万科企业管理万科A偿债能力分析作业.docx

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万科企业管理万科A偿债能力分析作业

（万科企业管理）万科A偿债能力分析作业

答：

万科股份2008至2010年度财务报表分析

——偿债能力分析

万科企业股份有限X公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办（1988）1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限X公司基础上改组设立的股份有限X公司，原名为“深圳万科企业股份有限X公司”。

1991年1月29日，本X公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本X公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限X公司”。

本X公司运营范围为：

兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。

控股子X公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

偿债能力：

（debt-payingability）企业的偿债能力是指企业用其资产偿仍长期债务和短期债务的能力。

企业有无支付现金的能力和偿仍债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。

偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析俩个方面：

短期偿债能力，就是企业以流动资产偿仍流动负债的能力。

它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿仍能力，维护企业的良好信誉；长期偿债能力，指企业偿仍长期负债的能力，企业的长期负债，包括长期借款、应付长期债券等。

企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。

一、基本情况：

万科企业股份有限X公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之壹，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2011年12月31日，X公司流动资产2826.466亿元，非流动资产135.618亿元，资产总额2962.084亿元，2010年12月31日X公司流动资产2055.207亿元，非流动资产101.168亿元，资产总额2156.375亿元，至2003年12月31日止，X公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。

1988年12月，X公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及运营规模迅速扩大。

1991年1月29日本X公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，X公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，X公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本X公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进壹步突显。

1997年6月，X公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动X公司房地产业务发展更上壹个台阶。

2000年初，X公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，X公司实力进壹步增强。

X公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限X公司72%的股份转让予中国华润总X公司及其附属X公司，成为专壹的房地产X公司。

2002年6月，万科发行可转换X公司债券，募集资金15亿，进壹步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

X公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借壹贯的创新精神及专业开发优势，X公司树立了住宅品牌，且获得良好的投资回报。

二、2008至2011年资产负责表

报表日期

2011年12月31日

2010年12月31日

2009年12月31日

2008年12月31日

流动资产

货币资金

34,239,500,000.00

37,816,900,000.00

23,001,900,000.00

19,978,300,000.00

结算备付金

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拆出资金

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交易性金融资产

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740,471.00

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衍生金融资产

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应收票据

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应收账款

1,514,810,000.00

1,594,020,000.00

713,192,000.00

922,775,000.00

预付款项

20,116,200,000.00

17,838,000,000.00

8,736,320,000.00

3,160,520,000.00

应收保费

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应收分保账款

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应收分保合同准备金

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应收利息

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应收股利

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其他应收款

18,440,600,000.00

14,938,300,000.00

7,785,810,000.00

3,496,100,000.00

应收出口退税

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应收补贴款

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应收保证金

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内部应收款

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买入返售金融资产

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存货

208,335,000,000.00

133,333,000,000.00

90,085,300,000.00

85,898,700,000.00

待摊费用

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待处理流动资产损益

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壹年内到期的非流动资产

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其他流动资产

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流动资产合计

282,647,000,000.00

205,521,000,000.00

130,323,000,000.00

113,456,000,000.00

发放贷款及垫款

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--

可供出售金融资产

441,262,000.00

404,764,000.00

163,629,000.00

167,418,000.00

持有至到期投资

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长期应收款

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长期股权投资

6,426,490,000.00

4,493,750,000.00

3,565,380,000.00

2,485,730,000.00

其他长期投资

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--

投资性房地产

1,126,110,000.00

129,176,000.00

228,143,000.00

198,395,000.00

固定资产原值

2,121,190,000.00

1,674,410,000.00

1,744,120,000.00

1,622,000,000.00

累计折旧

525,329,000.00

454,828,000.00

388,143,000.00

356,666,000.00

固定资产净值

1,595,860,000.00

1,219,580,000.00

1,355,980,000.00

1,265,330,000.00

固定资产减值准备

--

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固定资产净额

1,595,860,000.00

1,219,580,000.00

1,355,980,000.00

1,265,330,000.00

在建工程

705,553,000.00

764,282,000.00

593,208,000.00

188,587,000.00

工程物资

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固定资产清理

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生产性生物资产

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公益性生物资产

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油气资产

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无形资产

435,474,000.00

373,952,000.00

81,966,300.00

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开发支出

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商誉

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长期待摊费用

40,999,400.00

32,161,400.00

31,318,700.00

25,268,200.00

股权分置流通权

--

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递延所得税资产

2,326,240,000.00

1,643,160,000.00

1,265,650,000.00

1,449,480,000.00

其他非流动资产

463,793,000.00

1,055,990,000.00

--

--

非流动资产合计

13,561,800,000.00

10,116,800,000.00

7,285,280,000.00

5,780,210,000.00

资产总计

296,208,000,000.00

215,638,000,000.00

137,609,000,000.00

119,237,000,000.00

短期借款

1,724,450,000.00

1,478,000,000.00

1,188,260,000.00

4,601,970,000.00

向中央银行借款

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吸收存款及同业存放

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拆入资金

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交易性金融负债

17,041,800.00

15,054,500.00

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1,694,880.00

衍生金融负债

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应付票据

31,250,000.00

--

30,000,000.00

--

应付账款

29,745,800,000.00

16,923,800,000.00

16,300,000,000.00

12,896,000,000.00

预收款项

111,102,000,000.00

74,405,200,000.00

31,734,800,000.00

23,945,800,000.00

卖出回购金融资产款

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应付手续费及佣金

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应付职工薪酬

1,690,350,000.00

1,415,760,000.00

806,504,000.00

517,763,000.00

应交税费

4,078,620,000.00

3,165,480,000.00

1,176,880,000.00

（861,985,000.00）

应付利息

272,299,000.00

127,807,000.00

122,644,000.00

219,884,000.00

应付股利

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其他应交款

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应付保证金

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--

内部应付款

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其他应付款

30,216,800,000.00

16,814,000,000.00

9,258,730,000.00

9,968,300,000.00

预提费用

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预计流动负债

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应付分保账款

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保险合同准备金

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代理买卖证券款

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代理承销证券款

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国际票证结算

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国内票证结算

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递延收益

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应付短期债券

--

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壹年内到期的非流动负债

21,845,800,000.00

15,305,700,000.00

7,440,410,000.00

13,264,400,000.00

其他流动负债

--

--

--

--

流动负债合计

200,724,000,000.00

129,651,000,000.00

68,058,300,000.00

64,553,700,000.00

长期借款

20,972,000,000.00

24,790,500,000.00

17,502,800,000.00

9,174,120,000.00

应付债券

5,850,400,000.00

5,821,140,000.00

5,793,740,000.00

5,768,020,000.00

长期应付款

--

--

--

--

专项应付款

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--

--

预计非流动负债

38,677,900.00

41,107,300.00

34,355,800.00

41,729,500.00

递延所得税负债

778,906,000.00

738,993,000.00

802,464,000.00

867,798,000.00

其他非流动负债

11,798,200.00

8,816,120.00

8,408,140.00

12,644,800.00

非流动负债合计

27,651,700,000.00

31,400,600,000.00

24,141,800,000.00

15,864,300,000.00

负债合计

228,376,000,000.00

161,051,000,000.00

92,200,000,000.00

80,418,000,000.00

实收资本（或股本）

10,995,200,000.00

10,995,200,000.00

10,995,200,000.00

10,995,200,000.00

资本公积

8,843,460,000.00

8,789,340,000.00

8,557,720,000.00

7,853,140,000.00

库存股

--

--

--

--

专项储备

--

--

--

--

盈余公积

13,648,700,000.00

10,587,700,000.00

8,737,840,000.00

6,581,980,000.00

壹般风险准备

--

--

--

--

未确定的投资损失

--

--

--

--

未分配利润

18,934,600,000.00

13,470,300,000.00

8,808,400,000.00

6,184,280,000.00

拟分配现金股利

--

--

--

--

外币报表折算差额

545,776,000.00

390,132,000.00

276,721,000.00

277,308,000.00

归属于母X公司股东权益合计

52,967,800,000.00

44,232,700,000.00

37,375,900,000.00

31,891,900,000.00

少数股东权益

14,864,700,000.00

10,353,500,000.00

8,032,620,000.00

6,926,620,000.00

三、偿债能力分析

（壹）短期偿债能力分析

1.流动比率

2008年年末流动性比率=流动资产/流动负债=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.76

2009年年末流动性比率=流动资产/流动负债=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.92

2010年年末流动性比率=流动资产/流动负债=205521000000/129651000000=1.59

分析：

万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明和同类X公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。

同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。

但10年呈下降状态，说明X公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。

2.速动比率

2008年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债=（113,456,373,203.92-85,898,696,524.95）/64,553,721,902.60=0.43

2009年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债/流动负债=（130.323.279.449.37-90,085,294,305.52）/68.058.279.849.28=0.59

2010年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债=（205521000000-333000000）/129651000000=0.56

分析：

万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率和同行业相当。

同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。

10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3、现金比率

2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95%

2009年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=23001900000+740471）/68058279849=33.8%

2010年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=37816900000/129651000000=29.17%

分析：

从数据见，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（二）长期偿债能力分析

1.资产负债率

2008年年末资产负债率=负责总额/资产总额=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.674

2009年年末资产负债率=负责总额/资产总额=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39=0.670

2010年年末资产负债率=负责总额/资产总额=161051000000/215638000000=0.747

分析：

万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿仍长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。

此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。

10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

2.负债权益比

2008年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20=2.07

2009年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07=2.03

2010年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=161051000000/5458620000=2.95

分析：

万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。

分析得出的结论和资产负债率得出的结论壹致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

。

3.利息保障倍数

2008年年末利息保障倍数=息税前利润/利息费用=（6,322,285,626.03+657,253,346.42）/657,253,346.42=10.62

2009年年末利息保障倍数=息税前利润/利息费用=（8,617,427,808.09+573,680.423.04）/573,680.423.04=16.02

2010年年末利息保障倍数=息税前利润/利息费用=24.68

分析：

万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。

可见，万科近俩年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。

已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

四、同行业（雅居乐地产控股有限X公司）偿债能力分析（资料略）

（一）基本情况：

雅居乐地产控股有限X公司（股份代号：

3383）是中国最具规模的开发商之壹，在1992年开始涉足房地产，於2005年在香港联合交易所主板上市，以房地产开发及运营为主，截至2011年12月31日止年度，雅居乐地产控股有限X公司及其附属X公司的营业额和毛利分别约人民币229.45亿元和人民币123.54亿元，较2010年分别上升约11.8%和31.6%；年内净利润（不包括投资物业除税后公允值收益）约人民币51.61亿元，及净利润率（不包括投资物业除税后公允值收益）约为22.5%，较2010年分别上升约28.4%及约2.9个百分点。

于2011年12月31日，集团持有现金及银行结余总额约人民币73.28亿元；未支取的借贷额度约人民币18.14亿元。

（二）2008年至2011年现金流量表

合现金流量表-全年

2011/12

2010/12

2009/12

2008/12

运营活动之现金流量

1,195,482

835,781

4,572,033

-865,665

投资回报及融资费用之现金流量

-3,096,285

-1,312,777

-934,313

-2,059,949

已收利息

122,442

84,722

53,949

77,842

已付利息

-1,409,610

-1,164,601

-608,853

-737,108

已收股息

0

0

0

0

已付股息

-1,809,117

-232,898

-379,409

-1,400,683

其他

0

0

0

0

退回/（已缴）税项

-3,296,523

-2,305,061

-1,035,125

-1,019,365

投资活动之现金流量

-998,202

-362,364

-3,788,734

2,872,353

增添固定资产

-1,308,448

-674,280

-2,393,524

-166,378

出售固定资产

0

0

0

0

投资增加

0

-68,037

-9,600

267,386

投资减少

430,438

386,021

0

2,771,336

和关联人士之现金流量

0

0

141

9

其他

-120,192

-6,068

-1,385,751

0

融资活动前之现金流量

-6,195,528

-3,144,421

-1,186,139

-1,072,626

融资活动之现金流量

4,550,446

5,385,841

2,515,193

1,611,652

新增贷款

8,555,396

7,713,256

4,931,038

3,133,432

偿仍贷款

-7,199,769

-2,475,419