处处本部 生辅组 住服组.docx
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处处本部生辅组住服组
校外租賃注意事項
Q1:
約房東看房子前,要注意哪些要點呢?
(一)若事先知道前一位房客是誰,可先詢問他先前租屋狀況、房東溝通或相處有無困難、修繕通報情形如何、房屋內部或外圍情況優缺點、租金價位高低等問題,這樣一來,可以早先過濾該房子是否合適自己的租屋條件,需不需要約房東看房子了。
(二)如果與房東約看房子,一定要準時到達,以免留給房東壞印象。
(三)請朋友陪伴前往,除了可以幫忙注意或觀察房屋狀況外,對女同學而言更可避免安全上的顧慮。
(四)在約定時間前到達,先觀察租賃處外圍交通便利性、購物方便性、進出人員複雜性,及鄰近住家是否安寧,租賃處是住宅區、商業區還是工業區?
位置會不會太偏僻?
是否有防火巷?
如果這些問題可以事先藉由觀察來瞭解的話,就可以避免簽約後才覺得後悔;如此一來,也可以增加與房東殺價的籌碼喔!
(五)參觀房子內部時要仔細觀察屋體結構及相關設備,如地板、牆壁或柱子上有無龜裂,牆壁上有無颱風淹水留下的水痕;尤其是近廁所或陽台的地方,要察看天花板及牆壁有無滲水發霉跡象。
門鎖是否牢靠,是否需要裝內扣,以避免宵小闖入或睡覺時他人因為有鑰匙可以進出房間。
窗戶及鐵窗是否安全,有無遭小偷的可能?
會不會影響逃生?
除此之外,也要試轉水龍頭是否有水或漏水現象,試按沖水馬桶按鈕看看是否會正常沖水,插頭是否可正常供電等等。
只要多注意一些小細節,不僅可以保障自己的權益,更可以要求房東在簽約前修繕完畢,這樣方可避免遷入後發生求助無門,無語問蒼天啊!
(六)若合意房屋時,可先支付房東訂金,言明保留房屋租賃權至何時,並約定簽約期限,屆時若達成簽約,房客即可將訂金抵部份房租;反之若房客改變心意不簽約的話,房東就可以沒收訂金以彌補因等待該房客,而喪失出租其他人之機會了。
(七)若看屋當時覺得房屋不甚理想時,應避免因房東或旁人之鼓吹而先給付訂金,而造成事後反悔,發生要不回訂金的情況。
Q2:
該如何確認所租的房子有沒有被查封?
在與房東驗證時,可至地政機關用門牌地址(最好有房東或所有權人姓名)申請土地建物謄本,不但可查到是否有設定抵押權或受法院查封(特別注意查封時間,如在查封後之租賃行為,執行法院可予以除去或否認租約之效力。
)等等記錄,同時也可確認房屋的所有權人是否同簽約人。
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Q3:
該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租呢?
在簽約時可以進行房東的驗證,所驗證的證件有:
屋主的身分證、建物權狀或房屋稅單。
不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女兒代父親處理、朋友委託處理等等,這並不表示這些人就無法與您簽約,而是當您發現簽約者非屋主時,除了問清關係並確認屋主知道此事外,也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等,以避免發生遇到詐騙出租的狀況。
當然,您也可以利用出租的門牌號碼,至地政機構申請土地建物謄本,其中不但可確認屋主,還可查詢所租的地點,目前是否被有查封(包括查封時間、受理法院及案號等)、設定抵押的記錄,以便讓自己能安心的承租。
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Q4:
定金、押金、租金三者有什麼不同啊?
『定金』:
是契約履行前的一種承諾,通常是在看屋後房客有意承租,房東亦願出租給他,房客會預先付給房東一定數量的金額,用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。
民法第248條規定:
「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。
」
『押金』:
在法律上正式名稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等,其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償,以及在租約期滿時房客按時返還房子。
『租金』:
向房東承租房子,必須定期支付的金額,直到租期期滿為止,通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。
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Q5:
押金、定金各該收多少才合理?
『押金』:
雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣,但依據土地法第99條的規定,押金不得超過租金的二倍(即二個月相當金額),超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。
不過,在實際運用上,房客行使抵付房租之權利時,應先向房東知會、與房東妥善溝通,避免紛爭。
『定金』:
支付並無法定的上下限,通常房東會自訂金額請房客支付。
有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。
其實對承租的行為而言,不論定金的多少都是代表一種承諾,應依雙方租賃意願多強而決定數額,否則如有一方反悔,依民法第249條視錯在那一方,他方得請求沒收或加倍返還。
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Q6:
房東向我要訂金,到底訂金與押金有何不同?
一定都要給嗎?
給多少才是合理?
所謂「訂金」,是指看房子的人尚處於考慮階段,但要求房東給予優先租賃權,所先支付房東的約定金,以彌補如果不簽約時,房東因處於等待階段所遭受的損失。
所以一旦房客猶豫不決時,房東為了保障己身之權益,可能會要求同學先付訂金,然而這並不具強制性不一定要給,因為同學可以先衡量本身承租的意願,再作決定是否要先付訂金;且訂金要給多少並不一定,視雙方同意即可,但建議同學不要給太多,以免後悔時,損失太大!
至於「押金」,是指當房東與房客達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生,房東可要求房客支付一定金額作為擔保。
至租約期滿後,若房客無違反契約之情事,則房東應退還押金給房客。
然而若房客於租賃期間,未繳納房租,則房東得以押金抵充欠繳之租金。
關於押金多少,以不超過兩個月租金為限,若超過之金額,得以抵充房租至押金剩兩個月為止。
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Q7:
付定金時該注意什麼?
房客所付的定金除了另有約定外,在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份,因此繳交定金時請千萬記得,請房東簽收收據,註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等,以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。
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Q8:
定金支付了之後,若有一方反悔不租,定金可以拿回來或要求賠償嗎?
(一)依據民法第249條規定:
「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。
「契約因可歸責於受定金當事人的事由,以致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受的定金;….」也就是說,當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時,房客是可要求房東加倍賠償的。
(二)「契約因不可歸責於雙方當事人的事由,致不能履行時,定金應返還之。
」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等,造成房子的損傷,或是在
看屋時未談到的細節,在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時,另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。
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Q9:
如果已經給房東訂金了,但我又改變心意不跟房東訂契約,我可以拿回訂金嗎?
喔!
當然不行,因為對房東而言,你所支付的訂金是保障你有優先承租的權利,如果你後悔不想租的話,這訂金就算是房東等你回覆這段時間內的損失。
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Q10:
到底租金高低有無一定標準,為什麼有的貴的離譜?
法律上對於房屋租金高低的限制,僅以規範「城市地方」為限,何謂「城市地方」,是指依法發佈都市計畫範圍內的全部土地而言,所以如果某一鄉鎮未發佈都市計畫的話,那裡就無租金最高額之限制了。
至於租金計算方法,依據土地法第九十七條第一項規定:
「城市地方房屋之租金,以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限」;即將房屋及土地申報總值除10再除12,就等於每月租金的上限,超過部分房客可以不付,也可以請求當地縣市政府強制降低租金。
但是實際上若租賃雙方對於租金金額達成共識的話,就算是租金超過土地法的最高上限,也不算違法,所以此條法規並無強制性效果。
因此,同學在租屋價位的選擇上,也只能依個人經濟狀況來衡量,選擇自己可以負擔的價位;若發現有房東房租過高時,除了「ㄠ看看」之外,也只能「望屋興嘆」囉!
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Q12:
真是無奈!
房東說最近物價調漲,所以要漲我的房租,我該怎麼辦?
房東能不能漲價就要看你當初與房東是否有簽約明訂租屋期限了!
因此可分為以下兩種情況:
(一)房屋租賃契約訂有期限者:
如果您與房東訂契約同時,已明訂租約期限的話,那麼房東就不得任意調漲你的房租了。
(二)房屋租賃契約未定有期限者:
由於房子屬於不動產,會有價值的增損變動,因此房東可以向法院聲請增減租金;又房東亦可因為增加設備而調漲租金。
Q13:
求求你告訴我!
有什麼方法可以說服房東在討論租金時降價呢?
如果你覺得這房子實在是不錯,所有條件都好,就只是房租太高,這時可以儘可能的與房東「協商」,以下有幾個「切入點」您不妨試試看!
不過千萬要注意,在議價過程中,一定要察言觀色,千萬不要激怒房東,更不要「因價喪權」,
為了達到殺價的目的,而把自己應有的權利給「出賣」,屆時反而得不償失啊!
「適度」挑出房屋內部結構缺點:
查看房屋牆壁、天花板有無漏水、油漆剝落或發霉痕跡,地板表面有無龜裂,門窗可否正常開關,採光通風是否良好等;如果發現有狀況者,可以請房東於房客搬入前修繕完畢,或是提出降價的要求,以彌補房客因房屋內部之不完善所損失的權利。
要求增添家具或自備家具:
如果房東沒有提供家具者,房客可以跟房東商量添購必要之家具,這樣房客可以省下一筆錢;或是房客自己帶家具來,請房東降低房租,那麼房東就無須再添購家具囉!
我是窮學生家境不寬裕:
如果您家境不甚寬裕,或許可以說服房東,請房東酌量降低租金;並且提醒房東租給學生較為單純,比較不會找麻煩!
承諾遵守房東規定愛惜房屋:
告訴房東你是個好房客,會遵守一切規定,會幫他看房子,省去種種麻煩,所以可不可以降低租金。
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Q14:
租屋一定要簽契約嗎?
其實,大部份的契約只需口頭約定就能成立,不一定要簽約才算數,但應特別注意的是,民法第422條規定:
「不動產之租賃契約,其期限逾1年者,應以字據(書面)訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃。
」不過,因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約、修繕問題….等等),若無訂定書面契約,常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議,且舉證不易。
所以呢,白紙黑字寫清楚彼此的權利義務,以避免發生糾紛時,雙方在無憑無據之下各說各話,讓外人更難釐清事實的真相。
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Q15:
跟房東簽契約時要注意哪些事項?
1.請房東出示身份證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實
身份是屋主或二房東。
2.租金多少?
何時繳納?
3.租約期限多長?
4.是否給付押金?
金額多少?
何時返還?
5.電費、大樓管理費、房屋稅等金額誰需繳納?
繳納方式為何?
6.房東與您對於修繕之責任區分與項目別。
7.房東提供哪些家具及設備。
8.房東要求的特殊限制,例如是否可炊膳?
養寵物?
帶異性入內或過夜等。
9.您是否可轉租他人?
或部份轉租?
10.您是否可整修或改裝房屋現有之設備或結構?
11.若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?
12.若租賃一方違反規定或提前解約時之違約賠償。
13.租賃雙方於簽約時記得留下對方之身分證明。
14.契約書內容中若有更改處,應該仔細瞭解更改過後的內容為何,對自己的權益是否有所損害,若覺得更改過後的內容對自己不利,一定要嚴正加以拒絕。
若覺得在合理可接受範圍內,需由雙方加蓋印章並加註日期,以防止未來發生糾紛情事。
15.雙方各執一份契約書存留。
16.每月或每學期繳納租金時,應請房東簽收,以證明該月份租金繳納完畢。
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Q16:
各種不同版本的契約書是否都同樣具有法律效力?
一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等,不管哪種版本的契約書,只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後,這份契約便已產生法律效力,雙方必需遵守履行。
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Q17:
如何選擇合適的契約書呢?
其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項,經過雙方同意後,都可以成為契約。
契約書版本何者為佳?
應視個人需要,如房屋較新、附加設備多或租金價額高,可考慮用較詳細之契約,如內政部版本;反之,一般居住使用,應選擇條文較少的為佳,一來簡單易懂,二來協商的空間大,例如崔媽媽版本。
其次,凡是契約中未約定的部份,在法律的處理程序都是引用『民法』的規定,而一般來講,『民法』中規定,兼顧雙方,亦有公平之考量,對房客也有保障。
Q18:
我就要和房東簽約了,市面上契約條文範本琳瑯滿目,內容很多都不清楚,我該怎麼辦?
為推廣同學租屋需訂定契約,保障自身權益之觀念,住宿組本著雙方公平合理之原則,印製有本校『學生房屋租賃契約書』及其詳細條文說明之『學生房屋租賃契約注意事項』,與本校合作的房東並須切結使用本校之租賃契約書。
所以,只要是透過住宿組提供的租屋資訊所找到的房子,都可要求房東使用本校出版的租賃契約書。
搭配『租賃契約注意事項』,則可對於契約條款之所以如此,有更明白清楚的瞭解。
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Q19:
房東要求我去法院公證….『公證』?
什麼是公證?
為什麼要去公證?
司法機關對於特定法律的關係或法律事實,證明其存在者,稱為公證。
而租約至法院公證,就是以法院當第三人作證契約之行為。
公證租約最重要的目的,是在保障當事人於他方不履行租約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需要曠日廢時的打官司。
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Q20:
一定要簽契約嗎?
簽契約有什麼好處?
什麼是「法院公證」?
有必要嗎?
(一)其實契約行為只要雙方兩造口頭約定就成立了,因此不一定要簽書面契約才生效;但是請注意!
法律上規定,如果租屋期限超過一年以上的話,就應該訂定書面契約,否則就會被視為「不定期限」之租賃;至於租賃期限在一年以下者,法律上並無強制規定要簽書面契約。
然而,「不定期限」之租賃與有簽書面契約之租賃,在法律上之權利義務關係有所不同,所以還是以簽書面契約較有保障啦!
(二)至於簽契約有什麼好處呢?
白紙黑字寫清楚權利義務關係當然是較有保障!
而且除非是您違反先前約定,否則房東是不得任意調漲房租或收回房屋;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。
(三)「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約之行為。
法院公證的好處在於,當訂定契約之一方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而無須再向法院提起訴訟。
因此,契約如經過法院公證,並將所欲直接強制執行之各種權利義務關係填寫入公證之項目裡,則日後一旦發生租賃問題,法院就可以無須經過訴訟強制執行了。
Q21:
要如何辦理租約公證?
請參閱http:
//www.tmm.org.tw/rent/rent-5a.htm中的『如何辦理房屋租賃契約公證』
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Q22:
哪裡可以辦理公證的手續?
一般可以去所屬的地方法院或民間公證人處辦理。
相關的訊息,請察看『各區地方法院聯絡資』料http:
//www.judicial.gov.tw/a5/6-1-3.htm『司法院公證事務說明』http:
//www.judicial.gov.tw/公證/8-1-22.htm。
!
Q23:
公證費用如何計算?
就租金總額與房屋現值比較,取較高者,再加上保證金額,即為公證請求標的金額。
如請求標的金額在20萬元以下者,則公證費用為1,500元整(因每件租約均附強制執行效力),其他部份可參考司法院網站。
『公證費用表』http:
//www.judicial.gov.tw/公證/9-900420-1.doc
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Q24:
未成年人所簽的契約有效力嗎?
需要第三保證人嗎?
民法第12條:
滿20歲為成年。
因此未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。
但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。
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Q25:
和房東僅簽了一份契約書,並由房東收走了,這樣對我們有什麼影響?
簽定契約最好雙方能各收執一份,以免在發生糾紛時,房客不但無法再重新審視契約的條約,也不能正確的依所訂定的內容與房東做協商,對房客來說是非常沒有安全感。
另外,在簽訂契約時,對所增刪的條文應有雙方的簽章。
若原本所簽契約並無做以上處理,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容,而造成房客權益的損失。
有時,房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,因此就會主動”沒收”其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵,或房東日後有私自調漲租金,或隨意終止租約趕人之打算,惟應避免,以杜爭議。
Q26:
簽約時,房東要求留存我們的身分證影本,我可以拒絕嗎?
若留下會有危險嗎?
房東會要求留存身分證影本,應是擔心在租賃期間發生任何狀況,會有找不到房客又無任何證明方式的困擾,同理而言,不論是房東對房客或是房客對房東應也是可以做相同的要求。
但是證件留存在他人手中,畢竟會有些顧慮,若擔心證件遭人冒用,可在影本上註明『僅供租屋使用』的字樣。
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Q27:
跟二房東簽約要注意什麼?
向二房東承租時,一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契約,並注意該約的租賃期限是否已經過期,以免貿然繳付押租金後,二房東遷走卻無法追還;另要留意的是契約中是否有明訂不得將房屋分租或轉租的規定,若有此規定二房東便無權將房屋再行分租給第三人。
由於二房客的租賃權益關係僅及二房東,若大房東依其與二房東之相約,要求二房客遷離或繳交押租金等,易生糾紛。
建議儘量避免,如欲分租房屋中之一間,建議二房客直接與大房東簽約(當然大房東與二房東之租約,例如租賃範圍、租金應另訂新約或於原來契約中修正調整之。
),免生糾紛。
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Q28:
何謂未(不)定期租約?
所謂未(不)定期租約有三種狀況
1.不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法422條)
2.租賃契約訂立之初,即未定有期限者。
3.租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思。
(民法451條)
所以說和房東未訂立任何文字的契約,即代表為不定期租約,對於未經公證的不定期租約,通常是無法適用於買賣不破租賃的保障。
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Q29:
房客在什樣的情況下,才能夠提前終止租約?
僅房客得終止租約者:
1.供居住處所之租賃,租賃物有瑕疪危及安全健康時(民法424條)
2.出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時(民法430條)
3.租賃物一部滅失而存餘部份,不能達租賃之目的時(民法435條)
4.因第三人主張權利,致不能為使用、收益時(民法436條)
5.承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約,但應依民法第452、450條第三項規定,先期通知。
Q30:
在租約期滿之前想提前搬離,房東卻要扣全部的押金,是合理的嗎?
在租約期滿之前想提前搬離,即表示要違約了,契約上若有約定關於提前終止租約賠償的條文時,就應照契約條文行使,但一般市售的契約賠償額度除了有沒收全部押金的條文外甚至還有的是寫下高達五倍的賠償金額,所以房客簽約可說不可不慎。
若條文中寫下如此嚴苛的條件,又想要爭取少賠一些的話,就請諸位將違約的房客,好好的和房東溝通一下吧,畢竟當時簽約的您也並未表示異議啊。
若您的契約條文並未訂下任何解約條款,這並不代表您可來去自如喔,房東若不同意您提前搬走,是可以要求您履行完成契約(不住在那裡,租金還是需要照付)的。
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Q31:
那麼在訂約時,提前解約的賠償額度通常是多少才是合理的?
建議雙方相當於以一個月租金之金額為準,應是較為合理的額度。
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Q32:
房東要賣房子,要求我們即刻遷離,我可以不搬嗎?
民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
」此謂「買賣不破租賃」,即租賃關係對新屋主仍然存在,房客仍得使用至租期屆滿。
房東請您先行遷離,因是希望有個單純的環境較能順利的將房子賣出。
因此,您若是不願遷離,則可主張民法前揭買賣不破租賃之規定,但亦提醒您如房東仍將房屋出售,請確定自己的押金是否已順利移轉給新屋主,並向新屋主提示租約以明權利義務。
若您也願意配合房東搬離,則可看看租
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