中级房地产专业知识与实务模拟试题二在线测试版.docx
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中级房地产专业知识与实务模拟试题二在线测试版
1、交通技术革新、行政区划变更等,会引起经济地理位置的变化。
这是区位的( )
A:
综合性
B:
确定性
C:
层次性
D:
历史性
答案:
D
解析:
P2
2、对于某类商品房,甲既有需要也有支付能力,乙有需要但无支付能力,丙有支付能力但不需要,丁既不需要也无支付能力,则对该类商品房能形成有效需求的是()。
A:
甲
B:
乙
C:
丙
D:
丁
答案:
A
解析:
P11
3、农产品的销售价格为V,生产成本为E,运输成本为T,农业经营利润P可表示为()。
A:
P=V+E+T
B:
P=V-E+T
C:
P=V-E-T
D:
P=V+E-T
答案:
C
解析:
P11
4、韦伯提出的原料指数是指()。
A:
货物的绝对重量除以制成品总重量
B:
限地性原料总重量除以制成品总重量
C:
货物的相对重量除以制成品总重量
D:
限地性原料总重量除以货物的绝对重量
答案:
B
解析:
P5
5、城市中心商务强度指标是指()。
A:
中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积
B:
中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积
C:
中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积
D:
中心商务区建筑面积总和/总建筑面积
答案:
B
解析:
P9
6、一般将()称为地租的资本化价格
A:
每月取得的地租额
B:
每年取得的地租额
C:
地价除以折现率
D:
每年取得的地租额除以折现率
答案:
D
解析:
P17
7、大城市是指市区和近郊区非农业人口()万人以上的城市。
A:
20
B:
30
C:
50
D:
100
答案:
C
解析:
P18
8、可以依法征收房地产的主体是()。
A:
个人
B:
企业
C:
农民集体
D:
国家
答案:
D
解析:
P24
9、关于征收与征用区别的说法,错误的是()。
A:
征收是为了公共利益的需要,征用是因抢险、救灾等紧急需要
B:
征收应当依法给予补偿,征用应当依法返还或者补偿
C:
征收不必得到财产所有权人同意,征用必须得到财产所有权人同意
D:
征收要强制取得财产所有权,征用旨在获得财产使用权
答案:
C
解析:
P26
10、征收基本农田以外的30公顷耕地,需经()批准。
A:
国务院
B:
省级人民政府
C:
市级人民政府
D:
县级人民政府
答案:
B
解析:
P29
11、关于集体土地征收补偿安置的说法,错误的是()。
A:
并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费
B:
地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费
C:
征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿
D:
征地补偿、安置方案经批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施
答案:
C
解析:
P30
12、下列各项目的建设用地使用权,不属于划拨范围的是()。
A:
汽车加油站
B:
地税局机关
C:
城市绿地
D:
街心公园
答案:
A
解析:
P38
13、关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法,错误的是()。
A:
两者的适用范围不同
B:
两者的出让金形成方式不同
C:
两者的最低价确定原则不同
D:
两者的出让主体不同
答案:
D
解析:
P44
14、关于建设用地使用权赠与的说法,错误的是()。
A:
建设用地使用权赠与是无偿行为
B:
赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同
C:
赠与人愿意赠与,且受赠人愿意接受,赠与合同才能成立
D:
赠与的建设用地使用权无须办理相关手续
答案:
D
解析:
P49
15、当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权,另一方转移金钱以外标的物的是()。
A:
建设用地使用权的租赁
B:
建设用地使用权的出售
C:
建设用地使用权的交换
D:
建设用地使用权的赠与
答案:
C
解析:
P49
16、处分抵押的建设用地使用权所得金额,首先用于()。
A:
偿还抵押权人的债权本息
B:
赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害
C:
支付处分抵押建设用地使用权的费用
D:
缴纳相关税费
答案:
C
解析:
P54
17、关于使用集体建设用地的说法,正确的是()。
A:
使用集体建设用地不超过一定面积的,可不办理审批手续
B:
使用集体建设用地应按规划用地,节约用地,保护耕地
C:
使用集体建设用地应按计划用地,突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案
D:
占用集体所有的农用地的,不用办理农用地转用审批手续
答案:
B
解析:
P57
18、占用集体所有的农用地的,不用办理农用地转用审批手续
A:
40%
B:
50%
C:
70%
D:
80%
答案:
C
解析:
P43
19、对未按建设用地批准书和出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位,连续()以上未使用的,可无偿收回建设用地使用权。
A:
1年
B:
2年
C:
3年
D:
5年
答案:
B
解析:
P55
20、某地块计划通过招标方式出让,评标小组成员至少为()人。
A:
3
B:
5
C:
7
D:
9
答案:
B
解析:
P41
21、房地产市场调研中,调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据,从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料,这表明房地产市场调研应遵循()。
A:
客观性原则
B:
统一性原则
C:
科学性原则
D:
差异性原则
答案:
C
解析:
P61
22、搜集房地产市场调研资料时,项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况,以及()状况。
A:
区域内人口增长率
B:
区域产业结构
C:
公共设施
D:
房地产价格
答案:
C
解析:
P67
23、在房地产市场环境调研中,对居民家庭生活习惯及价值取向的调研属于()调研。
A:
经济环境
B:
政治法律环境
C:
区域环境
D:
社会文化环境
答案:
D
解析:
P64
24、按预测方法的性质,房地产市场预测可分为()。
A:
短期预测和长期预测
B:
定量预测和定性预测
C:
微观市场预测和宏观市场预测
D:
时间序列预测和回归分析预测
答案:
B
解析:
P76
25、下列在房地产市场调研中搜集的资料属于初级资料的是()
A:
官方统计资料中有关房地产的分析资料
B:
公司发展部门针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料
C:
来自主管部门和行业管理机构的资料
D:
专业研究机构提供的相关资料
答案:
B
解析:
P67
26、下列不属于房地产市场细分变量的是()
A:
人口因素
B:
心理因素
C:
政策因素
D:
行为因素
答案:
C
解析:
P85
27、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的()因素和外部市场环境中的威胁因素。
A:
机会因素
B:
风险因素
C:
竞争因素
D:
帮助因素
答案:
A
解析:
P89
28、某城市由于修建地铁,使地铁沿线的房地产价格得到提升。
这说明房地产投资具有()的特点。
A:
投资品种多样性
B:
投资变现复杂性
C:
投资价值附加性
D:
投资过程综合性
答案:
C
解析:
P101
29、已知某笔贷款的年利率为15%,按季度计息,则该笔贷款的实际年利率为( )
A:
13.35%
B:
14.55%
C:
15.87%
D:
12.93%
答案:
C
解析:
P106实际利率=(1+名义利率/计息期数)计息期数-1=(1+15%/4)4-1=
30、能形成房地产市场上的增量供给,投资者完成了货币—产品—货币的投资过程,且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是()。
A:
出售性房地产开发投资
B:
租赁性房地产置业投资
C:
经营型房地产开发投资
D:
购买型房地产置业投资
答案:
A
解析:
P100
31、某房地产投资项目的总投资为5000万元,其中投资者投入的权益资本为2500万元,经营期内的年平均利润总额为800万元,年平均税后利润为480万元,则该投资项目的资本金利润率为( )。
A:
12%
B:
32%
C:
24%
D:
30%
答案:
B
解析:
P127资本金利润率=年平均利润总额/资本金×100%=800/2500×100%=32%
32、方案间互不干扰,在选择方案时可任意组合,直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是()。
A:
独立方案
B:
互斥方案
C:
混合方案
D:
现金流量相关方案
答案:
A
解析:
P147
33、现有甲、乙、丙、丁四个独立方案,它们所需要的投资分别为900万元、500万元、300万元和200万元,当资金总量限量为900万元时,除甲方案具有完全的排他性,其他方案可以互相结合。
这样,可能选择的方案共有()组合方案。
A:
六个
B:
七个
C:
八个
D:
九个
答案:
B
解析:
(1)甲
(2)乙+丙(3)乙+丁(4)丙+丁(5)乙(6)丙(7)丁
34、对房地产投资者危害最大的一种风险是()。
A:
政策危险
B:
政治风险
C:
市场供求风险
D:
资本价值风险
答案:
B
解析:
P140
35、房地产风险对于房地产收益不仅有负面影响,如果能正确认识并充分利用风险,就有可能使收益得到很大程度的增加,这体现的是房地产风险的()特征。
A:
潜在性
B:
损益双重性
C:
相关性
D:
不确定性
答案:
B
解析:
P139
36、某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区,已知该项目的固定成本为3000万元,住宅平均售价为4000元/平方米,单位产品的可变成本为2500元/平方米。
该公司在完成小区建设后,预计可获利300万元。
该公司需开发的保本开发面积为()平方米。
A:
14500
B:
16700
C:
20000
D:
22000
答案:
C
解析:
根据题意,
保本开发面积×平均销售价格-固定成本-保本开发面积×单位产品可变成本=00.4×保本开发面积-3000-0.25×保本开发面积=0保本开发面积=20000
37、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )
A:
投资利润率
B:
资本金利润率
C:
财务内部收益率
D:
成本利润率
答案:
C
解析:
P124
38、房地产开发项目工程招标文件不包括()。
A:
工程量清单
B:
合同专用条款
C:
合同通用条款
D:
评标委员会组成人员
答案:
D
解析:
P168
39、下列房地产开发项目合同中,()只适用于工程规模小、工期短、风险不大的房地产开发项目。
A:
总价合同
B:
单价合同
C:
成本加酬金合同
D:
包干制合同
答案:
A
解析:
P172
40、下列工作中,不属于房地产开发项目工程招标程序的是()。
A:
发出招标公告或邀请函
B:
工程投标询价和现场考察
C:
开标、评标和授标
D:
签订工程承包合同
答案:
B
解析:
P168
41、《建设工程质量管理条例》中规定了房地产开发项目正常使用条件下的最低保修期限,其中,房屋防水工程、房间和外墙面的防渗漏为()。
A:
2年
B:
3年
C:
5年
D:
8年
答案:
C
解析:
P185
42、房地产开发企业在市场营销活动中,进行市场细分和评估、市场定位等工作的直接目的是()。
A:
确定企业的发展方向
B:
选择企业的增长战略
C:
制定营销实施计划
D:
选择目标客户群
答案:
D
解析:
P187
43、相对于自行销售方式,房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的()。
A:
经济性差
B:
适应性差
C:
可控性差
D:
程序性差
答案:
C
解析:
P191
44、相对于委托共同代理方式,房地产开发企业采用委托独家代理方式销售商品房的缺点是()。
A:
双方协调工作量大
B:
代理佣金结算复杂
C:
销售进度可能较慢
D:
委托代理合同较复杂
答案:
C
解析:
P192
45、不考虑房地产开发成本和竞争对手的价格策略和竞争反应,主要依据潜在顾客的价格承受能力来确定房地产价格的方法,称为()。
A:
需求导向定价法
B:
主动竞争定价法
C:
目标利润定价法
D:
随行就市定价法
答案:
A
解析:
P195
46、房地产公共关系促销的实质是()。
A:
通过给予顾客优惠促进销售
B:
通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售
C:
在扩大企业影响的基础上促进销售
D:
在完成销售目标的同时履行有关社会责任
答案:
C
解析:
P208
47、可比实例成交价格×()=可比实例正常市场价格。
A:
交易情况修正系数
B:
房地产价格指数
C:
交易日期调整系数
D:
房地产状况调整系数
答案:
A
解析:
P215采用百分率法进行交易情况修正的一般公式
48、在房地产估价中,建筑物折旧=建筑物重新购建价格-()。
A:
房地产价格
B:
建筑物开发成本
C:
土地价值
D:
建筑物市场价值
答案:
D
解析:
P221
49、某地区房地产交易中卖方、买房应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某总房地产交易,买房付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则改宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A:
323
B:
275
C:
273
D:
258
答案:
B
解析:
P213正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=297/(1+8%)=275
50、某建筑物,经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年,无残值。
该类建筑物的经济寿命为50年,则利用直线法计算的该建筑物的成新率为()
A:
40%
B:
60%
C:
50%
D:
67%
答案:
B
解析:
P223
成新率=[1-(1-残值率)有效年龄/经济寿命]×100%=[1-(1-残值率)(经济寿命-有效经济寿命)/经济寿命]×100%=[1-20/50]×100%=60%
51、收益年限为无限年公式的假设前提不包括()。
A:
报酬率Y大于零
B:
收益年限n为无限年
C:
净收益在未来前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化
D:
净收益无变化
答案:
D
解析:
P226
52、业主委员会应当在召开业主大会会议( )前将会以通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
A:
15日
B:
10日
C:
7日
D:
5日
答案:
A
解析:
P240
53、制定物业管理规约的主体是()。
A:
全体业主
B:
业主委员会
C:
社区居委会
D:
物业建设单位
答案:
A
解析:
P245
54、在物业管理招投标活动中,招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同,这体现了物业管理招投标的()原则。
A:
公开
B:
公平
C:
公正
D:
诚实信用
答案:
D
解析:
P249
55、下列原则中,不属于物业服务收费原则的是()。
A:
合理原则
B:
费用与服务水平相适应原则
C:
公开原则
D:
费用与业主承受能力相适应原则
答案:
D
解析:
P257
56、关于住宅专项维修资金使用的说法,错误的是()。
A:
住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用
B:
住宅专项维修资金的使用应当遵循公开透明原则
C:
住宅专项维修资金可用于从事委托理财业务
D:
住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债
答案:
C
解析:
P261
57、某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元,贷款年利率为5%,贷款期限为15年,抵押率为40%,则该房地产抵押物价值为()万元。
A:
100
B:
167
C:
250
D:
300
答案:
C
解析:
P277
贷款金额=每月贷款金额×等额分付现值系数(该系数参见P109)=100万元
房地产抵押物价值=贷款金额/抵押率=100/40%=250万元
58、商用房项目全部用于出租、自营的,贷款期限一般最长不超过()年。
A:
5
B:
8
C:
15
D:
30
答案:
C
解析:
P273
59、王某今年50岁,法定退休年龄为60岁,则王某住房公积金贷款期限最长为()年。
A:
10
B:
15
C:
25
D:
30
答案:
B
解析:
P281每笔公积金贷款期限不得长于借款人法定退休以后的5年
60、在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是()。
A:
中国人民银行
B:
银监会
C:
证监会
D:
保监会
答案:
B
解析:
P284
61、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果,是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和,其代表性理论有()。
A:
多核心理论
B:
扇形理论
C:
级差地租理论
D:
中心商务区土地利用模式
E:
同心圆理论
答案:
A,B,D,E
解析:
P7
62、决定房地产供给量的一般因素有()。
A:
房地产价格水平
B:
房地产开发建设成本
C:
房地产开发技术水平
D:
消费者对未来的预期
E:
房地产开发企业对未来的预期
答案:
A,B,C,E
解析:
P13
63、纯集聚对工业效益的影响主要通过()方式
A:
工厂企业规模扩大
B:
企业间的协作、分工序列化
C:
大城市的吸引、交通便利
D:
矿产资源丰富使工业集中
E:
企业选择了与其他企业相邻的位置
答案:
A,B
解析:
P5
64、关于国有建设用地使用权的说法,正确的有()。
A:
建设用地使用权出让是一种国家垄断行为
B:
取得建设用地使用权后,使用权人享有无限制的权利
C:
建设用地使用权出让是有偿的
D:
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立
E:
商业、娱乐、综合用地的最高出让年限为50年
答案:
A,C,D
解析:
P39
65、国有建设用地使用权转让的方式有()。
A:
出售
B:
出让
C:
交换
D:
租赁
E:
赠与
答案:
A,C,E
解析:
P49
66、房地产市场实地调研的方法有()。
A:
因果关系法
B:
入户询问法
C:
电话询问法
D:
观察法
E:
试验法
答案:
B,C,D,E
解析:
P73
67、()属于住宅市场行为细分的变量
A:
个性
B:
使用时机
C:
购买阶段
D:
追求利益
E:
生活方式
答案:
B,C,D
解析:
P86
68、下列()属于房地产开发项目策划的特点
A:
价格控制性
B:
市场性
C:
地域性
D:
创新性
E:
预见性
答案:
B,C,D,E
69、下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中,属于辅助报表的有()。
A:
投资各方现金流量表
B:
总投资估算表
C:
资金来源与运用表
D:
借款还本付息计划表
E:
资产负债表
答案:
B,D
解析:
P114
70、下列关于房地产投资风险的表述中,正确的有( )。
A:
房地产投资风险是客观存在的,不以人的意志为转移
B:
房地产风险具有潜在性,它不是显现在表面的东西,所以风险是不可认识的
C:
房地产投资风险不但存在风险损失,同时也存在风险报酬
D:
同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险
E:
同一投资者由于其决策或采用的策略不同,会面临不同的风险结果。
答案:
A,C,D,E
解析:
P138
71、某投资者拥有1000万元的资金,甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为500万元、300万元、600万元和680万元。
该投资者完全用自有资金投资的可选方案有()。
A:
甲+乙
B:
甲+丙
C:
甲+丁
D:
乙+丁
E:
乙+丙
答案:
A,D,E
72、属于房地产开发项目特点( )。
A:
质量要求较高
B:
时间目标的限定性较强
C:
费用目标较强
D:
开发周期长
E:
涉及面广
答案:
A,B,C,E
73、解决房地产开发项目合同争议的路径有()。
A:
和解
B:
和解——调解
C:
和解——调解——仲裁
D:
和解——调解——仲裁——诉讼
E:
和解——调解——诉讼
答案:
A,B,C,D
74、房地产开发企业在进行营销渠道比较和决策时,应考虑的因素有()。
A:
房地产开发企业决策者自身的能力和水平
B:
房地产开发企业自身的实力和发展战略
C:
房地产市场的供求状况
D:
潜在目标客户的学术水平和欣赏能力
E:
可供选择的房地产经纪机构的数量和水平
答案:
B,C,E
75、房地产开发企业对其开发项目进行定价时,主要依据同业者价格策略或同类项目价格而进行定价的方法有()
A:
目标利润定价法
B:
随行就市定价法
C:
成本加成定价法
D:
比较定价法
E:
顾客感受定价法
答案:
B,D
76、下列哪些开发经营观念建立在“以产定销”观念上()。
A:
生产观念
B:
产品观念
C:
推销观念
D:
市场营销观念
E:
社会营销观念
答案:
A,B,C
77、建立价格可比基础是市场法中的重要环节,其工作内容包括()。
A:
统一付款方式
B:
统一付款进度
C:
统一成交日期
D:
统一面积内涵
E:
统一面积单位
答案:
A,D,E
78、下列物业管理表决事项中,须经专有部分占全部专有部分面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的有()。
A:
修改业主大会议事规则
B:
选聘物业服务企业
C:
筹集专项维修资金
D:
使用专项维修资金
E:
改建建筑物及其附属设施
答案:
C,D,E
79、在物业管理活动中,业主享有的权利包括()。
A:
提议召开业主大会会议
B:
执行业主大会的决定
C:
监督业主委员会的工作
D:
监督物业共用部位的使用情况
E:
交纳物业服务费
答案:
A,C,D
80、固定利率等额本息还款方式的特征有()。
A:
每月还款额中本金逐渐增加
B:
每月还款额中本金逐渐减少
C:
每月还款额中利息逐渐增加
D:
每月还款额中利息逐渐减少
E:
每月偿还本金相同
答案:
A,D
解析:
P279
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