最新商品住宅项目可研报告.docx
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最新商品住宅项目可研报告.docx
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最新商品住宅项目可研报告
摘要
第一章项目概况
第二章市场分析
第三章设计方案
第四章市政配套、环境保护及节能
第五章项目法人与项目经营管理
第六章建设进度
第七章投资估算、资本金和资金筹措
第八章财务效益分析
第九章结论与建议
附表
一、建设投资估算表
二、开发费用估算表
三、总成本费用预测表
四、营业收入预测表
五、损益表
六、现金流量表
七、敏感性分析表
摘要
项目概况根据南昌市将青云谱区打造成为“以产业为支撑的开放式城市副中心”的战略目标,现拟将南昌保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。
该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北,占地面积93.46亩。
市场前景1、该项目处于青云谱区域商务中心的核心地带,毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道,与三店西路商业街仅一街之隔,交通便利;2、项目周边商场、医院、学校等配套设施完善,还有洪都集团和江铃集团近20万人口为依托,人口密集,商业氛围浓郁,适宜投资商业、住宅类项目;3、区域周边住宅档次不高,且以旧房居多,住宅市场前景广阔;4、该项目完成后,联合三店西路上的商业街、井冈山大道周边商业将形成独具魅力的区域商业空间。
规划要求项目用地性质为商业、住宅用地。
拟规划建设集商业、住宅于一体的中高档生活区,商住比例约2:
8。
建设周期约为2年。
预期投资预计总投资约为9亿元人民币,基准地价为607万元/亩,容积率约≤2.5,内部收益率25%以上,投资回报周期约为2~3年。
投资方式投资方通过公开出让方式获得土地并进行开发建设。
根据建设基地情况以及项目初步方案,遵循有关规定,编制“在云端地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。
第一章项目概况
1.1编制依据
1.1.1项目建议书批复,见附件1。
1.1.2规划选址意见书,见附件2。
1.2项目名称
在云端商品住宅项目
1.3建设地点
项目基地位于南昌保温瓶厂地块,属何坊西路,宗地面积为93.46亩,宗地四至为:
东至三店村、南至规划路(规划路以南为青云谱区政府宿舍)、西至京山新街、北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。
地块距八一广场约五分钟车程,属市中心稀缺地块,该地块面积适中,形状较为规则,对土地开发较为有利。
1.4项目法人
江西四特酒营销有限责任公司
地址:
红谷滩春晖路318号第一街区A座2楼
简介:
四特酒有限责任公司创建于1952年,是集科研、生产、贸易、物流等为一体的大型白酒企业,占地面积600余亩,拥有职工2000多人。
公司先后获得“中国食品工业百强企业”、“全国酿酒行业先进企业”、“中国饮料制造业纳税百强企业”、“江西省质量管理先进企业”、“江西省用户满意企业”、“江西省食品工业经营业绩突出先进企业”、“江西省守合同重信用AAA企业”、“江西省绿化模范企业”、“国家注册的ISO9001:
2000质量管理体系认证“金钥匙””、“中国驰名商标”等荣誉。
四特酒历史悠久,源远流长。
1959年周恩来总理在庐山品尝四特酒后,赞扬它“清香醇纯,回味无穷”;1972年,邓小平同志在樟树考察时,喝了四特酒,赞誉它“酒中佳品,味道独特”。
四特酒香型属“特香型”,是我国白酒十大香型之一。
四特酒先后被评为“中国白酒十大创新品牌”、“全国三绿工程畅销品牌”、“全国酒类产品质量安全诚信推荐品牌”、“江西十大原创知名食品品牌”等称号。
目前,四特酒系列产品有百余种,形成了高、中、低档,高、中、低度系列,畅销全国20多个省市自治区,远销东南亚、韩国、澳大利亚等国家,被誉为“中国名酒”。
新四特、新赣酒、新发展、新未来。
四特酒有限责任公司将继续秉承“自强不息,厚德载物”的企业精神和“以人为本”的用人理念,锐意进取,不断改革和创新,再创新的辉煌。
值此,诚邀有志之士加盟,携手共进,共同开拓,迈向事业和成功的巅峰。
1.5建设内容
南昌保温瓶厂地块(实拍价:
607万/亩,保证金:
1亿。
)
青云谱区第一旺地,市中心的优越生活
用地性质
居住、商业、办公(兼容旅馆业)
容积率
≤2.5
建筑密度
≤30%
绿地率
≥28%
机动车位
宅住2泊位/3户,公建1泊位/150㎡建筑面积
非机动车位
居住与公建分别集中设置
道路中心标高
主出入口方位
何坊西路
建筑间距
多层1:
1.1H,高层1:
0.8H,具体按《南昌市城市规划管理技术规定》
退离红线
建筑退何坊西路15米以上,退其他规划路5米以上。
小户型比例
套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%
必备公共配套设施
按《城市居住区规划设计规范》配置
其他
1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积(计R部分)30%控制;
2、必须编制交通评价影响报告书。
1.6建设投资
经估算,本项目建设投资为18595万元(不含土地动迁补偿费用22283万元)。
其中土建及设备安装工程费用14189万元,其他基建费用3981万元,预备费为425万元。
1.7财务效益测算
经测算,项目全部投资财务内部收益率为26.8%,高于银行年贷款利率6.435%。
以2001年9月为折现时点,按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元,静态投资回收期为2.21年(含2年建设期),动态投资回收期为2.58年(含2年建设期),项目在财务上是可行的。
1.8项目社会效益
1.8.1加快改变该地区的原有面貌,有利于与周边的青云明珠、水榭花都及青云蓝堡国际公寓将该区域共同提升为高档生态居住区域。
1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元,为地方财政和市政建设作出贡献。
第二章市场分析
一.从宏观经济看南昌房地产市场
1、2010年国家大政方针为“稳增长、调结构、促改革、惠民生”。
从2010年宏观经济数据来看,2009年3月至今3月,GDP逐渐上升,经济形势喜人,至5月份,CPI及PPI指数都是上涨趋势,PPI涨幅更趋平稳。
2、从南昌宏观经济来看,2010年是以加快经济发展方式转变 、推动科学发展、着力改善民生为主线,集“鄱阳湖、低碳、高铁、地铁、城市群”等众多机遇于一身,出台多项振兴规划,极大增强了产业发展后劲。
据09年统计公报显示,南昌地区生产总值同比增13.1%。
城镇居民人均可支配收入增长9.0%。
人均消费性支出12406元,增长7.4%。
投资总量上,房地产开发投资增长21.4%。
从整体看来,09年的良好走势为2010年经济发展奠定了基础,这是支撑南昌房地产的基本经济基础。
3、纵观南昌上半年房地产市场,1—5月商品房新增供应量同比增长27.5%,2、3月份成交量有所下滑,5月成交量不足当月供应量的一半。
而从2009年至2010.6月南昌房价走势来看,房价是大体上升的,尽管上半年国家出台一系列的房地产调控政策,但房价未受到很大程度的影响。
因此南昌楼市整体是成交量下降,但房价变化不大。
二、南昌房地产市场现状特点
1.起步较晚,发展迅速
作为中部一个不可忽视的省会城市,南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的都市,具有承东启西、沟通南北的枢纽性区位优势,然而南昌经济的大踏步发展大约从2001年才开始,众多品牌地产公司进入,各地资金的聚集,使起步较晚的南昌房地产也随之腾飞,2002-2010年,南昌房地产始终保持了较为迅猛的发展态势。
2.楼市发展火爆,价格一路走高
据南昌市房管局公布的数据,2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元,商品房销售金额达到110.97亿元;全市(含四县)商品房竣工面积413万平方米,销售面积409.9万平方米,从数据看,竣工的商品房几乎都可以销售完,证明楼市非常火爆。
而从价格上更能反映这一特点,2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右,2002年在2000元每平方米左右,到2010年,平均价格已经到了5000元每平方米,而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。
3、城市框架扩张,房地产施展舞台扩大
南昌自2001年以来,经济发展得到快速提升,原城市容量难以适应城市发展的需求,促使了南昌城市框架快速扩张,其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口,为房地产开发提供了巨大的施展舞台。
4、板块竞争此起彼落,红谷滩众望所归
从南昌房地产市场的发展看,主要分为六大板块,分别为以恒茂国际华城为代表的市中心板块;以莱茵半岛为代表的朝阳洲板块;以金域名都、香溢花城为代表的青山湖板块;以万达星城、江信国际花园为代表的红谷滩板块;以万科四季花城为代表的京东板块;以居住主题公园、大湖之都为代表的象湖、城南板块。
六大板块尤以红谷滩板块最为突出,一江两岸的自然景观资源、市政府搬迁、众多开发商共同造市所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力,使红谷滩板块成为南昌房地产市场的风向标。
5、竞争渐趋成熟,正由粗放式向精细化过渡
自2001年以来,南昌房地产得到了快速成长,2002——2010年,更是由于众多大开发商的进入,为南昌房地产注入新的活力,如万科、绿地、万达等在产品开发上相当成熟,本身营销理念又先进,促使了南昌的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。
6、小结:
南昌房地产正处于“青年”状况
综上所述,我司认为,南昌的房地产市场经过了几年的发展,已经由儿童时期进入到青年时代,如果说儿童时期卖居所,那青年时代则是丰富居所的外延,除丰富产品本身的品质外更注重附加值的体现,而中年时代则开始提升产品的内涵,使其富有思想品味而走向高贵、稳重。
目前南昌的房地产市场正处于青年时代,如果开发商能够认识到这一点,在别人还在做产品的时候,就开始在产品的基础上再做内涵,则必定引领房地产潮流。
三、南昌房地产市场发展趋势
1、城市向西北,红谷滩强势崛起
从南昌的城市规划发展看,红谷滩已经成为最大的热点,主要有以下几个原因;A、市政府已经搬迁到红谷滩,随之会带动相关的办事机构向红谷滩搬迁;B、一江两岸的休闲景观带,秋水广场的建成为红谷滩增加了更多的休闲文化元素,同时江景的优势更是吸引房地产项目的重要因素;C、前期已经有众多房地产项目开发,现在已陆续入住,各大房地产本身的配套加上政府对基础设施建设的投入,使红谷滩的配套逐渐完善,大环境更具优势;D、红角洲众多的大学坐镇,强大的人文资源更是吸引买家的重要因素,加上学校教职工本身就是一个强大的购房群体,更是吸引房地产项目落户红谷滩的原因;E、红谷滩西北面拥有强大的土地后备资源,虽然政府规划目前红谷滩的地块开发已近尾声,但随着城市经济的继续发展及居住的继续迁移,相信不久的将来,红谷滩西北面的地块也将在政府下一步的规划范围之内。
综合以上因素,红谷滩将是南昌房地产发展的风向标,未来热点将会持续3到5年的时间。
2、品牌实力开发商进驻,竞争模式由品质走向品牌
早期南昌的房地产都是本地的开发商在开发,但随着南昌经济的进一步发展,吸引了越来越多的外地品牌开发商进驻,如万科开发的四季花城,把产品的品质带到一个新的阶段,上海绿地更是以品质见长。
品牌开发商的进驻带来了先进的产品品质和开发理念,使南昌的产品得到了较大的提升,而随着产品竞争的成熟,使众多购房群体认识到品牌所带来的价值,品牌已不仅仅是体现在产品上,更体现在服务、生活理念上。
因此,下一阶段的市场将是品牌的竞争。
3、户型设计三房是主流,小户型也不容忽视
虽然南昌属二线城市行列,但在户型需求上依然处于三线城市的状态,主要是房地产发展起步较晚,多数购房群体还属于第一次置业,对户型的需求以三房二厅二卫120平方米为主,既适合三代同堂的家庭居住,面积和布局又适中,是目前中产阶
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