交通项目评估与管理.docx
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交通项目评估与管理
衡阳雁栖湖综合开发项目
1引言:
随着国经济社会的快速发展,各项工程建设项目也在日益增加,极大地提升了人们的生活水平,促进了城市化的发展;然而,我们发现,在项目工程建设过程中,存在一些问题,其中一个反应比较多和影响比较严重的就是对建设项目的社会评估,目前,我国对这方面的研究和重视性还不够,建设项目的社会评估关乎到项目工程是否可行,其综合效益水平的高低,因此,研究建设项目的社会评估重要性及意义,就显得很有必要,正是由于我国工程建设项目的快速发展,使得建设项目的评估越来越受到重视和关注,在项目评估中,是由投资决策部门,同时,也包括监管机构或是贷款机构对拟建造的工程项目可行性的研究,属于一项再评价工作,其主要的任务就是审查和判断可行性报告的真实性、可靠性、客观性和科学性,是否属实,并针对研究,提出一些建议或是意见,这就需要评估人员具有风险意识和责任意识,评估方要对委托方负责,要对社会负责。
才能确保评估的合理合法真实可信,下面结合具体的实例分析,来对项目评估方面的知识进行系统性分析。
2项目评估背景概况:
浙江省耀江集团在衡阳开发的项目为“衡阳雁栖湖综合开发项目”,并于2003年12月组建了“衡阳市耀江实业开发有限公司”,注册资金为1亿元人民币。
企业在册职工总数28人,有职称的专业人员21人。
其中高级职称2人,中级职称17人,初级职称2人。
该项目开发地址位于衡阳市北部石鼓区东方红渔场和团结村所在地。
项目总占地面积3000多亩,根据城市规划及市政府的要求,把该地块开发建设成为具有生态、人文、景观特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。
衡阳雁栖湖综合项目是一个以城市基础设施建设为主体带动高品位住宅小区开发的招商引资项目,由浙江省耀江集团开发建设,该项目由雁栖大桥、雁栖湖公园和雁栖湖·耀江花园三大主体工程组成,为我市的重点工程。
该项目的开发范围为黄沙湾街道辖区包括东方红渔场、团结村、黄沙湾社区、望城坳社区在内的整个区域。
雁栖大桥全长663.78米,桥宽27.5米,双向四车道,总投资7000多万元,建设工期十八个月,预计2008年初可建成通车。
雁栖湖大桥的开工标志着雁栖湖综合开发项目进入全面开发建设时期,该大桥的建成将使城市主干道蒸阳北路得到延伸,对我市“东拓南移、西扩北延”及我区的“南改北拓、城乡一体”战略的实施具有积极深远的意义。
3投资环境分析:
3.1社会环境:
(1)该工厂位于浙江省杭州市江干区近郊,周围地带经济发达,占用农田约50公顷,地理位置优越。
(2)靠近铁路、公路、码头,水路交通便利,方便企业产品和原材料的运输,减少产品的运输成本。
(3)靠近主要燃料和原材料产地,可以保证企业有充足的燃料和材料供应,并且水电供应可靠,具有较好的社会环境优势。
3.2自然环境:
(1)该工厂地处平原地带,地势平坦,利于企业产品的交通运输。
(2)气候条件较好,很少有自然灾害发生。
(3)附近有河流通过,可以为企业提供充足的水源和水上运输
4项目投资估算与筹措:
4.1项目总投资估算:
本项目总投资达58642.6万元,包括建设投资估算(扣除建设期利息)47183万元,流动资金7998万元,建设期利息3461.558543万元。
具体数据见表4-1:
表4-1 项目总投资估算表单位:
万元
序号
项目
合计人民币
1
2
3
4
5
1
总投资
58642.6
22021.2
28623
2400
2400
3198
1.1
建设投资(扣除建设期利息)
47183
21232
25951
1.2
建设期利息
3461.56
788.892
2672.7
1.3
流动资金
7998
2400
2400
3198
4.1.1建设投资(扣除建设期利息)估算:
在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用,具体数据见表4-2:
表:
4-2 建设投资估算单位:
万元
序号
工程或费用名称
估算价值
建筑工程
设备购置
安装工程
其他费用
合计
其中:
外币
1
固定资产购建费
4941
23519
16209
0
44669
1.1
主要生产项目
3034
20447
8325
0
31806
1.2
辅助生产车间
383
0
0
0
383
1.3
公用工程
249
1012
1021
0
2282
1.4
环境保护工程
385
1614
5380
0
7379
1.5
总图运输
218
110
363
0
691
1.6
厂区服务性工程
0
0
0
0
0
1.7
生活福利工程
672
336
1120
0
2128
1.8
厂外工程
0
0
0
0
0
1.9
土地费用
0
0
2
无形、递延费用
900
900
2.1
无形资产
830
830
2.2
递延资产
70
70
合计(1+2)
45569
3
预备费用
1614
1614
3.1
基本预备费
1311
1311
其中:
外汇
0
0
3.2
涨价预备费
303
303
合计(1+2+3)
47183
4
固定资产投资方向调节税
5
建设期利息
3462
3462
建设投资合计(1+2+3+4+5)
50644
4.1.2流动资金估算:
该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金,预计达产期后每年的流动资金相等,具体数据见表4-3:
表4-3流动资金估算表 单位:
万元
序号
项目
投产期
达到设计能力生产期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
流动资产
2736
5472
9118
9118
9118
9118
9118
9118
9118
9118
1.1
应收帐款
1012
2025
3375
3375
3375
3375
3375
3375
3375
3375
1.2
存货
1614
3229
5380
5380
5380
5380
5380
5380
5380
5380
1.3
现金
110
218
363
363
363
363
363
363
363
363
2
流动负债
336
672
1120
1120
1120
1120
1120
1120
1120
1120
2.1
应付帐款
336
672
1120
1120
1120
1120
1120
1120
1120
1120
3
流动资金(1-2)
2400
4800
7998
7998
7998
7998
7998
7998
7998
7998
4
流动资金增加额
2400
2400
3198
0
0
0
0
0
0
0
4.1.3建设期利息估算:
该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算,具体数据见表4-4:
表:
4-4建设期利息估算表 单位:
万元
序号
项目
利率(%)
建设期
投产期
1
2
3
4
5
1
人民币借款
9.72
1.1
年初借款本息累计
17021
40645
36631
28269
1.1.1
本金
16232
37183
1.1.2
建设期利息
788.89
3462
1.2
本年借款
16232
20951
1.3
本年应计利息
788.89
2672.7
4.2资金筹措:
本项目总投资达58642.6万元,自有资金12400万元、长期借款40644.6万元、流动资金借款5598万元,具体数据见表4-5:
表4-5资金筹措表 单位:
万元
序号
项目
合计人民币
1
2
3
4
5
2.1
自有资金
12400
5000
5000
2400
其中:
用于建设资金
10000
5000
5000
其中:
用于流动资金
2400
2400
2.1.1
资本金
12400
5000
5000
2400
2.1.2
资本溢价
2.2
借款
77827.56
33253.6
44574
2.2.1
长期借款(包括利息)
40644.56
17021.2
23623
其中:
借款本金
37183
16232.3
20951
2.2.2
流动资金借款
5598
0
2400
3198
2.2.3
短期借款
2.3
其他
4.2.1自有资金筹措:
本项目的自有资金筹措仅涉及资本金,具体数据见表4-6:
表4-6自有资金筹措表 单位:
万元
序号
项目
1
2
3
1
自有资金
1.1
资本金
5000
5000
2400
1.2
资本溢价
2
其中:
用于流动资金
2400
4.2.2长期借款筹措:
本项目的长期借款本金由建设投资(扣除建设期利息)减去自有资金金额倒退所得,即第一年的长期借款本金=21232-5000=16232万元;第二年的长期借款本金=25951-5000=20951万元,长期借款的利息即为建设期利息,在表2-3中已求得,所以,第一年的长期借款(含利息)=17021;第二年的长期借款(含利息)=23623。
4.2.3流动资金借款筹措:
本项目的自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后的余额,具体数据见表4-7:
表4-7流动资金筹措表 单位:
万元
项目
项目
投产期
达到设计能力生产期
3
4
5
6
7
8
9
11
12
13
流动资金借款余额
0
2400
5598
5598
5598
5598
5598
5598
5598
5598
流动资金借款利息
0
208
484
484
484
484
484
484
484
484
5财务效益分析:
5.1综合开发项目经济效益测算:
整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在:
耀江集团以25.26万元/亩(13.5万元/亩+1000÷85万元/亩)土地成本获得1054亩土地(土地市场价格为28万元/亩),从事房地产开发获得的项目总的经济收益。
5.1.1项目成本预测:
(1)单位产品生产成本
该项目的单位产品生产成本共计286元,其中原材料200元,燃料和动力68元,工资及福利18元,具体数据见表5-1:
表5-1单位生产成本估算表 单位:
元
序号
项目
单位
消耗定额
单价
金额
1
原材料、化工料及辅料
1.1
A
吨
1
51
51
1.2
B
吨
0.6
160
96
1.3
C
吨
0.8
25
20
1.4
D
吨
0.15
220
33
小计
2.55
78.43
200
2
燃料及动力
2.1
水
吨
52
0.5
26
2.2
电
度
100
0.3
30
2.3
煤
吨
0.8
15
12
小计
152.8
0.445
68
3
工资及福利
1
18
18
4
制造费用
0
0
0
5
副产品回收
吨
0
0
0
6
单位生产成本(1+2+3+4+5)
156.35
1.830
286
(2)固定资产折旧估算
表5-2固定资产折旧估算表 单位:
万元
序号
项目
合计
折旧率(%)
投产期
达到设计能力生产期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
固定资产合计
1.1
原值
49745
7.6
1.2
折旧费
3781
3781
3781
3781
3781
3781
3781
3781
3781
3781
净值
45964
42183
38403
34622
30842
27061
23280
19500
15719
11939
(3)无形及递延资产摊销估算
表5-3无形及递延资产估算表 单位:
万元
序号
项目
摊销年限
原值
生产期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
无形资产
10
830
1.1
摊销
83
83
83
83
83
83
83
83
83
83
1.2
净值
747
664
581
498
415
332
249
166
83
0
2
递延资产(开办费)
5
70
2.1
摊销
14
14
14
14
14
2.2
净值
56
42
28
14
0
3
无形及递延资产合计
900
3.1
摊销
97
97
97
97
97
83
83
83
83
83
3.2
净值
803
706
609
512
415
332
249
166
83
0
(4)总成本费用估算
在该项目的总成本费用涉及外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等,具体数据见表5-4:
表5-4总成本费用估算表 单位:
万元
序号
项目
合计
投产期
达到设计能力生产期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
生产负荷(%)
40
60
100
100
100
100
100
100
100
100
1
外购原材料
120000
4000
6000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
2
外购燃料、动力
40800
1360
2040
3400
3400
3400
3400
3400
3400
3400
3400
3
工资及福利
14222
1094
1094
1094
1094
1094
1094
1094
1094
1094
1094
4
修理费
24574
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
1890.3
5
折旧费
49148
3780.6
3780.6
3780.6
3780.5
3780.6
3780.6
3780.6
3780.6
3780.6
3780.6
6
摊销费
900
97
97
97
97
97
83
83
83
83
83
7
财务费用(利息、汇兑损失)
16865
3950.7
3767.8
3231.4
1562
483.67
483.67
483.67
483.67
483.67
483.67
7.1
其中:
利息支出
16865
3950.7
3767.8
3231.4
1562
483.67
483.67
483.67
483.67
483.67
483.67
汇兑损失
8
其他费用
19500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
其中:
土地使用税
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9
总成本费用
286009
17673
20170
24993
23324
22246
22232
22232
22232
22232
22232
其中:
不可变成本
125209
12313
12130
11593
9924.3
8845.5
8831.5
8831.5
8831.5
8831.5
8831.5
可变成本(1+2)
160800
5360
8040
13400
13400
13400
13400
13400
13400
13400
13400
10
经营成本(9-5-6-7.1)
219096
9844.3
12524
17884
17884
17884
17884
17884
17884
17884
17884
5.1.2项目销售收入预测
(1)销售收入和营业税金及附加估算
该项目A产品销售单价为900元,第3年的生产负荷为40%,第4年的生产负荷为60%,第六年的生产负荷为100%。
具体数据见表5-5:
表5-5销售收入和营业税金及附加估算表 单位:
万元
序号
项目
单价
生产负荷40%(第3年)
生产负荷60%(第4年)
生产负荷100%(第5年)
销售量
销售量
销售量
内销(元)
内销(吨)
小计(万元)
内销(吨)
小计(万元)
内销(吨)
小计(万元)
1
产品销售收入
18000
27000
45000
N产品
900
200000
18000
300000
27000
500000
45000
2
销售税金及附加
125.30
187.96
313.26
2.1
产品增值税
1253.0
1879.57
3132.6
2.2
城市维护建设税(7%)
87.713
131.570
219.28
2.3
教育费附加(3%)
37.591
56.3870
93.978
(2)销售损益表
由损益表可以得出该项目投产当年就出现盈利,并没有出现亏损,并在达产期的每一年都有利润产生,盈利能力较好。
具体见表5-6:
表5-6销售损益表 单位:
万元
序号
项目
合计
投产期
达到设计能力生产期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
生产负荷(%)
40
60
100
100
100
100
100
100
100
100
1
产品销售收入
540000
18000
27000
45000
45000
45000
45000
45000
45000
45000
45000
2
销售税金及附加
3759.14
125.3
188
313.3
313.3
313.3
313.3
313.3
313.3
313.26
313.26
3
总成本费用
286009
17673
20170
24993
23324
22246
22232
22232
22232
22232
22232
4
利润总额(1-2-3)
250232.
202.2
6642
19693
21362
22441
22455
22455
22455
22455
22455
5
所得税(25%)
62558.0
50.54
1661
4923
5341
5610.
5614
5614
5614
5613.8
5613.8
6
税后利润(4-5)
187674
151.6
4982
14770
16022
16831
16841
16841
16841
16841
16841
7
可供分配利润(6)
187674
151.6
4982
14770
16022
16831
16841
16841
16841
16841
16841
7.1
盈余公积金
18767.4
15.16
498.2
1477
1602.2
1683.1
1684.1
1684.1
1684.1
1684.14
1684.1
7.2
应付利润
0
7.3
未分配利润
168907
136.5
4484
13293
14420
15148
15157
15157
15157
15157
15157
累计未分配利润
1028324
136.5
4620
17913
32333
47480
62638
77795
92952
108110
123267
5.2财务评价:
5.2.1主要财务指标:
经计算,项目税后利润为187674万元,税后内部收益率为28%,投资回收期为5.6年,财务净现值(15%)为34755.81万元,项目在财务上是可行的。
表5-7主要财务指标
内容
金额(万元)
总销售收入
540000
税金及附加
3759.14
总成本费用
286009
税前利润
250232
所得税(税前利润×25%)
62558
税后利润
187674
税后内部收益率
28%
税后投资回收期
5.60年
税后财务净现值(15%)
34755.81
5.2.2静态分析:
(1)盈利能力分析
该项目在投产期的初期净利率为0.31%,并呈逐年增长的趋势,在项目第五年达到最大值,由于在项目后期企业资产总额增加,导致资产净利率有所降低,不过总体盈利能力较好。
同时,该项目的销售净利率逐年上升。
表5-8盈利能力分析表
项目
投产期
达到设计能力生产期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
资产净利率
0.31%
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