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抵押估价报告模板
房地产抵押估价报告
(市场法)
估价项目名称:
XMMC()
委托方:
WTF()
估价方:
GJF()
估价人员:
GJRY()
估价时点:
GJSD()
估价作业日期:
GJZYRQ()
估价报告编号:
BGBH()
目 录
致委托方函
WTF():
GJF()接受委托,根据国家有关房地产估价的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按照公认的房地产估价方法,对WTF()为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估的房地产进行了估价工作。
GJF()估价人员按照必要的估价程序对委托估价的房地产实施了实地查勘、市场调查和评定估算。
经估价,对WTF()委托估价的房地产于GJSD()(估价时点)在满足估价对象的全部估价假设和限制条件下所表现的抵押价值如下:
1、所委托估价的房地产共SL(001)处,估价市场价值为人民币PGJZ(003)。
2、房地产估价师知悉的法定优先受偿款及假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费为人民币KJSF(004)。
3、委托估价的房地产抵押价值为人民币DYJZ(005),大写人民币为DYJZ(008)。
项目数量/处
面积(M2)
市场价值
(万元)
扣减税费
(万元)
抵押价值
(万元)
SL(001)
FWZMJ(002)
PGJZ(003)
KJSF(004)
DYJZ(005)
合计
FWZMJ(002)
PGJZ(003)
KJSF(004)
DYJZ(005)
以上相关内容摘自房地产估价报告书,欲了解本估价项目的全面情况,应认真读房地产估价报告书全文。
GJF()
法定代表人:
FDDBR()
GJZYRQ()
估价师声明
我们郑重声明:
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章,作为一个整体时有效,复印件无效。
8、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供,委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成评估结果有误差的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
中国注册房地产估价师签章:
GJZYRQ()
估价的假设和限制条件
本估价报告成立的假设和限制条件有:
1、估价对象按相应用途得到最有效利用,并产生相应的收益;在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场;任何有关估价对象的动作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规;估价过程中未考虑不可预见因素及不可抗力影响因素。
2、委托方和资产占有方对所提供的材料所涉及资产的完整性、合法性和真实性负责,对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。
因委托方、资产占有方及其他当事人提供的资料失实造成估价结果有误的,一切责任均与签字注册房地产估价师及其所在估价机构无关。
3、本估价报告估价结果包含房产对应的土地使用权价值,且《房屋所有权证》中未注明房屋建成年份,估价中使用的建成年份为委托方提供的建成年份,本次估价以上述假设前提为本次估价基础。
4、本次估价,以估价对象的产权清晰、合法、无纠纷属于委托人所有,且估价对象具备委托方提供的使用功能作为必要假设前提。
5、本估价结论仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值这一经济目的使用,不得作为其他经济目的使用。
估价报告只能用于载明的估价目的,因使用不当造成的后果与签字注册房地产估价师及其所在估价机构无关。
6、本次估价系以公开市场作为前提,在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件并不具有排它性。
7、本次估价系采用公开市场价值标准,参照估价基准日的类似房地产的正常价格进行,未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对估价价值的影响。
8、本次估价报告所反映的房地产抵押价值是拟抵押房地产或者抵押房地产的市场价值扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款额及假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费后的剩余价值。
抵押房地产是否存在法定优先受偿权利等的情况委托人应当向房地产估价机构如实提供,并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责,否则,由此引起的债权债务纠纷与本公司无关。
9、本次估价的估价基准日为2011年6月2日,本报告估价结果是对2011年6月2日这一基准日所估价房地产抵押价格的客观公允反映,我公司对这一基准日以后该房地产价格发生的重大变化不负任何责任。
10、本次估价时,估价对象的面积仅系依据提供的产权证件所载明的数据确定的,我们尚未进行重新丈量和计算。
11、受执业水平和能力的限制,我们无法对估价对象的质量及其对应地块的地质状况进行调查,我们亦不承担由此可能产生的一切风险和责任。
本次估价系以估价对象的质量及其对应地块的地质状况属正常为必要假设前提的。
12、附件与其估价报告正文配套使用方有效。
13、本估价报告依据法律法规的有关规定发生法律效力。
14、本估价报告中的“房地产估价技术报告”仅作为估价机构存档及房地产价格估价行政主管部门审查之用,不作为本估价报告应用的依据。
l5、本估价结论仅供委托方作为估价目的使用和送交房地产价格估价行政主管部门审查使用,估价报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可估价机构不得随意向他人提供或公开。
16、本估价报告的全部或其部分内容不得以任何形式发表于任何公开媒体上,本估价机构对本估价报告拥有最终解释权。
房地产估价结果报告
一、委托方与资产占有方:
单位名称(姓名):
WTF()
营业执照(身份证号):
YYZZ()
二、估价方:
机构名称:
GJF()
法定代表人:
FDDBR()
住所:
DWZS()
估价资格:
GJZG()
三、估价对象:
1、估价对象位置及坐落:
估价对象坐落于XX县XX镇XX商住区,小区近邻XX花园、XX商住小区、XX花园城、XX商住小区等物业;XX文化中心、XX超市、XX汽车东站、XX一中近在咫尺,公交巴士经过XX路,交通较为便捷。
临近的XX街与XX路商业街是XX较繁华的商业大街。
2、权益状况分析
(1)房产登记状况
房屋所有权证号
产权性质
房屋所有权人
产别
房屋座落
楼号或幢号
房屋总层数
所在层数
建筑面积(m2)
34.6
房屋用途
店面
房屋结构
框架
建成年代
2004
储藏间面积(m2)
储藏间编号
(2)他项权利状况
抵押人
无
抵押权人
无
权利价值
无
抵押设定日期
无
3、实物状况分析
户型
房屋朝向
现状用途
临街状况
装修情况
4、区位状况分析
交通便捷度
自然人文环境质量
居住社区成熟度
基础设施配套情况
公建配套情况
未来发展潜力
四、估价目的:
GJMD()
五、估价时点:
所评估的客观合理价格对应的时点为GJSD()。
六、价值定义:
本报告估价结果所述的房地产市场价值或价格是指估价对象在估价时点为实现估价目的这一经济行为在其有效权益年期内符合本报告所述估价的假设和限制条件下的价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款及假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费。
七、估价依据:
(一)本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2、《中华人民共和国担保法》;
3、《城市房地产抵押管理办法》。
(二)本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》;
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。
(三)委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托合同;
2、房屋所有权证:
房权证XX字第XXXXX号;
3、委托方申报材料及其他资料。
(四)估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。
1、中国人民银行公布的银行存贷款利率;
2、XXX省建设工程造价信息和惠X县房地产市场信息等。
3、估价人员现场勘察、记录等资料;
4、有关询价资料和参数资料;
5、GJF()收集的其他有关资料。
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
(一)独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。
(二)合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。
所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律保护,并体现其权益价值。
(三)谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时,应保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。
(四)最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
在合法使用前提下,房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。
最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用方式。
(五)估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
(六)替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
同一供求范围内,在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用,其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法:
因估价对象所处区域具有比较活跃的房地产交易市场,经分析采用市场比较法进行估价。
十、估价结果:
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上,进行评定估算,最后确定估价对象在估价时点的价值如下:
1、所委托估价的房地产共SL(001)处,估价市场价值为人民币PGJZ(003)。
2、房地产估价师知悉的法定优先受偿款及假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费为人民币KJSF(004)。
3、委托估价的房地产抵押价值为人民币DYJZ(005),大写人民币为DYJZ(008)。
项目数量/处
面积(M2)
市场价值
(万元)
扣减税费
(万元)
抵押价值
(万元)
SL(001)
FWZMJ(002)
PGJZ(003)
KJSF(004)
DYJZ(005)
合计
FWZMJ(002)
PGJZ(003)
KJSF(004)
DYJZ(005)
十一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
(一)估价对象的合法用途为住宅,独立使用性较强,具有一定的通用性,不宜分割使用、转让,除非当事人协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利,达到各自独立使用条件。
(二)假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时,因存在短期内强制处分、快速变现、潜在购买群体受到限制及消费者心理因素影响等,最可能实现的价格一般比公开市场价格要低,预计变现系数85%,与评估的市场价值的差异程度约15%。
变现系数取值测定表
影响因素
权重系数
变现取值范围(%)
评估取值
评定值(%)
房地产品质
1、好。
房地产成新系数在90%以上。
0.35
90-100
80
28
2、较好。
房地产成新系数在80%-90%。
75-90
3、一般。
使用年限或寿命有所下降。
房地产成新系数在60%-80%。
50-75
4、差。
重新装修。
存在明显功能性、经济性贬值。
房地产成新系数在60%。
50以下
价值特性
1、投资价值好。
0.10
80-90
80
8
2、重新装修:
需再投入才能体现营运价值等。
50-80
3、介于⑵与⑷之间。
30-50
4、投资价值差。
30以下
潜在市场
1、大。
有活跃二手市场。
0.40
90-100
85
34.00
2、介于⑴与⑶之间。
85-90
3、中等。
预测有一定的客户,有一定的交易氛围。
60-85
4、介于⑶与⑸之间。
50-60
5、小。
无交易市场。
50以下
变现时间约束
1、不受时间约束。
0.15
100
93
15.00
2、介于⑴与⑶之间。
90-100
3、在一定期限内变现。
80-90
4、介于⑶与⑸之间。
60-80
5、快速变现。
60以下
变现系数(取整合计)
85.00
(三)处置房地产时,其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
一般说来,以拍卖方式处置房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
十二、提示房地产抵押估价报告使用者关注:
(一)估价对象状况和房地产市场状况会因时间的变化对房地产抵押价值产生影响。
估价对象实物及区域因素可能存在受意外变化的影响,可能存在非正常的维护使用,且房地产市场的波动是难以确定的,均会对房地产抵押价值产生影响。
(二)对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,估价报告使用者应给予关注。
估价对象抵押价值可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整和国际及国家宏观经济因素变化等原因导致减损。
(三)估价报告使用者应合理使用评估价值,关注借款人和抵押房地产对象的实际情况,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,及当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
(四)定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十三、估价人员
姓名估价资格签名并盖章
QZFDCGJS1()房地产估价师
QZFDCGJS2()房地产估价师
十四、估价作业日期:
本次估价的作业日期是GJZYRQ()。
十五、估价报告应用的有效期:
本估价报告应用的有效期为一年,即从GJZYRQ()至2012年6月2日止的期限内有效。
GJF()
GJZYRQ()
附件
1、房屋所有权证复印件;
2、估价对象内外部状况照片;
3、法定优先受偿权书面查询资料和调查记录;
4、估价机构营业执照复印件;
5、估价机构资格证书复印件;
6、估价师资格证书复印件。
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