商业地产潜力三线城市报告.docx
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商业地产潜力三线城市报告
2商业地产潜力三线城市报告
目录CONTENTS
01前言
02宏观经济分析
06商业发展
10品牌特征
12商业困局
13城市发展周期
商业地产潜力三线城市报告
01
前言
在大城市商业竞争环境加剧的情况
下,三四线城市开始发力,成为未来
商业开发的新风向标。
本报告旨在挖
掘三线城市真正潜力,为开发商进驻
三线城市提供指引。
在对150个三四线城市面积、人口
及人口密度数据统计后,根据城市人
口数量及规模等级进行排序,选出
50大最具潜力或发展良好的城市。
进一步研究50大城市的宏观数据及
城市属性,初步了解商业环境,筛选
出20大典型潜力城市。
潜力三线城市
“准入标准”
人均GDP
>40,000元
第三产业比重
>28%
城镇化率
>50%
02商业地产潜力三线城市报告
宏观经济分析
潜力三线城市人均GDP均值为
67,322元,其中东营、太仓人均
GDP最高,均超过150,000元,甚
至超过排名第三的烟台75%以上。
这两个城市工业极为发达,其中东
营石油机械产业占全国比重甚至超过
50%;尽管温州偏好跟风投资热,
然而城市产业以薄利轻工业为主要产
业,人均GDP仅47,450元,低于
平均水平。
人均GDP(元)
200,000
150,000
100,000
50,000
0
东
营
太
仓
烟
台
扬
州
嘉
兴
泰
州
晋
江
金
华
芜
湖
徐
州
柳
州
襄
阳
盐
城
淮
安
漳
州
洛
阳
温
州
宿
迁
蚌
埠
宿
州
数据来源:
国家统计局
潜力三线城市第三产业比重均值为
38.2%,其中温州第三产业比重最高,
达到49.7%,消费驱使服务业发展
迅速;而东营则成为第三产业比重最
低城市,相对于极为发达的工业,服
务业发展较为落后。
第三产业比重
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
温
州
金
华
徐
州
太
仓
淮
安
扬
州
泰
州
嘉
兴
盐
城
烟
台
宿
迁
洛漳宿柳蚌晋襄芜东
阳州州州埠江阳湖营
数据来源:
国家统计局
潜力三线城市城镇化率均值为
57.7%,其中温州、太仓领跑大市,
城镇化率
城镇化率均超过65%;宿州城镇化
率偏低,仅为37.4%,城市发展尚
70.0%
在起步阶段。
60.0%
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
温
州
太
仓
晋
江
东
营
金
华
扬
州
芜
湖
泰
州
柳
州
徐
州
嘉
兴
盐
城
烟
台
淮
安
襄
阳
宿
迁
漳洛蚌宿
州阳埠州
数据来源:
国家统计局
商业地产潜力三线城市报告
03
潜力三线城市人均可支配收入均值为
30,671元,其中太仓、嘉兴、温州
均超过40,000元;而宿州、宿迁则
相对偏低。
可以看到,人均可支配收
入与人均GDP并不完全成正比,以
东营和温州作比较,人均GDP最高
的东营人均可支配收入却落后于该指
标较低的温州。
人均可支配收入(元)
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
太
仓
嘉
兴
温
州
金
华
晋
江
东
营
烟
台
泰
州
扬
州
芜
湖
洛
阳
柳
州
盐
城
淮漳
安州
蚌襄徐宿宿
埠阳州州迁
数据来源:
国家统计局
潜力三线城市人均消费收入比平均线
为0.62,其中在多项产业和城市发
展指标中落后的漳州、洛阳、宿迁,
人均消费收入比却处于领先,表现出
更为强烈的消费意愿;相反,东营、
嘉兴的人均消费收入比则偏低,商业
供应结构性失衡导致消费需求不足。
人均消费收入比
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0.0
漳
州
洛
阳
温
州
宿
迁
烟
台
金
华
太
仓
柳
州
徐
州
泰
州
晋
江
宿
州
襄
阳
扬
州
芜
湖
盐
城
东
营
淮
安
蚌
埠
嘉
兴
数据来源:
国家统计局
潜力三线城市房地产开发占固定资产
开发比重均值为18.1%,其中蚌埠
房地产开发占固定资产开发比重
开发房地产最为积极,遥遥领先于其
他城市,达到32.7%;洛阳、东营
35.0%
则最低,分别仅为10.0%、7.3%,
30.0%
房地产发展有所放缓。
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
蚌
埠
温
州
宿
迁
嘉
兴
金
华
晋
江
漳
州
芜
湖
淮
安
宿
州
柳
州
烟
台
扬
州
盐
城
太
仓
泰
州
襄
阳
徐
州
洛东
阳营
数据来源:
国家统计局
04商业地产潜力三线城市报告
城市类型及特征
进一步依据城市发展、消费支出、商
业发展共十二项指标考量,潜力三线
城市可细分为转型类城市、崛起类城
市、平稳发展类城市。
●城市发展考量指标:
·固定资产投资总额
·GDP及增长率
·城市基础设施建设投资总额
·第三产业比重及增长率
●消费支出考量指标:
转型类
城市
各方面发展较缓,城市处于转型阶段,
未来人口及商业发展潜力较大。
-
代表城市:
蚌埠I晋江I柳州I太仓I宿迁I宿州
漳州
潜力三线城市发展进程
从第三产业比重来看,崛起类城市和
转型类城市相对更接近,与平稳发展
类城市尚存在一定差距;从城镇化率
发展来看,崛起类城市正在缩小与平
稳发展类城市的差距,转型类城市仍
较为落后;从人均GDP和房地产开
发占固定资产开发比重来看,崛起类
城市在人均GDP方面显著高于其他
城市,而房地产开发占固定资产开发
比重则明显偏低。
崛起类城市多为重
要工业支柱城市,工业发达,但房地
产开发仍处于起步阶段,转型类城市
则正通过大力开发房地产拉动经济。
·网购消费总额
·人均可支配收入
·社会消费品零售总额
·八大类消费结构
崛起类
城市
第三产业比重
●商业发展考量指标:
·品牌下沉度
·品牌丰富度及数量
·人均商业面积
·开发商下沉数量
由单一商圈向多商圈发展阶段,商业市
场拥有一定消费基础,整体发展较快。
-
代表城市:
襄阳I洛阳I东营I淮安I嘉兴I泰州
芜湖I扬州
平稳发展类城市
崛起类城市
转型类城市
城镇化率
44.34%
36.49%
35.72%
60.81%
平稳
发展类
城市
崛起类城市
转型类城市
58.49%
54.50%
商业市场已经度过建设阶段,项目趋
于饱和,竞争较为激烈。
-
代表城市:
温州I烟台I金华I徐州I盐城
人均GDP(元)
平稳发展类城市
崛起类城市
转型类城市
62,178
76,440
60,576
房地产开发占固定资产开发比重
18.20%
15.20%
21.40%
数据来源:
中商数据、国家统计局
商业地产潜力三线城市报告
05
潜力三线城市消费潜力
人均可支配收入(元)人均生活消费支出(元)
从消费各项指标来看,各级城市在人
均可支配收入和人均社会消费品零售
总额方面均保持递进,而崛起类城市
在人均生活消费支出方面则几乎与转
型类城市持平,商业供给结构性失衡
导致消费需求不足。
可以看到,崛起
类城市人均消费收入比明显落后于其
他城市,而转型类城市则与平稳发展
类城市一致,显示出强烈的消费意愿。
平稳发展类城市
33,208
30,628
28,909
26,279
崛起类城市
转型类城市
人均社会消费品零售总额(元)
平稳发展类城市
平稳发展类城市
崛起类城市
转型类城市
人均消费收入比
平稳发展类城市
21,334
18,384
18,329
0.64
22,853
0.60
17,833
0.64
数据来源:
中商数据、国家统计局
城市分布特征
潜力三线城市中,江苏、浙江、安徽
城市共占13席,占比达到65%。
在这些城市中,平稳发展类城市比重
80%,崛起类城市比重62.5%,转
东营
烟台
型类城市比重57.1%,高于平均水
平。
在上海、杭州、南京、合肥等国
内领导城市带动下,长三角经济圈发
展更快,带动圈内三线城市快速提升。
此外,潜力三线城市中沿海城市占比
洛阳
襄阳
徐州
宿州
泰州
扬州
宿迁
淮安
蚌埠
嘉兴
芜湖太仓
盐城
金华
较高,达到75%。
这些城市沿河流,
水上运输交通便利,利于出口,也更
吸引外商投资。
温州
晋江
漳州
柳州
06商业地产潜力三线城市报告
商业发展
城市发展现状
7大品类平均开店数量
根据对7大品类67个全国发展最为
领先的连锁品牌拓展情况进行跟踪及
统计,转型类城市和崛起类城市商业
发展仍在初级过渡期,超市品牌开店
数量高于餐饮品牌,而平稳发展类城
市中餐饮品牌已超过超市品牌开店数
量,消费需求升级。
可以看到,在平
稳发展类城市中,儿童、轻奢、奢侈
品品牌开店数量均已显著超过其他城
市,而转型类城市甚至尚未引入这三
类品牌。
崛起类城市对咖啡甜品的需
求更高,与其他品类相比,这一指标
高企也预示着商业更大的需求潜力。
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
4.6
4.4
3.6
超市
9.4
9.2
5.0
5.4
4.1
3.3
2.8
2.0
0.8
0.5
0.0
0.4
餐饮儿童咖啡甜品快时尚轻奢奢侈品
■转型类城市■崛起类城市■平稳发展类城市
1.41.4
0.6
0.00.00.0
数据来源:
中商数据
在对各城市进驻品牌最多的前三位购
物中心品牌开店数量进行统计后,发
现转型类城市前三位购物中心品牌开
店数量均较大程度落后于其他城市;
崛起类城市在排名首位的购物中心中
品牌开店数量已接近于平稳发展类城
市,然而排名二三位的购物中心相比
差距显著,单一购物中心的核心地位
更为明显。
品牌最多购物中心的平均进驻数量
10.0
9.2
9.0
8.0
6.1
6.0
4.0
3.6
5.6
7.4
3.3
4.6
1.3
2.0
0.0
NO.1NO.2NO.3
■转型类城市■崛起类城市■平稳发展类城市
数据来源:
中商数据
万达、宝龙、银泰、金鹰是这些品
牌进驻的主要载体,在13个城市
平均引入品牌数量
中品牌拥有量最多,在各城市前三
位品牌最多购物中心中占比也达到
50.8%。
其中万达贡献最大,占前三
位全部购物中心比重超四分之一。
10.0
8.0
8.3
7.88.08.0
8.8
整体来看,这些开发商在转型类城市
和平稳发展类城市引入品牌数量相
似,其中金鹰对于品牌的吸引力更强。
在崛起类城市中,品牌进驻数量明显
偏低,然而万达引入品牌数量远远高
6.0
4.0
2.0
4.84.7
2.0
4.5
4.0
5.0
3.0
于其他开发商,甚至高于其在平稳发
展类城市引入品牌的数量,尽显其先
0.0
万达宝龙银泰金鹰
■转型类城市■崛起类城市■平稳发展类城市进入者优势及对当地更大的影响力。
数据来源:
中商数据
商业地产潜力三线城市报告
07
业态特征
业态占比
转型类城市商业市场多以小商品市场
和基础时尚为主的零售业态占据主
导,生活配套业态的占比也较高,对
儿童及娱乐的关注度则较低。
100%
80%
60%
25.0%20.0%
15.0%20.0%
15.0%
25.0%
崛起类城市以零售与生活业态为主,
快时尚开始出现但仍以基础时尚为
主导;餐饮与娱乐业态开始呈现上
升趋势。
平稳发展类城市的儿童、餐饮上升趋
势明显;零售和生活配套开始出现奢
侈品和精品超市等业态;餐饮与娱乐
的主题型类型比重增加。
35.0%30.0%
40%
45.0%
20%
10.0%15.0%
5.0%
10.0%15.0%15.0%
0%
转型类城市崛起类城市平稳发展类城市
■娱乐■儿童■零售■餐饮■生活配套
数据来源:
中商数据
转型类城市特征
娱乐业态整体需求有限,大多仅仅关
注KTV、影院等基本品类;儿童业
态以基础游乐、早教及零售为主;零
售业态以基础时尚为主,缺乏快时尚
及奢侈品;餐饮业态小吃及休闲餐饮
过剩,缺乏主题及特色;生活配套业
态以卖场超市为主。
娱乐
KTV
35.0%
影院
30.0%
桌游棋牌
25.0%
健康养生
5.0%
运动健身
3.0%
密室逃生
2.0%
儿童
室内游乐
35.0%
儿童零售
30.0%
儿童早教
20.0%
探险体验
10.0%
儿童服务
5.0%
零售
基础时尚
40.0%
饰品配饰
25.0%
化妆品
20.0%
鞋品箱包
15.0%
餐饮
小吃快餐
35.0%
休闲餐饮
27.0%
主题餐饮
13.0%
特色餐饮
10.0%
咖啡甜品
10.0%
商务餐饮
5.0%
生活配套
卖场超市
55.0%
家居家电
20.0%
邮电金融
13.0%
美容美发
10.0%
医疗保险
2.0%
数据来源:
中商数据
08商业地产潜力三线城市报告
崛起类城市特征
娱乐业态中主题娱乐品类比重上升,
消费者注重体验;儿童业态中家长开
始注重对儿童服务的消费,基础品类
比重下降;零售业态中快时尚品牌开
始出现,但依旧以基础时尚品牌为主;
餐饮业态中各类餐饮配比均衡,商务
餐饮需求上升;生活配套中美容、保
健类上升明显,消费者开始关注生活
健康。
娱乐
KTV
31.0%
影院
24.0%
桌游棋牌
15.0%
健康养生
15.0%
运动健身
10.0%
主题娱乐
5.0%
儿童
室内游乐
30.0%
儿童零售
20.0%
儿童早教
25.0%
探险体验
15.0%
儿童服务
10.0%
零售
基础时尚
35.0%
饰品配饰
20.0%
化妆品
20.0%
鞋品箱包
15.0%
快时尚
8.0%
奢侈品
2.0%
餐饮
小吃快餐
25.0%
休闲餐饮
20.0%
主题餐饮
15.0%
特色餐饮
15.0%
咖啡甜品
15.0%
商务餐饮
10.0%
生活配套
卖场超市
40.0%
家居家电
15.0%
邮电金融
15.0%
美容美发
20.0%
医疗保险
10.0%
数据来源:
中商数据
商业地产潜力三线城市报告
09
平稳发展类城市特征
娱乐业态中主题体验游乐品类比重上
升;儿童业态中室内游乐比重下降,
但依旧占据主导,探险、服务类比重
上升;零售业态中快时尚大量涌入布
局,部分奢侈品开始下沉;餐饮业态
中主题特色餐饮成为主导,其他品类
发展平稳;生活配套中基础配套开始
减少,更多生活服务品类开始增长。
娱乐
KTV
20.0%
健康养生
20.0%
主题娱乐
20.0%
影院
18.0%
运动健身
16.0%
桌游棋牌
6.0%
儿童
室内游乐
25.0%
儿童早教
20.0%
探险体验
20.0%
儿童服务
20.0%
儿童零售
15.0%
零售
基础时尚
35.0%
化妆品
18.0%
鞋品箱包
16.0%
饰品配饰
12.0%
快时尚
12.0%
奢侈品
7.0%
餐饮
主题餐饮
25.0%
特色餐饮
25.0%
休闲餐饮
15.0%
商务餐饮
15.0%
咖啡甜品
10.0%
小吃快餐
10.0%
生活配套
卖场超市
45.0%
美容美发
25.0%
医疗保险
15.0%
家居家电
10.0%
邮电金融
5.0%
数据来源:
中商数据
10商业地产潜力三线城市报告
品牌特征
从各类型城市连锁品牌属地分布来
看,整体趋势外来品牌随城市级别
上升而增加。
相比于平稳发展类城
市,转型类城市在外来品牌发展至
崛起类城市所处阶段后,全国连锁
品牌发展放缓,而区域连锁品牌将
快速替代本地品牌,达到所有连锁
品牌中最大比重。
连锁品牌属地分布
100%
4.0%
14.0%
80%
35.0%
60%
40%
9.0%15.0%
26.0%28.0%
28.0%
35.0%
20%
0%
转型类城市崛起类城市平稳发展类城市
■本地品牌■区域连锁■全国连锁■国际连锁
数据来源:
中商数据
转型类城市连锁品牌下沉力度不够,
零售、儿童、娱乐、餐饮业态以本地
品牌为主要核心,总体上连锁品牌以
区域品牌为主。
转型类城市连锁品牌属地分布
100%
9.0%7.0%16.0%
3.0%4.0%
14.0%12.0%
80%
21.0%31.0%
21.0%
26.0%26.0%
60%
40%
70.0%
62.0%63.0%
20%
0%
娱乐儿童零售生活配套餐饮
■本地品牌■区域连锁■全国连锁■国际连锁
数据来源:
中商数据
崛起类城市儿童、零售、生活类连锁
品牌下沉发展良好;餐饮、娱乐的连
崛起类城市连锁品牌属地分布
锁品牌下沉速度仍较慢。
100%
80%
13.0%
20.0%
23.0%
7.0%
23.0%
6.0%3.0%
10.0%
20.0%
32.0%
60%
40%
67.0%
49.0%52.0%
20%
38.0%
55.0%
0%
娱乐儿童零售生活配套餐饮
■本地品牌■区域连锁■全国连锁■国际连锁
数据来源:
中商数据
商业地产潜力三线城市报告
11
平稳发展类城市连锁品牌下沉趋势上
升明显,主要体现在儿童、零售和餐
饮业态,仅娱乐业态依旧以本地品牌
为主。
平稳发展类类城市连锁品牌属地分布
100%
6.0%
20.0%
13.0%
12.0%12.0%
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