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房价和地价关系的研究综述
房价和地价关系的国内研究现状
【摘要】我国房价和地价的关系一直是学者讨论的热点话题,究竟是房价拉动地价,还是地价拉动房价,二者的关系一直处于争论之中。
目前,国内外学者对房价和地价关系并未形成统一的结论。
采取的分析视角不同,数据选取不同,区域选择有差异,这些都有可能得到不同的研究结论。
文章参考了近三年关于房价地价关系的相关文献,对该领域的研究进行了梳理。
【关键词】房价地价研究综述
一、引言
自2002年,我国在土地制度的改革上,采用“招拍挂”的方式,改善了土地资源的配置,同时导致的供给垄断和需求竞争又造成了地价的不断上涨,而国内房价也不断攀升。
社会各界对房价地价的因果关系一直争论不休,看法各异。
二者之间是否相互起作用,以及作用程度的大小也成为了热点话题。
本文余下部分将介绍目前国内外学者关于房价与地价关系持有的主要五种观点:
一种观点是成本推动论,认为地价上涨推动房价上涨;第二种观点是需求带动论,认为房价上涨拉动地价上涨;第三种观点是认为两者相互影响;第四种观点认为,房价与地价不存在固定比例关系或先行性关系;第五种观点认为,房价和地价存在长短期关系的差异。
二、房价与地价关系的研究现状
(一)成本推动论
一些学者认为,地价是房价构成的一部分,是房价的依托。
地价上涨使得开发商投资成本的增加,为了保证攫取正常的或者更大的利润,实现利益的最大化,开发商势必会提高房价。
在这种观点下,认为地价上涨推动了房价的上涨,房价是由地价决定的。
在外国学者中,最具代表性的当是Alonso(1964)和Muth(1969),他们从空间经济学的角度出发,通过构建空间竞价函数,认为在土地供给缺乏弹性的情况下,高房价是由高地价引起的;不过,政府对土地利用的控制也会间接影响土地成本,进而诱发房价的变化,Dowall和Landis(1982)利用美国旧金山地区的相关数据,发现土地利用的密度控制和土地的可获得性等对土地使用的调控政策引起土地价格的变动,从而影响了住房巿场新建住宅的价格和销售量。
Evans(1987)对英国的研究表明,土地利用规划、土地供应量调控等政府管制制度,限制了土地的供给,导致土地价格不断上涨,从而进一步推动房价的上涨。
Sheppard和Cheshire(2002)在研究中发现,相比较当地的实际收入水平,处于全球居于前列的英国房价,实际上是土地规划不利引致的房价扭曲。
国内学者毛丰付、任国良(2011)通过构建政企博弈矩阵,解释中国房价和地价不断攀升的原因,得出企业和政府博弈的均衡结果最可能是,二者会一直选择抬高价格来获取自身效用最大化。
在博弈分析的基础上进一步讨论中国房价和地价棘轮效应的内在机理:
中国的房价和地价的不断攀升,其背后的驱动力量主要是追求高地价推高了房价而不是房价拉高了地价。
即为土地政策最终影响了房价。
通过采用有关联的城市进行对比,杜江等(2011)以中国4个直辖市和西部大中城市为样本,采用2000~2008年全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数,结合面板数据模型对房价与地价进行研究,结果显示中国的4个直辖市和两部大中城市的地价对房价的影响在总体上差异不大。
王岳龙(2011)在研究中采用了类似的分析方法,他既研究了东、中、西之间的地区间差异,也研究了每个地区内部大城市与中小城市的地区内差异,因为房地产有异质性。
他还指出,从全国来看地价每上涨l%,将导致房价上涨0.355%。
他的分析结果显示,大城市的地价弹性比中小城市低,这是由于大城市的房地产市场竞争激烈,房价上涨预期对房价变动起了很大作用,所以地价对房价影响较小。
邵新建等(2012)通过建立理论模型表明,地方政府对土地市场的垄断,加上房地产开发企业的竞争,高地价将会最终传导形成高房价。
另外,土地政策和货币政策也会通过影响地价,从而影响房价,在这一方面,范新英等(2013)通过构建状态空间模型,利用卡尔曼滤波进行参数估计,得到地价、利率的时变弹性系数结果,表明地价对房价有明显的正向作用,而利率对房价的影作用效果远没有地价影响大,而且方向并不固定;为了更深入地掌握地价和利率与房价之间的影响机理,作者将地价、利率、房价3个变量建立VAR模型,并运用脉冲响应函数和方差分解研究它们之间的动态影响,图形显示房价对地价的冲击当期就会显示出来,而地价对房价的冲击滞后一期才会产生影响,且房价和地价自身累积效应明显。
(二)需求带动论
持该观点的则是从需求角度出发,认为房地产市场旺盛的需求导致房价上涨,从而带动地价上涨。
学者们最初持有这观点,是在“玉米法律悖论”、地租理论的影响下,从引致需求这一角度出发,认为对土地的需求主要是来自对土地生产产品的需求,不是地租决定土地产品的价格,而是土地产品的价格决定地租,即土地价值是由土地承载的产品价值所决定。
这一理论引申到住房领域,即认为土地价格是由土地上面的建筑物(住房)价格所决定的,从而形成了房价决定地价的观点。
美国俄勒冈州立大学经济学教授0'Sullivan(2008)在其代表性论著《城巿经济学》中指出:
房价与地价之间的因果关系不能通过简单的“成本决定论”来解释。
以房地产巿场的一般均衡理论为基础,利用引致需求的分析框架,对房价与地价的关系进行了深入研究,研究结论表明:
高地价不是高房价的原因,而是其结果。
Kim(2005)通过对韩国房地产价格的相关研究,推导出在特定情况下,房价上涨的一个主要影响因素其实正是来自于地价。
在国内研究方面,使用较多的是Granger因果关系检验,其中,李村璞等(2011)使用北京市2008到2011年的月度数据,通过Granger因果关系检验,得出地价不是房价的格兰杰原因,而在80%的置信水平下房价是地价的格兰杰原因。
之后,通过采用平滑转移模型(STR模型),得出地价和房价的关系相对于线性模型更适合非线性模型,二者的关系从一种状态转变为另一种状态的速度较快。
实证分析表明了政府调控政策应有连续性和稳定性。
除此之外,陈会广等(2011)选取1998年第一季度至2009年第四季度间的普通住宅房屋销售价格指数和普通住宅用地土地交易价格指数进行实证分析,得到两者折线图显示即期的房价指数与地价指数的变化趋势关系紧密;然后,采用Granger因果关系检验,得到房价与地价的相互影响在短期内较为显著,长期内房价水平决定地价水平,地价对房价无显著影响,因为土地需求是由开发商对房价的预期引致的,而开发商总能把竞得的土地价格转移给消费者,所以长期均衡是房价决定地价。
张同龙(2011)建立向量误差修正模型,对中国1998~2009年间房价和地价关系进行实证研究发现,房价和地价之间存在长期均衡关系,其格兰杰因果关系走向是房价影响地价。
郝寿义等(2012)运用误差修正模型(ECM),结合方差分解,以及格兰杰因果检验对地价与房价的动态关系进行实证分析,认为两者之间存在长短期的影响关系,而且房价对地价的应先不论在长期还是在短期都要大于地价对房价的影响。
除了采用格兰杰因果检验来分析房价与地价之间的关系,还有许多学者从不同分析视角阐述了自己的结论。
许经勇(2012)对高房价、高地价与房产税之间的关系展开思考,提出高房价的最直接原因,是市场上房产供求比例的严重失衡,所以,与其说是高地价引发高房价,不如说是高房价拉动高地价。
目前针对地价和房价关系的实证研究实质上都采用的是格兰杰因果检验法,但分析结论差异较大,戴颖杰(2012)用系统动力学方法,依据系统的稳态性能和瞬态响应性能,从稳定性、精确性和快速性三个方面对具有代表性的几个计量模型进行了比较与评价,并最后得出结论:
地价对房价并没有显著影响,而房价对地价有非常显著的影响,并建议要注重目前房地产宏观调控政策的延续性、稳定性和长期性,构建房地产市场健康有序发展的长效机制,并树立科学的住房消费观念。
况伟大等(2012)通过理论模型,描述性分析,以及实证分析,发现房价主要由供求关系决定,地价主要由房价决定,而非土地出让方式决定。
黄静等(2012)采用非平稳面板计量技术建立房价与地价的面板误差修正模型,发现土地拍卖制度并不存在推动土地价格上涨的内在机制,在长期,房价上涨拉高了地价,但房价上涨不能由地价上涨来解释。
黄振宇(2011)通过采用S-D模型,得到房价是地价原因的结论。
莫志宏(2011)运用基本的供求均衡原理分析中国的房价问题,认为高房价现象是由于价格在需求增加不能引致供给量增加时,成为唯一能释放压力的渠道。
从需求到房价的链条分析,意味着,高房价——高地价——高房价的螺旋式上升从长期看是几乎注定的。
(三)互动论
有一部分学者认为地价与房价是相互影响的,地价决定房价的成本驱动论和房价决定地价的引致需求论对房价与地价关系的判断都是片面的,不能全面揭示房价与地价之间的关系,实质上房价与地价之间是互为因果、相互影响的互动关系。
国外学者Tsoukis(1998),在利用威尔士和英格兰的数据进行检验时,使用欧拉方程进行论证。
得出房价、地价以及利率在完全竞争的市场中长期存在关系气甚至还有学者做过相关的定量分析。
另外,ArthurGrimes和AndrewAiken(2006)运用统计学的方法对新西兰的住房市场进行了相关研究,发现伴随着地价每1%的增长,房价就要相应的上涨0.27%。
可见房地产市场和土地市场是存在互动关系的。
在国内研究中,尚海燕(2011)认为房价和地价往往互为因果,关键是从哪个角度看问题,她通过对房价与地价的构成分析,提出房价和地价的价格之间存在的价格循环体系:
地价上涨,使得开发商成本增加,房价上涨,开发商预期房价会继续上涨,增加投资,对土地需求增加,地价上涨。
即为地价上涨先引起房价上涨,然后房价上涨又引起地价上涨。
所以,对房价和地价的因果关系要从不同角度、时点、条件来分析。
孙克(2012)基于我国35个大中城市1999-2009年面板数据的实证检验发现,地价与房价互为因果,但相互影响机制显著不同。
地价作为房价成本的重要因素在推升房价的同时,房价又反作用于地价。
杜建华(2012)基于中国2000-2010年房价与地价的季度数据建立VAR模型,使用脉冲响应函数和方差分解技术进行实证分析,发现房价与地价间存在正向的相互影响,短期内房价冲击对地价的影响速度及程度均大于地价冲击的反作用。
侯莉颖(2011)借助spss和eviews统计软件,对房价和地价的关系进行相关分析、协整检验和Granger因果检验,认为在长短期内,两者都是互为因果关系。
尹卫等(2012)采用计量经济分析工具来研究地价与房价关系,在向量误差修正模型(ECM)框架下利用格兰杰因果检验(Granger)对长沙市的地价与房价关系进行实证检验。
运用长沙市2001年第1季度至2010年第4季度,共40个季度的房屋价格销售指数和土地价格销售指数。
从实证检验的结果来看,在短中期,长沙市的房价和地价之间是相互影响的;而长期房价对地价的影响显著,地价对房价则没有显著影响。
陈晓川等(2013)在对中国房价与地价关系的实证分析中,选取了1999年第1季度至2009年第4季度间的全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数季度数据,运用协整检验和Granger因果检验,得出结论:
在短期内,当期房价(地价)的上涨会引起下一期房价(地价)的上涨;在即期内,两者具有明显的同步效应;在长短期内,房价和地价都互为因果关系,而长期内地价对房价的影响更为长远。
(四)房价与地价不存在固定比例关系
有部分观点认为,房价与地价不存在固定比例关系或先行性关系,地价由供求关系决定,降低房价也必须调整住房供求关系。
房地产市场最主要的特点之一即是地区(城市)差异,为将研究尺度区域化,李景国等(2012)选取北京这一对全国房价具有示范效应的一线城市,对其房价和地价的关系进行研究。
作者利用北京市的相关数据采用Granger因果关系检验分析方法,定量分析北京市房价和地价的因果关系,发现:
从短期看,房价对地价存在着较为显著的影响,从中长期看,房价与地价各自由自身的供求关系决定互相之间没有显著的因果关系。
陈超等(2011)提出我国房地产市场面临的两难困境是:
一方面,地方政府运用土地出让收入有力支持地方经济的增长;另一方面,土地财政和开发商垄断又造成房价高企不下,加重了中低收入如何居民的生活压力,降低了社会福利水平。
针对这个“两难困境”,从供给视角来看,作者认为,地方政府的利益是地价和房价上涨的根本原因,开发商垄断式高地价和高房价的直接原因。
而房价和地价存在长期的相互影响。
徐美茹(2011)认为,实行“招拍挂”后,确实一定程度上推动了地价上涨,但从房价、地价及房价提高的原因来看,即使没有“招拍挂”,房价的上涨也会带动协议地价的上涨,而“招拍挂”实际上是将房价上涨的利润在政府与开发商之间重新分配。
房价永远是由供求关系决定的。
通过对供求关系及地租理论的探讨,以及基于VAR框架的Granger因果分析和脉冲响应分析从而印证了亚当斯密关于地租是价格的结果而非原因的观点。
姚争等(2011)通过实证研究,认为地价不能用来解释房价变化,对房价影响较强的是利率和上期房价,收入水平对房价也存在一定影响,空置率对房价上涨的影响较弱。
王学龙(2012)建构土地供应限制下的房地产市场均衡模型,得到房价决定地价的结论,并且提出了致使房价脱离真实供求因素的根本原因不是地价,而是土地财政。
(五)两者长短期关系的差异
还有一些研究结论标明,房价和地价的关系不能笼统定论,而需要将长短期区分开。
有些学者认为短期内房价决定地价,长期内二者相互影响,但也有研究认为,短期内房价对地价没有影响,长期而言房价和地价存在双向因果关系。
藏波等(2011)从不同等级城市的角度来思考房价与地价的关系,以期为因地制宜地制定房价调控政策提供参考,通过采用对比分析法,ECM,以及Granger因果关系检验,得到结论(l)地价对房价的短期影响表现为:
三线城市最强,二线次之,一线最差;房价对地价的短期作用表现为:
二线城市强于一线和三线城市;
(2)房价与地价的相互关系在中期稳定性差,且不同城市表现出变动的随机性;(3)地价对房价的长期作用表现为一线、二线和三线城市逐渐增强。
房价对地价的长期影响则恰好相反。
张继道等(2011)运用实证研究法和计量经济学方法,得出在中短期,地价是一个相对独立的变动过程,不受房价的影响,而房价却受到地价的显著影响;从长期来看,房价对地价的影响开始增强,但总不及地价对房价的影响,地价一直占主导地位。
张亚婷等(2012)从房价与地价的关系入手,采用广东2002~2010年房屋销售价格指数和土地交易价格指数,对广东房价与地价关系的实证检验。
具体来说,就是采用了Engle-Granger两步法对两变量序列做协整检验,结果显示:
短期而言,地价和房价是相互影响的;长期而言,房价决定地价。
陈震(2011)考察了2000年3季度到2008年3季度上海市房地产价格指数与土地价格指数的动态影响关系,运用格兰杰因果检验、向量自回归模型、脉冲响应函数以及方差分解的方法,得出上海市土地市场价格变化与房地产市场的价格变化在短期内会产生一定程度的相互作用,但是在长期内上海市房地产市场的价格变化受土地市场价格变化和房地产市场价格变化的共同作用,而土地市场价格变化只受其本身影响的结论。
三、结语
通过对近年来国内外关于房价与地价关系的梳理,我们发现,由于研究角度不同得到的结论也各异,所以学术界对此并未形成统一的观点,但是普遍都认为两者之间存在联系。
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