合富辉煌 南宁海茵 国际花城项目推广执行方案.docx
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合富辉煌南宁海茵国际花城项目推广执行方案
海茵·国际花城
推广执行方案
南宁合富辉煌房地产
2007年5月10日
第一章市场分析
一、南宁市总体市场分析
1.1南宁市城市竞争力研究
随着中国-东盟自由贸易区的创建,南宁由于其特殊的地理位置,由一个西南地区的边陲城市被推到国际枢纽城市的前沿,与钦州、防城港、北海等重要“东盟”核心城市,组成了一个“泛南宁”大都市圈。
将凭借诸多优势,构建成一个面向东盟的区域性国际化城市。
1.1.1南宁市区域定位及城市规划(2006-2010年)
⑴城市性质定位:
“面向东盟的区域性国际城市”
根据《南宁市城市近期建设规划(2006-2010年)》指出,南宁定位为:
广西壮族自治区首府,西南地区交通枢纽,泛珠三角经济圈西部区域性中心城市,中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。
⑵主导发展方向:
向西、向东拓展,重点向南
重点发展东、南区域及东、南轴线,减轻中心城区的压力,至2010年末,中心城区人口规模将达到208万人,城市建设用地总规模约为208平方公里,人均用地为100平方米。
中长期发展方向确定为“以邕江为轴线,西建东扩,完善江北,提升江南,重点向南”。
⑶总体布局——“一主两副多中心”
近期建设突出?
“一主两副多中心”的城市空间体系,采用“一轴两带”的空间发展模式,逐步形成沿东部、南部展开的布局形态。
1.1.2南宁市近期住房建设规划(2006-2010年)
(1)建设规划目标
从建设节约型社会和节能型社会的角度出发,引导住房消费观念,重点发展满足居民自主性住房需求的中低价位、中小套型普通商品住房,保持房地产市场健康稳定发展。
年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到70%以上。
(2)住房建设规划基本方针
将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。
规划期内,应重点对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排,为城市产业和经济的发展提供居住配套。
新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则,在满足套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积占年度新审批、新开工商品住房总面积比重70%以上的“总量控制”的前提下,可根据每个房地产开发项目的具体情况进行“项目平衡”,科学分类合理确定其住房结构比例。
继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
(3)住房建设计划
住房建设年度计划(2006-2010年)单位:
万平米
年度
商品住房
政策性保障住房
合计
普通商品住房
其他商品住房
经济适用住房
廉租住房
2006
229.66
116.71
100.00
1.50
447.87
2007
215.70
111.30
70.00
3.00
400.00
2008
158.75
98.03
70.00
3.22
330.00
住房建设分区实施计划(2006-2007)单位:
万平米
分区
普通商品住房
经济适用住房
廉租住房
兴宁区
29.18
46.00
1.50
青秀区
171.96
36.00
1.50
西乡塘区
61.15
62.00
——
江南区
49.06
22.00
1.50
良庆区
69.23
——
——
邕宁区
56.19
4.00
——
合计
436.75
170.00
4.50
南宁市近期将实施重点向南的发展策略,扩大城市规模,完善城市功能,集聚产业和人口,推进城市空间布局的南向延伸及功能重塑,加快南北钦防城市群一体化发展步伐,从而不断提高该城市群在区域经济循环中的综合竞争力。
在住房建设方面,适应新的发展策略,青秀区未来开发仍占重要比例,但政府将在供应结构上采取一定的措施给予控制。
1.1.3南宁市经济发展态势分析
◆近年国内生产总值(GDP)
——近年来GDP增长趋势明显加快,进入高速发展期。
如图,2000年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势,2003年始进入一个高速发展期,近两年来,平均增长速度在10-15%。
2006年,生产总值同比增长15.1%,增速比去年高1.7个百分点。
◆近年城镇人均可支配收入
如以上数据显示,2000年至2006年城镇居民人均收入正呈稳步上升态势。
但从人均可支配收入的总量上看,南宁城镇居民整体收入水平还比较低,南宁人消费能力还相对有限,特别是对房产,本地还停留在一次置业或者二次置业,多次置业的人群还相对有限。
从南宁的发展看,随着整体宏观经济的向好,居民收入的稳步提高,消费能力逐步提升,对房产支付能力会逐渐加强。
◆近年南宁市三大产业特征
南宁市2001-2006年三大产业增加值对比
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年1-3
季度
第一产业(亿元)
51.16
93.0126
95.6525
107.67
119.57
71.71
第二产业(亿元)
102.56
122.4527
148.4583
193.39
230.99
189.86
第三产业(亿元)
202.35
237.2496
258.4163
318.06
372.1
332.56
南宁的产业特征以第三产业为主导产业。
2005年,南宁市第一产业增加值为119.57亿元,同比增长8.2%;第二产业增加值为230.99亿元,同比增长15.9%;第三产业增加值为372.1亿元,同比增长13.3%。
综述:
在“十五”中,南宁市的经济发展再次得到质的变化。
经济总量更高,增速更快,运行环境更健康。
可以预见未来南宁市仍将拥有一个快速发展、日益改善的宏观经济环境。
1.1.4南宁市2006年经济运行情况
2006年,南宁市各项经济预期目标顺利实现,全市生产总值(GDP)预计将突破860亿元,经济总量稳居全区各市之首。
(1)经济总量领跑全区各市。
南宁市经济增量继上年首次突破100亿元后,2006年又实现新的突破,经济增量达138.6亿元,经济总量稳居全区各市之首。
据预计,2006年南宁市生产总值(GDP)将突破860亿元,达861.94亿元,增长15.1%,比上年加快1.7个百分点,增幅创1995年以来的最高水平,增速比全区快1.6个百分点。
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(2)财政收入稳定增加。
全市财政收入达120.36亿元,增长20.1%。
其中一般预算收入56.62亿元,增长25.28%。
全市财政支出92.02亿元,增长25.11%。
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(3)工业强市效益突显。
去年南宁市工业发展速度非常之快,全市工业实现增加值217.51亿元,增长23.7%,工业对经济增长的贡献率达35.8%,拉动经济上升5.4个百分点,比上年提高2.1个百分点,工业推动全市经济发展的作用日渐增强。
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去年南宁市规模以上工业总产值495.02亿元,比上年增长33.72%。
年末,全市已拥有规模以上工业企业772家,比上年增加147家,其中,工业产值超亿元的企业104家,增加29家,提前一年实现建设百家亿元企业的目标,成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业的城市。
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(4)城镇居民人均收入过万。
2006年,城镇居民人均可支配收入突破万元大关,达到10193元,比上年增加990元,增长10.75%;农民人均纯收入突破3000元,达到3037元,比上年增收357元,增长13.32%。
(5)百姓荷包鼓了,使得消费市场更加“热”。
2006年,全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元,增长15.21%,比上年提高1.37个百分点。
与上年比较,食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增长38.23%、20.26%和55.34%。
综述:
2006年南宁市全市财政收入、农业生产、工业发展、投资进展、市场贸易、城乡居民增收明显加快,且物价水平得到有效控制,南宁市经济运行态势良好,为07年经济发展打下了良好的基础。
1.2南宁房地产投资发展态势分析
1.2.1南宁房地产发展现状综述
(1)房地产投资总量继续快速增长
2001年至2006年,南宁市的房地产投资总量一直呈上升趋势。
2003年前稳步增长,自04年开始呈跳跃式发展。
特别是到05年,房地产投资突飞猛进,总量超过100亿元。
2006年,南宁市房地产开发累计投资139.07亿元,同比增长32.31%,开发供应量充足。
(2)经济适用房建设继续快速发展
2006年,全市房地产投资完成139.07亿元,增长32.31%。
其中经济适用房投资8.05亿元,增长16.14%,经济适用房快速发展是我市房地产的一个亮点,稳定了房价,推进了房地产健康发展。
(3)一手商品房销售面积及价格持续增长
2006年全市商品房销售面积488.31万平方米,同比增长30.14%,平均销售价格为每平方米2977元,环比增长0.69%;2006年二手房成交面积86.83万平方米,同比增长13.44%;二手房每平方米1999.82元的平均销售价格,同比下降3.61%。
1.2.2南宁房地产供求情况分析
(1)2006年南宁市土地供应量
2006年土地交易市场出现了一个井喷现象,土地供应面积急剧增加。
据南宁市国土资源局数据显示,2006年南宁市总计出让土地43宗,其中成交地块42宗,未成交1宗。
在成交地块中纯住宅用地4宗,供应面积201.522亩;住宅、商业用地22宗,供应面积1511.11亩;住宅、商业、办公用地14宗,供应面积1104.458亩;住宅、办公、商业、仓储用地和商业、办公用地供应各1宗,供应面积分别为303.577亩、24.09亩;未成交地块面积92.2亩。
合计供应土地面积3236.957亩。
由于南宁土地市场还是处于一个不太健全的机制环境中,根据我们的监测,政府前期修路扩建以“卖地”作为补偿,因此在市场上囤积着相当一部分的隐性土地源。
比如2006年药用植物园通过内部运作给航洋国际的8000亩以及保利集团获得的1700亩土地等,远远大于目前官方提供的土地供应面积。
可以预计,按照06年这样庞大的土地放量,在今后的两年内,南宁的房地产市场将进入一个高速发展的新时期,住宅用地的供应依然是热点。
(3)2002-2006年南宁市房地产供求情况
(以上数据来源于南宁市房产局)
南宁市2002年以来,商品房供求关系一直保持持续稳健的发展态势,2003年批准预售面积有较大幅度的增长,增幅比为26.8%,而04-05年由于国家宏观调控的影响,增幅减缓。
尽管调控接连而至,06年南宁市供求双方均呈现出强劲的增长势头,供应量和销售量均较上年同期有所增长。
(4)2001—2006年南宁市商品房销售价格统计
2000年至2003年,南宁市商品房销售均价走势平稳,至2004年开始有较大的突破,2006年南宁市商品房销售均价达2977元/㎡,环比增长0.69%。
1.2.3近期政策对南宁房地产市场的影响
2006年仍为“政策年”,连续出台的各类宏观调控政策令房地产市场应接不暇,调控深度较往年有过之而无不及,与往年不同的是,06年对政策执行的监管力度大为加强,“问责制”彰显中央调控的决心。
07年除了将继续出台各类政策以进一步深化调控外,并全面迈入“执行年”。
◆国六条:
2006年5月17日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,会议提出了“国六条”纲领性总则:
一、切实调整住房供应结构。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
五、加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
◆其他政策:
(1)土地类
Ø国土资源部、国家工商总局2006年4月27日联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)。
该协议对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行了明确约定,杜绝开发商变相囤地。
Ø9月国务院发出《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,从以下八个方面向各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构提出明确要求:
进一步明确土地管理和耕地保护责任,切实保障被征地农民的长远生计,规范土地出让收支管理,调整建设用地有关税费政策,建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,禁止擅自将农用地转为建设用地,强化对土地管理行为监督检查,严肃惩处土地违法违规行为。
Ø国土资源部9月6日下发了《关于开展2006年度土地变更调查工作的通知》,要求全国国土部门以2005年度土地变更调查结果为基础,对2006年全国各类土地利用现状变化情况进行调查。
包括年度土地利用变化情况、新增建设用地细化调查、全国当前坡耕地情况和遗漏建设用地情况。
此次严查主要是新增建设用地,这将有利于市场的规范。
Ø11月21日财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发出通知,提高了新增建设用地土地有偿使用费标准,并对相关政策作出重大调整。
2007年1月1日起,新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。
不仅面向那些依法审批的新增建设用地,还面向那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地。
新通知还加大对使用费的征收监管。
Ø12月19日为进一步深化土地改革、节约土地,国土资源部等部委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。
机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目,大型游乐设施、主题公园(影视城)以及低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)等被列为限制用地项目,禁止占用耕地,亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。
而别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目,党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目,未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目和未依法取得采矿权的矿产资源开采项目等六类项目被列入了禁止用地项目。
Ø南宁市政府3月出台并施行了《南宁市工业用地使用权招标拍卖挂牌出让暂行办法》,对于“招拍挂”出让的土地,有使用意向的用地者需先提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格,之后,意向用地者仍须通过“招拍挂”公开竞争才可能取得土地使用权。
避免暗箱操作,提高土地出让的公开透明度。
(2)税收类
Ø国税总局出台相关通知,要求自06年8月1日开始,国内居民在进行个人二手房转让时,所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税,该税率为固定的20%。
Ø9月5日,国税总局发布《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》,意在加强对不动产和建筑业的管理。
办法自2006年10月1日起执行。
办法规定,销售或提供建筑业应税劳务的纳税人,应在不动产销售或建筑业工程合同签订并领取建筑施工许可证之日起30日内,持有关资料向当地主管税务机关进行项目登记。
同时,纳税人异地提供建筑业应税劳务的,也应同时按照规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。
Ø10月13日国家税务总局日前决定,将对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税,以防止房屋买卖双方利用假赠与行为,偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税。
受赠人再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,须按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
Ø1月4日《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(以下简称《决定》)公布,对1988年发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作出修改,并于今年1月1日起实施。
《决定》规定,修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍,最高税额达30元/平方米。
其中,大城市为1.5元至30元,中等城市为1.2元至24元,小城市为0.9元至18元,县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。
Ø01月17日国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知》要求进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,自2007年2月1日起执行。
Ø1月12日国土部发布2007年国土资源工作要点:
认真落实严格土地管理和调控的各项政策,加快土地利用和管理方式的转变:
不断改进土地规划计划调控;严格实行问责制;大力推进节约集约用地;注重发挥经济手段的作用;继续严格土地审批和供应管理;切实维护被征地农民权益。
Ø07年2月发布《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》军队空余土地转让,由军用转为民用,将纳入统一的国有建设用地交易有形市场中,实行阳光交易。
(3)金融类:
Ø2006年4月27日央行公布,从4月28日起上调金融机构贷款基准利率贷款利率上调0.27%。
Ø建设部2006年4月28日宣布,根据《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》,从2006年5月8日起将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。
Ø06年8月19日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85%提高到6.12%。
商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。
Ø11月3日,中国人民银行宣布将从11月15日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。
这意味着银行信贷将进一步紧缩,房地产贷款首当其冲,个贷也有紧缩可能。
央行此次政策调整,房地产公司的融资难度将进一步加大。
Ø07年2月央行决定再次上调人民币存款准备金率0.5个百分点,有利于巩固调控效果。
此举将继续收紧银根,对银行业及房地产业盈利增长有一定负面影响。
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从目前的情况看来,后期不排除央行继续采取收紧银根的政策巩固宏观调控效果。
♦中国人民银行决定,自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
♦07年3月,建设部公布了《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》,再度上调个人住房公积金存贷款利率。
五年期以下(含五年)利率从4.14%调整为4.32%,五年期以上从4.59%调整为4.77%,分别上调0.18%。
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公积金存款从3月18日起,上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为1.98%。
当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
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(4)交易市场管理类
Ø从9月开始,建设部、发展改革委、工商总局将联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动。
包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象:
一、未得预售证收取费用;二、广告中承诺售后包租;三、炒卖房号或雇人炒房;四、未明示合同示范文本;五、经纪活动中赚取差价;六、售房未实行明码标价。
Ø从2月1日开始,房产、物价、工商等部门将组成联合检查小组,对南宁市215家房地产开发企业和79家房地产经纪机构,进行地毯式的实地检查。
从2月1日至5月30日,联合检查小组将重点检查商品房预售情况,商品房预(销)售活动,商品房预(销)售合同,房地产经纪行为。
◆新政对南宁房地产的影响
2006年,在全国房地产发展过热,房价上涨过快的背景下,国家在五月底出台了“国六条”并相继出台了一系列调控政策,以保证整个房地产行业稳定发展。
南宁,做为广西的首府城市,在此轮调控中始终保持在平稳的轨道运行,种种数据显示,在强大的真实性需求支撑下,南宁市的投资发展势头依然强劲,一手房市场仍价量齐升,二手房市场开始盘整,但整体增幅已开始有所减缓。
在历经了一系列的宏观调控政策的洗礼后,南宁市场运行更规范、健康,投资性需求受到较大抑制,消费者需求更为理性。
对于开发商而言,由于国家提高了税收、开发条件等方面的门槛,使得对开发商实力要求明显提高,不少小型开发商不可避免地遭到淘汰,许多有实力的开发商借此机会进行收购或资产的重新整合,并吸引了一批有实力的外商的进驻,房地产界面临新一轮的盘整。
总的来说,2006年南宁市房地产仅仅是初显调控效应,各项政策执行将在2007年真正开始,南宁房地产市场还将迎接更为严厉的考验。
1.32006南宁市房地产发展特点分析
特点一:
房地产投资规模持续增加
在东盟经济的带动下,南宁市城市化进程及旧城改造步伐不断加快,房地产投资规模持续增加,2006年,南宁市房地产投资累计完成127.2亿元,同比增长35.8%。
特点二:
刚性需求依然强劲,向买方市场转变
近两年,在频频出台的国家宏观调控政策引导下,刚性需求依然支撑市场上行,许多优质项目打入市场,消费者的选择面不断扩宽,理性消费成为趋势,整体逐渐向买方市场转变。
特点三:
价格持稳,增幅回落
虽然南宁同全国各地的楼市一样,经历了调控的“急风骤雨”,但南宁市的房价并未像预期一下骤降,据南宁市统计局数据反映,2006年南宁市商品房平均销售价格为3003元/平方米,同比增长3.36%,价格依然保持平稳。
特点四:
中小户型热销,市场向理性回归
在近期宏观政策牵引下,中小户型的需求逐步得到正常释放,与以往一味求大的现象不同,紧凑实用型户型成为人们新宠,供求关系向理性回归。
特点五:
品质时代来临,营销竞争加剧
随着许多外地开发商的进驻,带来了先进开发理念的同时也加剧了南宁市的产品市场的竞争,楼市迎来了的品质时代,给做为产品与客户沟通的桥梁的营销提出了新的要求,普通的体验式营销、活动营销已难以达成实效,营销市场相互竞争越加激烈。
特点六:
土地供应加大,外来军团占主角
据统计,2006年南宁市共出让土地3280亩,较05年有较大增长。
其中有超过一半的地块为外地开发商取得,纷纷看好南宁市房地产的发展潜力,掀起了一轮外来军团在南宁的投资热潮。
特点七:
开发商面临考验,实力者先行
随着南宁市房地产市场的发展,市场竞争越发激烈,市场的优胜劣汰,外加国家政策的外力作用,缺乏实力及经验的地产商逐渐被驱逐出市场,房地产市场面临重新洗牌的过程。
一些本土的具有成长潜力的房地产开发商如荣和、金源、嘉和等,纷纷加强品牌建设以提升企业竞争力,而区外实力雄厚的品牌地产商的进驻,则成为南宁市房地产市场的弄潮儿,引导南宁市房地产开发朝向更高层次的发展。
特点八:
形成多热点格局,开发郊区化明显
自2005年南宁市行政区划调整后,各城区地域扩增,房地产迎来了新的发展契机,琅东、西乡塘、江南区等等各区域亮彩纷呈,楼市形成了多热点格局,随着城市交通环道的不断完善,房地产的发展正往外延伸,如位于城市快环以外的壮锦大道、三塘、相思湖等地,目前已集聚了不少配套齐全、素质较好的大盘。
1.4南宁市房地产发展趋势分析
趋势一:
2007仍为地产调控年,政策的实施力度将增大
2006年的房地产宏观调控虽取得了一定成效,包括住房供应结构调整有了良好开端;住房保障工作力度逐步加大等;但是,由于政策执行的置后性以及执行力度的问题,宏观调控尚未取得预期效果,房价依然上涨,预计明年政策的调控仍然为市场的主旋律,对于以刚性需求为主的南宁市房地产来说,供需两旺的势头依然保持,但随着政策的深入执行,将会对南宁市的市场供求结构、土地市
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