养老院改扩建项目可行性研究报告.docx

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养老院改扩建项目可行性研究报告

幸福养老院改扩建项目

可行性研究报告

.宀

、宗

（一）项目概况

1、项目名称幸福养老院改扩建项目

2、项目承担单位情况项目承担单位：

法定代表人：

通讯地址：

联系电话：

3、项目主管部门4、建设地点

XX幸福养老院院内（XX村）

（二）项目编制依据

1、《农村五保供养工作条列》

2、《西安市民政厅、财政厅、发改委关于进一步加强农村五保供养工作的通知》

3、《投资项目可行性研究指南》

4、国家有关政策、法规及其他相关材料

（三）研究范围根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在西安市长安区幸福养老院提供有关资料的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措，以及社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供参照依据。

（四）项目建设的必要性

1、搞好乡镇养老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进农村文明建设的客观需要。

2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。

使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革的成果，使他们在晚年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅充分体现了社会主义制度的优越性，而且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德。

3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。

五保

集中供养适应了农村经济社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式。

4、做好农村五保集中供养工作是健全农村社会保障制度，建设社会主义新农村的具体体现。

加快养老院的建设步伐，进一步提高五保集中供养率，巩固农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义新农村必要的措施。

（五）项目建设规模

幸福养老院现有地面积6667平方米，2011年新建1幢2层砖混结构居住房，总建筑面积1200平方米，计划新建砖混结构楼房1幢1800m2,扩建面积300m2,硬化道路面积300m2,活动场地1200m2,绿化面积为3,500m2。

（六）项目建设方案

1、主体建筑应安全、适用、经济,在条件可能的情况下应注重美观和地方民族特色。

2、建筑装修和环境设计,要有利于老人生理、心理需求,体现清新、典雅、朴素的特点。

3、建筑物的维护结构及屋面,应符合建筑接节能和防渗漏的要求；外窗应选用气密性和防水性良好产品；走道均采用“无障碍设计”‘建筑过厅具备轮椅、担架回旋条件；老人专用厨房设有燃气泄漏报警装置。

4、幸福养老院的建设应满足防水、防火、防盗等安全要求,符合适用、安全、经济、美观的原则。

七）工程建设进度

本项目建设工期10个月，从2014年3月底开始至2014年12月完成，2014年1月底完成可行性研究报告，2014年2月底完成施工图设计、工程招标。

从2014年3月开工建设，2014年12月竣工验收，2015年1月开业准备，2015年2月投入适用。

（八）投资估算与资金筹措

资金来源；全部建设投资共计360万元，其中，自筹资金220万元，约占全部投资的61%；按照政府相关补助办法，由市县乡提供政策补贴50万，占全部投资的14%；银行借贷资金90万元，占全部投资的25%；

（九）、结论

（1）本项目的建设符合当前党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神文明建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高的迫切要求。

（2）项目建成投入使用后对于提高当地及周边群众文化精神生活质量，加快推进农村文明养老服务社会化，广泛开展农村和谐社会生活文明活动，不断提高当地农村文明程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，各级政府会大力支持，当地群众也会拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。

（3）项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实；建设资金主要由项目承建单位自筹，项目建设条件具备；

（4）项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理上体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。

（十）、建议

（1）该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，使项目尽快开工建设，早日发挥效益。

（2）该项目已列入西安市长安区鸣犊镇马连摊村2014年重点建设工程，项目承建单位陕西国峰工程公司在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。

（3）项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设符合要求起点较高的养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。

（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。

资金短缺，是制约院区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。

主要技术经济指标

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

新建项目规模

M2

1800

2

维修改造项目规模

M2

1500

原有建筑

3

建设用地

亩

10

原养老院所有

4

床位

个

100

5

接纳人员

人

100

6

项目建设期

个月

10

7

项目总投资

力兀

360

8

资金筹措方式：

8.1

自筹资金

力兀

220

8.2

市、县、乡镇三级补助及贷款

力兀

140

5

劳动定员

人

12

其中：

院长

人

1

医务人员

人

1

护理人员

人

8

含兼职管理2人

餐饮管理人员

人

2

6

项目覆盖面积

平方公里

500

7

项目覆盖人口

人

100000

二、项目背景、建设的必要性及建设目标

（一）项目提出的背景

1、农村养老社会化的发展趋势近年来，各级党委、政府以“构建和谐社会”重要思想为指导，以科学发展观为统领，本着“以民为本，为民解困”的宗旨、逐步建立和完善农村五保供养制度，不断改善五保对象的生活条件，全面提升农村五保供养水平，使农村五保对象在吃、穿、住、医、葬方面有所依靠和保障，促进农村社会和谐稳定。

现在，老年人正在成为一个数量日益增多，群体规模庞大、是一个广受社会关注度的重要群体。

2010年5月，全国老龄工作委员会发布了21世纪中国人口进入老龄化的时代，并把21世纪分为三个阶段。

第一个阶段是从2001年到2020年，这是快速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口596万，2020年老龄化人口将达到2.48亿；第二个阶段是从2020年到2050年，这是加速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口620万，同时，伴随着总人口出现零增长，使老年人口的比列将达到30%以上；第三个阶段，是从2051年到2011年，这是老龄化稳定的阶段，老年人口将恒定在4亿左右，老龄化的水平也稳定在30%左右。

我国正是基于对人口老龄化的这个判断来制定今后的老年政策。

农村五保户是老年群体当中一个最受关注，最需要帮助的群体。

我们从现在开始，就要对这个群体的增加趋势有一个科学的、正确的判断，只有这样，才会加强我们做好五保供养工作重要性和紧迫性的认识。

认清形势，首先要弄懂认清这样一个趋势，就是认清一个老年人口发展的大形势。

当然，我们大家在平常的工作中与五保对象接触较多，对五保工作现状都比较清楚。

做好农村五保集中工作，确保五保对象的正常生活，对于促进西安市长安区社会保障制度建设和发展，对于建设社会主义新农村、构建和谐社会都具有重要意义。

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，区委、区政府也提出建设“和谐”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，长安区幸福养老院对长安区及附近厂矿社区的弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用

2、当地农村养老社会发展现状

长安区幸福养老院修建于2011年，占地面积6667平方米，现有两层砖混结构房屋大小房屋60余间，建筑面积1200平方米。

目前尚未开业，且因建筑面积不足，无法满足规模化、系统化运营，因此，围绕“老有所养、病有所医、老有所葬”的总体要求，结合现有场地的实际，对原养老院进行改扩建，以集中供养方式解决农村五保供养老人的“衣、食、住、医”问题已成为当务之急，同时项目建设有利于改善农村公共服务设施，提高公共服务质量。

五保供养对象事农村最困难的群体。

解决这部分人的生活问题，关系到党和政府在农村工作中的形象。

党中央、国务院对农村五保对象的生活十分关心，温总理在十届人大第二次会议所作《政府工作报告》中明确提出了“完善农村‘五保户'生活保证制度，确保供养资金”的要求。

各级政府在认真贯彻落实党中央关于要“扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作”的指示时，把关注农村五保老人养老问题作为构建和谐社会的一项内容，把五保工作作为执政为民，实践“三个代表”重要思想和建设社会主义新农村具体行动的切入点来抓，列为工作的重中之重，项目建设是贯彻落实《农村五保供养工作条列》的一项具体工程，符合西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划，对落实科学发展观，维护宪法所赋予五保对象合法权益，保持农村社会稳定，努力构建和谐社会具有特别的重要的意义。

长安区鸣都镇现有39个村委会，扩建后的幸福养老院可满足全乡大部分村委会的五保对象入住。

马连摊村地处城郊，交通便捷，政治经济文社会事业发达，是西安市的东南大门。

2011年修建的幸福养老院建筑面积1200平方米，远远低于规模化标准，距农村养老院建设“十一五”的规划提出的集中供养率达到50%以上的目标相差甚远，因此，我们的任务十分艰巨。

多年来各级政府高度重视五保孤寡老人生活状况，把建立健全农村五保供养制度作为实践“三个代表”重要思想，关心弱势群体，维护农民利益和农村稳定的主要工作和民心工程来抓，全镇农村五保供养水平得到了显著提高，为进一步加快社会主义新农村建设步伐，推动社会和谐进程，确保社会养老保障全面贯彻落实，根本《农村五保供养工作条列》精神，所以扩建幸福养老院势在必行。

（二）项目建设的必要性

1、搞好乡镇养老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我们党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进新农村建设的客观需要。

做好农村五保集中供养工作是落实立党为公、执政为民要求的具体体现。

坚持立党为公、执政为民，必须从解决困难群众最需要、最迫切的问题着手。

农村五保老人，既无劳动能力、生活来源，又无法定的赡养义务人，是农村最需要帮助的困难群体。

我们开展的农村五保集中供养工作，把解决农村孤寡老年人的养老问题作为切入点，所以说，它是党和政府执政为民最直接、最具体、最生动的体现。

2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。

使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革了开放的成果，使他们在晚年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅充分体现了社会主义制度的优越性，而且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德，把养老院建成社会主义公共道德的示范窗口，将对全社会尊老、养老起到潜移默化的教育作用，促进农村养老观念的变化，促进广大农村生育观念的变化。

农村养老院是我们开展社会公德教育的一个非常好的学校，让这些五保老人生活好。

居住好、胜过许多空洞的说教，对于我们广大的农民群众教育作用会更大，更是构建和谐社会的需要。

3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。

五保集中供养适应了农村经历社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式，使农村五保供养工作形成规范的保障制度，从过去低层次的简单保障，转变为现在物质和精神生活方面的全面保障，实现了农村五保老人的全面发展，新的养老、敬老理念更加深入人心，也使五保供养工作的管理水平跃上了一个新的层次，为解决农村人口的老龄化和空巢家庭问题提供了可资借鉴的模式。

4、做好农村五保集中供养是健全农村社会保障制度，逐步加大公共财政对农村社会保障制度建设的投入，进一步完善农村五保户的供养、农村低保、灾民救助的社会救助体系，是各级政府的一贯政策，为我们进一步做好农村五保供养工作指明了方向。

围绕建设社会主义新农村这个大局，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁，管理民主”的要求，加快养老院的建设步伐，进一步提高全民五保集中供养率，是农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义新农村既定目标。

综上所述，本项目的实施时必要的，在各级政府的支持和帮助下也是可行的。

（三）建设目标

1、加强院内管理，建立健全各项制度。

按照要求，各项规章制度统一制作版面上墙。

健全财务管理制度，设立专门会计和专账，账目日清月结，月底公布。

在生活管理上，严格作息时间，按时起床，整理内务，做健身操，值班领导做记录，每周评比。

在伙食管理上，院民成立伙食管理委员会。

每周召开一次生活会，评议上周情况，制宣下周食谱。

坚持碗筷分用，分餐吃饭，生熟食分放，餐具消毒。

院内还实行了庆贺生日制度，届时食堂送生日餐，领导组织院民庆贺。

管理制度的实施，有效杜绝各项漏洞，切实改善了院民的生活质量和精神面貌。

2、重视老有所为，丰富精神生活。

养老院为五保老人提供了一个交流感情的场所。

在这个相对开放的大家庭里，院民们一起生活、娱乐、学习、劳动、相互了解，相互交流，增强了对生活的信心，精神面貌发生了质的变化。

养老院根据老人身体状况和各自特点，把他们分别编入生存、生活、互帮互助等小组，动员他们自我管理，自我服务。

组织五保老人开展爱劳动、讲卫生及文体活动竞赛，追求时尚生活方式。

养老院让院民进入伙食管理委员会，让他们自己制定食谱，是老人们在劳动中实现自身的价值。

3、以养老院为依托，做好分散五保供养工作。

为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情况，帮助解决实际问题。

（四）项目承担单位基本情况

陕西国峰工程有限公司成立于2005年9月，注册资金300万，现具有二级装饰资质，有较为稳定的业务来源，总经理李爱国先生从事建筑工程30余年，现年工程施工产值约1500万，利税约180万元，具有8年的发展历史。

在人口老龄化到来的形势下，李先生决定响应党和政府的号召，抓住时代提供的机遇，发挥更大的积极作用，在新的领域发展壮大。

三、建设地点及建设条件

（一）选址要求

本项目建设地点的选址，综合考虑了项目服务功能的辐射范围，基础设施条

件的适应程度，无环境污染等方面的因素，按照因地制宜的原则确定建设地点。

项目承建单位经过与民政、城建发展改革、当地政府等部门沟通协调，拟定的建设地点位于乡政府所在地鸣犊镇，距乡政府直线约1公里。

本项目用地位于乡镇街道旁，用地东面是已建成的街道，西为八水绕长安之一的浐河，用地南是生态鱼塘，在用地北侧是苗圃绿地。

项目用地为马莲摊村幸福养老院用地。

（二）项目选址

根据上述要求，建设选址选择在长安区鸣犊镇辖区范围内，地处陕西省境内，位于西安市东南白鹿、少陵、八里三塬之间，汤峪、库峪两河沿岸的长安区鸣犊镇，是一个“三塬两河四面坡”的典型传统农业大镇。

（鸣犊镇代码：

610116110）近年来，鸣犊镇农村经济结构不断优化。

全镇拥有养殖大户3600户，狐狸、貂、

貉子的秋季存档量达到130万只，特种动物养殖实现的收入占全镇年农业总收入的65%是特种动物养殖重镇。

瓜菜面积3000亩，杞柳2000亩，苗木800亩、花卉300亩。

不断优化的经济结构给养老敬老提出了更高的迫切要求，同时，也

具备了成就养老事业的外部环境。

该项目距西安市区7公里，距三环仅500米，该地点地址位置适中，地势平坦，地形方正，与其相连的供电、供水、排水、交通。

通讯等基础设施已全部完成。

（三）建设条件

1、区位条件

马连摊村位于西安市东部，西邻东三环，东接蓝田，南与汤屿镇交界，北连西安市灞桥区。

鸣犊镇距西安市市区7公里，辖39个村委会。

辖区内交通四通八达，全镇地势平坦，境内植物资源丰富，种植作物150多种，水资源丰富，位于西安市东南白鹿、少陵、八里三塬之间，汤峪、库峪两河沿岸的长安区鸣犊镇，是一个“三塬两河四面坡”的典型传统农业大镇。

鸣犊镇属典型的农业乡，教育

体系健全，科技基础坚实，卫生机构设施完善，社会保障事业发展迅速，人口素质较高，社会治安状况较好。

信息通讯业发展迅速，程控电话电缆已进入乡村，移动电话覆盖全乡；广播、电视覆盖分别为100%和99.9%;宽带网已普遍使用，信息化进程快速推进。

小城镇建设初具规模，随着城市化和产业化步伐的加快，已逐步融入西安大都市的后备保障地域。

种植业的蔬菜、小麦和畜牧业成为农业经济的拳头产业，产业化龙头企业发展态势良好。

镇政府所在集镇作为长安区的平安乡，辐射带动了饮食服务业、加工业、运输业、养殖业、建筑建材业的非公有制经济迅猛发展。

集游玩、吃住、休闲为一体的假日经济模式初步形成，境内风光秀丽，又有白鹿、少陵、八里等支撑景点。

2、气象条件

鸣犊镇属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。

一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季的代表月。

冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。

年平均气温15.5C,

降水约600mm，湿度69.6%，无霜期216天，日照1377小时。

最冷的1月份平均气温-0.9C,最热的7月份平均气温26.8C。

雨量主要分布在7、8、9三个月。

雨热同期，有利于农作物生长。

年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。

受地形影响，全年多东北风，年平均风速为1.3〜2.6米/秒。

冬无严寒，夏无酷暑。

3、环境条件

本项目用地位于城镇道路西侧、东面是已建成的街道，西为八水绕长安之一的浐河，用地南是生态鱼塘，在用地北侧是苗圃绿地。

总图布置采用按功能区集中布局的方式，保证了各功能区的适用效能，又能整个项目区内弛张有度、动静结合，营造庭院内的舒适，宁静的环境。

幸福养老院主体建筑具体楼位于项目区北面，使老人居住具有良好的日照，采光和通风条件；综合楼（待建）位于基地东面，有利于对老人居住及活动等管理；基地北侧为大门；在已建的二层东北角为餐厅和厨房，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。

四、建设内容及规模

（一）建设内容

幸福养老院现有用地面积6667平方米，2011年已建成房屋1幢，建筑面积1200平方米，由于原设计为公共卫生间，所以计划改建独立卫生间30个，约300平方米；计划新建2层房屋1幢，面积1800平方米，用作综合服务用房。

在此基础上进行整体规划，新建一片户外活动区，种植绿化树和部分草坪。

院内布局：

设置一间医疗保健室，1间娱乐室，1间健康复活动室。

每层设服务人员值班用房1间。

办公用房布局：

设院务管理用房3间，食堂、餐厅4间，阅览室2间，淋浴室2间，储藏室1间。

（二）建设规模长安区幸福养老院改扩建项目，计划房屋面积3,300平方米，其中；其中最新建1幢2层砖混结构综合服务住房1800m2维修原有住房1200m2,改扩建300m2,硬化道路面积300m2,活动场地1500m2,绿化面积为3500m2。

五、技术方案

（一）长安区幸福养老院功能

总图布置以方便老人的供养、就医、休息与活动,符合老人护理要求为原则。

本项目用地位于城镇道路西侧,东面是已建成的城镇街道,西面为八水绕长安之一的浐河,用地南侧是生态鱼塘,在用地北侧是苗圃绿地。

整个项目的总图布置采用按功能区集中布置的方式,在原有的建筑基础上重新布局,以居住的老人为中心,把户外休闲区、居住区和服务区按使用功能进行划分,即保障院内有一个舒适宁静的生活环境,又有利于工作人员对院务的管理。

养老院主体建筑即居住楼居于整个地块中心的北面,使老人居住具有良好的日照、采光和通风条件；南面大片土地留作绿化和户外休闲区,综合服务楼布局在东部,进大门的一侧,有利于对老人居住及活动的管理,在居住楼的二层布局餐厅、厨房,不影响院内其他房屋的正常使用,避免了内部环境的污染。

为此我们在规划设计时针对性的注意并解决了以下问题：

1、防止混乱和交叉：

为使敬老院内形成有序的管理,使居住区、管理区和后勤服务区,各自成组分别布置,避免院内老人活动路线与后勤服务路线交叉或混淆。

做到动静分开,洁污分流。

2、符合老人的康复需要：

老人住房建筑朝向兼顾日照和通风,为老人提供了一个安静、舒适、清洁的环境,并在节约用地的同时尽可能的安排绿化面积,使其院内环境形成庭院化。

3、项目可操作性好：

项目属于国家政策支持内容,符合各级政府的政策要求,适合人口老龄化趋势,已有雏形适合养老院的整体格局,项目具有成型快,投资稳健,回收资金稳定,操作阻力小等诸多优势。

（二）建筑设计

1、各层建筑功能设计

项目内建筑呈“L”型排列2幢房屋，总建筑面积：

3300平方米，结构为两层砖混结构，抗震设烈度为7度，地震加速度为0.20g。

建筑层高为3米。

两幢居住楼均为双向内廊式，院内设置1间医疗保健室，1间娱乐室，1间康复活动室，每层设服务人员值班用房1间。

设置老居住房间56间，完全可安置100人在这个空间环境里生活。

整个建筑不求奢华，但求实用，考虑到房屋的使用者均为老年人，起居和上下楼梯不是很方便，因此建筑层数只考虑建成两层。

建筑施工图设计时必须按《老年人建筑设计规范》JGJ122-99和《城市道路

和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-2001进行具体设计；房内设有院务办公室、阅览室、厨房、餐厅、沐浴等服务和医技管理用房；综合楼在规划设计中力求使用、紧凑、不考虑更多的使用面积，把主要投资是用在安置更多的老人方面。

2、结构设计

各建筑物按工程地堪报告确定基础形式，其上部结构为钢筋混凝土梁板，隔墙材料为砖砌块，墙面为普通抹白，地坪铺耐磨地砖。

建筑物的梁柱间距跨度、高度均按国家有关设计规范和要求进行设计。

本项目依照国