房地产可行性分析.docx
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房地产可行性分析.docx
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房地产可行性分析
目录
1、建设计划
2、开发方案
3、经济可行性
1.建设计划
1.1建设规模
建设内容为经济实用的拆迁安置住宅,总面积7.4亩,拟建建筑面积8000平方米,72户300人,住宅面积6800平方米,
1.2、建设内容
本项目主要建设内容有:
(1)住宅6800平方米
(2)车库750平方米(30个)
(3)储藏间400平方米(25个)
(4)停车位400平方米(20个)
(5)绿地2000平方米
(6)区内道路1500平方米
(7)变配电室,锅炉房、水泵房300平方米
1.3建设进度
2015年3月~2015年4月,完成土方工程施工。
2015年5月~2015年8月,完成主体工程施工。
2015年9月~2015年11月,完成装修及安装工程施工。
2015年12月~2016年2月,完成公共配套设施工程施工。
2016年3月,工程竣工验收及交付使用
2.开发方案
2.1设计原则
以海兴县城市总体规划为设计依据,改善城市居民的居住条件和美化海兴城市环境为设计主题。
总体设计应具有超前意识,高起点、新理念、高标准,既体现历史文化传统、当地的自然与人文景观特色,又要反映现代城市风貌,因地制宜、科学规划,合理布局。
功能设置上则应以科学的发展观为指导,充分体现以人为本的思想理念,最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的居民住宅小区。
设计理念:
以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则,体现现代住宅区的发展趋势。
(1)以绿色作铺垫,道路作构架铺叙全区的空间秩序。
(2)结合基地现状和周边情况,做足绿色住宅区环境的文章,融入海兴城市开发的时代节奏,使之成为地域标志性地标景观。
(3)“四新”技术的集成应用,提高住宅设计的科技含量,全面提升住宅整体性能。
设计特点:
注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合,努力创造人与人、人与自然交融的场景,充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。
整个小区总体空间形态规划上,因地制宜,外紧内松,以围合式组团为基本模块构造园内的空间形态。
围合式的组团,使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时,寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体,既保证了住房的独立性和私密性,又增强了彼此的邻里和安全感,造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。
道路系统的骨架顺应地形,有曲有直,干道环小区构架辅设贯彻各组团,交通简洁通畅。
重点处理各道路交汇节点,融入交往和景观标志功能。
2.2总体布局
根据海兴县地理文化背景,同时借鉴国内外城市的发展经验,以绿化,花卉景观的概念顺应当今人文生活环境主题。
即具备完整协调的环境因素,住宅,街道,花园之间又有亲切和谐的气氛和自成一体的配套服务设施。
居住区的出入口设在南面规划路上,便于人流集散。
2.3建筑工程
2.3.1建筑
户型设计原则:
住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则,既有利于住宅的标准化建设,又能充分适应市场的多样性,为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供相应的住宅户型。
户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则,强调动静分区、洁污分区;强调室内空间的采光与通风的质量,从而有效地提高住宅的居住质量。
建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计和传统建筑符号的运用以及屋顶和外表色彩的合理运用,使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。
2.3.2结构
设计依据
1《建筑抗震设防分类标准》
2《筑抗震设计规范》
3《筑结构荷载规范》
4《凝土结构设计规范》
5《筑地基基础设计规范》
结构型式
住宅采用砖混结构;抗震设防烈度:
7度。
基础型式:
暂按钢筋砼条形基础考虑,待进行工程地质勘察后,再进行调整。
楼(屋)面板:
住宅的卫生间,厨房,阳台及框架结构的所有楼(屋)面为现浇混凝土板,住宅的会客厅(开间不大于4.2M)。
墙体材料,采用节能新材料。
2.3.3建设标准
本项目建设主要以经济型为主,80平方米户型占到总户数的47.6%,户型为二室一厅。
90平方米户型占到总户数的26.2%,户型为二室二厅。
120平方米户型占到总户数的26.2%,120平方米户型为三室二厅一卫。
户型设计中套内分区:
(1)面积适当的厅,满足会客、团聚、通风和视野;
(2)厅内不要有太多的门,以方便安家具;
(3)厨房最好靠近门口,以利购买蔬菜和扔垃圾,避免污染;
(4)厨房与餐厅最好是近邻,以便端上与撤除餐具;
(5)卫生间与卧室要相邻,夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。
结合起来,“动静分区、干湿分区、公私分区”应是基本原则。
装修标准:
室内为混凝土地面、墙面顶棚刮素灰,以便用户根据自己爱好进行精装修。
设备配置:
厨房预留排油烟机和燃气热水器位置,预留洗衣机位置以及上、下水管,每户电表、水表、煤气表、电话插座、有线电视插座到位,阳台采用塑钢封闭;灯具为普通灯具。
并且经过精心设计合理确定楼房的朝向以及外墙保温措施,窗户采用落地窗,双玻真空玻璃。
2.4公用设施
2.4.1给、排水
设计依据
⑴建设单位提供的有关基础资料;
⑵《室外给水设计规范》
⑷《室外排水设计规范》
⑸《全国民用建筑工程设计技术措施给水排水》
2.4.2、给水系统
本工程水源接市政给水管网,水质符合生活饮用标准。
从市政管网引一条DN100供水管供本小区用水。
采用外网直供的供水方式。
2.4.3、排水系统
(1)室内生活污水采用生活污、废水合流制。
(2)室外排水系统采用雨污分流制,生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。
(3)屋面雨水均采用内排水系统,屋面雨水经雨水管道排至室外散水。
室外雨水采用雨水口进行收集排入城市污水管网,设计重现期P=3年。
2.4.2电气
设计依据
⑴《民用建筑电气设计规范》
⑵《建筑物防雷设计规范》
⑶《低压供配电系统设计规范》
⑷《建筑照明设计标准》
电力
用电由城市10KV埋地公网电缆供电,周边设有10MVA的电源开闭所。
夜景照明满足小区道路照度的要求。
沿小区道路两侧相对称布灯,采用低杆6M路灯照明,每盏路灯功率200W,间距30M左右,根据详细的照度计算,以满足显色性,眩光,照度分面的综合指标,并在广场,绿化带根据实景配置景观照明,使得照明效果有重点,分层次,尽可能的节约电能,合理的配置灯具。
弱电
电话,有线电视,网络,安全防范系统等,尽可能实现小区智能化,在先进的计算机技术、通信技术、控制技术和IC卡技术基础上,采用系统集成的方法,建立一个沟通小区内部与外部社会的多媒体综合信交互系统。
2.4.3安防系统
本建筑安防系统由报警和电视监控系统组成,电视监控系统主要设置在门厅出入口、小区主要路口。
2.4.4消防
依据现行的建筑设计防火规范,消防设计为小区内沿道路每间隔120米设地上式消火栓。
消防用水采用与生产生活用水合一制,消防用水量15L/S。
室外消防给水采用低压给水系统,管道压力0.1Mpa,管网为环状布置。
小区内火灾次数按一次考虑,在小区内设一座消防水池贮存火灾延续时间内的室内外消防总用水量。
建筑物室内消防按照不同建筑类别,采用消火栓、固定灭火器消防,设火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明和疏散照明等系统。
建筑平面布置应符合防火规范要求,合理划分防火区。
平面和竖向应设置疏散通道和疏散出口,设置消防安全通道。
消防设备的线路采用耐火型电缆,双回路供电末端可自动切换。
严格执行消防管理制度,并定期检查消防措施的落实和消防设施的维护情况。
3经济可行性
3.1、经济分析的主要依据:
3.1.1、《建设项目经济评价方法与参数》;
3.1.2《房地产开发项目经济评价方法》;
3.1.3国家及地方有关政策;
3.1.4项目设计方案及相关市场调查。
3.2经营设计
本项目设计用途为商品住宅区,项目建成后,共形成商品住宅6800m2,车库级储藏间1140m2,地上停车位,20个,公共配套设施300m2。
除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外,其它建筑均以出售形式经营。
3.3、营业成本费用估算
经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用。
3.3.1营业费用
营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等,按销售收入的2%估算:
3.3.2管理费用
管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等,按销售收入的1.5%估算:
3.4项目敏感性分析
根据对销售收入(即综合价格)、项目总成本(主要为开发成本、管理费用、销售费用)两项主要指标进行的敏感性分析,分析其变动对项目收益的影响程度。
本项目当销售收入下降5%或总成本支出上升5%时,项目仍有较好的财务指标,说明项目的抗风险能力较强。
3.5经济评价结论
综上所述,项目建设从经济角度分析是可行的。
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