可行性研究报告范本.docx

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可行性研究报告范本

可行性研究报告

第一章总论1

一、项目概况1

二、企业概况1

三、研究依据及范围3

四、主要技术经济指标4

五、研究结论与建议5

第二章项目背景与建设的必要性7

一、项目背景7

二、项目建设的必要性9

三、项目建设的意义11

第三章市场分析12

二、隆回县房地产发展态势17

三、区域市场分析18

第四章建设内容及建设规模21

一、建设内容21

二、建设规模21

第五章区域位置及建设条件22

一、区域位置22

二、自然条件.............................................................................................22

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三、建设条件23

第六章工程技术方案24

一、规划设计的基本原则24

二、总体规划及建筑设计24

三、主要技术经济指标26

四、结构设计说明27

五、给水排水设计说明31

六、建筑电气设计说明31

七、暖通设计说明34

八、消防工程34

第七章环境保护及节能36

一、环境保护36

二、节能37

第八章物业管理42

一、物业管理计划42

二、机构设置42

第九章项目招投标与实施进度43

一、项目招投标43

二、实施进度计划43

第十章组织管理机构和职工人数的确定44

一、组织管理机构44

二、职工人数的确定44

2

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第十一章投资估算45

一、编制说明45

二、总投资估算表46

第十二章项目财务预测数据47

一、资金筹措及投资使用计划47

二、项目的计算期48

三、经营及销售税金48

四、经营成本费用估算50

五、利润及利润分配51

六、借款还本付息估算51

第十三章项目财务评价53

一、财务的盈利分析53

二、清偿能力分析54

三、敏感性分析55

3

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第一章总论

一、项目概况

1．项目名称

怡中豪苑建设项目

2．建设单位

湖南鸿旺房地产开发有限公司

3．建设地点

项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒

店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。

该用地的地理位臵优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。

4．建设规模

项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。

二、企业概况

1．企业基本情况

湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业

公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开

发资质。

公司成立于2010年1月，现有员工20人。

其中具有中高级职称

15人,占公司总人数的75%。

公司按现代企业制度组建，设有工程技术

部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。

设有执行董

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事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。

公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和

房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，

由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。

相继开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市

《鑫海大厦》高档写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵

阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。

2010年经

过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃

洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡

中豪苑”）。

鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。

2．经营范围

房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。

3．注册资金

人民币壹仟万元整

4．注册地点

长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。

5．注册号

430103000055404

6．法定代表人简介

法人代表：

公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010年1月，

2

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公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。

该同志

为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。

7．企业类型

有限责任公司

三、研究依据及范围

1.研究依据

（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照

（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求

（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》

（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》

（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》

（6）《民用建筑设计通则》（GB50352）－2005）；

（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》（计资［1983］116号）；

（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南（试用版）的通知》（计办投资［2002］15号）；

（9）其他有关专业设计规范

（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的

批复。

（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。

（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。

（13）建设单位提供的其他各项基础资料

2.研究范围

3

可行性研究报告

本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。

四、主要技术经济指标

表一

项目主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

30560.00

合45.84亩

2

总建筑面积

㎡

134520.0

3

建筑密度

%

28.4

4

容积率

3.88

5

绿地率

%

31.95

6

项目总投资

万元

23360

银行贷款

万元

8000

自筹资金

万元

15360

7

总成本费用

固定资产费用

万元

13297

经营成本费用

万元

10063

经营税金及附加

万元

2089

8

销售收入

万元

38149

9

所得税

万元

3175

10

税后利润

万元

9525

11

投资利润率

%

54.4%

12

投资利税率

%

63.3%

13

资本金利润率

%

82.7%

14

财务净现值（ic=10%）

万元

2832.4

所得税后

15

投资回收期

年

3.24

静态

年

3.86

动态

4

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五、研究结论与建议

1．研究结论

（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。

它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。

（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。

同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。

（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据

规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要

求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。

（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润

82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。

（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项

目地理位臵优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，

故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。

2.建议

（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系

实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应

通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，

以确保项目的施工质量和工程形象。

5

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（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。

（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制

好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位臵优势，同时在户型设计中注重市场需求。

同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。

确保项目的销售与资金回笼顺利。

综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。

6

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第二章项目背景与建设的必要性

一、项目背景

当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。

隆回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。

隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。

位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。

东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。

隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村（居）委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。

2010年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值（GDP）实现62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：

第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上

年增长11.5%。

人均GDP4812元（按常住人口计算），比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：

25.31：

45.74。

全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。

隆回县内自然资源丰富。

生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3

7

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个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。

其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。

植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。

野生动物资源133种。

家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。

已查明的地下矿藏40余种。

其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。

其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。

境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。

水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。

近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。

然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。

特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提升，原有的地域差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。

正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。

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二、项目建设的必要性

1．国民经济发展的需要

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析与研

究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。

隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。

随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与臵业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。

正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

2．扩大消费需求的需要

扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。

投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。

一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。

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可行性研究报告

据有关资料统计，至2010年底，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。

近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。

由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。

因此，发展房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了臵业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。

同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。

这些行业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群

体。

2005年以来，我国国民经济每年都增加8%以上，其中房地产贡献率就超过1%。

房地产已经成为国家的支柱产业。

3．城镇化建设的需要

到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。

全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经

济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。

按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。

如果按照规划，到2012年，湖南省的城镇化水平达到40%，每年至少有100万农民工进入城镇。

根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在现在的基础上增加180﹪。

这些新进城的人，

10

可行性研究报告

势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。

只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。

所以项目建设市场前景广阔。

目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住

宅与房地产业发展问题之一。

在隆回县整体规划中被定位于“高科技产

业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，因此，

项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的需要，解决县城教职

员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应隆回县城市规划

与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。

三、项目建设的意义

项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。

同时，项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。

11

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第三章市场分析

一、邵阳地区市场状况

1.投资结构分析

根据邵阳地区2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按构成分类,

建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9％，而去年同期建筑工程投资

只占总投资的40.67％，比去年同期的21亿元，增长28.5％；其他费

用（主要是土地购臵费和土地开发费）18亿元，与去年同期基本持平，

占总投资的35.3％，而去年同期其他费用占总投资的40％。

说明经过

2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的

施工建设阶段。

邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成（按构成分）

1-06月

60

50

40

301-06月

20

10

0

合

建

安

设

其

其

其

计

筑

装

备

他

中

中

（

工

工

工

费

：

：

按

程

程

器

用

置旧

土

构

具

费建

地

成

购

筑

购

分

置

物

置

）

购

费

12

可行性研究报告

邵阳市2010

年1-6月房地产开发完成投资分类

单位：

亿元

合计（按

建筑工

安装工

设备工

其他费

其中：

旧建筑物

其中：

土地购

阶段

器具购

构成分）

程

程

用

购置费

置费

置

1-06月

51

27

5

1

18

1.55

10.5

2.投资用途分析

住宅建设完成投资39亿元，占总投资的76.5％，比去年同期30亿

元增长30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的5.8％；商业营

业用房建设完成投资5亿元，占总投资的9.8％；其他用房建设完成投

资4亿元，占总投资的7.8％。

邵阳市2006年1-6月房地产开发完成投资构成（按用途分）

邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成（按用途分）

1-06月

60

50

40

30

1-06月

20

10

0

合

住

办

商

其

计

宅

公

业

他

分（

写

营

）按

字

业

用

楼

用

途

房

13

可行性研究报告

邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：

亿元

阶段合计（按用途分）住宅办公写字楼商业营业用房其他

1-06月5139354

3.投资区域分析

2010年1-6月邵阳市区完成投资

18亿元，占总投资的

35.3%；隆

回县完成投资5.8亿元，占总投资的

11.4%；邵东县完成投资

5.2亿元，

占总投资的10.2%；新邵县完成投资

4.9亿元，占总投资的

9.6%；邵阳

县完成投资3.8亿元，占总投资的

57.4%；新宁县完成投资

3.5亿元，

占总投资的6.8%；城步县完成投资

2.2亿元，占总投资的4.3％；洞口

县完成投资2.5亿元，占总投资的

4.9%，绥宁县完成投资

2.3亿元，

占总投资的4.5%。

邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成（按项目地点分）

邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：

亿元

阶段

合计

邵阳市

邵东

隆回

新邵

邵阳

新宁

城步

武冈

洞口

绥宁

区内

县

县

县

县

县

县

县

县

县

1-06月

51

18

5.2

5.8

4.9

3.8

3.5

2.2

2.8

2.5

2.3

从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵

东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅

位居第二，

小结：

今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发生变

化。

从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资

14

可行性研究报告

比例下降。

从投资构成看，土地购臵和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。

这是因为前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。

另外，