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房产经纪人考试资料

考试前言

一、2010年《房地产经纪相关知识》考试新大纲及教材变化情况：

10年教材及09年教材相比较，简单来说可以用三句话来形容，哪就是有新增,有合并，其他章节有一定变化来槪括。

新教材第一章为新增的一章，在10年考试之前老教材中从未岀现过，大家要注意对本章节的学习，在今年考试中本章应该是考试的重点章节。

新教材第二章为是把老教材第一章建筑知识和老教材第二章房地产测绘知识进行合并得到，老教材第二章房地产测绘知识作为新教材第五节内容。

大家注意老教材第一章建筑知识中的建筑工程造价内容删除,并把老教材建筑材料单拿出来作为新教材第三章第四节内容。

新教材第三章除前而讲到把老教材建筑材料单拿出来作为新教材第三章第四节内容外，其他三节为新增章节，大家注意掌握。

新教材第四章为环境和景观，是由老教材第四章扩展而来,为什么我用扩展两字，因为新教材把老教材的景观内容单拿出来作为新教材的四至六节来讲解，可见景观在房地产经纪活动中的重要性已经突现。

把老教材2至5肖并入新教材第2节，保留室内环境污染一节。

把第一节内容中的生态相关内容删除。

新教材第五章只在第四节城乡规划体系有小变化。

新教材第六章变化不大。

新教材第七章变化不大。

新教材第八章房地产金融和保险由老教材第八章并入老教材第七章而得到。

老教材第八章保险知识变为新教材第五节房地产保险，老教材金融知识基本保留,把老教材第二肖，第三节并入新教材第一节中，老教材第四节房地产贷款删除开发贷款基本内容。

英他内容变化不大。

新教材第九章变化不大。

新教材第十章在老教材第十章心理学的基础上加入消费者字眼，第三节和第四肖为新增内容,第五节加入部分新增内容，其他内容字眼有一進变化，其他内容不变。

二、历年考试情况分析：

（-）房地产经纪人历年考试通过人数统计

为了适应市场经济发展需要，规范和发展房地产市场，加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的业务水平和职业道徳，保护消费者合法权益，从2001年开始人事部、建设部决左实行房地产经纪人员职业资格制度。

2002年7月21H,举办全国房地产经纪人执业资格认定考试。

到目前为止共举办了八次考试：

2002年12月21日，首次举办全国房地产经纪人执业资格考试。

至2010年，已举办了八次考试。

有关情况如下表。

历次全国房地产经纪人执业资格考试报考人数和合格人数

考试批次认定考试首次考试第二次考试第三次考试

考试时间报考人数

2002年7月21日719

2002年12月21S-220

2003年10月11S-120

2004年10月160-170

合格人数

457

31219

32613

38427

11867

4078

3506

第四次考试

2005年10月16H-170

7286

第五次考试

2006年10月16S-170

2170

第六次考试2007年10月16B-17H1853

第七次考试2008年10月16B-170

从以上历年报考人数和通过人数上看，经纪人考试难度越来越大，经纪人的考试大纲、考试教材及考试命题经过这几年的发展，考试大纲逐步规范，教材内容逐步完善，考试命题范囤涉及到教材的边边角角。

这是近几年来经纪人考试的主要规律。

（二）《房地产经纪相关知识》出题规律

1、考试注重教材和大纲的变化内容

出题者注重新教材和大纲的变化内容，肯定在考试中注重对新增加内容的考试力度，所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。

2、《房地产经纪相关知识》这门课程的出题点（分值）在各•章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。

3、考试内容涉及到教材的边边角角

从2002年到2009年的变化趋势来看，2003年以前的经纪人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2004年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。

因此大家要注重教材大而内容，同时要踏踏实实，认认真真的把教材吃透，注意小细节。

4、注重综合知识内容的考核

本部分考核内容主要涉及到综合分析题内容和某些客观题内容中，在考试中不但考察广大考生对单一知识点的掌握程度，同时注重考生对综合知识点的把握，综合分析题不必说，就是在一些客观题中也有综合知识点的考核。

这种试题的题型是以下列形式出现：

“下列关于*****的说法正确的有（）”在下而的题枝中就包括了综合的知识点。

5、通过增加计算题的出题量加大考试通过难度

从2004年考试加大对汁算题的出题量，主要涉及房地产价格和估价知识和金融知识的内容。

三、《房地产经纪相关知识》这门课程教材的学习和复习方法：

如何在短时间内有针对性地进行复习，全而、系统地领会吃透考试教材的学习要点，最大限度地提高考试成绩，是广大学员最为关心的话题。

下面是本人在教学中的一些心得及体会，希望能对广大学员复习考试有所帮助。

（1）大家要全而研读教材、吃透教材内容

各位学员在学习教材时往往希望学习和复习的范伟I越小越好，甚至把全部希望寄托在辅导老师考前的押题之上，这种心情可以理解，但从例年考试通过经验表明，要想顺利通过考试，不能放松对教材的全而研读。

经纪人考试的出题是不会超出指立教材范带I的，指左教材阐述了大量的基本问题，从教材第一页到最后一页，每个部分都有可能考到。

考生只有充分准备，在考试时才能游刃有余，切不可抱有侥幸心理。

教材是考试的根本。

一般来说，指定教材包含了命题范用和答案标准，你必须按指立教材的内容、观点和要求去回答考试中的所有问题，否则你很难获得高分。

没有指定教材而去参加考试是不可想象的。

但有了教材，还必须善于总结及系统把握教材的精髓。

考试通过的考生说：

“善于总结和系统把握是成功考生复习时的'常规武器’，也是他们考场上屡次取胜的两大'法宝'”。

所谓“善于总结”就是在仔细看完一篇教材的前提下，一边看书，一边作总结性的笔记，把教材中每一章的要点都列出来，从而让厚书变薄，并理解英精华所在：

所谓“系统把握”就是不仅要系统全而地把握每一章节，而且要系统地耙握各章节之间的密切联系。

研读教材需要一泄的时间和精力投入，％位学员宜早做安排。

很多学员在学习上喜欢先松后紧，一开始并不在意，到考前突击复习，搞得十分紧张。

每年临考之时都有一些学生遗憾地抱怨，再有一周时间复习肯泄能够过关，及苴考前后悔，不如笨鸟先飞。

强调对教材的研读，是要突出全而理解和融会贯通，并不是要求考生把指左教材的全部内容逐字逐句地背下来。

研读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，研读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。

（2）深刻把握重点

对教材全而研读的同时，考生也要注意抓住重点进行复习。

《房地产经纪相关知识》这门课程都有英必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过形式不同吳了，可谓万变不离其宗。

对于重要的知识点，考生一泄要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。

考生在复习中要想提髙效率，就必须把握重点，避免平均用力气。

因此，全面研读教材及重点把握教材都很重要。

全面研读可以使考生在考场之上稳扎稳打，保持良好应试心态；把握重点则能使考生以较小的投入获取较大的考试收益，在考试中立于不败之地。

有关《房地产经纪相关知识》这门课程的重要知识点我会在今后的课程中陆续向各位学员介绍。

（3）练习巩固提高

《房地产经纪相关知识》这门课程涉及内容十分广泛，有些内容实际业务中很少接触，仅仅依靠记忆和自身理解来准备资格考试是远远不够的。

适当演练一些高质量的练习题，可以提高各位学员对相关知识点的理解运用水平，进而提高应试能力。

通过练习学员可以逐渐总结出考试内容的某些重点及规律，发现自身学习中的薄弱环节，从而有针对性地进行提髙。

适为做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环右。

特别是往年的考试试卷，虽然再考和可能性不是很大，但是熟悉题型是很重要的。

从某种意义上讲，考试就是做题。

所以，在应试学习过程中，适当地做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。

众所周知，考试所涉及的各个科目均具有严谨性、务实性的特点，尽管很多问题从理论上讲可能会有不同的观点和看法，需要运用专业判断，但在考试时，考试试题的答案都应具有“唯一性”，客观性试题尤其如此。

这里的“唯一”，实际上也可以说是“统一”，即统一于“考试大纲”和“指左教材”的各'‘考试点”。

但考试大纲只规眾了考试范囤，并未给岀具体的考试内容：

而指定教材通常也只是就考试大纲规定的范囤平铺直叙地加以展开说明。

如何将“指左教材”中各'‘考试点”（由"考试大纲”决立）及“考试试题”的“答案”联系起来呢？

这就要求你在理解指立教材的同时，必须做一些练习、模拟题，并能举一反三。

由此可见，每一位学员还必须得有一本及指立教材相配套的习题复习资料。

一本好的习题复习资料应该按照考试大纲和指泄教材的内容，以"考题”的形式进行归纳整理，并附有多套模拟试题，具有一泄的参考价值。

通过练习、模拟，你可以自我测试对教材的理解掌握程度，了解哪些内容知道，哪些问题能回答，哪些章节没把握，哪些试题你以前根本没见过，等等，从而为你进一步学习做好思想和时间上的准备。

但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。

多做练习固然有益，但千万不要舍本逐末，以题代学。

练习只是对所学知识的检验和巩固，应试能力的培训核心在前面两个环右。

做练习要尽量选择高质量的习题，至少应保证是根摇新教材编写的习题。

重做历年考试頁•题也是一个不错的学习方法，但要注意，因为教材的变化，以前考题的标准答案并不一泄适合现在的考试。

四、本课程考试所选题型及答题方法及技巧

1、单项选择题。

单项选择题每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意。

具体答题方法有：

（1）宜接挑选法：

根据题干的内容去看题枝，直接从题枝中选岀符合题意的选项。

（2）排除法：

根据题干的内容去看题枝，排除题枝中的错误答案，剩下的为正确选项。

由于题目中没有答错倒扣分的规泄，当遇到不能肯定选出正确答案的题目时，千万不要放弃,应该猜答，这样有25%的得分机率，这可以说是不是方法的方法。

2、多项选择题。

每题2分。

共五个选项，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分，多项选择题有二到四个正确答案，由于存在答错倒扣分的情况，因此在答题时拿不准的题目一左不要猜答，如果答错一题，整个题目一分也得不到，因此要坚持“宁缺勿滥”的基本原则。

多选型选择题答题基本方法：

（1）消元法：

多选题都是两个或两个以上答案是正确的，英千扰项（错误项）最多为三个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。

先将自己认为不是正确的选项消除掉，余下的则为选项。

（2）分析法：

将五个选择项全部巻于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真,获得理想的答案。

（3）语感法：

在答题中因找不到充分的根据确定正确选项时，可以将试题默读几遍，自己感觉读起来不别扭，语言流畅、顺口，即可确定为答案。

（3）综合分析题：

综合分析题每小题2分。

在每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

答题基本方法：

在充分理解题意的基础上，运用单选题和多选题的答题技巧进行作答。

一、内容提要：

本讲主要讲述法律槪述和民法的相关内容。

二、重点、难点：

考试要求

1.掌握自然人、法人和合伙：

2.掌握民事法律行为：

3.掌握代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为：

4.熟悉我国现行法律体系和法律的适用：

5.熟悉民法的概念和基本原则：

6.熟悉诉讼时效：

7.了解法律和法规的含义；

8.了解民事法律关系：

9.了解民事责任：

第一章法律和消费者权益保护

第一节法律概述

一、法律和法规的含义（了解）

1.法律一词有广义和狭义两种含义。

广义的法律是指由立法机关或国家机关制泄，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、基本法律、普通法律、行政法律、地方性法规和规章等规范性文件。

狭义的法律在中国是指由全国人民代表大会及苴常务委员会制左的法律。

2.法规一词也有广义和狭义两种含义。

广义的法规是指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。

狭义的法规在中国是指法律效力低于宪法和法律的规范性文件，包括国务院制左的行政法规和地方国家权力机关制泄的地方性法规。

二、中国现行法律体系（熟悉）

中国现行法律体系包括宪法、法律（基本法律、苴他法律）、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章（部门规章、地方政府规章）等。

（1）宪法

宪法是国家的根本法。

它既具有一切法律的共同特点，.又具有及英他法律不同的特征，主要是：

（1）宪法的内容不同于其他法律。

其他法律的内容只涉及社会生活的某一个方而、某一个领域。

宪法的内容涉及国家和社会生活的根本问题，它规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。

（2）宪法是制泄英他法律的依据。

一切法律都要以宪法为依据。

正如人们通常所说的，宪法是母法，其他法律是子法。

（3）宪法具有最髙的法律效力，一切法律、法规都不得同宪法相抵触。

（2）法律

这里所讲的法律是狭义的法律，分为：

1由全国人民代表大会制建的基本法律，如民法、合同法、物权法、刑法；

2由全国人民代表大会常务委员会制立的其他法律或一般法律，如上地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法。

（3）行政法规

行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法左程序制左的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》。

（4）地方性法规、自治条例和单行条例

地方性法规有广义和狭义两种含义。

广义的地方性法规是指地方国家权力机关制左的规范性文件的总称，包括：

（1）省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

（2）较大的市的人民代表大会及其常务委员会根拯本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

较大的帀是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。

（3）经济特区所在地的省、市的人民代表大会及苴常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制建的在经济特区范围内实施的法规。

⑷民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制左的自治条例和单行条例。

狭义的地方性法规是指上述第一、二种地方性法规。

伍）规章

规章也称为行政规章，是指国家行政机关根据法律和行政法规在其职权范用内制左的关于行政管理的规范性文件，分为部门规章和地方政府规章。

部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决泄、命令，在本部门的权限范囤内，制立的规范性文件，如《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》。

地方政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性文件。

三、法律的适用（熟悉）

（一）法律的适用范围

法律的适用范围即法律的效力范围，包括：

（1）法律在时间上的适用范吊I。

是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。

法律开始生效的时间通常有两种情况：

①自法律公布之日起生效：

②法律公布之后经过一段时间再开始生效。

一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。

（2）法律在空间上的适用范伟I。

是指法律在地域上所具有的效力。

制龙法律的机关不同，法律适用的空间范国也不相同，大体上有两种情况：

①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国：

②凡属地方立法机关制左的地方性法规、地方政府规章只在各该立法机关管辖区域内发生效力。

（3）法律对人的适用范【札是指法律对哪些人具有效力。

法律的对人效力存在两种不同的理论:

1属人主义，例如不论某人是处于国内还是国外，只要该人具有本国国籍即适用本国的法律:

2属地主义，即以地域为标准确左法律对人的约朿力，例如凡是居住在本国领上内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。

（二）法律适用的基本原则

解决法律的适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则。

1.上位法优先于下位法

上位法优先于下位法原则，是指在效力较高的法律及效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高的法律。

在中国，宪法具有最髙的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触；法律的效力髙于行政法规、地方性法规、规章：

行政法规的效力髙于地方性法规、规章；

地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章：

省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章：

部门规章之间、部门规章及地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范囤内施行。

2.新法优先于旧法

新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。

该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。

具体来说，同一机关制泄的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规世及旧的规世不一致的，适用新的规泄。

3.特别法优先于普通法

根据法律的适用范围有无限制，可将法律分为普通法和特别法。

普通法是指适用于全国领域、规泄一般事项，并且无适用的时间限制的法律。

特別法是指适用于特泄区域、规泄特左事项，或在适用时间上有限制的法律。

特别法优先于普通法原则，是指在效力相等的法律之间，特別法应优先于普通法而适用。

具体来说，同一机关制左的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定及一般规泄不一致的，适用特别规定。

4.法律文本优先于法律解释

法律文本是法律的书而条文的表现形式，法律解释是对法律条文的含义所作的解释，包括立法解释和司法解释。

如果法律解释及法律文本的含义完全不符，或者数个解释机关彼此之间也相互冲突，则仍然应以法律文本为准。

5.强行法优先于任意法

法律规范大体上可分为任意性规范和强行性规范。

任意性规范是指当事人可以通过约左排除其适用的规范，它允许当事人在法律规左的范囤内自由作出约定。

强制性规范是指当事人不能通过其约左加以改变的规范，包括强制性规立和禁止性规泄两种。

强行法优先于任意法原则，主要是指对于某一事项，强行法已经作出规定的，任意法不得再发挥作用。

6.法不溯及既往

法律是否溯及既往，是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。

如果适用，即具有溯及力；如果不适用，即不具有溯及力。

一般而言，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规宦除外。

第二节民法

为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过了中国第一部调整民事平等主体之间的财产关系和人身关系的基本法律一一《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》），自1987年1月1日起施行。

一、民法的概念和基本原则（熟悉）

（-）民法的概念（熟悉）

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

民法所讲的平等主体是指作为民事主体来说，苴权利能力一律平等。

对于作为主体的公民而言，即不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教冇程度、财产状况等,都具有平等的权利能力：

对于作为主体的法人而言，无论是全民所有制企业法人还是集体所有制企业法人，无论是中外合资企业法人、中外合作企业法人还是外资企业法人，无论是国家机关法人、事业单位法人还是社会团体法人，其民事权利能力都是平等的。

财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产归属关系和财产流转关系。

人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接的财产内容的社会关系，包括人格关系（如自然人享有的姓名权、肖像权、健康权、荣誉权、名誉权，法人享有的需称权、荣誉权、劣誉权等）和身份关系（如家庭关系中的亲权，对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护权）。

（-）民法的基本原则（熟悉）

概括地说，中国民法主要有下列基本原则：

（1）平等原则。

该原则是指民事主体在法律地位上是平等的，其合法权益应受到法律平等保护。

平等原则不仅是民法的基本原则，而且是民法的首要原则。

（2）自愿原则。

该原则是指民事权利义务的发生、变更和消火都应是岀自于当事人自己的意愿,民事主体有决泄自己行动的自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。

自愿原则在合同法上体现得尤为明显。

具体而言，只要不违反法律的强制性规左，当事人在明辨利弊的基础上达成一致（合意），即可以使他们之间的合同具有法律效力，受到法律保护。

（3）公平原则。

该原则是指民事主体在进行民事活动时，相互之间应公平对待。

恶意串通，坑害对方：

把自己的意志强加给对方；霸王合同等都是违反公平原则的。

利用他人急需而进行的显示公平的民事行为，也是违反公平原则的。

（4）诚实信用原则。

诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道徳准则，是道徳规范在法律上的表现。

它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。

（5）公序良俗原则。

公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。

民事行为除了不得违反法律的禁止性规泄，还不得违反一般观念上的公共秩序和社会的善良风俗。

（6）禁I匕滥用权利原则。

禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。

滥用权利会产生对权利人不利的法律后果。

一般来说，滥用权利的行为不受法律保护，行为人的目的因此就不能实现。

二、民事法律关系（了解）

（一）民事法律关系的概念（了解）

人们在社会生活中必须从事社会交往，相互之间要发生各种社会关系，如财产关系、买卖关系、婚姻关系等。

为了使社会关系形成安左、和平、有序的状态，使人及人之间形成正常的交往关系，需要由法律对各种社会关系进行规范。

其中，民事法律关系是由民法规范调整的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系。

（二）民事法律关系的要素（了解）

民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。

1.民事法律关系的主体

民事法律关系的主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务者，包括自然人、法人和合伙组织，国家在一些场合也是民事法律关系的主体。

一项民事法律关系中至少有两个主体。

2.民事法律关系的客体

民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。

在民法上，客体也称为“标的”，如果客体为物，则习惯上称为“标的物”。

（1）物。

民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一左经济价值的物体。

它可以是天然的，也可以是人工创造的。

民法上的物应满足以