物业存在问题整改意见和整改措施.docx

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物业存在问题整改意见和整改措施

物业存在问题整改意见和整改措施

　　2018年7月22号下午14：

00到18点，地点：

物业会议室。

　　业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反应强烈的建议及整改措施。

　　与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。

　　提请物业整改的22条意见。

　　一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。

　　在没完善之前地下设专人值班。

　　确保安防工作有实效。

　　物业回复：

针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进行改造升级；目前多家合作商已进行现场评估，计划在本周六前完成改造方案。

　　备注：

详细方案及布置图见附件。

　　业委会：

下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺具体实施、完成时间。

　　在7月底确认方案，8月1日开工，8月底完工；安防监控的完善事关全体业主安居，没有回旋余地必须不折不扣完成。

　　物业：

。

　　可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。

　　7月底可以确定方案及公示。

　　8月开始施工，8月底完成。

　　二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。

　　每期设24小时保安固定岗。

　　每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。

　　物业回复：

。

（1）、针对小区安保人员不足问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；。

（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。

　　确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。

　　（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。

　　（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用成本过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的不足。

　　业委会：

按照小区情况定员合适、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供给业委会参考。

　　安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。

　　每期配备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。

　　人员签到监管力度不够。

　　固定岗：

每期进出口设置一个。

　　7月底前完成。

　　物业：

目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。

　　目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。

　　定岗、定员下来再进行沟通。

　　三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。

　　让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。

　　物业回复：

（1）、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。

　　由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反馈；。

（2）、由于交通路线进入小区途径中山xx堡六期后市政路，而该项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；。

　　（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广大业主的出行问题。

　　业委会：

爱ME公园现已引入公交线路，为什么xx堡不能引入，必须要引进珠海的公交车。

　　物业：

已引入3条到爱ME公园。

　　下一步准备部分条线路引入xx堡小区内。

　　业委会：

将进度定期公示给全体业主。

　　交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商接受此意见，让业主看到希望。

　　物业：

可以从爱ME公园的公交线路中引进一条线路进xx堡，但要下一步再确定。

　　线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。

　　业委会：

争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。

　　一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。

　　定期公示进展情况。

　　四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。

　　至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。

　　目前不合格。

（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。

　　业委会：

几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。

　　围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。

　　物业：

本次整改费用太大，要领导批示。

　　业委会：

本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。

　　五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。

（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；。

（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。

　　物业：

按土建设计，报建结果周一回复。

　　小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。

　　一个月内完成。

　　业委会：

开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。

　　六、凡是留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。

（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划图上确实表明有后门；。

（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺（华联超市）与xx堡地产间合同的一部分，依法受法律的保护。

　　故目前我司已经和xx堡地产进行了沟通，并与该商铺业主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再次协商确定。

　　（3）、考虑到整个xx堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；。

　　业委会：

为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。

　　建议暂时可以加装门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。

　　物业：

装门禁可以实施。

　　下周找该商铺业主协调。

　　七、还会所、泳池于业主。

　　让业主有个更好聚会娱乐场所。

　　增设业主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开辟篮球场、羽毛球场地、在每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。

（1）、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发商。

　　我司无权干涉，业主亦只能请求小区规划红线范围以内的权益。

（2）、关于增设相关活动场地，可以根据小区现有实际情况，在相关空地或适合位置增设定点娱乐活动场所，满足广大业主的健身娱乐要求。

　　希望广大业主针对选址问题向我司提出宝贵意见和建议；。

　　（3）、开辟篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，需要得到绝大多数业主的同意方能实施，为此需要业主委员会从中进行协调沟通；。

　　（4）、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动场地后，根据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进行灯光、用电的配合安装。

　　业委会：

游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。

　　希望将目前没有投入使用的小学操场面向小区内开一道门，加装灯管设施，作为业主运动场地使用。

　　物业：

小学的问题政府没有批准，可以暂时给业主使用。

　　等一下去看现场。

　　一周内制定好方案。

　　业委会：

按照68万平米的建筑面积，必须配备必要的活动场所。

　　买房时没有告知业主现有的会所、游泳池是独立产权。

　　现开发商将会所出售作为酒店，业主要按照卖房是的承诺用法律手段追究开发商的责任。

　　八、每周至少消灭蚊蝇一次。

　　并加装完善灭蚊灯，同时小区湖水按承诺定期更换。

　　不给蚊蝇滋生的土壤。

（1）、（四害消杀）：

我司已经将每周对园区进行四害消杀工作作为公司运作的流程，不仅对园区四害定时消杀，同时对消杀执行过程和质量，进行监督和监管，我司希望广大业主予以监督。

（2）、（加装完善灭蚊灯）：

我司已于本周对园区内现有的灭蚊灯进行全面检查和维修，确保其能够正常运作和使用。

　　我司同时根据现场实际情况及需要逐步在相关明显位置引进、投放灭蚊设备。

　　（3）（关于湖水更换）：

我司拟定时、定人对人工湖湖面进行清理、打捞工作，同时加大对人工湖湖水水质的处理，并根据水质状况确定是否更换人工湖湖水。

　　注：

1人工湖加装水汞循环系统2保洁、消杀、绿化人员的配置，及作业计划（日，周，月计划），加强相关人员的考核力度；增加地下车库，一楼的垃圾设备的配置，按日对垃圾进行处理。

　　装修垃圾要定点处理。

　　业委会：

正常每月不少于2次消杀，灭蚊灯还要加装。

　　物业：

加装灭蚊灯及人工湖水循环系统计划在8月15日前完成。

　　九、在一期大门口外左或右明显处，设立LED电子显示公告屏。

　　以此为平台，向业主公式财务、账目及小区动态及相关信息。

　　确保今后物城市上空的魔掌业管理真正做到公平、公正、公开。

（1）、关于加设LED电子显示公告栏，我司已经在做相关设计、规划方案，预计初步方案将于本月底完成；。

（2）、由于加装LED电子显示公告栏涉及费用相对高，待方案确定之后我司需要向集团呈报和审批；。

　　业委会：

考虑LED电子显示公告栏费用较大，可以在小区路口或明显位置设立公告栏，大型公告栏3个（前门、后门、6期）,及小区平面图。

　　物业：

8月15日完成。

　　十、小区内设置多处单车、电动车、摩托车停放棚，以免堵塞楼道大堂。

　　汽车、汽车一律停放地下或地上停车场，杜绝小区通道乱停汽车。

　　（并大幅调低停车费）；。

（1）、考虑到单车、电动车、摩托车比较分散，如果集中停放，将造成很多业主离家更远，对该部分业主造成诸多不便，故设置停放棚必须征求大部分业主的意见。

（2）、针对汽车乱停放问题，我司将加强巡逻监管力度，特别是针对无地下室区域，我司可以提供可供租赁的车位给予业主进行租赁，以降低车辆路面停车压力；。

　　（3）、为使此事更好执行，所有进入小区的车辆（包括有购买车位的或租有车位的业主）均要自觉将车辆停放在自家车位。

　　同时，该项工作会涉及到业主的利益，望业主委员会成员在我司执行该项管制工作时给予支持和配合。

　　业委会：

在每幢楼下设置停放区域，设置自行车中转停放区域；该问题可作为民生问题下一步规划。

　　十一、引入社区医务室、教育、银行或自动存取款机，方便业主生活。

（1）、关于引入社区医务室问题，由于规划设计图纸上无社区医务室的配套，故必须考虑到医务室的场地问题。

（2）、关于银行或者自动提款机问题，我司也正逐步与各个银行进行联系和协调，至于沟通结果需要银行方面对现场考察，由银行方面确定是否进驻我们小区。

　　业委会：

须加强商铺的管理。

　　十二、水/电移交给供水/电力公司抄表收费。

　　1~5期已基本入住，为减少大家的疑虑，减少住户与物业不必要的纠纷，应该由水/电部门直接抄表收费。

　　因物业财务报银行扣款滞后，造成业主产生不必要的滞纳金，要退还业主，并杜绝此类事再次发生。

　　）。

（1）、关于用水方面，目前坦洲自来水公司暂未有相关计划对小区的水系统进行接收，至于何时接收待再次与自来水公司协商；。

（2）、关于用电方面，各期将会移交供电公司，目前按照计划一期将于8月份移交供电，二至六期将会分期、分批移交供电部门；。

　　业委会：

用劣质镀锌水管供