由于存在寻租行为,甚至出现拍卖出天价楼盘的现象,还有行政打压政策不痛不痒,地方政府阳奉阴违。
地方政府的许多行为很大程度的影响到了房价的上涨
4、原材料价格的上涨,农民工工资的上涨,也某种程度的推动了房价的上涨
5、国际经济危机引发的通货膨胀也是一个因素
三、解决高房价的对策
整体来说,应该针对原因对症下药
1、从供给方面看,多建保障房,并且落到实处
2、从需求来看,购房者应保持理性的头脑,不要盲目购房
3、加大处罚力度,对存在过分寻租行为的地方政府纳入刑事处罚范围
4、房地产商加强与上下游供货商的交流,降低成本
5、制定合理的行业规则,规范行业秩序,严厉打击房地产商和购房者的投机行为
随着房地产业的快速发展,作为许多地方的主导产业,其在国民经济中的地位也已经不可忽视,在发展过程中当然不可避免的存在许多问题,重要的是要采取相应的应对措施,积极引导房地产业走向健康正常的发展道路。
真正意义上的促进房地产业以及国民经济的发展,同时给老百姓带来福利。
这才是一个政府和行业应该走的路。
中国的房地产业还任重而道远。
房价影响因素系统分析
摘要:
本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素,具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。
结合房地产需求可以分为相互转换的投资需求和消费需求、供给在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供给相对有限性的特点,综合分析了信贷政策、价格预期、居民可支配收入、通货膨胀对房地产市场供求关系的影响,揭示了房价运行的规律,并房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。
关键词:
房价、需求、供给、因素
房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业,其发展状况不仅影响到国民经济的运行,还会直接关系到居民的生活水平和质量。
在房地产市场中,房价作为一个重要变量,直接左右整个房地产市场的变化。
而房价一方面受供求关系制约,另一方面又反过来影响供求关系。
表现在:
当需求增加,供给不变,或者供给增加幅度小于需求增加的幅度,就会使房价上涨。
我们从影响房地产需求和供给因素着手,研究房地产市场的运行规律。
1.房地产市场的需求分析
房地产不同于一般的消费品和投资品,有其独特的需求特点。
首先,房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场,并且可以随时转换。
作为投资品,购买房地产获取投资收益,满足投资需求。
作为消费品,房地产用于购买者居住,满足消费需求。
其次,在一定情况下,投资需求和消费需求可以相互转换,当价格上涨到一定高度时,原来一部分用来改善居住条件的消费需求,就会在巨大差价和利润的剌激下,转换为投资品。
而原来作为投资品的房地产,在价格下降到一定程度时,如在出售不利的情况下,改为出租,这样投资品就变成消费品。
房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。
影响投资需求的主要因素有:
利率与利润率的差,房地产价格预期、通货膨胀率、汇率。
利率与利润率的差是影响投资需求的一个重要因素,当投资房地产所获得利润率与银行利率差越大时,投资房地产的利润越高,投资需求也就越大。
相反,投资需求也就越小。
所以银行利率上升使投资利润率与银行利率差减小时,投资需求就会减少。
房地产价格预期是影响当前投资需求的另一个重要因素,当投资者形成了价格上涨预期时,投资需求会增加。
相反,投资需求就会减少。
通货膨胀率对房价的影响主要表现在,通货膨胀率越高,银行实际利率下降,会使利润率与利率的差扩大,从面增加投资需求。
投资需求还会有本币升值预期有关,当一国货币处于对外升值预期时,流入本国流动性将会增加投资需求。
相反,就会减小投资需求。
影响居住需求的主要因素有:
房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。
当房地产价格上涨时,居住需求会减小。
相反,居住需求会增加。
居民收入增加,对居住需求就会增加,居民收入减少,对房地产的居住需求就会减少。
通货膨胀率上升,房地产作为一般的投资品和消费品,其价格也与其他商品一样,价格随之上涨。
人口增长,特别是新增家庭的增加,房地产居住需求就会增加。
2.房地产价格的供给因素分析
房地产供给的最大特点就是供给的相对有限性,房地产开发必须依赖于土地,而土地稀缺性和不可再生性,使房地产的供给受到土地的制约,导致房地产供给的有限性,同时房地产开发周期也较长,也使供给不能随着需求增加而迅速增加。
影响房地产供给的主要因素是:
价格、成本、土地的供应量、政府政策。
当房地产价格上涨时,房地产开发商的利润会上升,开发商会增加供给,相反会减少供给。
房地产成本包括建筑成本和土地成本,当房地产开发成本增加时,利润会减少,开发商就会减少房地产开发,从而使房地产的供给减少。
房地产供给受土地供应量的直接影响,土地供应量增加,房地产供给才有可能增加,土地供应量减少,房地产供给就会随之减少。
政府政策对房地产的影响主要表现在产业政策和信贷政策上,由于房地产开发所需要的资金巨大,房地产开发受货币政策的影响很大。
当房地产受到产业政策支持时,房地产供应就会增加,相反就会减少。
货币政策主要是信贷政策,当信贷支持房地产发展时,房地产供应就会增加,相反就会减少。
3.影响房地产价格因素的综合分析
(1)信贷政策对房价的影响。
房地产市场最大的特点就是,其供给和需求都很大程度上受信贷的制约,这主要是由于在房地产市场中,购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。
在房地产供给中,相当大的开发资金也从银行贷款解决,这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。
如果仅从资金这个角度来看,那么从银行流出的资金,一方面流给开发商进行房地产开发,在增加房地产的供给,另一方面,贷给购房者,增加房地产的需求。
这样,由于信贷资金同时介入房地产的供给和需求,使房地产市场的供给曲线和需求曲线,就在一个较高水平达到供需平衡,形成了一个较高的均衡价格。
如果除去银行增加的房地产市场的供给和需求,那么房地产市场的均衡价格就会随着供给曲线和需求曲线的下降而下降。
所以,在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中,信贷政策是影响房地产价格的最重要因素。
信贷资金对房地产市场供给和需求的放大效应,取决于信贷资金与自有资金的比例,也就是我们常说的按揭比例,按揭比例越高,这种放大效应也就越大。
(2)价格预期对房价的影响。
这种预期包括两方面:
一方面是购房者对房价的预期,购房者如果预期房价将上涨,对于投资需求的购房者来说,投资利润率就会上升,利润率与利率的差就会变大,投资需求增加。
对于消费需求来说,房地产预期价格的上涨,会将潜力在的需求转化为现实需求,购房者会提前购买,从而使消费需求相应地增加。
所以,当房价上涨预期形成后,房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加,导致房地产价格进一步走高。
相反,投资需求和消费需求就会减少,导致房价上涨趋缓甚至下跌。
另一方面,开发商对房价的预期,如果开发商预期房价要上涨,那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售,使当期房地产的供给减少,远期供给增加,这样导致当期的房价上涨。
相反,当开发商预期未来房价要下跌,就会增加当期房地产的销售,也减少房地产的开发,导致房地产市场供给增加。
(3)新增家庭人口和居民收入对房价的影响。
新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口,居民收入指居民实际收入和预期收入。
当新增家庭人口快速增长时,居住需求就会增加,当新增家庭人口增长放缓时,居住需求就会减小。
当购房者实际收入和预期收入增加时,会直接影响房地产的消费需求,间接地影响投资需求,从而增加对房地产的购买,使房地产的价格上涨。
相反,当购房者对房地产未来的价格预期会下跌,对居民收入预期要下降时,就会导致投资需求和消费需求减少,从而导致房价上涨趋缓甚至下跌。
一般把新增家庭人口和居民收入增加所形成的需求,称之为房地产的“刚性需求”。
由于刚性需求增加,使得房价上涨,从而引起供给增加,房地产市场会在一个较高的均衡价格上达到均衡。
(4)利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。
利率对房价的影响,主要是利率同时影响房地产的供给和需求。
当利率上升时,会增加银行货款的利息,增加投资成本,使利润率与利率的差缩小,抑制了投资需求,同时利用银行货款的消费需求也因利率提高而导致实际房价上涨,导致消费需求的减少。
所以利率提高会使房地产的需求减少。
相反利率降低会增加房地产的需求。
另一方面,利率上升,会增加开发商的资金成本,在需求旺盛时,开发商会将这部分成本转嫁购房者,从而导致房价上涨。
汇率对房地产的影响,主要表现在本国货币持续升值和预期上,如果本国货币处于长期的升值及预期过程中,对本国货币的需求就会增加,国内增加的流动性必须会增加房地产的投资需求。
由投资需求增加而带动消费需求的增加,会剌激供给的增加,导致房价上涨。
通货膨胀是指物价总水平上涨,通货膨胀率越高,说明社会物价总水平在提高,房地产无论作为投资品还是消费品,都会随着物价总水平提高而上涨。
同时由于土地稀缺性和供给有限性,在高通货膨胀时期,房地产作为一种投资品,常常用于某些投资者保值增值的的一种手段,也导致投资需求的增加。
通货膨胀对房价的影响另一个方面是通货膨胀使实际利率降低,导致利润率与利率的差增加,使投资需求增加。
4。
国房地产价格影响因素分析
[摘要]地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此,分析、研究影响房地产价格的因素,将有利于我们分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施,不断满足广大居民有效需求的增长,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
[关键词]房地产价格影响因素
1.引言
房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业,显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业,占GDP的比重在10%以上。
在我国,房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展,初步成为国民经济的支柱产业。
然而,房地产业也呈现出投资过热,价格过高的现象。
尽管,政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控,在一定程度上控制了房价上涨的速度,但是,我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此,认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律,将有利于我们分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2.房地产价格组成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成:
1) 土地费用
土地费用,包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系,在有较多土地供应者的情况下,房价是主动的,地价是被动的,即地价水平主要取决于房价水平,就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平,在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2)建安成本
建安成本包括:
前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.);基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
);建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.);公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。
)这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。
3)相关税费
税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
3.影响房地产价格的因素
1)需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。
房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
①从消费需求来说,近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。
②从投资需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金在寻找投资渠道。
而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。
2)成本推动是房地产价格上涨的内在动力
①近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分,土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
②建安成本的上涨也较为明显。
一方面建材等价格上涨带来了成本的增加;近几年来,我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势,建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势,其价格也呈现出不断上涨的趋势。
另外,新建住宅品质的提升也带来成本增加。
③在商品房开发成本中,各种税费也占了不小的比重。
税费繁多,税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。
这种表现的一个很重要的原因,是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
3)消费者预期是房地产价格变动的根本原因:
仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。
因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期,也就是说,经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
另一方面,开发企业为了自身的利益,一味强调房价在未来将继续上涨。
给了消费者一种房价还要上涨的预期。
在房地产销售过程中,房地产企业通过“销控”的方式,实现价格低开高走的走势,同时并利用消费者的信息劣势,也给消费者制造房价即将上涨的压力,甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点,这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。
这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。
4)投机的作用对房价上涨影响颇大
按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。
投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用,在房产体系中最后一层是老百姓,也成了高房价的最后买单者。
浅谈我国房地产市场现状及发展趋势
从2007年底,人们就明显地感觉到了楼市风向的转变.随着房价的不断攀升,人们忽然发现手里的钱与高昂的房价差距越来越大,就算再担心房价上涨,也无力出手了,看着周围房奴们生活水准急转直下,很多人怕了。
毕竟,还是要量入为出。
而政府对于楼市仍在进行调控,利息越加越高,低收入者只能望房兴叹!
购买力的过度透支使得市场渐显疲软,交易量开始萎缩,由狂涨转入下滑的拐点在2008年初露出端倪。
过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品。
但实际上房地产市场处于有价无市的状况。
房地产价格在过去几年内的大幅度上涨,导致居民的购买力无法去承接市场的供给,在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下,出现当前的供给大于需求的局面,观望等待的市场氛围逐渐形成。
房地产市场遇冷.
当前房地产重要的问题是成交量上不去,市场萎靡,导致相关行业转冷,开工不足。
那么成交量为什么上不去呢?
原因很简单:
房价下跌不到位,还没降到居民可以承受价位。
开始时,开发商们还是遮遮掩掩,不肯明说降价,实际上,形形色色的促销手段轮番上演。
可是,即使是开发商卖力地吆喝,购房族也不买账,再加上不少人买了房立马房价就降了,损失惨重,更让购房族不敢出手。
发端于美国的次贷危机演变成全球的金融危机后,对于楼市来说更是雪上加霜。
大家对未来的收入预期下降,怕背上沉重的债务,更加不敢买房。
楼市销售由此陷入深度低迷.
对于这种现状,对2010年房地产市场的关键词总结为“调整”,对2011年的关键词仍旧是“调整”二字,综合大家的观点,2011年房地产市场将会出现几大趋势:
1,虽然楼市调控政策会继续进行,但可能不再是国家的重点方向。
2011年国家防范通货膨胀是主线,房地产极有可能不再享受严厉打压的命运;况且,美国新一轮的定量宽松货币政策,会对人民币带来极大压力。
“安内不如攘外”,我也希望房地产市场能够在2010年的严厉打压之中松一口气。
2,房地产的价格难以下降。
2011年房地产市场价格会相对稳定,理由是开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整。
但我认为拆迁难度的增加,民工紧缺、拆迁成本的提高,核心城市核心区域土地的日渐紧缺,所有原材料的涨价来分析,2011年房地产市场价格很难下降。
3,保障性住房将成为房地产市场的主角。
如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话,在2010年保障房依然被明确写入宏观调控之中,如北京的保障房供地已占住宅市场的70%,而且近期北京市各区县加大力度推出保障性住房。
虽然2010年北京的保障性住房供给不足5万套,但是随着土地市场调整和政府的重视,相信2011年保障房将离普通老百姓遥远不再。
开发商在保障性住房建设开发的转型过程中,从根本看不上到不得不重视,连万科这样的企业也跟着政府去做保障房,挑肥拣瘦已成为过去,能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业的生存方向之一。
况且,做保障房,资金压力小,国家给政策,又不愁卖,再有,我算了算,还是有钱赚的。
4,北京房地产开发商开始转战二三线城市。
2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、举办过亚运会的广州,逃离北上广深开发商也许是迫不得已:
一是拿地太困难,二是拿地成本过高,三是竞争太激烈,千军万马过独木桥。
而二三线市场正在迅速成长,像下围棋一样不布局二三线市场成为开发商的主要战略。
5,更多的传统房地产企业转型为商业地产,甚至会将重点瞄向三四线城市。
我的一位业内好友曾跟我说过:
“在中国的房地产市场,三四线商业地产将成为最后一桶金”。
我深以为然。
在中国进行城镇化过程中,不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。
北京的生活成本很高,交通拥堵成顽疾,因此,在城市化的过程中,大量的人口涌入地级、甚至县级城市中。
这些城市在第一轮的住宅市场火爆中,商业配套需求迫切,商业地产会受到政府、开发商和老百姓的一致鼓励、支持和欢迎。
中国的三四线城市分布广,数量大,有广阔的发展空间。
市场瞬息万变,把握房地产市场周期性变化规律,有利于调控市场供求矛盾,避免社会资源浪费,优化社会资源配置。
同时,也有利于正确把握住房金融的经营策略,通过优化资源配置调节市场行为,规避行业风险乃至金融风险。
因此,在以后房地产业要不断加强对房地产发展趋势的分析,才能在市场中立于不败之地。
摘要
房地产业在我国还是一个新兴的行业,起步于20世纪80年代中期,到现在仅有20多年的历史。
但无论是从理论上,还是从实践上看,房地产业都具有很大的发展潜力,是一个具有很高成长性的行业。
很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业,因此,在各个方面都对房地产业给予大力支持,于是形成了我国现在的房地产市场。
关键字:
房地产,房价,政策
1、引言
1.1房地产市场
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
与一般市场相同,房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。
这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象,决定并影响着房地产市场的发展和趋势。
1.2房地产市场特性
房地产市场作为市场体系的基本组成部分,具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律,房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位,这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性,概括为以下几个方面:
1.2.1市场供给的特点
由于开发商品的供给在短期内很难有较大的增减,因此市场供给在短期内缺乏弹性,由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异,市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性,以及房地产投资规模巨大,使房地产市场具有高度的垄断性,从而导致房地产市场的不完全性,使得供给主体间的竞争不充分、不广泛。
1.2.2市场需求的特点
房地产是人类生存、享受、发展的基础物质条件,是一种基本需求,市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合,需求者购置房地产是通常有不同的目的和设想,因而需求具有多样性;同时,购置房地产的开支巨大,通常需要借助金融信贷机构来进行融资。
1.2.3市场交易的特点
由于房地产市场上的商品本身不能移动,交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏,市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
1.2.4市场价格的特点
开发商品的不可移动性,是房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展,房地产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格是在长期考虑下而个别形成的,因此也不容忽视涉及交易主题的个别因素的影响。
2、影响房地产市场发展的社会经济因素
房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。
影响房地产市场发展的社会经济因素有:
2.1社会因素
包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。
2.2经济因素
包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
所幸的是,针对最近一段时间房地产行业不景气的现象,政府也在不停的颁布不同的法律法规“救市”,政府密集发布地产新政,力促房地产业健康发展。
(一)、合理确定本地区房价控制目标;
(二)、加大保障性安居工程建设力度;
(三)、完善相关税收政策,加强税收征管;
(四)、强化差别化住房信贷政策;
(五)、各地要增加土地有效供应,落实保障性住房等要求;
(六)、省会城市户籍家庭第三套房停购,非户籍家庭第二套房停购;
(七)、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;
(八)、坚持和强化舆论引导;
(九)、各个城市有各个城市的调控细则,限购条件。
标。
从总趋势来看,房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实:
第一,中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说,城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来,中国的城镇化就开始持续进行,1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此
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