物业管理师考试《物业管理实务》考试重点知识.docx

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物业管理师考试《物业管理实务》考试重点知识

2018物业管理师考试《物业管理实务》考试重点知识

物业管理投标的条件、程序与策略技巧

（一）参加物业管理投标的条件

　　1.法律法规规定的要求

　　根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。

物业管理企业在国内参与投标业务的，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。

具体可参照建设部2004年3月颁发的中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》的相关规定。

　　2.招标方规定的要求

　　在物业管理招标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。

（二）物业管理投标程序

　　1.获取招标信息

　　根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：

一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。

　　2.项目评估与风险防范

　　在获取招标信息后，投标应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

（1）项目评估

　　项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。

初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标;准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

　　项目评估主要包括以下几个方面的内容：

　　1）投标物业的基本情况

　　投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。

属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案;属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能改造方案等;属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模;对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。

　　物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的依据。

　　2）招标物业项目的定位

　　分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境入手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。

　　3）业主的需求

　　招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。

目前设计得甲较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件和相关内容。

对于非单一业主性质的招标项目，物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主（包括预售或现售性质物业的潜在客户）的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求，从而为制订管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。

　　4）建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况

　　建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况包括其背景资料以及是否具有诚意合作并具备履行合同的实力。

属于新建物业的，要详细调查了解建设单位的资金实力、技术力量和商业信誉等，并通过对建设单位以往所承建的物业质量，以及有关物业管理公司与之合作情况的调查，分析判断招标物业建设单位的可靠性;属于重新选聘物业管理企业的招标项目，应调查解聘原管理方的原因、物业产权人是否与原建设单位或管理方存在法律纠纷;对于已投入使用一定年限的招标物业，需详细了解物业的使用情况、产权人的背景资金实力和信誉，物业是否存在重大隐患;属于要求投标参与物业合作经营的招标项目，应另作具体的投资可行性分析论证。

　　5）招标条件和招标过程

　　对招标方要求的条件要进行深入分析，预测中标的可能性。

对在招标文件和招标过程中出现的异常要求和情况要进行分析判断，调查招标策略，避免因招标方或竞争对手使用违规手段操纵招标活动，使企业蒙受不必要的损失。

如有的招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向。

在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中的特殊要求，以便作出正确的判断，还应对招标方增加的合同特殊条款作出其是否符合《物业管理条例》规定的判断，从而评估企业若承担特殊条款可能存在的风险。

6）竞争对手

　　对竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力;竞争对手现接管物业的社会影响程度;竞争对手与招标方是否存在背景联系，在物业招标前双方是否存在关联交易;竞争对手对招标项目是否具有绝对优势;竞争对手可能采取的投标策略等。

　　7）企业自身条件的分析

　　对企业自身条件的分析内容包括：

招标项目的性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划;项目类型是否符合企业确定的目标客户;常规预测的盈利;项目风险控制是否在企业可以承受的范围内;投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。

　　物业管理企业只有通过对项目进行合理的分析和正确的评估，并结合物业管理企业自身的优势条件，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实施。

物业管理招标投标的策划与实施

　　一、物业管理招标投标的基本要求与原则

（一）物业管理招标投标的基本要求

（1）参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。

物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

（2）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。

招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标顺利实施;投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。

　　（3）投标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务;对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应符合项目的特点与企业自身的条件组织投标活动。

　　（4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。

如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取;招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。

（二）物业管理招标投标的基本原则

（1）物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

（2）在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵守相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

　　（3）招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标活动中的每一个环节都保持高度透明，确保招标公平、公正的实施。

　　（4）在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺。

准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：

　　1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势;

　　2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同;

　　3）投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益;

　　4）投标人不得向招标人或者招标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

物业管理资源的完善与优化

　　在物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。

因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

　　1.管理用房到位

　　建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。

物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

　　2.物资配备到位

　　一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。

在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

　　3.物业管理人员到位

　　物业管理人员到位的主要内容包括：

（1）补充人员;

（2）对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;

　　（3）对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;

　　（4）加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

物业管理招标投标的基本要求

（1）参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。

物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

（2）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。

招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施;投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。

　　（3）招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务;对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。

　　（4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。

如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取;招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。

物业管理招标投标的基本原则