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房地产合同范本与要旨
房地产合同范本与要旨
篇一:
房屋买卖协议及认购书性质的认定
商品房买卖协议的性质认定
姜某、宋某诉上海某房地产开发有限公司商品房买卖合同案裁判要旨
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:
“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容:
’即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款。
’并且出卖人已经按照约定收受房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
”
基本案情
20XX年12月12日,姜某、宋某夫妻二人与上海某房地产开发有限公司签订购房协议,约定:
乙方(姜某、宋某)购买甲方(上海某房地产开发有限公司)在陆家嘴开发的临街商铺,合同号为XXX号,商铺总价值为五百万元,面积为五十平方米,合同签订当日乙方支付首付款240万元。
等甲方与银行协商好贷款事宜之后再与乙方签订商品房买卖合同,甲方协助乙方办理好银行贷款后,本协议失效。
待该商铺项目经政府部门验收合格后,可以办理产证时,甲方为乙方
办理产证。
协议签订后,该公司将商铺交付给姜某、宋某使用,姜某、宋某把商铺租赁给第三方使用。
另该公司已经取得该商铺的所有文件,具备过户条件。
姜某、宋某要求过户,该公司以房屋已经与他人签订买卖合同,拒绝过户。
双方协商不成,姜某、宋某诉至法院要求继续履行该协议。
案件争议焦点
双方签订的《购房协议》的性质究竟为预约合同还是房屋买卖合同。
法院审理认为
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照协议约定收受房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
因此,判断该案中的购房协议的性质时主要看是否具备上述条款的主要内容。
本案中双方签订的购房协议对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、总价款、办理产证事宜进行了明确约定,具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受了房款,该协议应认定为商品房买卖合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
相对于被告与第三人签订的商品房买卖合同,两份商品房买卖合同未办理房屋所有权转移登记,
本案中两原告签订的购房协议在前,且被告交付了钥匙,两原告已经实际占有并使用了房屋。
因此,被告上海某房地产开发有限公司应继续履行与被告签订的购房协议。
篇二:
最高院案例研究与权威观点汇总房地产纠纷篇
最高院案例研究与权威观点汇总房地产纠纷篇
1.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
[裁判要旨]
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定,应当认定无效。
2.房产商违反预约合同的民事责任善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护裁判要旨
第三人善意取得了地上建筑物(房产)并已办理了手续,名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由,要求撤销第三人的登记手续,该主张不应予以支持。
3.按揭房买卖不以抵押权人同意为生效要件
裁判要旨
我国物权法对按揭制度未予明确规定,按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系。
按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示,符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的,无需经过抵押权人的同意。
4.房产商违反预约合同的民事责任
[裁判要旨]
购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同,其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义务。
房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任,对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。
5.具备商品房买卖实质性要件的合同,不能认定为预约合同
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、
第5条等规定,当事人签订《购房合同》后,如果具备了商品房买卖合同的主要条件,且其
他内容不违背国家法律、行政法规规定的,应当认定合同为商品房买卖合同
6.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任
虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容,但根据《合同法》第42条第2款规定,在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任的规定,房地产公司应承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定,可以考虑因房地产公司应告知而未告知,致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质从法理上讲,债权请求权受诉讼时效约束,解除权、撤销权等形成权受除斥期间约束,本案当事人主张解除权超过诉讼时效期间的主张不成立。
7.合同法实施前,末办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效
合同法实施前,未取得商品房预售许可证即订立的商品房买卖合同,依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和自合同法〉若干问题的解释
(一)》的规定,对其效力的认定应适用合同法。
房地产公司在合同约定的房屋交付使用期限前,已经取得商品房预售许可证的,应认定商品房买卖合同有效。
如何认定按揭合同的效力就形式而言,期房买卖抵押登记行为,类似于法国的契据登记,但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在。
契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行径直登记,值此始产生抵押效力的制度。
我国未承认亦未采用契据登记制度,而实行不动产登记、发证制度,故此期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案,而不是严格意义上的物权抵押登记。
预售期房设定抵押合同的效力认定抵押,是一种财产担保,是为实现债权人的债权而设定的一种法律制度。
在我国,1995年实施的担保法及2000年9月29日最高人民法院发布
的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》,共同构成了对当事人抵押权保护的法律制度,为人民法院审理此类案件提供了法律依据。
依据担保法第34条之规定,抵押人设定抵押的抵押物可以是其依法所有的房屋、地上定着物、机器、交通运输工具、有权处分的国有土地使用权,依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权等。
那么,可以抵押的动产与不动产是否包括了预售期房,或者说在建工程的期待权能否作为抵押标的物,对此,理论界与实务界均存在争议。
本文结合最高人民法院一宗《抵押合同》纠纷案件的终审判决结论,对以上相关问题进行探讨。
8.商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定:
“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,双方接受的除外。
”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神,以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示,不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分,而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析,其次应当从合同约定的内容进行考量,最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定.
9.预售房屋合同效力的认定与处理
房地产开发公司在未取得土地使用权、未办理审批手续领取商品房预售许可汪明的情况下,与他人签订的房屋预售合同无效。
双方应当根据各自过错程度承担相应责任。
房屋转预售合同纠纷的处理原则处理这类在海南房地产热期间发生的期房转预售合同纠纷,应当依据最高人民法院1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释的精神。
该司法解释规定:
“商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预
售商品房转让他人,办理了转让手续的,可以认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。
”
商品房预售合同中免责事由的认定及处理商品房预售合同履行过程中逾期交房责任的界定是实践中经常遇到的问题。
在处理相关争议时,应注意合同约定的免责事由与当事人提供证据之间的因果关系。
本案二审的改判正是遵循了证据甄别与认定的相关原则作出的。
末取得土地使用权证、商品房预售许可证所签预售商品房合同无效房地产开发公司未取得土地使用权和商品房预售许可证,也没有投入开发建没资金进行施工建设,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定,其与他人签订的商品房预售合同应当认定无效。
预售商品房合同无效后经济损失的计算及分担人民法院在审理民事案件过程中,根据当事人的申请,可以决定委托专门的鉴定机构对相关事项进行鉴定。
虽然当事人对鉴定机构资质有异议,但是无法充分证明自己主张的,对其主张不予支持。
商品房预售合同无效后,对于无效造成的损失,应当根据当事人对造成合同无效的过错程度承担相应的责任。
商品房预售合同效力的认定本案中当事人讼争的房屋系被几个前手数次转卖而来,所涉土地使用权性质为划拨用地,且系诉讼过程中由主管部门将该土地直接自最初土地使用权人名下直接办理至最后买房人名下,如果严格按照现行有效的法律及相关司法解释的规定,划拔土地上建造商品房直至起诉前仍未补办出让手续的,合同将被认定为无效。
但是,鉴于本案所涉合同签订于房地产管理法等法律实施之前,考虑到合同已经履行大部分、当地土地使用制度的特殊性、政府主管部门已经认可该转让行为还为其办理土地使用权证等实际情况,作为个案,认定合同有效是可以的。
10.已经人民法院判决生效认定的事实,当事人再行提起诉讼,人民法院依法予以驳回
在民事诉讼活动中,当事人用另外一个案件的生效裁判文书作为证据支持其主张的情况经常发生。
本文最高人民法院通过采纳生效的(20XX)民一终字第59号民事判决认定的事实,
确立了以下原则:
第一,生效裁判所确认的事实作为有效的民事诉讼证据,属于司法认知所适用的证据之一,即属于无可争执的不证自明的事实,当事人可直接以生效裁判文书确认的事实作为证据证明自己的主张。
如当事人不服,只能通过法律规定的审判监督程序予以纠正后,方可恢复诉讼;第二,生效裁判文书是国家审判机关依审判程序所确认的事实,这些事实预先确定了后续纠纷中同一待定事实的认定。
因此,审判实践中,对于当事人所提供的生效裁判文书,人民法院可以依据生效裁判文书所确认的事实直接作出判断,并免除一方当事人的举证责任。
房屋买卖合同解除后,如何确定出卖方对房屋添附的补偿《担保法》第49条规定了抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当告知受让人转让物已经抵押的情况,未告知受让人的,转让行为无效。
房屋买卖行为因此无效后,产生的法律后果是双方返还房屋和购房款。
如房屋已有所添附,应根据添附的实际情况,确定出卖方给予买受方的合理补偿。
11.包销人依约享有房屋买卖合同中的定价权
商品房包销是由包销人向出卖人按照合同约定的包销价格购买,以出卖人名义销售。
包销人在向第三人销售过程中享有房屋的定价权。
12.出资的来源与性质是房屋权属认定的关键
在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下,该房屋权属证书不能作为认定讼争房屋权利归属的证据。
法院对讼争房屋的权属进行认定的关键在于,不仅应查明房产的出资来源,还应对财产性质进行综合分析认定。
如果房产的出资既具有家庭共同财产性质,也具有夫妻共同财产性质,应认定该房产系相关权利人的共有财产。
被拆迁人以所有权调换确定的安置房请求权应优先保护被拆迁人与拆迁人以房屋
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