商业地产项目策划书多篇.docx

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商业地产项目策划书多篇

商业地产项目策划书

第一篇：

一份好的商业地产项目策划书应注意什么

第二篇：

商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

第三篇：

商业地产项目分析

第四篇：

商业地产项目定位

第五篇：

商业地产策划书

正文

第一篇：

一份好的商业地产项目策划书应注意什么

一份好的商业地产项目策划书应注意什么

---文章内容摘自【智地网】余源鹏房地产大讲堂

一份好的商业地产项目策划书比需要重视商业地产项目的定位，这主要是因为以下几点：

（1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。

（2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。

如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。

项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。

（3）以前有些开发商做商业经常在定位不清的前提下做设计，然后施工，最后再去招商，一招商问题就出来了，商家引不来，人气聚不足，技术没考虑等等问题。

项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，可确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为投资者、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。

（4）对开发商来说，从来没有一个商业项目是因为设计得好而很成功的。

商业只有运营成功了才是真正的成功，而前期对项目进行全方位的定位并进而进行商业规划才是保证项目成功的前提和基础。

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。

■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

资料参考：

智地网

智地网【余源鹏房地产大讲堂】；

智地网【商业地产培训课程】；

第二篇：

商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容

1、市场调研分析

1.1宏观市场分析1.2区域市场分析1.3客户分析1.4消费者分析

1.5竞争对手分析1.6swot分析1.7未来商业预测分析

2、定位分析

2.1战略性总体定位2.2商业定位

3、规划设计建议

3.1、市场依据3.2、规划设计理念3.3、市场总体形象3.4、规划概念设计

3.5、环境景观概念设计3.6、建筑产品概念设计

4、业态组合规划

4.1业种选择4.2业种组合比例4.3业种功能设计4.4品牌业种布局4.5楼层主题

5、经济分析

5.1指标预算5.2分析评估

前期策划第一步市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容

1、宏观市场分析

1.1行业环境1.2城市规划1.3政策法规1.4宏观环境

2、区域市场分析

2.1本市商业环境2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

3、客户分析

1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析

4、消费者分析

1、消费结构研究2、消费水平研究

5、竞争对手分析

1、竞争对手情况2、竞争项目情况

6、未来商业预测分析

7、swot分析

二、如何进行市场调研分析

1、工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行swot分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。

并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）项目定向市场调查研究工作

（2）项目整体开发战略的制定工作

（3）项目产品开发总体策略报告

3、工作目的：

（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；

（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质

（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。

4、工作内容：

（1）市场调研报告

通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

（2）项目整体开发战略的规划制定

项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。

从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：

1、项目整体开发目标

2、项目整体开发战略

3、项目开发节奏的控制：

分阶段开发战略

4、项目目标商家总体分析

5、项目总体战略定位分析

6、项目整体竞争策略考虑

7、项目核心竞争优势的构筑

8、项目年度发展策略

三、市场调研分析策略

1、市场调研步骤

第一步：

界定问题第二步：

寻求解决问题的方法

第三步：

制定调研方案第四步：

进入现场或收集数据

第五步：

整理和分析数据第六步：

准备及呈送调研报告

2、市场调研分类研究

市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；

（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；

①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象

④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测

（2）以解决问题为目的的调研步骤

①市场细分的依据②确定细分的依据

③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场

3、市场调研各类各类

调研种类所需资料研究范围

商圈研究对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力

消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研

投资客户研究对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

4、确定市场调研的方法

市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。

一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：

（1）直接调查

直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。

通过这种方法取得的信息往往比较可信。

（2）间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

（3）直接征询

这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。

使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。

咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。

这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

（4）现场“踩点”调查

调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。

不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。

尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

四、调研分析执行

1、商业项目宏观经济环境分析

（1）人口因素分析

（2）经济水平、gdp状况分析（3）政策法规

（4）市政规划和建设（5）社会环境及文化分析（6）交通状况

2、商业项目区域市场总体分析

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。

包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。

（1）项目所在城市商业环境分析

包括本市国民生产总值、gdp状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。

（2）项目所在区域商业环境分析

①区域商业现状调查分析

针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。

②区域整体商业市场态势分析

供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析③区域内行业情况分析

④区域内商户调研分析

各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。

⑤区域内终端客户分析

消费水平、消费习惯、消费结构研究

⑥区域竞争项目调查

竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。

⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测

（3）项目所在商圈及竞争商圈分析

商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。

信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。

不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈

第三篇：

商业地产项目分析

----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：

怡苑大厦是新疆九洲投资7千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路24号，总建筑面积30317.31平方米，其中商业建筑面积为780.96平方米。

项目定位：

作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。

项目：

金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积30722.59平方米，其中一层商业2236.51平方米，二层、负一层为5335.52平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达60万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。

商业和住宅一年结束。

为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。

项目弊端：

市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。

只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。

现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：

一区：

地理位置较好

1号商铺民族特色西餐厅面积：

122.53平方米，年租金15万，聘请5位员工。

2、3号商铺自营，另租4号商铺，总面积为256.32平方米，其年租金在30万，超市营业，5位员工。

5号商铺，面积；86.73平方米，主营地毯，年租金9.5万6号商铺,面积78.28平方米，饰品店，年租金10万

7号，面积92.61平方米，男装，年租金11万

8、9、10、11、12、13、15、16、25号商铺均为男装

面积最小43-94之间。

14号商铺面积为124.09平方米，年租金13.8万，3元超市共25间商铺，已租17间，

二区7间商铺未出租，地理位置偏差。

租金分析：

92.66平方米。

10-13年收回本金。

9家均为男装。

现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.

对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。

前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。

经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单

分析和定位，请领导多提宝贵意见。

1.对项目核心竞争力卖点进行分析

2.项目的品质功能品牌形象的定位

3.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划

4.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位

5.主力店、次主力店、有号召力的品牌店

招商的要素一定是高开业率！

保障各方利益一致化.

前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。

要具备以上条件，降低投资风险。

商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。

看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。

以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！

商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。

有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！

希望九洲公司创造一个21世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！

第四篇：

商业地产项目定位

商业地产项目定位

1、波特分析法：

主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、pest分析法：

pest分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。

对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（political）、经济（economic）、技术（technological）和社会（social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

简单而言，称之为pest分析法。

主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。

如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；

社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

3、经济模型法。

经济模型法，主要使用投入产出模型。

分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；

4、精准定位法。

精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。

精准定位可概括为：

三分析、三定位。

三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。

三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。

5、swot分析法。

主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。

从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。

在空间

上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。

动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。

如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。

动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。

如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。

大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。

与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？

第五篇：

商业地产策划书

第一部分：

市场分析

一、项目概况

二、项目swot分析

三、项目定位及usp导向

四、推广思路

五、项目建议

：

整合推广策略

一、商铺推广策略

二、项目全程推广方案

1、策略的选择

2、具体执行的策略分析

3、广告推广策略

4、sp活动策略

5、销售计划

6、整合推广计划

7、物业管理策略

第三部分：

公司简介

一、国商策划公司介绍

二、具备优势

三、工作理念

四、成功案例

五、对本案的态度

六、工作目标

七、资费标准

八、附加服务

后记

前言

考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。

本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。

本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。

另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。

第一部分市场分析

一、项目概况：

本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目swot分析：

优势分析：

1）区位优势

位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;

2）配套优势

周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;

3）交通优势

本项目交通便利、车流量及人流量较大，

劣势分析：

1）消费群劣势

高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;

机会分析：

1）市场机会

高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;

2）稀缺性

本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;

3）隐性机会（引导消费）

对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）;

威胁分析：

1）潜在竞争威胁

潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。

而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

2）消费者的认知程度不高

如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。

通过（推荐打开）上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

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