第4季度市场分析0110.docx

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第4季度市场分析0110

2004年第四季度北京市写字楼市场分析

一、市场回顾

本季度北京市国民经济稳定增长，写字楼市场供需持续增长，尤其东部地区，需求增长平稳，售价稳定，租金表现上升。

－宏观调控成效显著

中国国家统计局发表今年前三季的经济数据。

从数据看，中央政府在近几个季度采取的宏观调控措施，已开始收到预期成效。

原本快速增长的通胀情况，目前已受到控制。

自宏观调控以来，通胀率已经明显回落，同时国家对钢铁、水泥、铝业等行业的控制已经取得明显成果。

以土地和信贷为主的调控措施，已经使全国房地产行业的市场供应量和需求均受到明显影响。

－央行加息

中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调

金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

由于央行加息，房地产市场供应受到一定限制，而需求所受影响较为明显。

二、供需情况

1、供给情况

本季度北京市新入伙写字楼项目相对较少，包括英蓝国际、长安兴融中心等高档写字楼项目，建筑规模60万平方米，这些高档项目多以销售方式进入市场，项目档次普遍较高。

表1第四季度部分新入市写字楼项目

项目名称

区域

立项

建筑规模

售/租

价格报价

长安兴融中心

金融街

综合楼

180000平方米

售

2600美元/平方米

佳程广场

燕莎

写字楼

141000平方米

售

3000美元/平方米

南新仓国际大厦

东二环

写字楼

110000平方米

售

15000元/平方米

CEO首创拓展大厦

中关村

写字楼

36000平方米

售

16800元/平方米

丰汇时代

金融街

写字楼

89000平方米

售

16000元/平方米

富华金宝大厦

东长安街

写字楼

51000平方米

租

28.5美元/月.平方米

英蓝国际

金融街

写字楼

100000平方米

租

30.0美元/月.平方米

2、价格情况

四季度是写字楼市场的成交旺季，由于租售成交活跃，北京市写字楼市场租售价格均有所上涨。

东部地区、金融街租金上涨，中关村写字楼租金出现分化

本季度CBD、朝阳门、东二环等东部地区由于需求旺盛，租金普遍表现出上涨，尤其CBD区域高档写字楼空置率明显下降，价格升幅较大；东二环由于商务氛围继续趋于浓厚、东长安街地区由于外资服务类机构的进驻，因而租金稳中有升。

金融街地区尽管目前市场供应量较大，但真正能够入住的写字楼数量较少，总体而言租金表现出一定上涨。

中关村地区由于新增项目陆续进入现楼状态，开始分流原有写字楼中的客户，这一方面导致形象和配置较差的老项目空置率上升，租金下降；另一方面新租赁楼盘随着入住客户增多，入住率上升，租金表现上涨。

东部地区和金融街售价平稳、中关村市场结构特征明显

由于CBD地区和金融街地区今年的销售成交大部分在今年前三季度，进入第四季度之后大部分项目进入销售持续期，推广力度有所减缓，因此售价趋于平稳。

从成交价格来看，价格在17000元/平方米以上的顶级物业和12000元/平方米以下的中档写字楼往往成为热销楼盘，而价格在12000-17000元/平方米之间的物业销售相对较为平稳。

金融街地区销售市场继续以大单购买为主，因而受市场环境影响较小，整体表现平稳。

中关村地区的销售价格基本保持稳定，但成交价格表现出结构性变化的特征。

一方面商住项目或公寓立项的写字楼仍然是中低端客户成交的主力，该类项目的成交价格主要集中在8000-11000元/平方米之间；另一方面，高档写字楼成为大单买卖的主要对象，此类项目的售价一般在11000-13000元/平方米之间。

这一点说明有实力的买家更看好中关村的未来前景；也说明成交价格不是由成本决定的，是由市场与资金链的需求决定的。

图1北京市第四季度甲级写字楼加权平均租金（成交价）

（单位：

美元/月.平方米，含物业管理费）

图2北京市第四季度乙级写字楼加权平均租金（成交价）

（单位：

美元/月.平方米，含物业管理费）

3、需求情况

北京市各主要区域需求分析

CBD、东二环、燕莎和东长安街为代表的东部区域

以CBD、东二环及燕莎和东长安街为代表的东部区域，本季度写字楼租赁市场需求比较旺盛，由于北京经济对外开放程度的提高，外资服务类企业向燕莎、CBD、东长安街等涉外资源丰富的区域聚集，会计师事务所、律师事务所、金融和贸易服务机构等企业仍然是东部地区高档写字楼的主要需求客户，如普华永道会计师事务所租赁财富中心19000平方米；由于今年我国对外资保险行业开放，东部地区写字楼客户中保险类客户明显增多，如东方广场有近3万平方米的面积在今年被该类客户消化。

从东部地区的销售市场来看，主要的购买客户有两类：

一方面，由于东三环、CBD地区写字楼的最终用户以外资企业为主，这些企业一般以租赁办公物业为主而且承租能力较强，由此形成的高租金回报带动了北京东部区域写字楼投资热潮，其中近一半的投资客户来自外地。

另一方面，以朝阳门和东四十条为主的东二环商务带，由于天然的环线第一排形象优势，该地区写字楼成为大型国资企业集团整栋购买的对象；同时还有部分纺织、能源、汽车、贸易等中型国资背景企业比较看重该地区“背靠老北京、面向大国际”的商务枢纽功能，成为东二环写字楼整层或大面积购买客户；由于东城区政府重点支持“东二环经济商务带”的原因，吸引了一批看重该地区写字楼升值潜力的个人投资者。

如香江集团又一力作---南新仓国际大厦在外立面刚露出一角，就售出近50%的面积。

金融街：

金融街销售市场的需求，仍然以金融监管机构和银行、电信及大型国资企业集团等购买客户为主，一般采用整栋或多层购买方式，如：

中国证监会和银监会分别购买鑫贸大厦的一个整栋。

由于金融街地区写字楼大部分具有订单开发性质，其资源附加值高，因此成交价格较高，整栋购买的价格一般在16000元/平方米以上，而小面积成交的价格一般在15000—16000元/平方米之间。

从租赁市场来看，由于入住金融街的大型金融类企业数量增多，因此有一定数量的律师、会计、咨询类企业跟随进入该地区；由于西城区政府规划吸引一批外资银行总部入住，因此也有少量外资背景的高端服务类企业开始出现在金融街地区。

中关村

中关村销售市场继续呈现两极分化趋势。

一方面，商住立项的写字楼项目仍然是中低端客户购买的重点，该类客户不仅看重商住项目较低的价格，同时也非常重视八成二十年按揭较低的首付门槛，另外还看重商住项目后期较低的运营成本，如物业管理费和水电费用较低。

另一方面，大型高科技企业集团、国资企业、以及实力投资机构开始出现大面积整栋购买该地区高档写字楼的意向，并已进入成交阶段。

如：

中钢集团意向购买中关村金融中心A座、理想产业发展集团在成功完成理想国际大厦的租赁经营后拟收购CEC大厦一整栋，另外据称山西某煤炭运输类企业购买都城科技大厦18000平方米，成交金额2亿元左右。

这些大单买家往往具有长期持有经营的意图，因此中关村写字楼物业正由短期开发出售套现向长期持有经营转变，短期开发出售套现行为以控制成本为主，而长期持有型投资为打造精品物业，会进一步加大投资力度，促使中关村地区的写字楼市场趋于理性，使该地区写字楼物业的保值增值潜力进一步增大。

本季度中关村地区租赁市场继续活跃，客户主要有两类：

（一）部分原在陈旧写字楼内办公的企业为改善办公环境，陆续迁入品质较高的新写字楼；

（二）随着中关村核心区商务环境改善和大型企业集团进驻，与大企业相关的下游企业和服务类企业进入该地区的高档写字楼。

亚运村

从销售市场来看，本季度亚运村地区的新增项目不多，购买需求有限，兰华国际、风林西奥中心等项目销售进度平平。

但本季度新入市的地标性建筑名人广场，由于其地标和综合体特征，以及“名人”的品牌效应，在入市之初即有几个整层客户计划购买，据称价格在3000美元/平方米左右，这种现象说明写字楼具有良好的抗风险和保值增值能力。

从租赁市场来看，前一时期亚运村地区拥堵的交通状况导致了部分租赁客户流失，但由于奥运临近和道路改造加快，局势出现好转，近期又有部分新企业进驻，由于该地区可供入住的现楼不多，因此总体租赁价格稳中有升。

亚运村地区历来以居住为主，但随着奥运效应的逐步显现，以及城市“职住一体化”趋势的发展，亚运村地区的高档写字楼已经出现短缺现象，远大中心从2001年入市至今租售两旺，2004年6月入市的世纪兴源大厦成功引进中国化学工程总公司和中国工商银行亚运村支行等，呈现热销态势。

这些现象说明中高档写字楼在亚运村地区有较大的需求。

周边区域

本季度总部基地、亦庄开发区、望京电子城科技园等地区的写字楼市场，经过集中推广和热销之后销售进度大幅度减缓，市场有效需求基本被释放，市场成交进一步趋缓。

广渠门、东南三环等区域写字楼市场比较冷清，新增楼盘较少，另一方面这些区域缺乏产业聚集，难以带动写字楼市场的发展。

投资需求的变化

投资客户历来是写字楼购买的主要力量之一，2004年北京热销商品房的买家中，约有60-80%属于投资客户，这种现象在东部地区最为明显。

倍受市场关注的房地产投资需求正在发生明显变化。

首先，大批外地、境外投资客户正在进入北京、上海等大型城市；其次，房地产投资者的投资重点正在由住宅向商用物业转移，城市核心区的高档写字楼成为投资新宠。

新经济带来新需求

目前位于中关村地区的盈都大厦商住楼、学院国际大厦等商住项目均取得了很好的销售业绩。

这些项目的客户有明显的“地缘”特征，如学院国际大厦，由于国家专利局在其附近，国家知识产权局在学院国际大厦先后购买三个整层共约1万平方米，这是典型的“新经济”现象在写字楼市场中的反映。

随着入世程度加深，新经济不断催生新产业并带来新商机，由此产生对写字楼的大量需求。

新经济特征明显的另一个案例是上地地区的盈创动力，该项目共14万平方米面积，目前已经完成大部分销售，其中相当一部分客户是具有研发性质的数码、娱乐、软件、教育等类企业，如北京洪恩教育科技有限公司、北京和源沐泽科技发展有限公司总部、北京金和软件、北京欢乐亿派科技有限公司、欢乐亿派游戏开发公司等。

新经济的发展已经催生出一批具有较强资金实力的企业，这批企业正在成为中档实用型写字楼的重要买家。

商住项目持续旺销

从东部地区的尚都国际、住邦2000、万达广场商住楼、金地国际花园、建外SOHO、温特莱中心等，到燕莎商圈的第三置业、远洋新干线、时间国际等，再到中关村地区的长远天地、财智中心、学院国际、世纪科贸大厦等项目，均取得了理想的销售成果。

如中关村地区的世纪科贸大厦，其商住楼售价达到12000元/平方米，在此带动之下写字楼售价已达到14000元/平方米，而仅一路之隔的高档写字楼银谷大厦却难以形成热销之势。

由于北京市对于商住项目的审批将逐步趋于严格，同时银行按揭的成数和年限都将缩小，因此商住项目这种“写字楼市场的经济适用房”将减少，而商住楼为市场中低端买家和投资客户提供的黄金按揭套餐也将不复存在。

由此看来中关村地区在售的少数商住写字楼，将成为下阶段中端市场和投资客户购买的热点。

“北京西部商务带”崛起

由于连接西直门和北三环的高粱桥斜街改造即将完成，同时由于西外地区大量高档写字楼项目的兴建，一个连接金融街和中关村的新型“西部商务带”正在崛起。

“西部商务带”以金融街的资本为龙头，向西通过白石桥、向北通过学院路、向西北通过高粱桥斜街，到达中关村核心区以及清华科技园，再往

北达到上地信息产业基地。

由于科技信息和金融资本具有天然的结合性、同时西城区和海淀区接壤地区近年来市政交通条件大为改善，大量商用物业建成，该地区已明显具备升值潜力。

位于中关村和金融街之间高粱桥斜街的富海大厦，借助“西部商务带”的崛起，加上富海大厦的纯写字楼格局设计，以及大厦在外观、硬件配置等方面的诸多优点，必将成为2005年的又一销售热点。

三、未来供应及市场走势

2005年第一季度部分预计入市楼盘

2005年第一季度北京市部分预计新入市写字楼项目列表

项目名称

区域

立项

售/租方式

价格

北广福丽特

马甸

写字楼

只租

5元/天/平方米（按使用）

阳光大厦

西直门

写字楼

只租

4.5元/天/平方米

中关村金融中心

中关村

写字楼

只租

30美元/平方米/月

首创拓展大厦

中关村

写字楼

出售

16000元/平方米

新中关

中关村

写字楼

出售

未定

中信国安数码港

海淀南路

写字楼

只租

5元/天/平方米

大河庄苑

中关村

写字楼

售

12000元/平方米

万达广场（南区）

CBD

写字楼

租

未定

楼市整体看好

由于宏观调控导致北京市土地供应量减小，招拍挂导致土地价格上涨；加息导致开发商资金成本提高，以及自有资金比例上调导致房地产开发门槛提高；而材料和能源价格上涨，导致建安成本提高；劳动力成本的增加等。

统计表明今年前三季度，北京房价整体上涨11%。

另外由于奥运的临近、以及由于入世在2005年将有更多领域对外资开放，将带来大量的新增需求。

基于上述理由，预计北京市写字楼市场将在2005年将继续趋于活跃，租售市场将进一步看好。

各区域市场供需预测

东部——写字楼供应即将放量，市场形势严峻

以CBD区域和东二环为代表的东部地区，下一季度新增供应较为集中。

其中CBD地区将有万达广场、中环世贸、万通中心、光华国际等大型项目入市；东二环地区将有凯恒中心、新保利大厦入市；另外建国门地区的LG大厦、燕莎地区的佳程广场都将在2005年初进入实质性销售阶段。

由于新增楼盘中大部分属于高端项目，而且体量规模较大，因此高价位市场的竞争将会趋于激烈。

从市场走势看，东部地区历来是北京写字楼市场最具活力的地区。

CBD由于自身对内外资客户的强大凝聚力而产生的高租金回报、以及在入世和奥运的背景下所具有的巨大发展前景，将对投资客户和租赁客户产生持续吸引力。

中关村——供应规模逐渐缩小、价格逐步回升

2005年一季度，中关村金融中心、首创拓展大厦、中信国安数码港、大河庄苑写字楼、富海大厦等项目将成为现楼，同时新中关将正式进入预售。

由于有更多现楼可供选择，因此租赁市场将更加活跃，导致竞争继续加剧。

销售市场价格将基本保持稳定，同时整栋购买趋势将进一步显现，继续成为决定销售市场格局的主导力量。

同时由于CEC大厦等持有型物业的持续增加，和该类项目未来高租金回报的示范作用，市场的理性程度将继续加深，大型投资基金可能加强对该区域的关注。

从市场走势看，中关村写字楼市场正在由短期投资型向长期持有型转变，市场中由大机构持有的物业比例呈现上升趋势。

这一趋势的出现，使原来以尽量压缩成本从而具备价格优势的“减法”策略逐渐减少，而通过追加投资提升物业品质从而提高长期现金回报能力的“加法”经营策略逐渐增多。

这种变化背后的原因在于，城市中央商务区最终将成为大型经营性资产，而能够持有这种资产的机构必然是资金实力强劲的企业集团或机构投资者。

随着中关村越来越多的高档写字楼项目被整体收购和持有，写字楼市场将向着规范、健康的方向发展，有实力的开发商应该抓住机会，在中关村打造精品物业。

金融街——持续平稳

2005年一季度金融街区域将有新盛大厦、通程国际大厦、金泽大厦、丰汇大厦，长安兴融中心等进入市场。

金融街写字楼市场以大单销售为主，尽管2005年金融街新增项目较多，但是在短期内其市场仍然趋于供需平衡状态。

随着金融街二期建设的加快，诸多商务配套设施的建成，金融街的商圈氛围将更加浓厚，从而对更多的服务类企业形成吸引。

WTO形成的需求

2004年12月11日起，北京将在金融、信息产业、建筑领域、零售市场、物流、旅游业等行业进一步对外资企业开放，因此下季度上述行业外资或合资企业的需求将明显增加，此类需求将继续为CBD、金融街等高档写字楼聚集区的租售市场注入活力。

—《完》—