房地产项目开发流程与管理控制指导手册.docx

房地产项目开发流程与管理控制指导手册.docx

《房地产项目开发流程与管理控制指导手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发流程与管理控制指导手册.docx（68页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产项目开发流程与管理控制指导手册

房地产项目开发流程与管理控制指导手册

项目开发流程、治理操纵

指

导

手

册

***************

二OO九年三月

前言

鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化治理都没有完全成形。

在*******的倡议和指导下，通过一个多月的不断编制和修改,我们工程部依照公司实际情形终于完成了本有用手册的编制工作。

本手册，编制内容是依照公司的经营范畴是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及治理操纵内容。

我们编制的原那么是以目前公司运作的实际情形为基础，尽量做到宜明白有用，目的是期望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。

我们也向往在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.因此目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!

*****年*月

前言2

第一章：

房地产开发的概念5

一、房地产开发的种类5

二、房地产开发的差不多原那么及要求5

三、设立房地产开发企业应当具备的条件5

四、房地产开发企业的设立程序6

第二章：

可行性研究和项目决策时期7

一、房地产项目可行性研究的全然目的7

二、房地产项目的四方面研究方向7

三、房地产项目的可行性研究步骤8

四、房地产项目可行性研究的内容8

五、房地产项目可行性研究的工作时期8

六、房地产项目开发详细的经济效益分析9

七、项目可行性研究的结论与建议9

第三章：

建设前期预备时期10

一、土地使用权的猎取及开发10

〔一〕、土地使用权10

〔二〕、土地开发12

二、征地拆迁，申办并取得«房屋拆迁许可证»13

三、确定勘察、监理15

四、规划设计16

五、建设项目报建登记，申请招投标22

六、申办«施工许可证»24

第四章：

工程建设实施时期26

一、工程建设实施预备时期26

二、工程建设实施时期26

〔一〕、工程进度的操纵26

〔二〕、工程质量的操纵28

〔三〕、工程成本的操纵29

〔四〕、工程合同的操纵34

第五章：

项目销售时期37

一、房地产项目的营销策划37

二、房地产销售38

三、房地产销售的流程41

第六章：

房地产项目物业治理42

一、物业治理的概念42

二、物业治理的特点42

三、物业治理在当前的地位和作用43

四、物业治理的差不多内容45

五、物业治理费46

第七章：

附录：

房地产开发相关流程47

房地产开发全流程47

办理质量监督程序及提交资料57

办理安全监督程序及提交资料57

办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57

土地一级开发一样工作程序58

施工监理工作的总程序59

施工组织设计审核流程60

图纸会审监理工作流程61

工程款支付差不多程序62

工程变更治理的差不多程序63

进度操纵监理工作程序64

主体工程质量操纵流程65

单位工程验收差不多程序66

质量评定监理工作程序67

建设工程竣工验收备案流程68

后记69

第一章：

房地产开发的概念

房地产开发是指在依据«中华人民共和国都市房地产治理法»〔以下简称«都市房地产治理法»〕依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。

房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济更加达，时代越进步，房地产开发的范畴越广，程度越深，内容越丰富。

一、房地产开发的种类：

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

土地开发要紧是指房屋建设的前期工作，要紧有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非都市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他都市用途的都市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对差不多是都市土地，但因土地用途的改变、都市规划的改变以及其他缘故，需要拆除原先的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

就房屋开发而言，一样包括四个层次：

第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为都市其他基础设施的开发。

二、房地产开发的差不多原那么及要求：

依照«中华人民共和国都市房地产治理法»第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有以下差不多原那么及要求：

　　〔一〕房地产开发必须严格执行都市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　〔二〕以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，　　能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，能够无偿收回土地使用权；然而，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发拖延的除外。

　　〔三〕房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，体会收合格后，方可交付使用。

　　〔四〕依法取得的土地使用权的，能够依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。

三、设立房地产开发企业应当具备的条件：

　依照«都市房地产治理法»的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：

　　〔一〕有自己的名称和组织机构；

　　〔二〕有固定的经营场所；

　　〔三〕有符合国务院规定的注册资本；

　　〔四〕有足够的专业技术人员；

　　〔五〕法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政治理部门申请设立登记。

工商行政治理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股份，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地点人民政府规定的部门备案。

　四、房地产开发企业的设立程序

设立房地产开发企业应通过以下程序：

　　〔一〕应当向工商局行政治理部门申请设立登记，工商行政治理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记；

　　〔二〕房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地点人民政府规定的部门备案；

　　上述规定要紧为和谐企业设立中，一样行政治理〔工商行政治理〕与专门行政治理〔房地产开发行业治理〕的关系。

　　房地产开发公司设立时期的相关税费

　　〔一〕企业法人开业登记费；

　　〔二〕企业法人变更登记费；

　　〔三〕企业法人年度检验费；

　　〔四〕补、换、领证照费。

第二章：

可行性研究和项目决策时期

由于房地产项目可行性研究需专业要求专门高、技术性专门强的注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、制作人员、社会、环境专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究的步骤、内容、工作概要、项目评估的要求及决策作简要介绍。

策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。

项目策划是一门新兴的策划学，以具体的项目活动为对象，表达一定的功利性、社会性、制造性、时效性的大型策划活动。

策划的六个要紧宏观作用：

改变企业进展方式〔松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等〕，改变进展目标〔多元向专业或相反、地区向国际、上下游移动〕，幸免死于非命〔发觉生存空间，发觉生存资源或手段〕，节约资源〔幸免盲从，幸免盲动〕，提高速度〔幸免无效经营环节、周密使企业可连续稳固地增长〕，促进竞争〔相互启发使产业经营更加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣〕等。

总之，策划可使国家决策向民间经济决策的转化高效、顺畅、充分。

项目策划的流程分为四个流程：

1、项目调研2、项目市场细分与选择1〕项目市场细分2〕项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。

房地产项目策划是指，通过对市场环境的调查和系统的分析，利用差不多把握的有关资料及手段，科学地、合理地、有效地推动项目的进程，同时提早判定房地产项目的顺利进展程度及成效。

房地产项目策划第一须经董事会批准初步立项后，再转由企业战略进展研究室进行可行性研究。

房地产项目可行性的研究成果要紧应用于公司的投资方向决策。

现在期涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求专门高、技术性专门强的注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、制作人员、社会、环境等专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家组成。

一、房地产项目可行性研究的全然目的：

是实现项目决策的科学化、民主化，减少或幸免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

二、房地产项目按研究方向要紧有以下四方面

1、宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、都市规划、区域人口特点、基础设施等差不多状况等。

通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直截了当与潜在关系的信息，以推论房地产市场进展前景。

2、房地产产品研究：

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情形、新技术、新工艺、新材料的使用情形等各方面的统计分析。

区域市场分析——依照数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

楼盘汇总分析——时期性对楼盘进行统计分析，追踪市场进展方向。

3、消费需求趋势研究：

要紧针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的进展趋势研究。

要紧包括需求动机、购买行为以及需求阻碍因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针关于某一个特定楼盘项目。

4、品牌研究：

在房地产行业进展还不是专门正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情形下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。

房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。

三、房地产项目的可行性研究步骤，可分为5个步骤进行：

（1）项目公司同意托付或公司董事会立项；

（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评判和经济评判；（5）编制可行性研究报告。

四、房地产项目可行性研究的内容

可行性研究的全然目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或幸免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的要紧内容有：

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；（3）宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场状况分析；项目所在板块市场研究和建设规模的确定；（4）规划设计阻碍和环境爱护;（5）资源供给及资本运作方案；（6）环境阻碍和环境爱护；（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、治理费用的研究；（8）开发建设节点打算；（9）项目经济及社会效益分析；（10）结论及建议。

五、房地产项目可行性研究的工作时期

1、投资机会研究。

该时期的要紧任务是对投资项目要紧是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查推测为基础，查找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，要紧依靠笼统的估量而不是依靠详细的分析。

假如机会研究认为可行的，就能够进行下一时期的工作。

2、初步可行性研究，亦称〝预可行性研究〞。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4、可行性研究三时期常规的时刻费用表

项目内容

时刻〔月〕

费用

承诺误差

投资机会研究时期

1~3

0.2%~0.8%

30%~20%

初步可行性研究时期

6

0.25%~7.5%

20%~10%

详细可行性研究时期

8~16

0.2%~1.0%

<10%

六、房地产项目开发详细的经济效益分析

1、房地产项目的投资概算包括内容：

〔1〕、营销开支概算，包括：

项目前研究及可行性研究的开支；项目策划的开支；销售策划的开支；广告开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支；

〔2〕、土地征用开支概算，包括：

政府一次性收取的标准地价；用于拆迁补偿或青苗补偿的开支；阻碍公共设施而显现的赔偿开支；

〔3〕、工程开支概算，包括：

用于工程勘探的开支；平坦土地的开支；用于工程设计的开支；用于建筑施工的开支；用于设施配套的开支；用于工程监理的开支；

〔4〕、金融成本开支，包括：

外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及治理费用支出；贷款引起的利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。

2、可行性研究财务数据的选定和推测

〔1〕售楼收入的测定〔2〕项目经营治理费用收入与支出〔3〕经营税费及所得税的缴交〔4〕土地增值税〔5〕所得税

3、项目经济效益分析

4、项目盈亏能力分析：

〔1〕、内部收益率〔IRR〕〔2〕、净现值〔NPV〕〔3〕、净现值率〔NPVR〕；

5、项目不确定分析：

〔1〕、项目盈亏平稳分析〔2〕、项目敏锐性分析〔3〕、概念分析

七、项目可行性研究的结论与建议：

可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关建议，也确实是依照前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评判，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。

八、集团公司董事会依照可行性报告的结论与建议，做出投资决策，批准正式立项，项目进入前期开发时期。

九、其他：

房地产开发项目立项和可行性研究时期的实际发生的相关费用

〔1〕可行性研究费

〔2〕建设工程规划许可证执照费

第三章：

建设前期预备时期

一、土地使用权的猎取及开发

〔一〕、土地使用权：

是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权益。

　　集体土地使用权：

是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范畴内对集体所有的土地享有的用益物权。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权〔简称土地使用权〕在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1、开发商猎取土地使用权的要紧方式

1〕通过行政划拨方式取得；

2〕旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3〕转让取得；

4〕出让方式取得〔招标、拍卖、协议出让三种方式〕；

5〕联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

6〕通过司法裁决取得；

7〕通过兼并、收购等股权重组方式取得。

2、开发商猎取土地使用权的程序

〔1〕、土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照«中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例»国有土地使用权的出让方式有三种：

协议、招标、拍卖。

①协议出让指土地使用权的有意受让人直截了当向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的如此一种出让方式。

②招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依照一定的要求择优确定土地使用者〔即土地使用权受让人〕的出让方式。

以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权益义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

③拍卖又称竞投，有些地点也叫〝拍让〞。

它是指由土地所有者代表在指定的时刻、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公布叫价竞投，按〝价高者得〞的原那么确定土地使用权受让人的一种出让方式。

依照«招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定»，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅行、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得«成交确认书»，然后签订«国有土地使用权出让合同»。

开发商取得«国有土地使用权出让合同»后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

〔2〕、属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

①«土地出让合同»、«划拨决定书»或转让批文；

②开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

③属新增建设用地的，应提供«建设用地批准书»；

④属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；

⑤1：

2000地势图2份；加盖了〝权属已审核〞的宗地图、地籍图各3份；

⑥地上附着物权属证明；

⑦土地登记申请书；

⑧土地登记法人代表证明和身份证明；

⑨土地登记托付书。

〔3〕、招标受让土地使用权申请程序

①用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

②用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情形，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

③用地者进行投资分析。

④到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

⑤用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

⑥收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

⑦按合同的约定支付余款。

付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

〔4〕、拍卖受让土地使用权申请程序

①用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

②用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情形，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

③用地者进行投资分析。

④到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。

⑤用地者到指定地点领取竞叫牌。

⑥用地者在规定时刻、指定地点到拍卖现场参加竞投。

⑦企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。

⑧按合同的约定支付余款。

付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得«成交确认书»。

凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得«国有土地使用权证»。

〔5〕、出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。

一样年限规定如下：

居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

〔二〕、土地开发

从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断进展的需要，采纳一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范畴或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范畴，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。

从狭义的角度明白得，土地开发要紧是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平稳，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

土地开发一样分为土地一级开发和二级开发。

1、土地一级开发：

是指由政府或其授权托付的企业，对一定区域范畴内的都市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范畴内的土地达到〝三通一平〞、〝五通一平〞或〝七通一平〞的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

〔1〕、一级开发依照实施主体的不同，开发方式能够分为以下三种：

①、政府下属的土地储备机构直截了当负责一级开发的，②、托付开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，③、通过招标确定一级开发企业的方法。

〔2〕、一级开发的成本构成和收益：

成本构成：

①征地、拆迁补偿及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。

收益：

①托付开发企业负责一级开发具体治理的，开发企业的治理费不高于一级开发成本的2%，主体依旧土地储备中心。

②托付开发企业直截了当实施一级开发的，开发企业的利润不高于估量成本的8%，主体是企业。

③关于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。

2、房地产二级开发：

是土地使用者通过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一样指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定能够转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

〔三〕、取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

1、国有土地使用权的出让

〔1〕、办理建设用地规划许可证；〔2〕、办理建设用地托付钉桩；〔3〕、办理国有土地使用权出让申请；〔4〕、主管部门实地勘察；〔5〕、土地估价报告的预审；〔6〕、托付地价评；〔7〕、办理核定地价手续；〔8〕、办理土地出让审批；〔9〕、签订国有土地使用权出让合同；〔10〕、领取临时国有土地使用证；〔11〕、领取正式国有土地使用证；〔12〕、国有土地使用权出让金的返还。

2、国有土地使用权的划拨

〔1〕、国有土地使用权划拨用地申请；〔2〕、主管部门现场勘察；〔3〕、划拨用地申请的审核、报批；〔4〕、取得划拨用地批准。

3、集体土地的征用

〔1〕、征用集体土地用地申请；〔2〕、到拟征地所在区〔县〕房地局立案；〔3〕、签订征地协议；〔4〕、签订补偿安置协议；〔5〕、确定劳动力安置方案；〔6〕、区〔县〕房地局审核各项协议；〔7〕、市政府下文征地；〔8〕、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；〔9〕、办理批地文件、批地图；〔10〕、办理冻结户口；〔11〕、调查户口核实劳动力；〔12〕、办理农转工工作；〔13〕、办理农转居工作；〔14〕、办理超转人员安置工作；〔15〕、地上物作价补偿工作；〔16〕、征地结案。

4、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

     〔1〕、地价款〔土地出让金〕；〔2〕、资金占用费；〔3〕、滞纳金；〔4〕、土地使用费；〔5〕、外商投资企业土地使用费；〔6〕、防洪工程建设爱护治理费；〔7〕、土地闲置费；〔8〕、土地权属调查、地籍测绘费；〔9〕、城镇土地使用税；〔10〕、地价评估费；〔11〕、出让土地预订金；〔12〕、征地治