商业写字楼综合体监理合同.docx

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商业写字楼综合体监理合同

建设工程委托监理合同

委托人：

监理人：

合同编号：

签订日期：

年月日

委托人：

（以下简称甲方）

监理人：

（以下简称乙方）

依照《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则。

结合本工程的具体情况，为明确甲、乙双方责任，加强合作，确保本工程的顺利实施，经双方友好协商，特签订本合同，以资共同遵守。

　　一、工程概况

1、工程名称：

2、工程地点：

3、工程概况：

总建筑面积约xx万方；其中大型百货商场约xx万方，；小型商业xx万平方，；办公楼约xx万方，地下建筑面积约xx万方；停车位xx个。

4、监理期：

合同总工期为xx个月，实际开工时间以甲方书面通知为准。

二、词语定义、适用范围和法规

1、下列名词和用语，除上下文另有规定外，有如下含义：

　　1.1“工程”是指委托人委托实施监理的工程。

　　1.2“委托人”是指承担直接投资责任和委托监理业务的一方以及其合法继承人。

　　1.3“监理人”是指承担监理业务和监理责任的一方，以及其合法继承人。

　　1.4“监理机构”是指监理人派驻本工程现场实施监理业务的组织。

　　1.5“总监理工程师”是指经委托人同意，监理人派到监理机构全面履行本合同的全权负责人。

　　1.6“承包人”是指除监理人以外，委托人就工程建设有关事宜签订合同的当事人。

　　1.7“工程监理的正常工作”是指双方在专用条件中约定，委托人委托的监理工作范围和内容。

　　1.8“工程监理的附加工作”是指：

①委托人委托监理范围以外，通过双方书面协议另外增加的工作内容；②由于委托人或承包人原因，使监理工作受到阻碍或延误达到约定时间，因增加工作量或持续时间而增加的工作。

　　1.9“工程监理的额外工作”是指正常工作和附加工作以外，根据合同规定监理人必须完成的工作，或非监理人自己的原因而暂停或终止监理业务，其善后工作及恢复监理业务的工作。

　　1.10“日”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。

　　1.11“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期的前一天的时间段。

2、建设工程委托监理合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及专用条件中议定的部门规章或工程所在地的地方法规、地方规章。

本合同适用的法律及监理依据：

2.1国家及XX现行的有关工程建设和工程建设监理的法律、法规。

2.2工程技术标准、施工验收规范、工程建设监理规范；

2.3政府批准的该项目建设的有关文件、可行性研究报告、初步设计文件及其他有关文件；

2.4设计文件（含设计变更等）、图纸及说明；

2.5经委托人批准的承包人的施工组织设计、方案等。

2.6工程监理合同和其他工程建设合同等。

3、本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。

三、监理人义务

1、监理人应严格按照中华人民共和国国家标准“建设工程监理规范（GB50319-2012）”实施建设工程监理工作、按合同约定派出监理工作需要的监理机构及监理人员，向委托人报送委派的总监理工程师及其监理机构主要成员名单、监理实施细则、监理规划，结合工程特点，遵循事前控制和主动控制原则，完成监理合同约定的监理工程范围内的监理业务。

在履行合同义务期间，应按合同约定定期向委托人报告监理工作。

1.1（建筑安装主体监理人员）配置基本要求表

序号

职位

数量（人）

年龄（岁）

执行要求

1

项目总监

1

40-60

从事监理工作15年以上，独立担任50万平方城市综合体项目全阶段总监。

高级工程师；专职（国家级注册监理工程师，常驻项目现场）

2

项目副总监

2

40-55

土建、安装各一人。

从事监理工作12年以上，具有50万平方城市综体项目全阶段监理执业经验3年以上，高级工程师，专职。

（国家级注册监理工程师，常驻项目现场）

3

土建专业负责人

4

35-45

10年以上从业经验，参与过城市综合体各阶段监理工作；取得监理工程师注册证书，中级技术职称。

常驻项目现场

4

安装专业负责人

5

35-45

电气、给排水、暧通、弱电、设备专业各1人，10年以上从业经验，参与过城市综合体各阶段监理工作；取监理工程师注册证书，中级技术职称。

（在安装期间、常驻项目现场；在预埋期间，根据工程进度和业方主指示各专业常驻项目现场）

装饰装修监理工程师

2

32-50

从事监理工作8年以上，监理工程师以上职称（在装修期间，常驻项目现场）

土建监理工程师

8

28-50

从事监理工作6年以上，助理工程师以上职称。

5

安装监理工程师

5

28-50

从事监理工作6年以上，助理工程师以上职称。

电气、给排水、暧通、弱电、设备专业各一人

园林监理工程师

1

28-45

从事监理工作6年以上，助理工程师以上职称。

6

安全监理工程师

2

28-50

从事安全监理工作8年以上，取得相关资质证书并有备案记录。

常驻项目现场

7

测量监理工程师

1

28-45

从事相关监理工作8年以上，取得相关资质证书（测量期间常驻现场）

8

资料员

2

25-55

从事相关工作3年以上，完整做完一个工程的资料，取得档案管理资料员证书。

常驻项目现场

9

专家组

5

40-60

不常驻工地，为建、结、机电、幕墙等方面有非常强专业能力，教授级高工。

1.1.1监理人委派以下人员为该项目提供监理服务，并承诺以下人员按委托人要求及时到岗、100%到位，且未经委托人书面许可不得随意更换。

特别情况需提前10天书面上报委托人同意后才能更换，否则，委托人有权解除合同，不支付监理费，监理人应在收到委托人解除合同通知7个工作日内无条件退场，且承担合同暂定总价20%的违约金。

表一：

监理机构主要成员名单

序号

拟担任职务

姓名

性别

年龄

执业资格/证号

技术

职称

1.1.2、项目监理根据工程需要编制出勤表在项目公司指纹打卡考，作为月度进度款和年度考核依据，缺勤一天按500元/人、次扣罚。

1.2监理范围：

在监理服务合同期内，对项目用地范围内所有工程（包含样板房等）的施工准备阶段、施工阶段、保修阶段的监理，包括对、建筑与结构工程、钢结构工程、幕墙工程、给排水工程（包括污水）、暖通工程、电气工程（包括强电及弱电）、机电设备安装工程、消防工程、及户外工程（包括：

地块四周地块人行道路沿石内市政工程、场区挡墙、管网、生化池、园林绿化及道路工程，风情大道B线）等进行监理工作。

按照国家有关法律、法规、施工合同、施工技术规范及标准监控工程质量,按施工技术规范验收工程质量,确保工程质量按照国家和行业施工验收规范达到合格等级,协助委托人进行实际完成实物工程量的审核,及时协助解决工程施工过程中存在的质量问题以及工程竣工验收、备案,工程结束时编制监理报告和最终交付文件清单等相关工作。

局部精装修，具体范围如下：

住宅及写字楼公共部位、住宅及写字楼样板房或样板区（层）、住宅及写字楼销售中心、小商业公共部位精装修，除此以外的住宅及写字楼户内精装修、大型商业精装修、小商业户内精装修均不在监理范围内，如需委托，双方另行签订补充协议。

1.3监理内容：

1.3.1工程质量、进度、信息管理

（1）工程监理质量目标：

同施工合同约定目标

（2）工程监理进度目标：

同施工合同明确的节点进度和总体进度。

（3）竣工档案资料目标：

同施工合同约定目标。

竣工档案资料一次验收合格并移交档案馆

1.3.2安全文明施工管理：

严格执行xxx市现行安全文明施工管理相关规定和总承包施工合同约定，对施工现场的安全文明施工负责全面监督管理，对安全文明施工进行日检、周检，随时发现安全文明施工方面的问题和要求并监督施工单位按要求进行整改；每月必须组织一次安全评比、基础工程验收后、主体工程验收后、装饰工程验收后组织安全文明施工大评比和检查评比总结，计入检查评比记录；对施工单位各个阶段整体施工的安全文明作出评价。

创xxx市级文明施工工地，政府或委托人组织的安全年检、季检、月检等不达标或发生安全事故等，承担管理责任，追究责任人。

1.3.3主要具体工作（包含但不限于以下内容）：

（1）在合同签定后15天内编制完成监理规划报送委托人审核批准；在收到施工图后15天内编制完成监理细则报送委托人审核批准。

监理人应按委托人批准的监理规划和监理细则开展监理工作；

（2）审查承包人各项施工准备工作；

（3）督促承包人施工管理制度和质量保证体系的建立、健全与实施;

（4）认真审查承包人提交的施工组织设计、施工技术方案、施工质量保证措施，检查安全文明施工措施并督促实施；

（5）编制进度目标控制计划，认真审查承包人编制的进度计划，经委托人批准后组织实施；协助委托人组织并参加设计交底、图纸会审，审查设计变更；

（6）根据施工合同约定，审核承包人提出经委托人同意需分包的单项工程及选择分包的单位；

（7）每月23日，参加由委托人现场工程师、监理人现场代表、承包人项目经理共同到现场按规定的格式对当月形象进度进行描述，双方相关人员，当场进行会签工程的月度形象进度确认表，签署质量合格意见，据此审核施工单位月进度报表；

（8）检查施工现场原材料、构配件和采购、入库保管、领用等管理制度及其他情况；审查工程使用的原材料、半成品、成品、构配件和设备的实物质量和资料，并按规定进行见证取样检测，严格把关，对有疑问的必须按相关规定组织施工单位进行检测等处理；若因管理失职发生质量事故，监理人应承担管理责任并接受相应处罚。

（9）监督承包人严格按国家有关技术规范、标准、操作规程，和设计文件及建设方要求等施工；

（10）编制质量目标控制计划，对工程的重要部位督促承包人实施预控措施；

（11）监理人严格工序检查、隐蔽检查报验制度，未经检验或检验不合格的不准进入下一道工序。

专业监理工程师、监理员应按要求对施工过程进行有目的的巡视检查和旁站监理，采取旁站、量测、试验、指令性文件等手段对质量实施监控。

对其中可能发生的质量通病的部位及各监理工作质量控制点、停止点的关键重要部位、隐蔽部位进行跟踪旁站监督和检测；并组织工程质量事故的分析及处理；若因管理失职发生质量事故，监理人应承担管理责任并接受相应处罚。

（12）专业监理工程师（测量专业工程师）应对承包人的施工放线进行现场复核，并对承包人报送的施工测量放线成果进行审核、检查和签认；

（13）组织工程的设备调试工作；

（14）编制监理工作周报、月报、监理季度工作总结，报委托人及市有关主管部门，并组织每周监理例会；

（15）监理人须每月27日前向委托人报送《监理月报》，应反映：

本月工程监理进度，质量、安全情况，对上月问题的整改情况，对下月重点难点监理的措施；

（16）督促承包人按合同规定及档案要求整理施工技术档案资料，认真审核竣工图纸和其他技术文件资料并对资料的真实性，准确性，完整性负责,直至总、分包档案资料验收合格并移交到档案馆为止；

（17）组织基坑验槽、基础验收、结构及主体验收等；以及各分部项目的竣工验收和分户验收等工程全过程验收；

（18）编制监理工作竣工文件和工程项目最终总结，竣工资料不少于4套（含纸质、扫描件、电子资料等）；

（19）本合同及国家相关法律法规等规定的，监理人应履行的义务。

（20）由公司专家组对设计单位提供的设计图纸进行审核，包括图纸深度、完整性、合理性、可操作性等内容，通过委托人与设计单位及时沟通，使设计问题提早发现和解决，从而将工程的“控制”提前在工程开工前，避免重大的设计问题给工程带来损失或不利影响。

（21）施工阶段负责对工程质量、进度和安全文明施工进行控制，协调承包商之间及承包商与委托人之间的关系，对合同的实施和工程信息进行管理。

根据工程进展，及时提醒和协助委托人做好工程实施的控制，如设备、材料供货计划制定等工作；

　　2、监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。

　　3、监理人使用委托人提供的设施和物品属委托人的财产。

在监理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品在5天内移交给委托人。

4、在合同期内或合同终止后，未征得有关方同意，不得泄露与本工程、本合同业务有关的保密资料。

5、监理人严格按照国家及地方有关法律法规和方针、政策开展业务工作，严格执行建筑施工的强制性标准和规范，严格按照施工合同的约定计量、签证。

监理人不得向施工承包单位（供应商）及其配偶、子女、亲属、朋友、老乡等介绍与委托人项目有关的设备、材料，不得参与本工程的分包及劳务等经济活动并从中徇私舞弊。

不得以任何理由或借口推卸监理责任和失职。

若有上述违约行为，委托人视情节轻重，监理人除承担合同暂定总价5%-20%的违约金外，委托人有权解除本合同关系，委托人不承担任何违约责任。

四、委托人义务

　　1、委托人应当负责工程建设的所有外部关系的协调，为监理工作提供外部条件。

外部条件包括：

委托人完成征地、设计、办理建设规划许可证、投资许可证、施工许可证等前期相关手续及相应的外部协调工作。

　　2、委托人应当在合同签订后15个工作日内免费向监理人提供与工程有关的为监理工作所需要的工程资料。

　　3、委托人应当在5个工作日内就监理人书面提交并要求作出决定的事宜作出决定。

4、委托人授权一名熟悉工程情况、能在规定时间内作出决定的委托人代表，负责与监理人联系。

更换总监代表，要提前十天通知监理人。

委托人的常驻代表为:

，联系电话：

　　5、委托人应当将授予监理人的监理权利，以及监理人主要成员的职能分工、监理权限及时书面通知已选定的承包合同的承包人，并在与第三人签订的合同中予以明确。

　　6、委托人应在不影响监理人开展监理工作的时间内提供如下资料：

（1）与本工程合作的原材料、构配件、机械设备等生产厂家名录。

（2）提供与本工程有关的协作单位、配合单位的名录。

　　7、委托人应免费向监理人提供办公用房、现场通讯设施（但不承担通讯费用）、监理人员工地住房，其他设施及办公生活用品由监理人自备，对监理人自备的设施不予经济补偿。

　　五、监理人权利

　　1、监理人在委托人委托的工程范围内，享有以下权利：

　　1.1选择工程总承包人的建议权。

　　1.2选择工程分包人的建议权。

　　1.3对工程建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要求，向委托人的建议权。

　　1.4对工程设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，向委托人提出建议；如果拟提出的建议可能会提高工程造价，或延长工期及其他变更施工合同条款的，应当事先征得委托人的书面同意。

当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，监理人应当书面报告委托人。

。

　　1.5审批工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，向承包人提出建议，并向委托人提出书面报告，最终意见以委托人认可为准。

　　1.6主持工程建设有关协作单位的组织协调，重要协调事项应当事先向委托人报告。

　　1.7征得委托人书面同意，监理人有权发布开工令、停工令、复工令，但应当事先向委托人报告。

如在紧急情况下为维护委托人利益未能事先报告时，则应在24小时内向委托人作出书面报告。

　　1.8工程上使用的材料和施工质量的检验权。

对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权通知承包人停止使用；对于不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全施工作业，有权通知承包人停工整改、返工。

承包人得到监理机构复工令后才能复工。

因监理人怠于行使或擅自行使该项权利给委托人造成损失的，由监理人承担责任。

　　1.9工程施工进度的检查、监督权。

　　1.10在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，但有关付款事项委托人享有最终决定权。

未经总监理工程师签字确认，委托人不支付工程款。

　　2、监理人在委托人书面授权下，可对承包人合同规定的义务提出变更。

如果由此影响了工程费用或质量、或进度，则这种变更须经委托人事先批准。

在紧急情况下为维护委托人的利益，未能事先报委托人批准时，监理人所做的变更也应尽快通知委托人确认。

在监理过程中如发现工程承包人人员工作不力，监理机构可向委托人建议要求承包人调换有关人员。

3、在委托的工程范围，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构以独立的身份研究、判断，公正的出具处置意见，再同双方协商确定。

当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁时，应当提供作证的事实材料。

六、委托人权利

　　1、委托人有选定工程总承包人、专业分包人，以及与其订立合同的权利。

　　2、委托人有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能要求的认定权，以及对工程设计变更的审批权。

　　3、监理人调换总监理工程师或其他监理人员须提前一个月书面报告经委托人，并取得委托人同意。

　　4、委托人有权要求监理人提交监理工作月报及监理业务范围内的专项报告。

　　5、当委托人发现监理人员不按监理合同履行监理职责，或与承包人串通影响或有可能影响委托人或工程利益的，不配合委托人工作的以及委托人对监理人员工作能力不满意的，委托人有权要求监理人在48小时内更换监理人员，否则监理人按500元/天·人支付违约金，直到更换为止，该违约金直接从监理费中直接扣除。

当发生质量事故和安全事故、进度滞后等，监理人有不可推卸的责任，委托人有权追究监理人管理责任并并有权要求监理人承担相关损失。

七、监理人责任

　　1、监理人的责任期即委托监理合同有效期（监理期）。

在监理过程中，如果因工程建设进度的推迟或延误而超过书面约定的日期，双方应进一步约定相应延长的合同期。

　　2、监理人在责任期内，应当履行双方约定的义务，如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿，委托人有权从监理费中直接扣除。

3、监理人对承包人违反合同规定的质量要求和完工（交图、交货）时限，承担监理责任。

因不可抗力导致委托监理合同不能全部或部分履行，监理人不因此承担违约责任。

4、监理人向委托人提出赔偿要求不能成立时，监理人应当补偿由于该索赔所导致委托人的各种费用支出。

5、监理人的目标管理是创国家建筑工程鲁班奖、xxx优质工程奖、xxxx优质结构工程奖，创xxx级文明施工工地，未达到上述目标监理费下调10%

6、监理人责任和工作界面划分按“业主与监理工作界面划分表”执行。

八、委托人责任

　　1、委托人应当履行委托监理合同约定的义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿因此给监理人造成的经济损失。

2、委托人如果向监理人提出赔偿的要求不能成立，则应当补偿由该索赔所引起的监理人的各种费用支出。

3、委托人责任和工作界面划分按“业主与监理工作界面划分表”执行。

九、合同生效、变更与终止

　　1、由于委托人或承包人的原因使监理工作受到阻碍或延误，以致发生了附加工作或延长了持续时间，则监理人应当将此情况与可能产生的影响及时通知委托人。

完成监理业务的时间相应延长，并得到附加工作的报酬。

　　2、在委托监理合同签订后，实际情况发生变化，使得监理人不能全部或部分执行监理业务时，监理人应当立即通知委托人。

该监理业务的完成时间应予调整。

当恢复执行监理业务时，应当增加不超过42日的时间用于恢复执行监理业务，并按双方约定的数量支付监理报酬。

　　3、监理人向委托人办理完竣工验收或工程移交手续，承包人和委托人已签订工程保修责任书，监理范围内各工程约定质保期满，监理人收到监理报酬尾款，本合同即终止。

　　4、当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前书面通知对方，因解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应由责任方负责赔偿。

　　变更或解除合同的通知或协议必须采取书面形式，协议未达成之前，原合同仍然有效。

　　5、因委托人自身原因导致监理人在应当获得监理报酬之日起30日内仍未获得，监理人可向委托人发出终止合同的通知，发出通知后14日内未得到委托人答复，可进一步发出终止合同的通知，如果第二份通知发出后42日内仍未得到委托人答复，可终止合同或自行暂停或继续暂停执行全部或部分监理业务。

委托人承担违约责任。

　　6、监理人由于非自己的原因而暂停或终止执行监理业务，其善后工作以及恢复执行监理业务的工作，不能算额外的工作，算工作的继续，费用按本合同约定计费，委托人不因此另行追加任何费用。

　　7、当委托人认为监理人无正当理由而又未履行监理义务时，可向监理人发出指明其未履行义务的通知。

若委托人发出通知后21日内没有收到答复，可发出终止委托监理合同的通知，合同即行终止。

监理人承担违约责任。

十、监理报酬

1、正常的监理工作、附加工作和额外工作的报酬，按照以下约定的时间和数额支付：

1.1监理费的计取

（1）本合同监理费暂定：

（小写）￥元（大写：

人民币元整）。

工程监理费含税综合包干单价为：

元/m2，其中：

基本监理费为元/m2，考核监理费为元/m2监理费按实际竣工建筑面积结算。

（2）本合同监理费用按中标单价乘以竣工建筑面积包干，该费用包括工程招投标及施工准备期、工程施工监理期、工程备案监理期、工程停工监理期、工程结算监理期，各服务期内监理单位监理人员的工资、节假日和夜间施工加班费、抢工费、差旅费、办公费、监理单位的管理费、措施费、利润及税金、平行检测费、监理人员人身意外、保险等产生的一切费用。

（3）监理费含税综合包干单价是约定范围内的包干费用，费用涵盖合同范围内的所有工作内容，不因物价变化而发生调整。

（4）其他附加工作、额外工作发生时双方另行协商报酬，原则上先服务后谈价。

（5）监理期到期后，若本工程因甲方原因导致工期延期，乙方应继续进行监理延期服务，延期90内（含90天）为免费延期监理服务期，乙方不得作出任何费用的追加或索赔。

如延长时间累计超过免费延期监理服务期，延期监理费按以下方式分标段结算：

延期标段延期监理费=（本标段有效延长监理期总日历天数-90日）×监理日平均报酬×0.90。

（监理日平均报酬=本标段合同基本监理费÷本标段合同监理期总日历天数）。

1.2监理费的支付

（1）本监理项目不付预付款。

（2）采用三个月的承兑汇票，每次付款前7天，监理人均应向委托人出具等额正式发票，质保金发票与工程结算款发票一并开具给甲方，否则委托人有权拒绝付款。

如监理人提交发票时间延迟，则委托人付款时间相应顺延，且委托人不因此承担任何责任。

（3）工程开工后合同监理期内每月的基本监理费于次月的15日支付,支付金额为：

（累计（已开工标段总施工面积*基本监理费单价）/已开工标段总工期月数）×80%。

（4）合同监理期内考核监理费的支付约定：

月度考核，季度支付；每季度支付实得考核监理费的100%。

按百分制进行考核，每月考核得分≧90分，全额支付当月考核监理费；得分在80~90之间，按考核监理费的60%支付；得分≦80分的，当月考核监理费不得计取。

（考核细则详合同第三十条及附件二）

（5）延期监理费从第90天以后算起，每满一月，于次月全额支付。

（6）全部工程竣工验收合格且监理资料移交完毕后15日内，委托人累计支付至监理费（含基本监理费、考核监理费、延期监理费）的90%；结算办理完成后15日内，委托人支付至结算监理费的95%，余5