某地产市场定位与营销策略建议25页.docx
- 文档编号:811780
- 上传时间:2022-10-13
- 格式:DOCX
- 页数:23
- 大小:43.75KB
某地产市场定位与营销策略建议25页.docx
《某地产市场定位与营销策略建议25页.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某地产市场定位与营销策略建议25页.docx(23页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
某地产市场定位与营销策略建议25页
壹、市场研究
第一部分项目概述
第二部分项目价值发现(SWOT分析)
第三部分项目市场分析
第四部分分析总结
贰、市场定位
第一部分 整体开发理念
第二部分项目目标客户群定位
第三部分项目价格定位
叁、营销策略建议
第一部分入市时机选择
第二部分销售策略
第三部分销售周期及节点
第四部分推广策略
第一部分项目概述
一、 地块描述:
(一)宗地位置
☆项目地块位于江西上饶市上饶县区域,东至上饶县中、西至规划路、南至惟义路、北至七六西路。
☆项目临近上饶市经济开发区。
(二)宗地概况
☆宗地面积:
地块一期的占地面积为约200亩平方米,容积率规划为1.4。
☆建筑面积:
20万平方米
☆宗地现状:
从地块整体看是长方形形状,较为完整。
目前已开工建设。
(三)宗地交通
☆项目三面靠路,交通通畅,南边就是交通支干道—--七六路。
☆项目距离旭日大道上的汽车站步行时间为8分钟。
汽车新8路线、2路线、县环城专线等,交通状况良好。
(四)宗地周边配套设施
教育:
上饶县现有第二保幼园、第三保幼园、苗苗保幼园、小太阳保幼园等幼儿园。
小学有第二小学,全良小学。
中学有上饶县中,六中,二中,信芳学校,德爱学校,龙翔学校,求实学校。
中专有上饶县职业技术学校,上饶大众女子学校,清林学校(有大、中专部),上饶职业技术学院(有大、中专部)。
医疗:
上饶县人民医院,上饶县第二医院,上饶县骨科医院,上饶县华夏医院,上饶县防疫站,上饶县皮肤病医院,黄庆仁大药房,寿芝堂大药房,爱心大药房,同泰大药房
治安:
旭日派出所,工业园区派出所,上饶县公安局。
交通配套:
旭日大道,三清山大道,五夷山大道,梨温高速,光学路,吉阳路。
有2路,新8路直通市区,上饶县县城循环车。
上饶县客运中心位于旭日大道中段。
周遍生活及商业配套:
华联超市,如海超市,金锋超市,百择好超市,阳光家电,南城家电,永盛家电。
餐饮:
茂林商务酒店,京都国际大酒店,旭日东升宾馆,广场宾馆,城西宾馆,绿洲食府,三江园茶餐厅,金标大酒店,万家宴大酒店,友轩大酒店,林业饭店。
娱乐:
赣东北乐园,英皇会所,大和茶楼,圣逸岛浴场KTV,秘密花园茶吧,名人茶坊,九头鸟娱乐城。
银行:
中国银行,农业银行,工商银行,建设银行,上饶县城市信用合作社,邮政储蓄。
通讯:
上饶县电信分公司,移动分公司,联通分公司,铁通分公司。
市场:
上饶县第一,二,三农贸市场。
行政:
上饶县政府,煤炭局,供电局,房管局,财政局,工商税务局,林业局,劳动局,检法机关,教育局,文化局。
(五)地块周边景观综述
从地块周围的景观及远景视野开阔程度看,四个方向上除东侧临小渠有部分树木的景观外,其他三个方向或靠近公路或靠近园区厂房,无自然景观优势。
因此,本案内部的景观就显得尤为重要。
第二部分项目价值发现(SWOT分析)
S优势
☆开发商的背景优势
本案是由江西旭日和上海黄浦两家开发商协力打造的,江西旭日打造的“阳光”系列
在区域内享有很高的品牌美誉度,再加入颇具实力和专业的上海黄浦,可以充分整合资源,
发挥开发商的有利背景----实力、品牌和专业度,这在中高档楼盘的开发中尤为重要。
☆上饶的规划
上饶的规划为本项目的开发注入一剂强心针。
“上饶城西,上海浦东”,预示着上饶县的发展将占有先机,这一利好能激发客源的聚流。
☆大规模创新的社区规划
大体量的开发规模,创新的规划,成为上饶区域市场标志型社区的先天优势。
☆区位优势
本项目地处上饶县中心位置,离市区仅十五分钟车程,通往市中心的凤凰大道正在修筑,一旦通车,交通将更为便捷。
W劣势
☆上饶县别墅的集中开发,将改变目前的供需比例,竞争趋向激烈。
上饶规划的实施,吸引了大批的开发商前来上饶县投资,造成了上饶房产市场的供应量的快速增长,预计一年内将会有500套左右的别墅上市,从而影响上饶县别墅市场的供需比例。
☆本项目先天优势不足。
在中高档、高档市场的争夺中,我们项目所在的区域环境一般,无特色的自然景观,地
块优势并不明显,对于项目的定位将造成影响。
☆出行成本高
连接上饶市/上饶县与各县公路连接的收费站成为本案销售的巨大障碍,无形中提高了本案部分区域潜在消费者的出行成本,最终会影响到本案的去化。
O机会分析
☆上饶县区域从未有大型高尚混合社区。
根据规划设计要求,本区域将会发展成具有“西班牙风格”和“海派文化”特色的高尚居住区,这一举措将一改本区房地产市场落后的局面,提升上饶县房产交易价格水平。
☆经济发展出现新购买客群
随着上饶市宏观经济的持续发展,使上饶的房地产市场出现了一批新的购买客层……投资者和回归者,创造了多个客源市场,加之上饶县的规划实施,为本项目高端市场定位提供了条件。
☆进入时机为我们创造战机。
进入时机对于我们至关重要,它可以让我们规避竞争夹击的风险,也可以让我们有力地切入新一轮客源。
本案的规划建设都先于区域竞争项目,目前市场别墅类产品放量很少,我们可以抢占先机,先入为主,占领市场。
☆价格竞争优势为我们制造杀机。
本案所处的上饶县属于新兴的发展地区,区域房价才刚起步,相对于市区及其他发展中区域差距较大,价格低廉,但前景看好,对于其他区域的无论投资客还是自住客都有极大的诱惑力,定位准确必能制造杀机,成为热点。
T威胁分析
☆多地块开发同期竞争,将来会出现供需失衡。
随着“加州”、“首府”等具有一定实力的浙江开发商纷纷进驻本区域,一方面促使本区域房地产开发水平的提高,另一方面也将上饶县的房地产开发商的品牌竞争推向了一个新的高潮。
可能造成消费者的持币观望和客源的分流。
☆客户对别墅缺乏认识,市场冷淡。
目前上绕整个别墅市场放量很小,几乎不存在竞争,仅有在售的几个项目销售情况不温不火,没有真正意义上的别墅市场,客户对别墅缺乏一定的认识,造成市场反应冷淡也是一个因素。
本案的上市销售必须重视这一现状,营销上需准备积极应对策略。
综述:
综上所述,虽然本案所处位置是在发展中的上饶县,但项目地块的综合环境较为复杂,将影响项目的综合素质,所以在项目的开发建设和营销中除了重点在于保证项目的物业品牌和形象的基础上,还要加强以下方面:
※与政府有关部门合作改进项目外围环境并且完善自身景观设计,以达到改善项目综合环境,提高项目整体形象的目的。
※在产品基础上,利用合理的营销手段塑造上饶的标志性社区,成为区域成功人士的理想住宅。
第三部分项目市场分析
一、供方市场分析
(一)上饶县和上饶市市场竞争楼盘情况分析
竞争楼盘分布图
注:
1、加州山庄2、首府
3、东方家园4、君临天下
5、带湖花园
1)上饶县及周边市场在售别墅分析
1、
案名
加州山庄
工地位置
位于武夷山大道、梨温高速和三清山大道交叉的三角地带。
主入口位于武夷山大道。
售楼处地址
未定。
市区接待处
还在选址。
投资商
晶华健(江西)实业
开发商
晶华健(江西)实业
占地面积
135亩
总建面积
12万平米
销售面积
9.6万方
总户数
别墅229套
容积率
1.3
绿化率
51%
一期投放量
2万多方别墅约100套第一批以265和243平米的联体为主。
规划面积段
183—289
主力面积段
243平米。
31%
233平米。
26.6%
单价
——
主力总价
50几万
开盘时间
春节前后
优惠方式
销售率
未面市
成交单价
未面市
楼层、层高
4层、底层3.9米
建筑结构
框架
工程进度
目前仅开工一幢,265平米联体。
刚刚准备动。
交房日期
一期明年年中。
产
品
优
劣
势
地段
距离金峰商城3.4公里,车程6分钟。
以上饶县来衡量位置偏僻,但对外交通便捷。
适合投资度假型,生活型地段不佳。
交通
交通出入高速快捷便利。
周边道路通畅宽敞,通往县中心和市中心的道路均为干道。
除了自驾车外,交通不是太方便,仅有一条公交8路车,打的困难。
周边环境
紧邻高速,噪音对山上的二期有较大影响。
加上门口就是主干道,地域狭窄,两头夹攻之下,缺少别墅的安宁、幽静的气氛,也缺少居家的安定感和归属感。
户型
布局紧凑,面积适中。
缺点是部分房型为4层半,利用率不高,缺少别墅的感觉。
价格
单价未公布,预估总价适中,较有市场竞争力。
规划
依山造水,打造城市山水。
山体瀑布极具创意和形象冲击力。
中央水景也很有气势,区内小环境开阔、清新,舒适宜人。
布局采用一轴两带三区,功能划分合理,土地利用率较高而不显拥挤。
沿武夷山大道不设商铺,营造16米宽林带,部分解决交通干道对居住环境的影响。
但如何解决高速的影响,还没有切实有效的办法。
建筑
现代式,略有民居风格。
面砖贴墙,双坡琉璃瓦屋面,简洁但无特点,加上4层半的楼层,有点缺少别墅的味道。
景观
山势、水景、瀑布,整个小区环境是一幅城市山水。
局部组团和住户景观则非山即水,要么位于山坡,要么临水亲水,社区景观和室内观景效果都不错。
配套
一座会所,1650平米。
会所和瀑布融为一体,景观环境较有意境,但会所功能抽象。
小学可能附带幼儿园一座。
物业
暂未定。
生活机能
较差,除了对面的赣东北乐园,周边暂无任何配套设施,生活不便。
企
划
包
装
包装定位
——
主卖点
瀑布水景,海外客户。
主力客户群
目前据说有几十组海外意向客户,以投资、度假为主,属开发商的关系客户。
分析:
在上饶县别墅客户总量有限的状态下,加州山庄将是我们的直接竞争对手。
对手主要的王牌有三个:
A、价格牌。
虽然双方应该都乐意一同把别墅价格做上去,但在市场容量有限的情况下,担心对手可能会打价格牌。
这是因为:
1、加州山庄开盘预定为春节前后,而我们是2月初,很有能他们在我们后面。
2、据了解,加州山庄土地价格低廉,在开盘的价格策略上空间较大。
3、加州山庄的面积段和我们比较接近,总价上将对我们形成较大压力。
B、景观牌。
山体瀑布是开发商不惜代价、大手笔打造的主卖点,开发商利用这点大肆炒作,在上饶市场上比较容易形成热点,对客户产生冲击力。
C、客户群体牌。
海外客户群的炒作,也容易在客户群档次上给人产生优越的感觉。
2、
案名
首府
工地位置
位于旭日大道、三清山大道、武夷山大道围合区域,和赣东北乐园融为一体。
售楼处地址
旭日大道赣东北乐园大门右侧
市区接待处
——
投资商
江西茂林集团
开发商
江西茂林集团
建筑设计
——
物业管理
——
企划销售
——
占地面积
15万方
225亩
总建面积
6.3万平米
销售面积
6.3万方
总户数
一期50套
容积率
0.42
绿化率
约60%
一期投放量
独栋18,双拼12,四联20,共50套
规划面积段
未公开
主力面积段
未公开
单价
——
主力总价
——
开盘时间
未定
优惠方式
——
销售率
未面市
成交单价
未面市
成交主力总价
——
产
品
优
劣
势
地段
距离金峰商城2.8公里,车程4分钟。
由于旁边有金都国际大酒店和县府广场,加上赣东北乐园,给人感觉将是未来的高尚地段;但目前人气不足,离商业中心较远,心理上现在仍较偏。
交通
周边道路宽敞,均为交通干道,距上饶市区较远,距县中心较近。
旭日大道上公交车、打的尚可。
周边环境
依托赣东北乐园,闹中取静,依山而建,深藏不露,环境优越,适合开发独栋、双拼等高档别墅。
户型
未公开。
价格
价格一律不透露。
别墅王标价300万。
但位置、面积一概未定,仅说全装修。
规划
和赣东北乐园
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 某地 市场 定位 营销 策略 建议 25
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)