07第二章第一节房地产的含义一版.docx
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07第二章第一节房地产的含义一版
2012年房地产估价师考前辅导精讲班
《房地产估价理论与方法》
房地产及其描述(上)
一、大纲要求
考试目的:
本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及描述等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求:
1.熟悉房地产的定义;
2.熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义;
3.掌握房地产实物、权益和区位的含义;
4.了解房地产的其他名称;
5.了解房地产的基本存在形态;
6.掌握不可移动特性;
7.掌握独一无二特性;
8.熟悉寿命长久特性;
9.熟悉供给有限特性;
10.熟悉价值较大特性;
11.熟悉用途多样特性;
12.熟悉相互影响特性;
13.熟悉易受限制特性;
14.了解保值增值特性;
15.了解按立法用语划分的种类;
16.熟悉按用途划分的种类;
17.熟悉按开发程度划分的种类;
18.掌握按实物形态划分的种类;
19.掌握按权益状况划分的种类;
20.了解按经营使用方式划分的种类;
21.了解按是否产生收益划分的种类;
22.掌握房地产状况描述。
【历年试题改错】
机械工业出版社出版的《2012年房地产估价理论方法考点精析及模拟题库》P5、P247、P250(解析);《2012年全国房地产估价师执业资格考试历年真题精析》P211、P215(解析),原答案为DE,应改为ACDE。
【2011年试题】下列房地产估价活动中,不符合职业道德行为的有()。
A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供帮助
C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
答案:
ACDE见教材P36、396
解析:
对于A选项,估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项,不得泄漏委托人的商业秘密;D选项,估价师要坚持独立、客观、公正原则进行估价;E选项,不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。
【历年试题探讨】
【2011年试题】17.某年1月30日购买某房地产价格为1000美元/㎡,首付款为20%,余款半年末一次性支付,月利率为0.6%。
当年,该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1%,人民币兑换美元的汇率1月30日为6.59:
1,9月30日为6.46:
1。
下列关于该房地产价格的说法,错误的是()。
A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/㎡
B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/㎡
C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/㎡
D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%
答案:
A
解析:
此题题干部分似应为正确的是(),如此解析如下:
该房地产的名义交易价格为1000美元/㎡×6.59=6590元/㎡(人民币),由于此题为单选题,其余选项可不必一一判断排除,直接确定答案为A。
为验证,特列出以下排除过程:
对于B选项,该房地产的实际交易价格等于其名义交易价格,对于C选项,该房地产于该年9月30日的市场价格为1000×(1+1%)8=1082(美元/㎡),对于D选项,该房地产在1月30日价格为6590元/㎡(人民币),在9月30日价格为1082美元/㎡×6.46=6990元/㎡(人民币),设该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均上涨幅度为χ,则6590×(1+χ)8=6990,解得χ=0.74%<1%。
二、内容讲解
本章内容相对简单,考点相对较少,客观题分值约为4分。
【本讲内容重要考点】
1.房地产的含义,房地产是实物、权益和区位的结合体,房地产实物具体分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能。
提醒学员们注意:
教材P58中房地产含义的总结及图2-5房地产含义的图示是重要考点。
2.房地产所有权。
是2004、2005年考点,房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权是一种复合性的权利,由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有,但也可能为共有,这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。
3.房地产权益包括权利、利益和好处。
一宗房地产权益包括:
(1)拥有的房地产权利。
(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
例如,房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。
(4)额外的利益或好处。
4.房地产权利包括物权和债权两大类,其中物权又包括自物权和他物权两类。
自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权,而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
提醒学员们注意:
教材P52中图2-2房地产权利的分类是重要考点。
第二章房地产及其描述
如果连货的真假、好坏都不识,就根本谈不上评估其价值。
房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产,因此,准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。
在实际房地产估价中,还要明确界定估价对象房地产的范围,详细描述其状况。
为此,本章介绍房地产的含义、特性和种类,以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述。
第一节 房地产的含义
一、房地产的定义
房地产通俗地说是指房屋和土地,或者房产和地产。
严谨意义上的房地产与不动产同义,是不动产的俗称,其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。
现代社会,因为地上定着物中的建筑物越来越普遍,体量越来越大,也越来越重要。
城镇房地产甚至是因使用建筑物而使用土地,以建筑物为主、土地为辅,而且在房地产交易活动中一般是“地随房走”。
所以通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来,将房地产定义为“土地以及建筑物等地上定着物”。
另外,同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利,房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分,因此,为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同,又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别,通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。
如果综合以上内容给房地产下个完整的定义,那么房地产是指土地以及建筑物等地上定着物,是实物、权益和区位的结合体。
理解上述房地产定义,一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他地上定着物,另一方面要弄清什么是实物、权益和区位。
【2008年试题】房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是()的结合体。
A.实体、权益、区位
B.实物、权益、区位
C.实物、权利、位置
D.实物、权益,位置
答案:
B
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义
(一)土地的含义
人们对于什么是土地,有许多不同的认识和定义。
从房地产估价的角度看,土地是一个空间,但该空间不是平面的,而是三维立体的,具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
一宗土地的空间范围如图2-1所示,可分为以下3层:
①地球表面,简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间,简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间,简称地下空间.
一宗土地的地表范围,是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。
这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。
土地的实物形态是连绵无垠的,本身无范围可言,但在实际生活中人们在地表上“划野分疆”,从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地,也使得每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。
例如,政府出让国有建设用地使用权的地块,其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图,由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认,形状为封闭多边形,面积大小依水平投影面积计算。
从理论上讲,一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间,地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。
例如,《牛津法律大辞典》写道:
“一般而言,土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土,正如‘土地属谁所有,土地的上空和地下也属谁所有’这一格言所述。
”但是,在现代法律规定中,土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空,下尽地心”,而是“除法律有限制外,于其行使有利益的范围内”,“如他人的干涉无碍其所有权之行使,不得予以排除”。
通常,地上空间的高度以飞机的飞行高度为限,地下空间的深度以人类的能力所及为限。
例如,现代立法规定,飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。
另外,地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。
(二)建筑物的含义
建筑物是最主要的地上定着物,有广义和狭义两种含义。
广义的建筑物既包括房屋,也包括构筑物。
狭义的建筑物主要指房屋,不包括构筑物。
在房地产估价中一般将建筑物作广义理解,对建筑物的定义是:
人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。
房屋是指有基础、墙、顶、门、窗,起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用,供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物,构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物,如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
值得指出的是,由于特殊的需要或者约定俗成,目前不同的领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定,特别是与房地产估价密切相关的建筑领域和会计领域。
其中,建筑领域多将建筑物与构筑物并列,把建筑物视为不包括构筑物。
会计领域则多将房屋与建筑物并列,把建筑物视为不包括房屋。
如《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日中华人民共和国主席令第9l号)第三十九条:
“施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的,建筑施工企业应当采取安全防护措施。
”而会计领域多将房屋与建筑物并列,把建筑物视为不包括房屋,如财政部印发的《企业会计制度》(2000年12月29日财会C2000]25号)第二十五条:
“固定资产,是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。
”即使是同一时间审议、通过的《物权法》和《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第63号)之间也沿袭了上述差异,分别见其第一百三十五条和第十一条。
此外,《城市房地产管理法》把房屋定义为包括建筑物及构筑物,如《城市房地产管理法》第二条第二款:
“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
”因此,本书中除涉及有关法律法规等规定时应依照其特定的含义理解外,对建筑物、房屋、构筑物三者含义的界定是:
建筑物、房屋和构筑物都是人工建筑而成的物,其中建筑物的范围最大,包括房屋和构筑物。
房屋和构筑物是同一层次的,之间的区别主要有两点:
①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。
人们通常直接在里面进行生产或生活活动的,一般为房屋;人们通常不直接在里面进行生产或生活活动的,一般为构筑物。
②是否有门、窗、顶盖。
有门、窗、顶盖的,一般为房屋;没有门、窗、顶盖的,一般为构筑物。
当然,有时对于亭子、宝塔之类的建筑物,称其为房屋似乎都不妥,一般只好直呼其为建筑物。
(三)其他土地定着物的含义
地上定着物也称为、土地附着物、地上附着物。
其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物,是指附属于或结合于土地或建筑物,从而成为土地或建筑物的从物,应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。
其他地上定着物与土地或建筑物在物理上不可分离,或者虽然可以分离,但这种分离是不经济的,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显减损。
例如,为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,埋设在地下的管线、设施,建造在地上的围墙、假山、水池,种植在地上的树木、花草等。
仅仅是放进土地或者建筑物中,置于土地或者建筑物的表面,或者与土地、建筑物毗连者,例如,摆放在房屋内的家具、电器,挂在墙上的画,在地上临时搭建的帐篷、戏台等,不属于其他地上定着物。
在房地产估价中,估价对象的范围如果不包括属于房地产范畴的其他地上定着物的,应逐一列举说明,未作说明的,应理解为在估价对象的范围内;如果包含房地产以外的财产的,也应逐一列举说明,未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内;未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。
在现实中,其他地上定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。
因此,本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。
三、房地产实物、权益和区位的含义(2010、2009、2008、2007年考点)
(一)房地产实物的含义
房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,例如,土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等,建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。
认识房地产实物,需要建筑、测绘等专业知识。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例,其有形的实体,就该房屋的建筑结构而言,是指它是砖木结构的,还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量,假如该房屋是砖木结构的,则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的,或者其施工质量如何;组合完成的功能,假如该房屋是砖木结构,采用的砖和木材的质量也相同,并且施工质量也是相同的,则是指它的空间布局如何,例如住宅的户型如何。
【2004年试题】房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及()。
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
答案:
C
解析:
参见教材P49
(二)房地产权益的含义(2004、2005、2009年考点)
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和好处(benefits)。
一宗房地产权益包括:
①拥有的房地产权利。
例如,拥有的是所有权,还是建设用地使用权。
②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利,常见的是设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权。
③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
例如,房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。
④额外的利益或好处。
例如,屋顶(也称为楼顶、屋盖)或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。
房地产权益以房地产权利为基础。
中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。
中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有,房屋可以私人所有,其中住宅主要为私人所有。
因此,中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种,房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。
单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。
共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。
共有又有按份共有和共同共有。
按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权;共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利,由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有,但也可能为共有,这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。
【2005年试题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。
其中,建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。
()
答案:
√见教材P50
【2004年试题】建筑物区分所有权包括()等。
A.按份共有所有权
B.专有部分所有权
C.共同关系成员权
D.共同部分持份权
E.长期使用租赁权
答案:
BCD
【易混淆点辨析】请问:
(1)房地产所有权分类中的单独所有与建筑物区分所有权中的“专有部分所有权”的区别是什么?
(2)房地产所有权分类中的按份共有与建筑物区分所有权中的“专有部分以外的共有部分持份权”有何区别?
(3)房地产所有权分类中的共同共有与建筑物区分所有权中的“因共同关系所产生的成员权”有何区别?
答:
(1)建筑物区分所有权是一种复合权利,包含其专有部分的所有权和共有部分的持份权和成员权;单独所有权是单一权利,指个人独享所有权,没有共有部分的持份权和成员权。
(2)简单地说,房地产所有权分类中的按份共有权指共有权这一单一权利种类的一种形式;而建筑物区分所有权中的“专有部分以外的共有部分持份权”是建筑物区分所有权中这一复合权利种类的其中一种权利。
(3)道理同2,可类推。
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