众原房产两港装饰城销售答客问0428.docx
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众原房产两港装饰城销售答客问0428
上海两港装饰城销讲说辞第二部分答客问部分
1.项目名称?
为什么这样命名?
答:
项目统称“上海两港装饰城”。
本次推广定名“两港·一号铺”。
因推出项目属两港装饰城最好的位置,位于南六公路沿街第一排南端,龙头首席位置,距即将开通的轨道16号线站最近,且首推“精品家具馆”,故推广定名“两港·一号铺”。
众原房产专业商业地产代理,致力于打造上海最大最强,最专业的房地产综合服务商
2、项目由哪家开发商开发?
哪家公司负责运营管理?
答:
是由“上海两港装饰材料城有限公司”开发,并全权委托“上海居汇综合市场经营管理有限公司”运营管理。
3.当前推出项目的销售代理公司是哪家?
答:
上海鑫军投资有限公司。
沪上领先的一手房商业地产投资代理公司。
4.项目的地理区位如何?
答:
本项目位于上海市浦东新区(原南汇区南六公路699号。
与迪斯尼规划用地一河之隔(距迪斯尼南大门仅6公里。
属于浦东中心区惠南镇新城版块,项目距离惠南镇10分钟车程,距离浦东国际机场9公里,距离洋山深水港20公里,距离人民广场32公里!
5.项目周围有哪几条主干道贯穿?
答:
项目毗连南六公路,东有上海绕城高速公路(G1501、川南奉公路,
南有下盐路、沪南公路,西有沪芦高速(S2,北面有迎宾大道(A1,直接环南大道(A20。
交通路网可谓浦东最发达的地带之一。
目前市场东侧沿主干道的南六公路,正在分段进行拓宽至6车道,而市场南侧的下盐公路段,目前也正处于拓宽前的动拆迁中。
未来交通更加利好。
6、市场周边的交通情况如何及项目周边的地块将作如何规划?
答:
2014年开通的轨道16号线“野生动物园站”靠近本项目。
目前周边轨道交通在建或规划中的还有18号线以及2号线东南延伸段。
项目市场内直设公交车站可前往临港新城、惠南镇;市场门口也有公交车站前往浦东市区。
S32(申嘉湖高速直通外环A20,通往市区各个方向。
迪斯尼规划用地与本项目一河之隔,与2015年开园的迪斯尼为邻,这是本项目显著的环境利好。
本项目门口主干道:
南六公路,政府规划为旅游休闲观光带,南六公路两旁主要以别墅群、大型社区、酒店办公、野生动物园、桃园、工业园为主的一条观光带。
而且离本市场一公里处(浦东中心医院旁有个上海最大之一的经济适用房项目,占地8000多亩,2000万M2,26万居民将进驻。
本项目S1幢南侧地块,本公司还将于明年开发高层公寓式酒店,将作为整个市场的配套。
7.项目的整体发展前景如何?
答:
目前项目是浦东地区第一大专业装饰建材市场之一,也是上海唯一拥有超大仓储功能的跨地区建材采购基地。
随着2014年地铁16号线通车在即、2015年迪士尼开园等带来商机环境诸多利好,项目发展前景积极看好。
8.项目距离惠南镇中心多远?
答:
项目距离惠南镇开车10分钟车程,约7.5公里。
9.怎么从市区去项目本地?
答:
从起点——上海市区——南北高架——济阳路——外环高速——沪芦高速——沪芦高速立交桥——申嘉湖高速公路——两港装饰城
10、“上海两港装饰城”项目规模多大?
答:
“上海两港装饰城”占地1000亩,总投资超过21亿人民币,总建筑面积近65万平方米。
分为多期开发。
11、“上海两港装饰城”项目的相关政府批复如何?
答:
本项目五证齐全,1分别为国有土地使用权证、2建设用地规划许可证、3建设工程规划许可证、4建设工程施工许可证、5商品房销售许可证。
12、“上海两港装饰城”项目的容积率、绿化绿、得房率分别是多少?
答:
容积率为:
1.2;绿化率为:
33%;得房率:
66%
13、项目土地使用性质?
是否都有产权?
答:
土地使用性质为商业用地,产权年限40年。
这次推出“两港·壹号铺”项目,铺铺独立产权,大产权房。
14、“上海两港装饰城”项目至今开业运营了多长时间?
答:
本项目2007年9月28日开业运营至今,已经5年多了。
15、请对“上海两港装饰城”项目的整个三期(即南六路公路精品商场部分做一下简单介绍?
答:
上海两港装饰城三期位于沿主干道南六公路旁,地理位置相比市场内的一期和二期有着明显的位置优势。
分别由2幢总高3层;2幢总高4层的精品楼组成的组群式商场,每2幢之间将配有天桥作为连廊。
每幢的建
筑面积在11000—15000㎡之间。
单层面积在3800㎡左右。
商场内配有:
中央空调、自动扶梯、客货两用梯、电话网线插口、电表到户、监控防盗报警系统、自动消防喷淋系统,并且商场公共部位由开发商统一精装修。
商场整体定位为:
中高档品牌的陶瓷卫浴、家具窗帘、油漆涂料、电器灯饰、橱柜地板、五金锁具、艺术玻璃、墙纸地毯精品馆。
目前已入驻知名品牌有:
诺贝尔塞尚、科勒卫浴、HCG卫浴、TOTO、亚细亚、斯米克陶瓷、扬子地板、圣象地板、林牌地板、樱花厨卫、摩恩卫浴五金、多乐士、大师、立邦漆等等„„
同时本市场还被“上海市建筑材料行业协会”评定为“上海五星级”建材市场。
(同获上海五星级市场的还有“上海好饰家建材超市”、“上海城大建材市场”、“上海同福易家丽家居市场”、“红星美凯龙建材家居市场”、“上海好美家装潢建材市场”
16、“上海两港装饰城”项目的一期和二期共有多少个铺位及多少商户?
他们的具体功能及业态是如何定位的?
同时对项目中的其他建筑和配套设施做一下介绍?
答:
市场内别墅型商铺176套、2229套店连屋及纯商铺。
仓储区10万平方米。
目前经营商户数共计600多家,招商率稳定在90%左右。
在两港市场内80%以上经营户都是恒大市场、东明市场过来的,他们看好两港项目的未来。
随着本项目南六公路精品楼的投入运营,目前已是和浦东恒大建材市场、闵行九星建材市场并驾齐驱的超大规模建材批发市场之一。
本市场经营管理公司针对不同经营业态作出了科学合理的区域划分,分别为:
品牌陶瓷卫浴区、五金橱柜地板区、灯饰家具门业区、石材板材吊顶
区等,经营品种多样化涵盖了整个装饰产业链。
同时市场内设有:
公交车站、华联超市、邮政局、平安银行(自助银行、餐饮小吃、汽车汽配维修、棋牌娱乐等配套。
17、这次推出项目的商铺经营定位?
入住商家情况?
答:
这次推出项目定位中高端精品家具展贸馆,为集中购物商城式铺位。
这次也是上海两港城开发十年,首次推出沿街精品家具馆商铺。
先开业再投资,先人气后销售。
该项目其实在2010年10月就开张,旨在培育人气。
在售项目1楼2楼基本招商进驻完毕,三楼已招商60%。
目前入驻商家有:
简欧家居、鑫森家具、柏兰家具、罗曼依恋、伟西木业、新宏基、明扬世佳、博兰尼家私、吉斯床垫、皇家工艺、天作之合、原木宜家、浪漫小屋、松香缘、梦诗缘、阳光欧怡、春雷红木、怀馨布艺等。
18、项目商铺层高是多少?
每铺位面积多?
面宽和进深分别多少?
答:
项目商铺层高:
一层:
4.8米;二层、三层:
4.5米。
推出项目的铺位面积范围在25㎡—115㎡。
主力面积27M2、52M2。
面宽3.5—7.3米,进深4.5—8米。
19、“上海两港装饰城”项目施工时是采用的何种建筑结构?
其建筑耐久性如何?
答:
采用的是框架式结构,建筑耐久年限为100年。
20、商铺主体外墙采用的何种材料?
答:
外墙采用优质干挂大理石,造价较高。
21、如果购买多间商铺的话,能否将其连通在一起?
答:
当然可以连通,精品楼本身就是开放式商场,如果你签定委托管理协
议后,日后会有专业的市场运营团队来做的统一的招商和管理。
22、商场内部装饰标准配套设施如何?
答:
见第15条部分。
23、“上海两港装饰城三期”项目中的停车位有多少?
答:
地下停车位300多个;地面停车位120多个。
24、商铺的价格是多少?
是否可委托经营?
返租回报率是多少?
答:
按不同楼层和位置,执行一铺一价。
具体商铺价格待定。
市场经营管理公司提供委托经营管理四年,委托期间回报率8%/年,并由经营管理公司承担商铺招商后所发生的各项租赁税费。
业主为净投资回报率8%/年,四年共计32%一次性从总房价款中抵扣。
25、购买商铺后的物业管理费是多少?
答:
委托管理期内免收业主物业管理费。
26、买卖合同与委托经营管理合同同时签吗?
返租回报从何时开始算?
怎么拿?
答:
商铺买卖合同是与委托经营管理合同一起签定的,委托经营管理合同的起始日期为:
购房款全额付清或银行按揭贷款手续办理完毕并放款后即时生效。
委托经营管理期限统一为4年。
8%/年委托返租回报,是一次性从总房价款中直接抵扣掉的。
27、如果4年委托经营期过后,可否收回商铺的经营使用权或继续交由市场管理公司代为管理呢?
答:
您是商铺的产权人,4年委托经营期过后当然可以收回,之所以我们
需要4年的委托经营期是因为前期便于整体市场的统一管理、统一规划、统一招商,委托经营期的培育后,4年后交给各位业主的将是一个市场规范、成熟的商铺了,如果市场做到兴旺您的商铺增值幅度也就大了。
当然如果您不收回的话而且自己又没精力打理的话,4年到期后可继续委托给市场管理公司代为管理并收取年租金。
28、项目周边的商品房、商铺的价格是多少?
答:
就拿本项目旁边“艺泰安邦”这个社区举例,目前价格在12000元/㎡左右,而商铺的价格按市场惯例来说,一般是住宅价格的1—2.5倍。
随着未来“迪斯尼乐园”开园,及周遍商业配套、轨道交通的完善,周遍的土地价格还有较大的升值发展空间。
29.其租金价格、生意状况如何?
答:
周边的项目比较单一,周边商铺租金参考价在1-3元/平米/天,市场入住率已经达到80%,是属于日趋成熟的市场。
30.商铺物业管理费是多少?
收费包括哪些内容?
答:
商铺管理费按建筑面积计算,2元/M2/月。
管理服务费包括:
公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、房屋的共用部位设备设施及小区共用部位设备设施小修。
在四年托管期内,该项目免收物业管理费。
31.购买商铺是否受到“新国5条”的限制?
答.“新国5条”只是针对住宅出台的限购令,对商业地产是没有影响。
32、政府对本项目的支持程度如何?
答:
“上海两港装饰城”在2003年立项的时候即被原南汇区定为:
“区重
点市场建设项目”,目前也是上海浦东新区重点培育的市场之一。
政府方面给予市场经营户的各项税收优惠政策,以及办证办照一条龙服务,并将“政府产业服务中心”直设在本市场内,着重为市场各经营商户做好服务工作。
可想而知支持程度是如何的。
33、提供贷款的银行是哪家?
最高可以贷几成?
答:
为业主提供按揭贷款的银行:
民生银行、光大银行、招商银行等。
最高提供5成;10年的贷款年限。
34、项目购买后的风险和收益如何?
答:
一般我们做理财或做一项投资的话首先会考虑到的是风险规避问题,然后再考虑收益多少,这样才是比较稳健理性成熟的投资方式。
那我们对“两港一号铺”这个项目做个简短投资分析:
1.首先是规避投资风险的问题。
任何商业都有或大或小的风险,投资首先考虑的是怎样最大化降低投资风险。
从投资者都明白的道理讲,投资一个已在开业经营的商铺,比没有开业经营的商铺,心里更有底更踏实。
“上海两港装饰城”,从投资客切身利益关注点出发,在“两港一号铺”项目上依旧采取“先经营后销售”的独特模式,开业三年提前培育人气,为各位业主规避了未来不确定的风险。
不难理解,一个未开业、未运营就开始销售的项目,将来市场是否能招商成功、能否顺利开业、能否能正常运营等不确定因素风险实际上都转嫁到业主身上。
2.从大的方面讲,怎样更好的规避投资风险,要结合项目周围有无利好的环境资源、政策资源。
两港项目邻迪斯尼、邻轨道16号线,诸多地利等利好优势暂且不说。
只说一个与该项目产业命运休戚相关的政策。
上海市
政府文件明确“外环以内超过5万平方米以上建材市场全部拆迁搬到外环以外”,所以拆迁后本项目无疑将成为建材商户首选项目,这也是本市场90%以上经营户来自恒大,东明市场。
同样对于广大消费客户而言,两港项目无疑成为距离市中心最近最便捷的首选采购平台,至少在浦东。
两港成为上海同类市场最大的商贸平台,在这政策下,其地位无疑愈加巩固。
3.投资风险规避后,再考虑商铺未来能带来多少营业额,生意经营状况是否良好。
当然,风险和收益是相互联系相互因果的。
收益好,风险自然就规避了,至于未来租金回报如何、商铺增值空间等等问题迎刃而解。
两港市场内商户经营效益和人气,是需要一个培育期的,特别对于这个大市场更是如此。
至于今后经营状况是否良好,创造营业额多少,我们举个切实的案例:
距本市场一公里处(浦东中心医院旁有个上海最大之一的经济适用房项目基地(对接杨浦地区符合政策的居住困难户及动迁户,占地8000多亩,2000万㎡,未来26万户居民将进驻,于今年(2013年9月交房。
交房入住后,以每户5万元的低装修标准计算:
5万元×26万户=130亿的建材营业额再加以最保守的估算,130亿营业额本市场只占一半份额:
130亿÷2=65亿营业额以市场内600家经营户来计算:
65亿营业额÷600家商户=1080万元/户。
这也就意味着市场内的每位商户平均有1080万元的营业额。
根据目前建材各类商品平均利润在20℅左右计算:
1080万元×20℅=216万利润额,这也意味着在未来3年内至少给市场各商户保证的已经有200多万利润放在那。
这仅仅只是一个举例项目给本市场各商户带来的商机!
4.从另个角度说收益。
一个项目投资成本的高低也决定了未来获利空间的
大小,就像买股票一样,持仓成本越低,将来获利空间就更大。
接下来举个例子:
曾经在2009年11月迪士尼落户当日,上海象屿置业有限公司以1600万/亩,拍得川沙A08-03住宅地块,(即迪士尼地王。
每平方米的土地成本就已达到:
24000元/㎡。
(房地产开发的总成本包括直接成本和运营成本。
在直接成本项下包括:
前期工程成本、土地成本(土地出让金、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施以及不可预见费等。
在运营成本项下又包括:
财务费用、销售费用和开发间接费用等。
其中土地成本、建安成本是其中的大头,而财务费用主要是贷款利息。
当初在2010年时中粮集团在沪的首个住宅项目,经过13年沉沙终赶上“豪宅热潮”。
首期66套房源在一个月内销售一空,成交均价达11万元/平方米,这一数字,是其拿地成本的25倍。
回过头我们再看看“上海两港装饰城”的商铺售价就不难得出:
抵扣四年返租优惠后,我们商铺实际均价只有:
17000元/平方米左右,而且我们是商业用地,本身土地价格就要高于住宅用地价格,真正的“地板价”卖商铺,我们把未来上涨空间已充分预留给各位业主!
受益空间大也意味着又降低了各位业主的项目投资风险!
5.总体说,商铺收益除了租金,还有本身项目的升值。
“两港一号铺”项目实行先期四年托管,购买后当即一次性返租四年32%,切实保障了投资者的利益。
托管四年到期后,如需委托我们市场运营管理公司代为管理出租的话,我们或许将根据你商铺年租金施行“一九”分成。
业主拿九成,市场运营管理公司分一成,毕竟管理市场的整个运营团队也有成本人员工资开销的,希望届时各位业主配合谅解。
提醒的是,以上这笔帐只是租金收益,还有一笔账那是大头,也就是商铺本身价值的增值部分。
可以想象,再通过未来4年的市场培育期,加上2014年轨道16号线通车、2015年迪斯尼开园、2016年临港实现1800亿固定投资、2020年大飞机上天等诸多利好围绕,整个市场做火做旺是无疑的,商铺未来的价值现在是无法估算的。
6.综上所述,目前随着住宅限购令不断加码,住宅投资受政策打压,但是商铺不在限购令的范围内,在目前的政策下购买商铺是一种比较稳妥的投资方式。
同时我们再看看政府所说的:
“到2020年人均工资将实现翻番”,上海市委书记韩正提出:
上海要比全国率先在2020年前就要实现人均收入翻番。
听上去好像是件好事,那我告诉你,这个讯息也意味着你目前手中的存款将要在2020年前大幅贬值了(即:
通胀压力)!
所以别看买一间商铺一出手就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产,并可以当作抵御通货膨胀的工具,平时租赁出去,补贴日常开销,在需要用钱的时候,把商铺一卖,钱就回来了。
说明:
两份销售资料,以答客问信息数据为准。
(开发商签过字了)项目优势说辞是供我方进一步客户说解用的。
数据如有冲突以答客问为准。
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