花园管理公约.docx

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花园管理公约

工作行为规范系列

花园管理公约

（标准、完整、实用、可修改）

编号：

FS-QG-61471

花园管理公约

GardenManagementConvention

说明：

为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

　　花园管理公约:

管理

（一）一般事项:

　　1.该物业由管理公司根据本公约及委托管理合同进行管理。

管理公司的任期按发展商或业委会与管理公司所签订的合同计算。

　　2.管理公司的责任在于管理和维护该物业的每一部分，管理公司受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

　　3.若合同到期或管理公司管理过程中严重违反法规和公约的规定，业委会或发展商（以实际情况而定）有权终止管理公司之管理权。

唯业委会或发展商（以实际情况而定）须提前三个月以书面通知管理公司，以方便管理权之交接。

（二）管理公司的权利及责任:

　　1.亲自或聘请合格人士，检查视察该物业（除业主单元内部），包括公共设施及地基。

　　2.将公共设施修葺妥善，并将之保持于良好状态，及维持其有效及安全运作，在必要时聘请声誉良好的技工及其他合资格人士负责保养及维修。

　　3.维修及保养该物业内任何建筑物的主要结构、外墙、管道及公共设施，确保其正常运作。

　　4.更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共设施。

　　5.做好该物业公共绿化的维护保养工作。

　　6.保持该物业公共区域的清洁及卫生、除虫灭鼠、白蚁防治。

　　7.防止垃圾堆积在该物业的任何部分、处理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服务。

并保证垃圾收集设施运作良好。

　　8.防止任何垃圾淤积、侵蚀或被倾倒于任何公共道路或相邻的物业上。

如有前述情况发生，则负责将垃圾清除，并向违约者收取因此而引起的费用。

　　9.防止公共地方受到阻塞，并有权移走造成阻塞的物品至任何地方，事前也无需通知物主或有关业主或住户。

有关业主或住户应在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的费用，同时不得向管理公司索偿该等因阻塞而被移走的物品之价值。

　　10.保持该物业所有公共地下水道、水管或其它管道清洁及畅通。

　　11.保持所有公共地方内的机房、机械、照明、消防及其它设备的有效运作。

　　12.在事前无需通知有关物主或业主或住户的情况下，清除任何不符合本公约或有关法例规定的障碍物，如事情较大，有必要的话，须事先向政府有关部门报告并备案，并向有关的业主及住户收取所需费用及有关损失的赔偿;并于发现违章建筑物后，管理公司须立即报告政府有关部门。

　　13.采取一切有效的防火措施，包括安装及保养该物业内的消防设施，并确保其符合中国有关法律及法规的规定。

　　14.做好该物业的保安工作，为该物业提供保安员、安排人员驻守及巡逻该物业。

　　15.维修及改进所有公共设施及其它有关的服务，使该物业之各业主及住户更有效使用该物业。

　　16.经发展商或业委会授权，可以在所有以该物业为当事人的法律诉讼中，作为全体业主的代表;在业委会成立后，可以接受业委会的委托，参与诉讼活动。

　　17.禁止任何人在未经管理公司书面同意的情况下或未按本公约的规定占用或使用公共地方及公共设施。

　　18.禁止任何人对该物业及/或公共设施进行破坏或不适当之改建。

　　19.按本公约规定，要求并收取所有该物业业主应付之款项，用于支付所有管理及维修该物业而应付之款项。

　　20.为该物业的公共地方（包括公共设施）投保，其金额及险种由管理公司在征求业主意见后决定。

投保应以管理公司的名义代表管理公司本身业主投保，由管理公司从管理费中统一支付保费以使该等保险有效。

保险的赔偿金应全数用于修复有关部分之损坏。

　　21.代表全体业主就有关该物业的管理、维修及保养而与有关部门或其他机构、人事进行交涉。

　　22.管理公司及其承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该物业的任何部分，或为该物业安装设施，或为履行管理公司对该物业的管理责任，有权携带必需的设备、机器及材料进入该物业任何部分。

如有必要可进入任何单元的内部，但除紧急情况外，应事先征得有关的业主或住户的同意。

　　23.采取合法、合理措施以减少影响各业主或住户的滋扰性事件，并可进入其单元的任何部分处理该滋扰性事件，但除紧急情况外，应事先征得有关的业主或住户同意。

　　24.控制该物业范围内或附近的所有车辆（包括访客车辆）的停泊及交通流量、拖离所有违反本公约而停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离费用。

　　25.雇用或解雇管理处职员，使管理公司得以履行其在本公约下规定的职责。

为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、清洁机械或其它材料及所有必要的设备。

　　26.聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。

　　27.管理公司有责任确保各业主及住户遵守及履行本公约及小区之管理规则及会所守则，如有违反该等条款的情况发生，管理公司有权采取合法有效措施制止，包括:

（1）要求限期整改;

（2）对本物业公共利益造成损失的，管理公司有权要求责任人予以赔偿并承担违约金（赔偿金和违约金纳入本物业公共收入）;

　　（3）逾期不整改的，有权提起民事诉讼禁止违约事件、追讨因违约造成的损失及欠款，因此而产生之一切诉讼费用、律师费及相关费用从物业管理费中支付。

　　28.根据该物业各单元业主或住户的需要，合理安排公共设施及其它装备的运行。

　　29.有权使用该物业的公共地方、公共设施及其它装备，以行使其管理职责。

　　30.管理公司保安工作人员，有权依照规章制度检查进入管辖范围的所有危险品及可疑物品，必要时移交公安部门处理。

　　31.管理公司保安工作人员有权驱逐该物业范围内的流氓、乞丐、非法流动小贩等。

　　32.每半年向各业主提供上半年管理及维修该物业收入与支出的财务报告，各业主有权向管理公司查看该财务报告。

　　33.定期与业主举行会谈，以便商讨该物业的管理及管理安排和帐目情况。

　　34.处理各单元业主或住户的投诉，给予及时解决和合理答复。

　　35.于节日期间装饰该物业公共地方范围，包括灯火及其它饰物，如管理公司认为必要，可以于该物业公共地方范围内组织小区的文娱康乐活动。

　　36.管理公司有权按公平合理原则要求各业主按其单元的建筑面积分摊维修该物业范围内的公共地方、公共设施及其它设备的费用。

　　37.管理公司有义务召集各单元业主参加会议，讨论和协商该物业由不可抗力而造成严重毁坏的善后问题。

　　38.管理公司有义务召集单元业主参加会议，讨论和协商该物业增添公共设施及其它公共装备等项目问题。

　　39.管理公司接受业委会的监督。

　　40.重大的管理措施应当事先提交业委会审议，并经业委会认可同意后，方可执行。

　　41.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及该物业所在地人民政府的监督指导。

　　42.管理公司有权制订及修改该物业之管理规则、装修规则、会所管理规则及其它关于该物业管理体制的规则，以确保该物业及其设施得到妥善管理及运作良好，或各业主及住户能适当使用该物业，唯该等规则必须事先获得业委会或发展商（以实际情况而定）的书面同意方可执行。

但该等规则不得与本公约相抵触，否则无效。

以上之规则及其修改应张贴于该物业告示栏，并于业主要求时免费派发。

　　43.管理公司根据本公约就上述各项事情做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。

管理公司可以随时按照国家法律和地方法规、规章的要求，撤消任何根据本公约作出的同意或批准。

　　44.管理公司应尽全力按照本公约的规定履行其对该物业的管理和维修保养的职责。

　　45.对管理公司非能力范围所及/或因不可抗力而使该物业公共设施和装备遭受损失，管理公司无须承担经济赔偿责任及法律责任。

但须代表各单元业主向有关部门或责任方协商，并采取有效措施使受损设备尽快恢复正常。

　　（三）管理公司酬金:

　　1.管理公司酬金由业委会或发展商（以实际情况而定）与管理公司协商决定，该酬金应不少于物业管理总成本的8%，但不得高于10%。

　　2.管理公司酬金需于每月5号以前全数支付。

　　（四）管理费及维修基金:

　　1.为计算业主应缴付的管理费，管理公司应在每年十二月底前为下一会计年度拟定一份管理预算，该预算应包括该物业在管理与维修方面的估计开支（包括管理公司酬金）和估计收入。

　　2.在管理预算中有关开支的部分包括但不限于下列各项:

（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

（2）公共设施、设备日常运作、维修及保养费，包括愉景所有附属设施、设备及绿化园林景观等日常维修、保养;

　　（3）绿化管理费用;

　　（4）清洁卫生费;

　　（5）保安费用;

　　（6）社区文化及节日装饰费;

　　（7）办公费;

　　（8）物业管理单元固定资产折旧费;

　　（9）不可预见费（杂项开支）;

　　（10）法定税费;

　　（11）管理公司的酬金;

　　（12）管理公司认为需要并经业主认可购买之火险及各种责任保险费;

　　3.因为个别业主的要求或行为而引致管理工作或管理费用增加，管理公司有权向该等业主征收合理的附加费用以应付该增幅，毋须有关业主同意。

　　4.各业主须于每月5号之前向管理公司预先缴交其单元该月应付之管理费。

管理费用乃根据该物业或所属小区之年度预算开支按每单元建筑面积大小比例分摊。

首期管理费从发展商向业主发出交付使用通知书之日起计算，若业主不按本条款如期缴交管理费，发展商或管理公司有权向该业主征收相当于迟交管理费之千分之三/日的滞纳金，其计算方法由业委会或发展商或管理公司规定，唯不得违反有关法律、法规及规章。

　　5.管理公司有权在发现年度之管理预算不足够支付实际管理开支后的任何时候，修改管理预算，届时管理费应作相应调整，唯该等之修改及调整必须事先获得业委会或当地物价部门（以实际情况而定）的书面同意及不得违反有关法律、法规及规章。

　　6.管理公司须委托一家中国认可的会计师行或机构审核管理公司准备的关于管理该物业的站账目。

上述审核费用由管理费中支付。

　　7.无论其单元是否空置、出租或自用，各业主须负责缴交管理费用，即使有关业主将其单元出租予住户，并与该住户协议由租客缴交管理费，该业主仍须向发展商或管理公司递交协议影印件，若租户拒交管理费及其它有关费用，由该户业主负责缴交其单元之管理费。

　　8.公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主管理委员会。

专用基金用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程（含改造）项目。

专用基金的收取、使用与管理按照《佛山市顺德区住宅区物业管理条例》及有关政策法规执行。

公用设施专用基金不够支出时，经业主委员会决定，可从管理费积累中垫支或由业主分摊。

　　9.如管理公司所征收的管理费用在支付管理该物业的支出后尚有节余，余额将拨入下一个月的管理开支之用。

每单元业主不能取回已缴之管理费用。

　　10.如业主不依时缴交管理费用，发展商或管理公司有权采取以下行动追索欠交的管理费用:

（1）业主不按规定缴交管理服务费用以及赔偿金、违约金等，将处以每日千分之三的滞纳金。

（2）通过起诉申请索还欠款，并向该业主收取因此而发生的额外行政费、法律诉讼及律师等费用。

　　（3）通过起诉申请将业主之单元出售以偿还欠款。

出售的收入在扣除欠款、利息、索偿费用及售楼费用后，余额将退还单元之业主。

　　（4）向房管或其他中国有关部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该单元的业主不能将有关单元业权转让。

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