第二章资产评估的基本方法.docx
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第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
(难点或重点):
市场法:
可比性的理解、类比调整法的运用等;收益法:
折现方法的理解和运用,记住基本公式和年金的折现公式;成本法:
各个参数的计算方法和成本法的基本原理;资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型:
市场法、成本法和收益法。
第一节市场法
一、市场法含义P36-37
1.定义:
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据:
替代原则根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的,是否可以使用市场法进行评估呢?
比如:
名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件:
1.要有一个活跃的公开市场;公开市场是一个充分的市场,有自愿的买者和卖者,之间进行平等交易,排除了个别交易的偶然性,市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场,更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性,具体体现在以下几个方面:
(1)参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相似或相同;
(2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;
(3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长,同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40
(一)通过市场法进行评估大体要经历以下程序:
1.选择参照物关键注意:
参照物与被估资产要有可比性(相同的或类似的);同时注意:
参照物应该选择3个以上。
【例题1•单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是()
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然
性D.容易得出评估值
【答案】C
【答案解析】
参照物价格不仅是其功能的市场体现,还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响,为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响,运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
比如:
土地挂牌出让的附属条件,不能在价格中体现出来,选择参照物要注意可比性。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,在参照物与评估对象之
间进行比较。
3.指标对比、量化差异
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
5.综合分析确定评估结果
一般情况下,运用市场法评估的初步结果在三个以上,根据资产评估的一般惯例的要求,正式的结果只能够有一个,如何确定哪一个结果最合理呢?
(1)评估人员对若干初评结果进行综合分析,以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值;
(2)如果参照物与评估对象的可比性都很好,评估过程没有明显的疏漏和疏忽,可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。
(二)运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
1.资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下,供不应求时,价格偏高;供过于求,价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
四、市场法中的具体评估方法P40-51市场法中的具体方法可以分为两大类:
直接比较法和间接比较法
(一)直接比较法P40-50
1.基本原理:
利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点:
该方法直观简洁,便于操作。
3.适用条件:
对可比性要求比较高,参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度,或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式为:
(1)如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
评估对象价值=参照物合理成交价格
(2)参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
公式
1评估对象价值
二参照物成交价格X评估对象可比因素特征值十参照物可比因素特征值
评估对象价值评估对象可匕咽素特征值佑存教
2尹
3评估对象价值=参照物成交价格X修正系数原理
本思路事实上认为,参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或者因素)的影响,而且成正比关系。
比如:
两个具有可比性的房产,价格等条件相同而只有面积不同。
(3)参照物与被评估对象有n个可比因素不一致
有两种方法:
一种是求修正系数,一种是求修正差额。
1方法一:
公式:
评估对象价值二参照物成交价格X修正系数1X修正系数2X,,X修正系数n
这里修正系数的计算公式如下:
评I古对象价值评估对象第1个可比因素特征值儁帀钟.
参照物成交价格■参照物第个可比因素特征價
原理:
各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系,多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。
2方法二:
公式:
评估对象价值=参照物成交价格土基本特征差额1土基本特征差额2±,,土基本特征差额n
原理:
分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额,然后
以参照物成交价格为基础,调整各个差额的影响,得到被评估资产的评估价值
5.直接比较法的具体种类
仅仅一个可比因素不一致的时候,直接比较法主要包括但不限于以下评估方法:
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
(2)市价折扣法。
1原理
以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
2数学式表达
资产评估价值二参照物成交价格X(1—价格折扣率)(2-3)
[例2-1]评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元,经注册资产评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%因
此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10X(1—40%=6(万元)
注意:
从[例2-1]公式的含义可以推知:
本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。
如果参照物是快速变现,而评估资产是正常变现的情况下,如何进行评估。
(3)功能价值类比法。
1定义:
以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
如果功能指的是生产能力,生产能力越大,则价值就越大。
2分类
根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况:
I、资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法数学表达式一般表述为:
被评倍资产评估价值被评估资产生产能力
魏黝成交价格参翩生产能力
被评估资产评估价值
n>资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法数学表达式一般表述为:
被评怙资产价值|■被评估资产生产能力〕
被评估资产评估价值
x参照物成交价格
—「被评濮咗产能力参照物生产能力
注意:
市场法以参照物为调整基础,调整系数的分母一定是参照物的指标。
(4)价格指数法(物价指数法)
1定义
价格指数法是以参照物价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
2物价(价格)指数的各种表述方法:
I、定基物价指数:
定基物价指数是以固定时期为基期的指数,通常用百分比来表示。
以100%
为基础,当物价指数大于100%表明物价上涨;物价指数在100%^下,表明物价下跌。
例如某类设备的定基物价指数计算过程如下,经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。
(实际运用中往往省略百分号)
年份
该类设备实际均价
定基物价指数=当年实际物价/基年物价
定基物价变动指数=(当年实际物价-基年物价)/基年物价
1999
(基
年)
50
100%
2000
51.5
103%=51.5/50*100%
3%=(51.5-50)/50*100%
2001
53
106%=53/50*100%
6%=(53-50)/50*100%
2002
54「
108%=54/50*100%
8%=(54-50)/50*100%
2003
55—
110%=55/50*100%
10%=(55-50)/50*100%
2004
56
112%=56/50*100%
12%=(56-50)/50*100%
2005
57.5
115%=57.5/50*100%
15%=(57.5-50)/50*100%
U、定基物价变动指数与定基物价指数的关系某年的定基物价指数=1+该年的定基物价变动指数川、物价指数与定基物价指数关系
恂伯十评估基准日的定基物价指数
■参照物文易日的定基物命指数
比如上表中,2004年相对于2001年的物价指数=112/106=105.66%
W、物价指数与物价变动指数关系
物价指数=1+物价变动指数
比如上表中,2004年相对于2001年的物价变动指数=112/106-仁5.66%珅pl0p»-l
V、环比物价指数(记作■/■/■:
I等,教材44页公式2-7-2,111
页公式4-3):
汁第膵定勘价指数
本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商'一第血年定黝价指数
切、环比物价变动指数(记做a1,a2,,,an可以参考教材44页公式2-6-2,以及66页的公式)
本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商环比物价指数=1+环比物价变动指数
年份
定基物价指数(%
环比物价指数(%
环比物价变动指数
1999二
100
2000二
103
103=103/100
3%=(103-100)/100
2001
106
102.9=106/103
2.91%=(106-103)/103
2002
108
101.9=108/106
1.89%=(108-106)/106
2003
110
101.9=110/108
1.85%=(110-108)/108
2004
112
101.8=112/110
1.82%=(112-110)/110
2005
115
102.7=115/112
2.68%=(115-112)/112
③价格指数法在评估中运用的计算公式为:
评估资产价值评估基准日的定基物价指数参照物成交价格-参照物成交时的定基物价指数
资产评怙价值=参照物威交价格
评估基淮日的定基物价扌鐵C製参照物成交时的定墓物价指数I}
参照物成交价格K
1+评怙基准日的定基物价变动扌讖“…
1滲照物成交吋的定基物价变动指数(■,
资产评估价值=参照物成交价格X价格指数
资产评估价值=参照物成交价格X(1+物价变动指数)
pt
资产评估价值=参照物成交价格X‘
资产评估价值=参照物成交价格X(1+ai)X(1+82),,④适用条件
评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况,长。
举例:
大家看教材44-45页的几个例题。
(5)成新率价格调整法。
①原理:
以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。
②计算公式为:
被评估资产评估价值被评估资产成新率
参照物成交价格照物成新率
被评估资产评估价值
资产的成新率=资产的尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产的尚可使用
年限)
6.直接比较法(使用频率高的方法)包括市场售价类比法和价值比率法。
(1)市场售价类比法
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+,+交易情况差异值
(2-9)
二参照物售价X功能差异修正系数X,X时间差异修正系数(2-10)
[例2-7]
(1)估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。
(2)评估要求。
评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。
(3)评估过程。
1选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法时行评估。
2搜集有关的评估资料:
A.搜集待估土地资料(略)。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表2-仁
表2-1交易实例情况表
交易实例
A
交易实例
B
交易实例
C
交易实例
D
估价对象
坐落
略
略
略
略
略
所处地区
临近
类似
类似
类似
一般市区
用地性质
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
土地类型
空地
空地
空地
空地
空地
交易日期
2007年4
2007年3
2006年10
2006年12
2007
年10
月3日
月2日
月3日
月4日
月5日
价格
•总价
19.6万元
31.2万元
27.4万元
37.8万元
单价
2
870元/m
820元/m2
855元/m2
840元/m2
面积
225吊
380吊
320吊
2
450m
600m
形状
长方形
长方形
长方形
略正方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
普通
普通
普通
普通
基础设施
较好
完备
较好
很好
很好
交通状况
很好
较好
较好
较好
很好
正面路宽
8m
6m
8m
8m
8m
容积率
6
5
6
6
6
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
30年
③进行交易情况修正。
分析交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正
常买卖价格偏低2%交易实例C较正常买卖价格偏低3%则各交易实例的
交易情况修正率为:
交易实例A:
0%交易实例B:
2%交易实例C:
3%交易实例D:
0%
教材认为被评估资产的价值是公平交易的价格,把公平状态视作标准值,为
100,参照物的价格处于不公平的交易情况。
将参照物的价格视作相当于从正常交易条件下的价格调整到实际不公平的交易情况下的价格,认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数,贝
被评估赍产的价值
参照畅价格
_100二正常交易下的价格
一100(1士X%:
广非正常交易卞的价格=
评估价值:
交易实例B的价值二被评估价值x(1-2%),得:
被诩古资产的价值血
参照物B的价格-亦
于是修正系数是100/100(1-2%),而不是100(1+2%/100
评估价值:
交易实例C的价值二被评估价值x(1-3%),得:
被评估资产的价值」叩
参照物C的价格市
4进行交易日期修正。
根据调查,2004年10月以来土地价格平均每月上涨1%则各参照物交易实例的交易日期修正率为:
交易实例A:
6%交易实例B:
7%交易实例C:
12%交易实例D:
10%
评估价值二交易实例的价值X(1+间隔月份数X1%
注意:
本题关于价格的变化是平均每月上涨。
5进行区域因素修正(也是把待估地块情况设为100)
交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2-2各种区域因素的对比分析,经综合打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。
表2-2区域因素比较表
B
C
D
自然条件
(相同)
10
(相同)
10
(相同)
10
社会条件
(较差)7
(相同)
10
(相同)
10
街道条件
(相同)
10
(相同)
10
(相同)
10
交通便捷度
(稍差)8
(稍好)
12
(相同)
10
离父通车站点距离
(较远)7
(稍近)
(相同)
1210
离市中心距离
(相同)
10
(稍近)
12
(相同)
10
基础设施状况
(稍差)8
(相同)
10
(稍好)
12
公共设施完备状况
(相同)
10
(较好)
12
(相同)
10
水、大气、噪音污染状况
(相同)
10
(相同)
10
(相同)
10
周围环境及景观
(稍差)8
(相同)
10
(稍差)8
综合打分
88「
108
100
即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因
素的数值比
6进行个别因素修正。
A.经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例BD与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例AC使用年限为35年,而评估对象为30年,需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%:
年限修正系数=(1-0.0994)-(1-0.0676
=0.9006-0.9324
=0.9659
注意:
这个调整系数实际是两个年金现值系数的比值,因为土地的价值是由
以后的收益决定的,而土地使用年限(即获得收益的时间)会影响到其价值。
假设年收入等其他因素是相同的,那么年金现值系数之比就能反映土地年限对价值的影响。
7计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为:
i(nlooloom
交易实例B修正后的单价対:
阿沢型乂空启2乂空“咏元曲
9810038100
究易实例C修正后的单价丸:
交易实例D修正后的单价为;
100100100100⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价为:
(909+1038+901+942-4=948(元/m2)
土地评估总价为:
600X948=568800(元)
(2)价值比率法
1成本市价法
基本原理
以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算对象价值的方法。
计算公式
资产评估价值
=评估对象现行合理成本X(参照物成交价格*参照物现行合理成本)(2-11)注意:
公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本,如果现行成本中有
不合理的支出,应该扣除。
另外,参照物的成本往往较难获得。
2市盈率倍数法
基本原理:
以参照物(企业)的价值比率(如市盈率)作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象的相关的财务指标(如收益额)相乘估算评估对象价值的方法。
主要适用对象:
企业价值评估。
计算公式
市每股市价参照物的市价总额
’頁蘇刑’参照物盈利总额勞利彻
被评停嫌的市价总额
-被评估^象的挣利润
所以:
被评估对象的市价总额=(参照物的)市盈率X(被评估对象的)净利润(2-12)
(二)间接比较法
1.原理
(1)利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准(标准可以是综合标准、分项标准)作为基准,分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值;
(2)利用参照物的市场交易价格,以及评估对象的分值与参照物的分值的比值(系数)求得评估对象价值的评估方法。
2.适用条件:
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。
第二节收益法
一、收益法的基本含义(P52)
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的各种评估方法的总称。
它服从资产评估中将利求本的思路,即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
从理论上讲,收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。
收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的。
要深入理解资金时间价值的概念,熟练运用现值和终值的计算方法。
收益法涉及三个基本要素:
一是被评估资产的预期收益;二是折现率或资本化率;三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
因此,能否清晰地把握上述三
要素就成为能否运用收益法的基本前提。
但收益法涉及的三个基本要素对评估基准日来讲都是未来的、不确定的,因此,操作起来并不容易。
、收益法原理讲解
三、收益法的基本前提(P52-53)
(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量(A)。
(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
(i)。
不同的收益,可能有着不同的风险,所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当,可是由于风险不一样,大家肯定会选择购买风险低的资产,或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。
对于资产评估来讲,不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。
(3)被评估资产预期获利年限可以预测(n)。
四、收益法的基本程序(P53-54)采用收益法进行评估,其基本程序如下:
1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等;
2.分析测算被评估对象未来预期收益;
3.确定折现率或资本化率;
4.用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值;
5.分析确定评估结果。
从评估实务的角度看,前三步比较关键,涉及到收益法计算的3个关键因素:
收益额、收益年限、折现率;但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第四步骤来计算被评估资产的价值,所以反而是第四步最重要。
所以,对收益法来讲,找到解题思路是关键,剩下的就是快速、准确计算了。
五、收益法的基本参数(P54-55)
(一)收益额
1.收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额比如:
所得税就不归所有者所有,而是归国家作为税金流出企业,那么不能包含在收益当中。
2.资产评估中收益额的特点
(1)收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额;
(2)用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益;而现实收益中可能受各种特定因素的影响。
3.资产的收益额表现形式有多种,不同种类资产的收益额表现形式不同,需要合理选择收益额的种类。
企业收益额指净利润或净现金流;房地产表现为净收
、人
益。
注意收益额的计算口径要与折现率的统一。
(二)折现率
1.从本质上讲:
折现率是一个期望的投资报酬率。
是投资者在投资
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