投资岗专业能力测试题.docx

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投资岗专业能力测试题

全套题分为五个部分：

单选题、填空题、多选题、简答题、案例分析。

PART1、单选题（每题1分，共20题）

1、在合作开发项目当中，能够实现绝对控股的股权比例要求是（）

A、80%           

B、66.7%

C、50%           

D、33.4%

2、土地的规划设计条件时效性是几年？

（）

A、1年

 B、2年

 C、3年

 D、4年

3、根据2019年房地产行业和建筑业，增值税税率新规定，现行增值税的税率是（）

A、9%

B、11%  

C、6%   

D、13%

4、股权收购项目，在进行测算时，股权溢价部分在测算表中哪个位置体现（）

A、土地成本项

B、建筑安装成本项 

C、居间费项  

D、利润计算项

5、关于土地闲置问题，下列描述错误的是（）

A、已动工开发但面积不足三分之一的   

B、已投资额占总投资额不足25%，中止开发满一年的

C、已投资额占总投资额不足25%，中止开发满三年的

D、超过土地合同约定日期满一年未动工开发的

6、已知某地块面积为400㎡，建筑密度为50%，地上建筑物为5层，每层为标准层建设，据此可以计算出容积率为（）。

A、1.5

 B、2.0

 C、2.5

D、3.0

7、2019年房地产销售合约金额排名前三的房企是（）

A、万科、碧桂园、恒大

B、碧桂园、万科、恒大

C、碧桂园、恒大、万科

D、碧桂园、融创、恒大

8、2019拿地金额和拿地面积排名第一的房企分别是：

A、万科、绿地

B、碧桂园、万科

C、万科、碧桂园

D、碧桂园、绿地

9、2019年土地出让金额最多的城市是（）

A、上海

B、北京

C、武汉

D、杭州

10、某招拍挂地块计容面积100000㎡，容积率2.5，取得楼面价8000元/㎡，其中需要无偿移交人才公寓20000㎡，在已知条件下，请问该地块实际取得楼面价多少（）

A、8500元/㎡

B、9500元/㎡

C、10000元/㎡

D、10500元/㎡

11、某招拍挂地块计容面积100000㎡，容积率2.5，取得楼面价8000元/㎡，其中需要无偿移交人才公寓20000㎡，出让文件规定人才公寓建造成本不低于4000元/㎡，在已知条件下，请问该地块实际取得楼面价多少（）

A、9000元/㎡

B、10000元/㎡

C、11000元/㎡

D、11500元/㎡

12、工业用地变性完成后，新办的土地证使用年限是（）

A、70年

B、20年

C、50年

D、70年减去工业地已经使用的年限

13、在建工程转让必须达到（）的投资强度要求。

A、20%

B、25%

C、30%

D、35%

14、影响施工条件的不利因素，不包括下面哪项（）

A、坡度

B、水面

C、高压线

D、周边退线要求

15、下列选项土地使用年限说法不确的是（）

 A、居住用地70年

B、工业用地40年

C、旅游用地40年

 D、综合用地50年

16、下列哪个不是一级土地市场获取土地的方式（）

A、招拍挂

B、勾地

C、收并购

D、一二级联动

17、股权转让过程中，国内大部分地区不涉及下列哪个税种（）

A、契税

B、土地增值税

C、印花税

D、所得税

18、影响项目高周转的因素，不包含下列哪个（）

A、预售工程进度

B、预售资金监管政策

C、新房价格

D、环保政策

19、在测算表中，如遇项目毛利润与净利润相差较大，一般来说首先要检查核对哪一项（）

A、强排指标

B、土增税计算

C、产品售价

D、销售节奏

20、投资部在对政府沟通中，如果需要向政府去文，一般采用哪种行文形式（）

A、函

B、申请

C、请求

D、命令

PART2、填空题（每空1分，共15个空）

1、房地产行业有一句至理名言“房地产短期看    ，中期看     ，长期看     ”

2、TOD开发模式是以     为基础，进行的综合开发的模式。

3、工业用地变性，按照是否需要收归国有在进行公开招拍挂，可以分为  和

    两种。

4、ROE指的是     。

5、国有企业的土地转让或者资产转让的，必须经过当地     批准，并且经过     公开交易。

6、无偿移交配套用房（非公益性），将被作为视同销售行为，并需要开发商自行承担税负，涉及的税种有  、    、     三种。

7、收并购项目前期股权架构梳理，以及债权和诉讼风险排查阶段，可以借用的第三方工具平台有  、    、     。

PART3、多选题（每题2分，共10题）

1、在项目初判阶段，只需要知道以下哪些指标，就可以简算出项目的强排指标（）

A、用地面积

B、容积率  

C、密度 

D、限高

2、下列收并购交易方式中，属于资产交易的是（）

A、资产剥离

B、在建工程转让  

C、法拍土地项目 

D、股权收购

3、普通交易模式下，在建工程转让，卖家方面涉及的税费有（）

A、契税

B、土地增值税  

C、增值税 

D、企业所得税

4、勾地中，可以向政府申请那些优惠政策支持（）

A、协议约定返还部分土地款

B、配套费减免  

C、税费减免 

D、产业补贴

5、广义上来讲，房企的融资方式有哪些（）

A、开发贷

B、前端融资  

C、总包单位垫资 

D、发行企业债券

6、下列哪些项目，是土地增值税的法定抵扣项（）

A、开发成本

B、土地成本  

C、融资成本 

D、土地滞纳金

7、通过看地和现场踏勘，主要是解决和确认以下哪些问题（）

A、三通一平情况

B、周边配套 

C、周边竞品项目 

D、地质情况

8、有哪些途径可以获取收并购的项目信息？

（）

A、政府部门及关联单位

B、银行等金融机构

C、土地中介

 D、扫街

9、下列哪些不是项目的不利因素（）

A、机场

B、高铁站

C、净菜市场

D、高压线

10、调规变性的土地项目，会存在哪些常见但是不够引起重视的风险？

（）

A、时间周期不确定

B、规划指标风险

C、拆迁难度大

D、涉及诉讼

PART4、简答题（每题10分，共3题）

1、什么是地产融资的“432”标准？

2、IRR的含义，怎么提高IRR？

3、收并购项目中，关注的风险要点有哪些？

PART5、案例分析（15分）

已知某城市成熟区域有A、B两块商住用地，土地方介绍，地块一面积120亩，地块二面积110亩，两个地块的容积率都是2.0，土地方早在2011年已经取得国土证，土地现状现为净地，未进行实质的开发。

根据公司投资部人员去国土部门查询，土地取得原始成本为86万元/亩。

现土地方拟采用股权转让方式交易，转让100%的股权，交易的对价为6.5亿元，折合合197万元/亩。

经过现场踏勘了解，地块所在区域售价仅为5000元/平米，经反复沟通，土地方同意进行项目的资产剥离，新设公司（按照市场估值，土地评估价为180万元/亩）然后再进行新设立公司的股权交易。

通过上述案例，请回答：

1、按照案例当中的思路，此案交易有哪些潜在风险？

请列举至少三点

2、如果本项目的资产剥离交易方式可以操作，请问其中涉及的税费有哪些，具体金额分别是多少？