武汉金龙湖农业生态植物抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱评估.docx
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武汉金龙湖农业生态植物抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱评估
农用地估价结果报告
项目名称:
武汉****抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱评估(武汉市)
受托估价单位:
武汉****地产评估咨询有限责任公司
委托估价方:
武汉****
估价日期:
二○○九年十二月十八日至二○○九年十二月二十一日
编号:
(2010)(****地产)(JG)字第号
关键词:
蔡甸区
抵押贷款
武汉****地产评估咨询有限责任公司
2010年
农用地估价结果报告
一、估价项目名称
武汉****抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱评估
二、委托估价方
委托单位:
武汉****
法定地址:
武汉市蔡甸区索河镇金龙村
营业范围:
农业参观及旅行;餐饮、住宿(经营期限与许可证核按期限一致;农业科普科教及展现;优质水产水禽科研养殖;花卉、苗木种植及园林绿化设计
法人代表:
***
联系人:
***
三、受托估价单位
受托估价机构:
武汉****地产评估咨询有限责任公司
机构地址:
武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼
资质品级:
具有在全国范围内从事土地评估的资格
估价资格有效期:
2020年6月30日
注册号:
A3
法人代表:
***
联系人:
***
邮政编码:
四、估价目的
估价对象为位于蔡甸区索河镇金龙村的一宗农用地,依照《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国担保法》的规定,武汉****因融通资金的需要,现委托我公司对该宗地的土地承包经营权价钱进行公正、客观地评估,作为委托估价方抵押贷款的参考依据。
五、估价基准日
二○○九年十二月十八日
六、估价日期
二○○九年十二月十八日至二○○九年十二月二十一日
七、估价对象概况
(一)土地利用状况
估价对象位于蔡甸区索河镇金龙村,四至情形为:
东至汉阳河、南至索子长河、西至石马村、北至汉马路。
估价对象现已实现莲藕产业化种植模式,宗地内道路、沟渠、管网大体形成体系。
(详细状况见估价对象现场勘探照片)
(二)土地权利状况
估价对象位于蔡甸区索河镇金龙村,依照《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)所载,估价对象土地所有者和转出方均为武汉市蔡甸区索河镇金龙村村民委员会,受让方为武汉****,土地面积为亩,折合为1000438.34平方米,转出期限为10年,土地承包经营权的流转方式为出租,交易方式为协议,交易底价为210元/亩·年,成交金额为210元/亩·年,转出年限为2020年1月8日至2019年1月8日,签署日期为2020年12月14日,编号为09A000069号,另据委托估价方介绍,至估价基准日估价对象无抵押等他项权利。
(三)其他需要说明的事项
本次评估设定土地用途为农用地,土地剩余利用年期为年,开发程度达到宗地红线外“三通”(即通路、通电、通水)条件下,在估价基准日2009年12月18日的农用地土地承包经营权价钱
八、价钱概念
(一)地价内涵
依照地价评估的技术规程和项目的具体要求,本报告所评估的估价对象地价是指在估价基准日2009年12月18日,评估设定宗地红线外达到“三通”(即通路、通电、通水)的开发程度,转出土地面积为亩,折合为平方米(以《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)为依据),土地用途为农用地,剩余年限设定为年的土地承包经营权价钱。
(二)土地实际用途及宗地内外实际开发程度
估价对象的实际用途为农用地,在估价基准日的实际开发程度达到宗地红线外“三通”(即通路、通电、通水)。
(三)土地估价设定的开发程度
估价对象估价设定的开发程度为宗地红线外达到“三通”(即通路、通电、通水)。
九、估价依据与原那么
(一)估价依据
一、国务院及有关部门公布的法律、法规
(1)《中华人民共和国土地治理法》(中华人民共和国主席令第28号)
(2)《中华人民共和国农村土地承包法》(中华人民共和国主席令第73号)
(3)《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)
(4)《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第50号)
(5)《中华人民共和国土地治理法实施条例》(国务院令第256号)
(6)《农村土地承包经营权流转治理方法》(农业部令第47号)
2、地址政府及有关部门公布的文件
(1)《湖北省土地治理实施方法》(1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)
(2)《武汉市农村综合产权交易监督治理委员会关于印发〈武汉市农村产权交易治理方法(试行)〉的通知》(武农产委(2020)1号)
(3)《武汉市农村综合产权交易监督治理委员会关于印发〈武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规那么(试行)〉等5个文件的的通知》(武农产委(2020)2号)
3、有关技术标准
(1)中华人民共和国国土资源行业标准《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)
(2)中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)
4、委托估价方提供的有关资料
(1)《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)复印件
(2)委托估价方提供的其他有关资料
5、估价人员调查、搜集及现场勘探的相关资料
(二)估价原那么
一、替代原那么
遵循替代原那么,是指农用地估价应以相邻地域或类似地域功能相同、条件相似的农用地市场交易价钱为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价钱。
2、供需原那么
遵循供需原那么,是指农用地估价要以市场供需决定农用地价钱为依据,并充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
3、奉献原那么
遵循奉献原那么,是指农用地总收益是由农用地及其他生产要素一起作用的结果,农用地的价钱能够由农用地收益的奉献大小来决定。
4、变更原那么
遵循变更原那么,是指估价人员应把握农用地价钱阻碍因素及农用地价钱的变更规律,准确地评估农用地价钱。
5、报酬递增递减原那么
遵循报酬递增递减原那么,是指增加农用地要素的单位投入量时,土地纯收益随之增加;可是增加到某一数值后,假设继续增加投资,其纯收益再也可不能与追加的投资成比例增加。
这一规律在农业生产经营中普遍存在,农用地估价中应充分依据这一规那么。
6、预期收益原那么
遵循预期收益原那么,是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的以后客观有效的预期收益为依据。
7、合理有效利用原那么
合理有效利用规那么,是指对待故宗地农用地所设定的利用方式,不仅能充分发挥其土地质量利用,产生良好的经济效益;而且可不能使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利的阻碍。
十、估价方式
本次评估运用的方式是依照《农用地估价规程》的规定,依照武汉市蔡甸区市场状况,并结合估价对象的具体特点和特定的估价目的等条件适被选择的。
通过估价人员的现场勘探,分析论证并结合估价对象的区域条件确信对估价对象采纳选择收益还原法和本钱逼近法测算土地价钱,最后综合分析其计算结果,确信估价对象的评估价钱。
方式选择依据如下:
(一)估价对象位于蔡甸区索河镇金龙村,本钱资料详实,故能够选用本钱逼近法进行估价;
(二)估价对象为经营性用地,且实现莲藕产业化生产模式,故能够选用收益还原法进行估价;
(三)鉴于武汉市尚未进行农用地分等和定级,故无法采纳基准地价系数修正法进行估价。
(四)估价对象所在区域为蔡甸区,该区域农用地市场不发达,交易量少,无可供选择的市场案例,故不宜采纳市场比较法进行估价。
十一、估价结果
经估价人员现场查勘和对本地土地市场资料的分析,依照地价评估应遵循的大体原那么、估价程序,别离选择收益还原法和本钱逼近法两种评估方式,评估出位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱(转出土地面积为平方米)。
本次评估设定土地用途为农用地,土地剩余利用年期为年,开发程度达到宗地红线外“三通”(即通路、通电、通水)条件下,在估价基准日2009年12月18日的农用地土地承包经营权价钱为:
总地价:
万元
大写:
贰仟壹佰捌拾万零玖仟陆佰元整
单位面积地价:
元/平方米(合万元/亩)
(货币种类:
人民币)
十二、说明事项
(一)估价的假设条件
1、委托估价方合法拥有估价对象土地承包经营权,并依照国家规定全额支付有关税费。
二、估价对象作为农用地能够取得最有效利用,并产生相应的土地收益;
3、在估价基准日地产市场为公正、公布、公平的均衡市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地址的有关法律、法规。
5、
估价对象与其它生产要素相结合,能知足设定利用年限内生产的正常进行,保证公司的持续进展。
6、本报告所称的“市场价值是指估价对象在维持现有种植产业结构条件下并持续经营,和在维持估价基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所确信的估价目的而提出的公平估价意见。
该估价意见是指假定在充分发达的公布市场条件下,交易两边在交易地位平等,充分了解估价对象相关市场信息和交易两边独立进行判定的前提下形成的公平市场价钱。
该价格不代表具体资产在涉及产权变更或资产形态转变时的实际交易价钱。
7、评估价钱是在知足全数设定与估价假设条件下,于估价基准日2009年12月18日,在正常土地市场条件下的土地承包经营权价钱。
8、依照委托估价方提供的《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069),土地承包经营权租赁终止日期为2019年1月8日,土地承包经营权剩余利用年期为年
9、估价对象实际用途为农用地,故评估设定土地用途为农用地。
10、估价对象的评估设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)。
1一、本次评估设定的耕耘制度为一年一熟,即每一播种季为一年,估价对象农作物种植费用为每一播种季内均匀投入。
若农业治理部门对此不认可,本估价报告应作相应调整。
(二)估价结果和估价报告的利用
一、评估报告和估价结果发生效劳的法律依据。
土地估价结果是依据国务院及有关部门公布的法律、法规,地址政府及有关部门公布的法律、法规、通知文件等精神而且要知足本报告地价概念条件下的土地承包经营权价钱,假设估价基准日、土地用途、土地开发程度、转出土地面积、土地利用年限等阻碍地价的因素发生转变,该评估结果应作相应调整。
二、本报告和估价结果利用的方向与限制条件
评估价钱仅为委托估价方办理抵押贷款提供地价参考依据,不能用作其它经济活动。
3、土地估价结果的有效期
本报告及估价结果自提交报告之日起半年内有效,即从二○○九年十二月二十一日至二○一○年六月二十日止。
4、本报告及估价结果的利用权归委托估价方所有,估价结果需经武汉****地产评估咨询有限责任公司盖章(“武汉****地产评估咨询有限责任公司”公章、“武汉****地产评估咨询有限责任公司评估结果专用章”两个章),且在该公司从事评估工作的两名以上土地估价师签字后方能生效,估价结果由武汉****地产评估咨询有限责任公司负责说明。
五、本报告分为“农用地估价结果报告”和“农用地估价技术报告”两部份,“农用地估价结果报告”供委托估价方利用,“农用地估价技术报告”仅供本估价机构存档和作为估价技术文件提交农业治理部门审核或备案利用。
6、未经估价机构书面同意,任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告,违规利用本报告和估价结果应承担相应的法律责任。
(三)需要特殊说明的事项
一、估价对象的土地面积等相关资料以《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)复印件为依据。
二、土地域位条件、投入产出情形、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、委托估价方对所提供资料的真实性、合法性负责,估价机构对所搜集资料的真实性、公布性、准确性负责。
4、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外,无其它任何阻碍估价结果的关系。
五、本估价报告引用的农产品价钱来源于“武汉农业信息网”,该价钱的波动将引发估价结果的转变。
6、如受到地震、火灾、风灾和旱涝等不可抗拒因素造成农作物减产,该因素将会致使估价对象土地价钱下降。
7、估价人员依照国家有关法律、法规、估价规程及地址有关地价评估技术标准,结合估价对象具体状况,确信估价原那么、方式及参数的选择。
在确信最终评估结果时,咱们依照评估方式的适宜性、可信度、可操作性,并参考这次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师体会等综合决定估价结果,其中土地经营方式、农作物种植模式、产量、销售价钱等参数直接阻碍估价结果,如有变更,那么本估价报告的评估结果应做相应调整。
十三、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名
***
***3
十四、审核人
十五、估价机构签章
(机构公章)
法人代表(签字)
二○○九年十二月二十一日
十六、附件
附件一:
估价对象位置示用意
附件二:
估价对象现场勘探照片
附件三:
《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)复印件
附件四:
委托估价方《营业执照》复印件
附件五:
土地估价机构《营业执照》复印件
附件六:
土地估价机构《资质证书》复印件
附件七:
土地估价师《资质证书》复印件
农用地估价技术报告
项目名称:
武汉****抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱评估(武汉市)
受托估价单位:
武汉****地产评估咨询有限责任公司
委托估价方:
武汉****
估价日期:
二○○九年十二月十八日至二○○九年十二月二十一日
编号:
(2010)(****地产)(JS)字第号
关键词:
蔡甸区
抵押贷款
武汉****地产评估咨询有限责任公司
2010年
农用地估价技术报告
第一部份总述
一、估价项目名称
武汉****抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱评估(武汉市)
二、委托估价方
委托单位:
武汉****
法定地址:
武汉市蔡甸区索河镇金龙村
营业范围:
农业参观及旅行;餐饮、住宿(经营期限与许可证核按期限一致;农业科普科教及展现;优质水产水禽科研养殖;花卉、苗木种植及园林绿化设计
法人代表:
***
联系人:
***
三、受托估价方
受托估价机构:
武汉****地产评估咨询有限责任公司
机构地址:
武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼
资质品级:
具有在全国范围内从事土地评估的资格
估价资格有效期:
2020年6月30日
注册号:
A3
法人代表:
***
联系人:
***
邮政编码
四、估价目的
估价对象为位于蔡甸区索河镇金龙村的一宗农用地,依照《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国担保法》的规定,
武汉****因融通资金的需要,现委托我公司对该宗地的土地承包经营权价钱进行公正、客观地评估,作为委托估价方抵押贷款的参考依据。
五、估价基准日
二○○九年十二月十八日
六、估价日期
二○○九年十二月十八日至二○○九年十二月二十一日
七、价钱概念
(一)地价内涵
依照地价评估的技术规程和项目的具体要求,本报告所评估的估价对象地价是指在估价基准日2009年12月18日,评估设定宗地红线外达到“三通”(即通路、通电、通水)的开发程度,转出土地面积为亩,折合为平方米(以《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)为依据),土地用途为农用地,剩余年限设定为年的土地承包经营权价钱。
(二)土地实际用途及宗地内外实际开发程度
估价对象的实际用途为农用地,在估价基准日的实际开发程度达到宗地红线外“三通”(即通路、通电、通水)。
(三)土地估价设定的开发程度
估价对象估价设定的开发程度为宗地红线外达到“三通”(即通路、通电、通水)。
八、估价依据
一、国务院及有关部门公布的法律、法规
(1)《中华人民共和国土地治理法》(中华人民共和国主席令第28号)
(2)《中华人民共和国农村土地承包法》(中华人民共和国主席令第73号)
(3)《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)
(4)《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第50号)
(5)《中华人民共和国土地治理法实施条例》(国务院令第256号)
(6)《农村土地承包经营权流转治理方法》(农业部令第47号)
2、地址政府及有关部门公布的文件
(1)《湖北省土地治理实施方法》(1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)
(2)《武汉市农村综合产权交易监督治理委员会关于印发〈武汉市农村产权交易治理方法(试行)〉的通知》(武农产委(2020)1号)
(3)《武汉市农村综合产权交易监督治理委员会关于印发〈武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规那么(试行)〉等5个文件的的通知》(武农产委(2020)2号)
3、有关技术标准
(1)中华人民共和国国土资源行业标准《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)
(2)中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)
4、委托估价方提供的有关资料
(1)《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)复印件
(2)委托估价方提供的其他有关资料
5、估价人员调查、搜集及现场勘探的相关资料
九、估价结果
经估价人员现场查勘和对本地土地市场资料的分析,依照地价评估应遵循的大体原那么、估价程序,别离选择收益还原法和本钱逼近法两种评估方式,评估出位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价钱(转出土地面积为平方米)。
本次评估设定土地用途为农用地,土地剩余利用年期为年,开发程度达到宗地红线外“三通”(即通路、通电、通水)条件下,在估价基准日2009年12月18日的农用地土地承包经营权价钱为:
总地价:
万元
大写:
贰仟壹佰捌拾万零玖仟陆佰元整
单位面积地价:
元/平方米(合万元/亩)
(货币种类:
人民币)
十、说明事项
(一)估价的假设条件
1、委托估价方合法拥有估价对象土地承包经营权,并依照国家规定全额支付有关税费。
二、估价对象作为农用地能够取得最有效利用,并产生相应的土地收益;
3、在估价基准日地产市场为公正、公布、公平的均衡市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地址的有关法律、法规。
5、估价对象与其它生产要素相结合,能知足设定利用年限内生产的正常进行,保证公司的持续进展。
6、本报告所称的“市场价值是指估价对象在维持现有种植产业结构条件下并持续经营,和在维持估价基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所确信的估价目的而提出的公平估价意见。
该估价意见是指假定在充分发达的公布市场条件下,交易两边在交易地位平等,充分了解估价对象相关市场信息和交易两边独立进行判定的前提下形成的公平市场价钱。
该价钱不代表具体资产在涉及产权变更或资产形态转变时的实际交易价钱。
7、评估价钱是在知足全数设定与估价假设条件下,于估价基准日2009年12月18日,在正常土地市场条件下的土地承包经营权价钱。
8、依照委托估价方提供的《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069),土地承包经营权租赁终止日期为2019年1月8日,土地承包经营权剩余利用年期为年
9、估价对象实际用途为农用地,故评估设定土地用途为农用地。
10、估价对象的评估设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)。
1一、本次评估设定的耕耘制度为一年一熟,即每一播种季为一年,估价对象农作物种植费用为每一播种季内均匀投入。
若农业治理部门对此不认可,本估价报告应作相应调整。
(二)估价结果和估价报告的利用
一、评估报告和估价结果发生效劳的法律依据。
土地估价结果是依据国务院及有关部门公布的法律、法规,地址政府及有关部门公布的法律、法规、通知文件等精神而且要知足本报告地价概念条件下的土地承包经营权价钱,假设估价基准日、土地用途、土地开发程度、转出土地面积、土地利用年限等阻碍地价的因素发生转变,该评估结果应作相应调整。
二、本报告和估价结果利用的方向与限制条件
评估价钱仅为委托估价方办理抵押贷款提供地价参考依据,不能用作其它经济活动。
3、土地估价结果的有效期
本报告及估价结果自提交报告之日起半年内有效,即从二○○九年十二月二十一日至二○一○年六月二十日止。
4、本报告及估价结果的利用权归委托估价方所有,估价结果需经武汉****地产评估咨询有限责任公司盖章(“武汉****地产评估咨询有限责任公司”公章、“武汉****地产评估咨询有限责任公司评估结果专用章”两个章),且在该公司从事评估工作的两名以上土地估价师签字后方能生效,估价结果由武汉****地产评估咨询有限责任公司负责说明。
五、本报告分为“农用地估价结果报告”和“农用地估价技术报告”两部份,“农用地估价结果报告”供委托估价方利用,“农用地估价技术报告”仅供本估价机构存档和作为估价技术文件提交农业治理部门审核或备案利用。
6、未经估价机构书面同意,任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告,违规利用本报告和估价结果应承担相应的法律责任。
(三)需要特殊说明的事项
一、估价对象的土地面积等相关资料以《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)复印件为依据。
二、土地域位条件、投入产出情形、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、委托估价方对所提供资料的真实性、合法性负责,估价机构对所搜集资料的真实性、公布性、准确性负责。
4、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外,无其它任何阻碍估价结果的关系。
五、本估价报告引用的农产品价钱来源于“武汉农业信息网”,该价钱的波动将引发估价结果的转变。
六、如受到地震、火灾、风灾和旱涝等不可抗拒因素造成农作物减产,该因素将会致使估价对象土地价钱下降。
7、估价人员依照国家有关法律、法规、估价规程及地址有关地价评估技术标准,结合估价对象具体状况,确信估价原那么、方式及参数的选择。
在确信最终评估结果时,咱们依照评估方式的适宜性、可信度、可操作性,并参考这次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师体会等综合决定估价结果,其中土地经营方式、农作物种植模式、产量、销售价钱等参数直接阻碍估价结果,如有变更,那么本估价报告的评估结果应做相应调整。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名
***
***03
十二、审核人
十三、估价机构签章
(机构公章)
法人代表(签字)
二○○九年十二月二十一日
第二部份估价对象描述及其地价阻碍因素分析
一、估价对象界定
(一)土地利用状况
估价对象位于蔡甸区索河镇金龙村,四至情形为:
东至汉阳河、南至索子长河、西至石马村、北至汉马路。
估价对象现已实现莲藕产业化种植模式,宗地内道路、沟渠、管网大体形成体系。
(详细状况见估价对象现场勘探照片)
(二)土地权利状况
估价对象位于蔡甸区索河镇金龙村,依照《产权流转交易鉴证书》(武农交鉴字(2020)第000069号WNJ090069)所载,估价对象土地所有者和转出方均为武汉市蔡甸区索河镇金龙村村民委员会,受让方为武汉****,土地面积为亩,折合为平方米,转出期限为10年,土地承包经营权的流转方式为出租,交易方式为协议,交易底价为210元/亩·年,成交金额为210元/亩·年,转出年限为2020年1月8日至2019年1月8日,签署日期为202
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- 关 键 词:
- 武汉 金龙湖 农业 生态 植物 抵押 贷款 涉及 位于 蔡甸区索河镇金龙村 农用 土地 承包 经营权 价钱 评估