五星级酒店市调报告.docx
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五星级酒店市调报告
五星级酒店市调报告
创世纪项目市场调查报告
销售部:
张伟、吴暕、刘瑞
2015年4月30日
为深入了解阳泉市房地产市场状况,我们做了深入的市场调查:
【调查目的】
通过对房地产市场住宅项目、商业与住宅综合项目、商业项目、单身公寓、星级酒店项目、写字楼项目等进行充分深入市场调研,把握目前当地房地产市场发展动向,时刻了解市场动态,为项目营销提供开发思路,为本案的产品定位及市场定位奠定市场基础。
【调查方法】
1、通过走访相关政府职能部门,生活社区、学校等,获取相关宏观数据信息。
2、通过对本区域楼盘个案调查获得市场信息。
3、通过房产开发公司销售及管理人员访谈进行业内调查。
4、通过科学计算和专业分析获得调查结论。
【调查过程与结果】
进行市场调查,获得数据分析结果,为项目产品定位提供有力依据。
以下做逐一做了阐释:
一、周边市场总体情况
在建、在售的住宅项目相对阳泉市场上就有的项目来说,规模上逐步扩大,在阳泉房地产市场销售势头方兴未艾的大环境下,产品品质、档次、价格、客户群体上均存在较为激烈的竞争。
阳泉在售住宅项目整体情况分析
今年阳泉商品住宅供应量仍然保持增长势头,楼盘规模也趋向大盘方向发展,高层物业在经历了市场认可周期的考验后,受到普遍接受,多层住宅因销售迅速越来越成为稀缺品,高层物业充斥市场。
根据对市场的了解,待售的住宅项目中滨河世纪城二期、太行国际新城、恒大花园、尚领鉴筑均为小高层和高层物业,德业居待售产品以及滨河世纪城一期剩余产品有部分多层。
其余规模较小的住宅项目都仅剩下了少量可售房源。
高层住宅已经越来越成为市场的主流。
二、楼盘个案分析
滨河世纪城
开发商
阳泉市金联置业建设有限责任公司
总用地面积
394505.34平方米
总建筑面积
658416.4万平方米
项目位置
原阳泉刚铁公司
销售价格
住宅均价2900元/㎡、店面均价13000元/㎡
层数
多层、二期小高10层,高层26层
销售现状
一期封顶;二期开始动工,规划户数500户左右
户型
二室、三室、四房、错层、复式跃层等
销售去化
市区,矿区,平定,盂县,郊区
功能定位
商住两用,主打商业街
工程进度
一期封顶,二期在建
项目优势
项目劣势
项目优势:
地处闹市区,交通便利,会吸引附近及市区、矿区、郊区等高收入的居民。
地理位置决定了它的商业价值,吸引了很多中高型的投资者。
沃尔马加盟。
项目劣势:
楼间距小,商业与住宅太近,社区嘈杂。
恒大花园
开发商
阳泉恒大房地产开发有限公司
总占地面积
88亩
绿化率
40%
项目位置
开发区大连路54号
销售价格
均价2750元/㎡
付款方式
一次性、分期付款、银行按揭
规划户数
342(住宅)27(别墅)其中B区198户
层数
8层
销售现状
正在销售B区,剩60%左右,/A区剩约35套
主力面积
116-147㎡
价格范围
2700-2860元/㎡
户型
两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫
功能定位
住宅、别墅
客源
市区、矿区、平定、郊区、盂县
项目优势
项目劣势
优势分析:
与滨河世纪只一路之隔,交通十分便利,周边配套设施齐全,小区周边环境优美,东靠占地98万平方米的北山公园,小区占地88亩,水景设计独特,户型多样,以别墅为主的小区是阳泉市首家。
劣势分析:
和滨河靠得太近,较高定价会失去一部份高消费人群。
户型偏大,水景设计造价高,增加了建筑成本。
德业居
开发商
阳光房地产开发有限公司
总占地面积
120亩
总建筑面积
一期5万平方米
项目位置
南大东街(协和医院东侧)
总套数
一期210套
绿化率
40%
付款方式
一次性9.7折,建行提供七成贷款
功能定位
商住楼
规划形态
多层、高层(1栋18层,8栋23层)
高层均价
2680元/㎡
主力面积
82—106㎡占70%
多层均价
2250元/㎡
销售进度
一期销售
户型
一室一厅一卫,二室二厅一卫,三室二厅二卫,四室二厅二卫
销售去化
平定、义井附近居民、矿区、市区占一小部分,团购近80套。
项目优势
项目劣势
优势:
项目规模大,交通便利,户型多面积配比多样,客户选择度较广。
劣势:
加格较高,离市区远,销售人员素质较低。
备注
二期工程2个月后公开。
物业费,0.3元/㎡
太行国际新城
开发商
阳泉太行房地产开发有限公司
总用地面积
463000㎡
总建筑面积
164000㎡
项目位置
阳泉市矿区中心赛鱼路段
住宅面积
90000㎡
商业总面积
50000㎡
投资商
山西太行房地产开发有限公司
主力面积
100-120㎡
绿化率
40%
层数
18层(底商2层)
规划户数
两期共计1024户,一期512户
均价
一期住宅2480元/㎡
容积率
3.08
建筑密度
34.6%
面积配比
住宅90-130㎡
底商60-200㎡,一托二销售
主力面积
100-120㎡
客源
矿区居民、从商的人
交付日期
2008年4月交付,二期5月开盘
项目优势
项目劣势
优势分析:
1000米步行街,阳泉最长。
楼盘规模较大,修建桃河边5万㎡儿童公园,交通便捷,户型好。
劣势分析:
环境污染严重,环境脏乱。
备注
2007年1月24日开盘销售85%。
三、住宅市场高层与多层市场供应与销售状况:
高层与多层套数比例:
项目名称
占地面积
总建筑面积
住宅建筑面积
高层套数
所占比例
多层套数
所占比例
德业居
126.04亩
84027.09㎡
25万㎡
23万㎡
一期5万㎡
1500套
68%
700套
一期210套
32%
尚领鉴筑
3800㎡
47120㎡
4.2万㎡
276套
100%
0%
滨河世纪城
268816.03㎡
90万㎡
31多万㎡
1800套
70%
800套
30%
太行国际新城
463000㎡
16.4万㎡
9万㎡
1024(一期512)
100%
0户
0%
恒大花园
88亩
58666.96㎡
8万㎡
7.5万㎡
342户
100%
0户
0%
别墅27套
住宅供应量对比:
市场供应量对比:
四、面积总体对比及销售去化进度分析:
名称
主力面积
销售情况
名称
主力面积
销售情况
尚领鉴筑
127—170㎡
销售70%
恒大花园
116—147㎡
销售60%
销售190余套
销售205套
国际新城
100—120㎡
销售85%以上
滨河世纪城
90—120㎡
一期82%
销售440余套
多层销售500余套,高层990套
德业居
82—106㎡
一期多层销售90%
多层销售近190套
06年阳泉住宅推售总面积、规划套数、多层和高层的比例分别是多少?
高层
占总体比例
多层
占总体比例
总销售面积(平米)
72.4万
86%
11.3万
14%
规划户数(户)
4942
76%
1500
24%
已售户数(户)
1825
37%
690
46%
待售户数(户)
3117
63%
810
54%
五、工程进度及交房时间统计
目前阳泉市场住宅项目的总建筑面积为65.4万平米,规划户数近5000户。
待售户数为3800余户。
其中多层住宅项目的待售售户数为800余户,高层住宅待售户数为3000余户。
待售住宅项目交房时间分析
交房情况
在售楼盘
现房
尚领鉴筑
06年底前
恒大花园、德业居一期、河世纪城一期
07年底前
德业居二期
08年以后
滨河世纪城二期
交房时间
多层
高层
户数
所占比例
户数
所占比例
现房
600
40%
1000
20%
06年底
800
53%
1500
31%
07年底前
100
7%
1800
36%
08年以后
——
700
13%
六、2005——2007年初住宅市场价格分析:
2005年总体销售价格对比:
(各项目均价合计为:
1512元/㎡)
多层
漾泉小区
鸿龙小区
联丰商厦
阳光小区
南山小区
丰泽园
佳禾城市绿洲
均价
1400
1350
1450
1650
1580
1600
1555
平均范围
10585÷7=1512
2006年总体销售价格对比:
(各项目均价合计为:
2029元/㎡)
项目名称
平均销售价格
项目名称
平均销售价格
多层均价1853元/㎡
鸿龙小区
1350元/㎡
金花园
1948元/㎡
丰泽园
1680元/㎡
美丽家园
1980元/㎡
佳禾城市绿洲
1750元/㎡
德丰紫城苑
1580元/㎡
紫薇花园
2080元/㎡
德丰苑
2300元/㎡
德业居
2100元/㎡
高层均价2526元/㎡
尚领鉴筑
2400元/㎡
恒大花园
2680元/㎡
滨河世纪城
2500元/㎡
2007年初总体销售价格对比:
(各项目均价合计为:
2621元/㎡)
项目名称
平均销售价格
项目名称
平均销售价格
多层均价2450元/㎡
德业居
2200元/㎡
滨河世纪城
2700元/㎡
高层均价2700元/㎡
尚领鉴筑
2700元/㎡
太行国际新城
2480元/㎡
恒大花园
2750元/㎡
滨河世纪城
2900元/㎡
城区待售住宅项目价格分析
类别
单价(元/平米)
所占比例(%)
高层
<2000
0
2000-2500
15
2500-2800
65
2800-3000
15
>3000
5
多层
1800—2000
30
2000—2600
70
住宅市场价格走势图:
七、高端住宅市场调查
——恒大花园
别墅套数:
总价:
100—150万元/套
每个别墅配有专用的私家车库
二、单身公寓调查情况
阳泉在建的单身公寓项目有滨河世纪城,一栋楼的单身公寓。
滨河世纪城单身公寓
销售面积
2520㎡
规划户数
约45户
均价
2800元/㎡
面积范围
50—60㎡
户型规划
一室一厅一卫
工程进度
封顶
销售进度
40%
备注
因为是东西方向户型,销售有难度
三、写字楼市场调查情况
阳泉写字楼市场特点
市场经济条件下,需求是引导市场发展的根本动力。
早期写字楼市场的发展,主要源于不断涌入的外地公司对位于成熟商务区,可租赁使用的办公场所的需求。
我司对阳泉市写字楼进行调查后发现,阳泉写字楼供应量很少,其原因是受城市传统的经济结构和行业类型特点的影响。
但随着阳泉城市经济发展水平的提高、产业结构的调整、新型的城市规划,特别是建设园林城市的总体发展目标,为文化、旅游等产业提供了发展的契机。
目前写字楼供应量已经不能满足阳泉经济发展的步伐。
写字楼供应状况
规模效应是城市商务活动发展的一个重要阶段,而阳泉没有商务活动聚集的区域,所以大规模的写字楼项目在阳泉是一个空白点。
目前阳泉市较为正式的写字楼有泉中路的泉美大厦,以及开发区的远东大厦。
众多企业均为自建的单位办公楼,还有很大一部分租赁社区商业项目的底商作为办公地点。
个别酒店也有写字间向外租赁,如钱江大酒店。
目前在用写字楼:
开发区远东大厦
开发区远东大厦
地址
开发区大连路远东家具城大楼5—12层
总建筑面积
11000㎡
规划面积范围
5—9层20—140㎡/间;10—12层50—160㎡/间
工程进度
正在加盖10—12层,计划2007年12月底竣工投入使用
销售单价
2700元/㎡(2006年5—9层销售单价2500元/㎡)
租金
0.65元/㎡/天,即273元/㎡/年
入住单位
目前153家,已经租出152间
行业类型有:
房地产公司、旅行社、家装公司等
闲置写字楼:
泉美大厦
泉美大厦位于阳泉市中心,总占地面积7200平方米,建筑占地面积3000平方米,总建筑面积30000平方米,楼高29层,96.8米,建筑高度居全市之首,大厦是按三星级标准建造的集餐饮、住宿、购物、康乐为一体的多功能综合性旅游涉外设施。
大厦主楼设旋转餐厅,有标准豪华套房200余套,大小会议室、多功能厅10余个,购物中心、咖啡酒吧、健身房、棋牌房、保龄球室、桑那、美容美发、地下停车场、医疗保健一应俱全,镭射地板舞池,KTV包间,卡拉OK功能齐全。
大厦设有中西俱备的大小宴会厅和包厢式餐厅,可同时供600人就餐。
泉美大厦目前处于闲置状态。
新建楼盘项目:
美隆国际、滨河世纪城部分规划建设写字楼
美隆国际:
商业项目规划建设占地面积2856㎡的商务楼。
滨河世纪城写字楼
规模
12层,底商4层、公司自用10—12层。
出售5层
销售面积
800平米
均价
2900元/㎡
规划间数
40间
销售进度
基本售罄
平均面积
100㎡/间
备注
写字楼市场供应量小,所以销售顺利
酒店项目写字间:
钱江大酒店
经营形式
出租
规划面积
约80㎡
间数
1间
位置
钱江大酒店7层
朝向
阴面
租金
3000元/月/间。
含物业费、水电等费用
备注
目前没有租出去
四、商业市场调查情况
一、街区商业
分布情况
阳泉市目前整体商业分布以兴隆街为中心,呈放射状分布格局,其他区域商业零星分布,不成规模。
目前主要商业集中在兴隆街附近,主要的商业形式就是市场类商业。
阳泉市目前在售的商业项目主要是以租赁形式经营。
1、总体租金表
主要街道店面租金价格对比
区位
租金
总体平均租金
德胜街
100元/㎡/月
90元/㎡/月
天成巷
70元/㎡/月
沙江小市
80元/㎡/月
兴隆街
110元/㎡/月
新建路
70元/㎡/㎡
2、主要街区租金走势:
德胜街天桥以东开始,总体平均100元/㎡/月左右
天成巷租金走势总体平均70元/㎡/月左右
新建路租金总体走势,平均租金在70元/㎡/月
兴隆街租金走势总体平均在110元/㎡/月
此地段可以说是阳泉多年以来最为繁华的地段,在阳泉人的心理当中,是逛街购物的必去之处。
经过调查问卷分析,周边店面的租金平均在90元㎡/㎡,按此计算,再加上周边现有销售分析,店面销售价格应该在12000元/㎡左右。
黄金地段租金总体走势:
由于周边与附近没有在售项目,那我们依据租金走势,计算此地段的店面价格,按月租金平均在90元/㎡/月,那么店面的价格应该在12000元左右。
3、区位地价:
从阳泉土地挂牌成交的信息资料了解到,2006年一共挂牌了11块土地,总体成交平均价在60万左右。
分析区位情况:
位置
信息
各
区
域
街
道
情
况
德胜街
德胜东街多为高层建筑,经商人遍部在此,临近火车站,西街多为政府办公用房。
新建路
属于比较清淡的区域,建有少量的底商和住宅楼。
兴隆街
是该区位是全市最繁华的商业街,商场、专卖店等遍布一条龙,人流拥挤。
桥北街
多为两层商业,只有两栋住宅楼,但都已经老化。
河边街
面临桃河,全部多层商住楼。
桃河路
沿街只有底商,无住宅,纯属商业用房。
华胜街
同桥北街一样,多为三层以下的商业用房,住宅极少。
二、社区商业滨河世纪城、太行国际新城
滨河世纪城
滨河世纪城二期商业
二期商业
包括沃尔玛超市、银座百货大楼、品牌店等
建筑面积
20万平米
模式
大型商场,两层
规划间数
500间
均价
13000元/㎡
规划
商场共4层
价格
一层:
20000—30000元/㎡
面积规划
10㎡—无限大
二层:
7000—15000元/㎡
同上
三层:
经营数码产品
四层:
高级影院、咖啡厅、夜总会等
备注
商场开盘时间2007年3月18日
备注
从2月初开始售VIP卡,至3月19日,共售出100张,其中办理认购手续的近90张,成交率20%左右,其中一层占70%。
从销售量来说没有达到他们的希望值,但客户来访率依然较高,销售态势良好。
滨河世纪城二期商业调查情况
A区沿街店面
均价
一层
29400元/㎡
经营业态
米兰精品大街
二层
10000—12000元/㎡
米兰精品大街男女时装专卖时尚提包专卖
B区步行街
均价
一层
21000—23000元/㎡
经营业态
米兰精品大街
二层
10000—12000元/㎡
米兰精品大街男女时装专卖时尚提包专卖
C区中心广场店面
均价
一层
18600—20000元/㎡
经营业态
彼得财富广场
二层
10000—12000元/㎡
彼得财富广场
D区店面
均价
内街
一层
14600元/㎡
经营业态
男女时装专卖时尚提包专卖运动与休闲鞋城流行前线时尚潮流街区
二层
10000—12000元/㎡
沿街
一层
20000元/㎡
经营业态
运动与休闲鞋城流行前线时尚潮流街区
二层
10000—12000元/㎡
总销售面积:
约4万㎡
A区
B区
C区
D区
6600㎡
3400㎡
16600㎡
8600㎡
4800㎡
产品形态:
独立店面
面积规划:
面积可自由分割
太行国际新城
太行国际新城商业
建筑面积
5万平米
模式
步行街区2层
规划
农贸市场
面积
2000㎡
商业
10000㎡1000米风情商业街
酒店
8400㎡
餐饮
15000㎡商业街的主力业态
超市
4000㎡
洗浴中心
2700㎡
夜总会
4000㎡
会所
600㎡
银行
490㎡
备注
规划5万平米休闲娱乐儿童公园,长800米
三、纯商业
1、富百家
布局规划
消费特区特点
物流特区
布局规划
时尚服装
商业特区
日用百货
批发特区
鞋帽箱包
财富特区
餐饮
发展特区
步行街区
备注
3/1对外销售,拥有产权;3/2统一规划。
排号客户:
900组;排号费500元
具体价格尚未公开
2、美隆国际广场
售楼部未公开
3、金街
布局规划
大型超市
建筑面积近万平米
餐饮总汇
中西饮食、各式快餐、咖啡、茶艺酒吧等
明珠大卖场
建筑面积11000平米,小面积大框架
精品百货
建筑面积15000平米
娱乐休闲
多功能区,建筑面积2000多平米
室内步行街
步行街宽16米,临街专卖店8000多平米,中庭面积500平米
备注
地下一层,地上五层,均统一规划,一、三、五拥有部分餐饮规划店位,其中五层约3000平米的餐饮部分整体外售。
地下一层大型超市,部分为地下停车场。
开盘时间:
2007年4月。
均价
一层
13000元/㎡
二层
10000元/㎡
三层
8000元/㎡
四层
6000元/㎡
五层
4000元/㎡
备注
1——2层南侧大面积;3——5层小面积店面。
具体面积范围根据登记客户需要进行分割联合。
工程进度:
2006年四月动工,2006年底封顶。
五、酒店市场调查情况
酒店市场供给现状分析
我们将调查区域锁定为星级酒店以及住宿房间数目60间以上的酒店宾馆项目。
调查区域内的酒店供应主要有四星级的北冰洋大酒店;三星级的景隆花园酒店、钱江大酒店、阳泉宾馆;涉外二星级墨玉宾馆;规划中在建的四星级太行国际酒店项目;以及两家房间数目在60间以上的普通酒店,分别为东方宾馆和森海大厦。
2006年阳泉市酒店平均入住率处于上升趋势,酒店级别普遍不高,但经营状况比较良好,市场缺乏较高档次的酒店。
阳泉市酒店总体供应量分析
墨玉宾馆
涉外★★
135间
涉外酒店
景隆花园酒店
★★★
65间
休闲娱乐型酒店
北冰洋大酒店
★★★★
64间
综合性商务酒店
钱江大酒店
★★★
80间
综合性商务酒店
东方宾馆
——
65间
休闲娱乐型酒店
森海大厦
——
60间
休闲娱乐型酒店
阳泉宾馆
★★★
229间
综合性服务酒店
太行国际酒店
★★★★
400间
建设中,未定
泉美国际大酒店
★★★★
100间
涉外商务酒店
阳旅假日酒店
★★★★标准
75间
旅游休闲酒店
从周边酒店总体的供应量来看,已经有773间房的供应量,可容纳约1550人,太行国际酒店和泉美国际大酒店还没有正式营业,泉美国际大酒店今年5月份正式营业,太行国际大酒店尚在施工中,将成为阳泉首家能同时容纳700多人入住的四星级酒店。
整体来讲供应量比较客观,但是阳泉的酒店项目建造时间比较早,虽然有些进行了改造,但酒店外观无法改变,目前矿区太行国际新城项目规划建成总建筑面积8400平米的四星级国际大酒店,定位尚未明确公开。
阳泉酒店很多为国有企业酒店,经营模式较为陈旧,定位高档的新型国际大酒店有待开发,为阳泉三角地五星级国际大酒店的开发提供了有利的市场契机。
周边酒店配套设施与服务分析
墨玉宾馆
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
景隆花园酒店
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
∨
北冰洋大酒店
∨
∨
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钱江大酒店
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东方宾馆
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森海大厦
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阳泉宾馆
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太行国际
未定
泉美国际大酒店
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阳旅假日酒店
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从上表可以看到各酒店的硬件配套设施水平参差不齐,建设比较早的一些宾馆各硬件配套设施比较落后。
在从酒店管理来说,水平同样也是参差不齐,差异非常大。
大多数酒店的都是由投资者自行进行管理。
酒店价格分析
对于酒店来说,由于其客房存在着多种类型,因此在价格分析时根据实际情况大体分为标准间、标准套间和豪华套间三种类型进行比较。
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