工程部运作手册.docx
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工程部运作手册.docx
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工程部运作手册
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A
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01
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QEHS:
工程部运行手册
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01
工程档案、资料管理制度SAVSHPM-QHES/P-ENG-001
1.目的:
为了妥善地管理保存工程档案、技术文件、竣工验收资料及物业管理资料等。
2.范围:
工程部全体员工。
3.职责
3.1工程部文员负责工程设备设施的图纸、说明书及合同的整理、保管、造册,并登记在《工程档案资料清单》上。
配合工程经理建立设备台帐等;;
3.2工程部经理负责对于档案管理进行监督和检查;;
4.工作内容
4.1工程部档案分类
4.1.1项目原始资料:
工程图纸、设备说明书、合格证、保养证书及项目保修合同等;
4.1.2工程部管理资料:
函件类(收/发函)、会议纪要、各类方案、合同等。
4.2工程部档案管理办法
4.2.1工程图纸、说明书要根据专业整理成册(盒),每册(盒)图纸、说明书都要附有本册(盒)图纸、说明书的明细表,并和总清单目录对应。
4.2.2资料管理员待工程竣工后将施工资料整理好移交清单,统一交接资料存档;根据移交清单做好资料的当面清点。
4.2.3资料管理员在收到施工图纸后,首先要对图纸进行登记,登记目录包括项目名称、专业、收发人份数时间、图号、版本、原件或复印件等,并在登记的同时将图纸按工程项目进行分类,利用计算机管理建立完整的电子版档案信息目录。
4.2.4施工图纸的归档保存:
按工程项目号进行分类和编号、整理后将施工资料和图纸进行入柜、排列、存放,标明项目类别、项目号、档案号。
4.2.5未经工程部经理批准,不得将工程部的技术档案借给外单位。
4.2.6重要的图纸、说明书应保存原件,原件通常不予借阅,以复印的版本借阅。
4.2.7本单位员工借阅图纸、说明书及合同应填写《工程档案资料借阅审请表》,明确借阅期限,借阅人不得在技术档案上涂画,应保持资料版面清洁。
4.3工程部按机密程度可分为以下几类:
4.3.1绝密:
极为重要并且不得向无关人员泄露内容的文书;
4.3.2秘密:
次重要并且所涉及内容不得向公司内外无关人员泄露的文书;
4.3.3机密:
指不得向公司以外人员透露内容的文书;
4.3.4普通:
非机密文件;
4.3.5传阅:
指在本公司内部传阅或传达的文书。
5.相关文件
6.记录表格(参照)
《文件记录清单》
SAVSHPM-QEHS/R-ADM-001
《文件发放/回收记录》
SAVSHPM-QEHS/R-ADM-002
《文件更改通知单》
SAVSHPM-QEHS/R-ADM-003
《外来文件登记表》
SAVSHPM-QEHS/R-ADM-004
修
改
记
录
修改码
修改通知单
拟稿
批准
文终
02工程部值班管理制度SAVSHPM-QHES/P-ENG-002
1.目的:
为确保物业项目内各机电设备的正常运作,满足大厦内业主、客户办公、营业,对空调、供电、卫生、通讯等方面的需求,及时处理、运行设备的故障及应对突发事件,保证大厦安全。
2.范围:
全部工程部人员
3.职责:
工程经理、主管监督、检查值班制度;工程部各岗位技工执行、贯彻值班制度。
4.工作内容:
4.1值班规范要求
4.1.1值班人员须坚守岗位,值班期间不得离岗。
4.1.2值班人员应熟悉设备、设施的现场情况、技术性能、操作程序及应急措施。
4.1.3随身带好对讲机,音量调至适中,保持联络畅通,并随身带好维修工具及钥匙。
4.1.4值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不得私自连班及私自调班,有事须先报告领班由领班安排。
如果因为某种原因不能值班,必须提前征得工程部主管同意,按规定办理请假手续,才能请假,以便部门安排合适的替班人。
4.1.5值班期间不准会客,设备间不得吸烟,未经批准无关人员不得进设备间。
4.1.6按规范定期巡检所管设备运行情况,观察温度、压力、声响、电压负荷、指示灯、照明、管道地漏等是否正常,发现问题及时处理,一时无法解决的问题,及时报告领班,听取领班的指令。
4.1.7按规定对运行设备额定技术数据进行详细、准确的记录,并把本班发生的事情如实记录在值班记录本上,记录要认真,不得乱涂改。
4.1.8晚间巡检应二人一组进行,处理事情,相互配合,处理故障严格按操作规程进行。
非重要、不影响大楼安全的维修工作,可报告领班批准后安排在白天进行,确保人身、设备安全。
4.1.9负责做好值班室主要设备房的环境清洁,同时完成保持分包设备,设备间的养护、清洁工作。
4.1.10如遇水侵、火灾、触电等突发事件,值班人员必须以最快的速度赶到现场,采取各种相应的应急、急救措施,并负有处理事故的责任。
如交接班时发生突发故障,交班人不得擅自下班,应和接班人一起共同解决。
4.1.11服从当班负责人指挥。
4.1.12值班室严禁存放易燃、易爆物品。
4.1.13值班室严禁烧饭、用餐。
4.2交接班规范要求
4.2.1接班人必须提前15分钟接班,交班人员在接班人员未到场,或未完成接班检查工作前不得擅自离开。
4.2.2交班人员应将本班的设备运转情况以及大楼的相关情况详细交待给接班人员。
并将遗留工作作详细记录,向接班人员如实反映。
4.2.3接班人员应认真阅读值班记录,了解上一班的工作情况,如接班人员休假后上班,应同时阅读休假期间的工作记录,了解整个工作运行情况。
4.2.4交班人员应明确回复接班人员提出的问题,并和接班人共同核实、检查设备的运行情况及运行参数,包括各安全附件、运行设备、工具、钥匙、环境和设备卫生等。
4.2.5接班人员发现交班人员未认真完成有关工作及已检查中发现问题,应向交班人员提出,如交班人员不能给予明确的回复或不加以改善,接班人员可拒绝接班,并报上级领导处理。
4.2.6在处理设备及附属设备事故时,不得进行接班,交班人员应坚守岗位,继续进行事故处理,并有权指挥接班人员配合工作,在此情况下交班人员应经上级主任同意方可进行交班工作。
4.2.7当接班检查工作完成,并且接班人员无其他疑问及完成交接后,方可进行交接班签名工作。
4.2.8交接班工作一旦完成,交接双方在交接班记录上签名为界,完成责任转移,接班人员则负责全系统的安全运行操作。
4.2.9接班人酒后或精神状况异常,不得进行交接班,并及时报告领班另做安排。
4.2.10接班人员身体欠佳,无精打采不得上岗。
并及时报告领班另做安排。
4.2.11接班人员未了解上班情况不得接班。
(如接班人故意不愿了解上班情况,交班人应及时向领班或上级领导汇报)
4.2.12调休、事假、公休应提前通知工程经理或工程主管。
未获得批准不得休假。
5.相关文件
6.记录表格(参照)
《强电系统值班记录》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-001
《空水系统值班记录》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-002
(此页无正文)
修
改
记
录
修改码
修改通知单
拟稿
批准
文终
03工程设备台帐编制管理制度SAVSHPM-QHES/P-ENG-003
1.目的:
为了更全面的统计项目设备情况,更高效的管理项目设备,保证设备设施系统的使用寿命,以达到物业保值、增值的能力。
2.范围:
物业设备设施管理的主要内容包括:
设备的基础管理、设备使用与维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的经济管理、设备的安全管理等。
3.职责
3.1工程部各专业负责统计建立各系统设备台帐;
3.2工程部各专业负责对台帐内设备设施做好维保计划、保障设备“安全、可靠、经济、合理”的运行、符合环保要求、追求设备寿命周期费用的最经济、延长设备自然寿命,实现设备资产的保值。
3.3工程部经理负责对于建立设备台帐进行审核、监督和检查。
4.工作内容
4.1设备(设施)编号规定以设备的机组整体为编号对象,不含机电设备的主要部件和配套部件。
编号方式:
01XXX-
02XX-
03X-
04XXX
物业楼盘代码
设备系统代码
设备等级
设备顺序号
4.2物业楼盘代号:
按公司统一规定。
4.3设备所属系统代号:
系统/设备
系统代码
系统涵盖内容
供配电设备
EL
高低压配电柜、变压器、发电机、大型灯具、避雷装置、家用电器等
空调设备
AC
冷冻机组、热泵机组、锅炉、换热器、水泵风机、冷却塔水处理、风机盘管、变风量机组、空调箱、单体空调机等。
给排水设备
SD
水泵、减压阀、气压罐、水箱、净水设备、游泳池设备、热水器、污水处理设备、计量泵、鼓风机等。
电梯设备
LE
升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、吊篮等。
消防设备
FS
消防报警主机、消防泵、喷淋泵、消防卷帘、应急广播、排烟风机、正压风机等。
保安设备
SA
闭路监控设备、巡更设备、门禁设备、防盗报警设备等。
通讯广播
CB
交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。
办公设备
OA
复印机、传真机、电脑、打印机等。
楼宇自控
BA
控制设备、电脑、DDC箱、执行机构等。
车库设备
PA
电脑、闸机、出入票机等。
工具
TL
电动工具、清洁工具、仪器仪表、绿化工具、专用工具。
有线电视/卫星电视
TV
接收机、调制器、制转器、放大器、天线设备、录像机、影碟机、监视器等。
4.4设备等级代号:
按设备的重要性进行划分,通常Ⅰ级设备是指对物业住户之生活、工作、安全有重大影响的设施设备。
Ⅱ级设备是指对物业住户之生活、工作、安全有一般影响的设施设备。
Ⅲ级设备是指对住户生活、工作起支持性作用的设备和设施。
Ⅰ级设备通常包括:
高压配电柜、主要低压配电柜、变压器、发电机、消防设施、生活水泵、水箱、冷冻机(热泵)、锅炉、程控交换机、保安监控主机、防盗报警主机、电梯等。
Ⅱ级设备通常包括:
有线电视、卫星电视(不含用于生产、交易的专用接收装置),背景音响、单体空调、健身娱乐设施等。
Ⅲ级设备通常包括:
除Ⅰ、Ⅱ类设备以外的设施设备,如:
家用电器、一般工具、泛光照明等。
4.5设备顺序号:
按设备所在系统按顺序编号,如:
所有供配电设备应属EL系统,可从001号起逐个编号;空调系统设备所属AC类,同样从001号起逐个编号至最后一台设备止,依此类推。
4.6所有机电设备的值班、检查、维修保养人员,在填写相关记录时,必须统一使用机电设备确定编号。
5.相关文件
6.记录表格(参照)
《设备台帐清单》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
《设备台帐卡片》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
修
改
记
录
修改码
修改通知单
拟稿
批准
文终
04
工程部钥匙管理制度SAVSHPM-QHES/P-ENG-004
1.目的:
为了确保大厦安全、良好有序的运行,使工程部有效的对公司重要受控区域的钥匙进行规范管理。
2.范围:
工程部管理团队、机房管理人员。
3.职责:
工程部负责对接管的机房等钥匙进行保管及有效监管下使用。
4.工作内容:
工程部应建有工程部所管控钥匙台帐,专业管控钥匙应建有详细清单。
4.1所有钥匙必须标示清楚,便于及时、准确取用,标清钥匙锁位置编号并整齐有序地放置在钥匙柜中,并在钥匙柜贴上标签,加以注明便于查找。
4.2工程部员工在领取工作所需的相关钥匙,做好相关钥匙去向登记,工作完成后及时归还。
4.3除个人更衣箱、办公室、值班室等钥匙外,其余机房、管线井等场所的工作钥匙交接班时进行交接并记录,不得私自带出工作场地。
4.4员工不准私自调换锁具和私配钥匙。
4.5不慎遗失要速报部门主管,以便采取相应措施,所有有关费用由遗失者承担。
如因不及时上报而导致后果,由遗失钥匙者承担全部责任。
4.6无特殊情况,管理人员不外借备用钥匙,必须借用时,借用人员必须填写《钥匙管理登记表》。
4.7管理人员根据各类登记表的记录检查钥匙的借还情况,发现借期超过归还期不还钥匙者,应电话通知借钥匙部门及时催还。
4.8工程部经理负责对钥匙管理进行监督和检查。
4.9所有机房钥匙建立备份,并由安保部和工程部统一存放管理,以备应急之需。
若有使用做好记录。
5.相关文件
6.记录表格(参照)
《工程部钥匙台帐》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
《钥匙管理登记表》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
修
改
记
录
修改码
修改通知单
拟稿
批准
文终
05物料存储、领用管理制度SAVSHPM-QHES/P-ENG-005
1.目的:
加强对工程部备品备料的存储管理,方便物料日常使用。
2.范围:
本制度适用于工程部备品备件仓库物资存储使用管理。
3.职责:
3.1工程部各专业对备存物料领用、存放负责执行管理;
3.2工程经理负责审批申请备品物料及数量,并监督、检查执行结果。
4.工作内容:
4.1各专业备品备件存放、使用管理
4.1.1专业应设立专用材料柜存放,专业负责人监督并定时抽查使用及记录情况。
4.1.2有消耗定额的物料,专业应根据最低储备定额和库存情况,及时向采购负责人提出请购计划,或及时通知采购负责人抓紧组织采购。
4.2物资的领用与发出管理
4.2.1领用物料应一律使用“工程部材料使用单”,专业主管应定时监督检查材料使用情况。
4.2.2部门应对于认定有回收利用价值的物料,由使用专业实行以旧换新,并由仓库回收后交部门进行处理。
5.相关文件
6.记录表格(参照)
《工程部材料使用记录单》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
《工程部材料备存统计》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
修
改
记
录
修改码
修改通知单
拟稿
批准
文终
06工程仪表、工具使用及维护管理制度
SAVSHPM-QHES/P-ENG-006
1.目的
保证物业项目安全运转,使工程部的施工工具规范化管理。
2.范围
项目内所有工程仪表、工具。
3.职责
3.1指定工程仪表、工具管理员负责执行管理制度。
3.2工程部经理负责监督、检验。
4.工作内容:
4.1仪表设备管理
4.1.1仪表使用注意事项
A.仪器设备的性能、精度应满足国际或国内标准的技术要求以及检测的要求。
B.一切有量读数的仪器设备都必须经过当地法定计量部门检定。
只有这样才能有统一的计量根源,使试验质量具有可比性、可靠性和准确性。
C.使用的仪器设备必须在检定有效周期内,凡超过有效检定周期的仪器设备不得使用,检验人员有权拒绝使用超过有效检定周期的仪器设备。
D.新购置的仪器设备、计量器具应先进行检定,并取得合格证后方可使用。
E.检定周期有效期内的仪器设备、计量器具在使用过程中出现失准时,经调整或修理后,应重新进行检定,并取得合格证后方准进行测试。
F.使用贵重、精密、大型仪器设备者,均应经培训后,方可进行操作检测。
G.检测仪器设备不得挪作他用,不得从事与检测无关的其他工作。
H.检测人员在使用仪器设备前必须对仪器设备的状况进行检查,并对零位进行校对,校核后方可进行检测,并做好记录,有异常时,须留下记录。
I.仪器设备专人管、专人用,非检测人员不得独自操作。
非专用人员未经批准不得进行操作。
J.对所有使用的仪器设备应遵守操作规程进行操作,要做到管好、用好、会保养、会检查、会排除一般性故障。
4.1.2定期检定及保养制度
A.仪器设备、计量器具均按国家标准计量部门的有关规定实行定期检定,凡没有检定合格或超过检定有效周期的仪器设备、计量器具一律不准使用。
B.仪器设备、计量器具由管理组制定周期检定日程表,并负责组织定期检定工作。
对检定合格的仪器设备、计量器具建立仪器设备、计量器具检定台帐,合格证应妥善保管。
C.新购置的仪器设备、计量器具应先行检定,并取得合格证后方可使用。
D.检定有效期内的仪器设备、计量器具在使用过程中出现失准,经调整或修理后,应重新进行检定。
E.新购置的仪器设备必须进行全面检查并经检定合格后方可使用,正常使用各种仪器应每季度定期检查,所有检查都应做好记录,并签章。
F.检验仪器设备使用时要做到用前检查,用后清洁。
G.检测人员必须自觉爱护仪器设备,经常保持仪器设备整洁、润滑、安全正确使用。
H.仪器设备保管人应对所保管的仪器设备经常保持清洁卫生,定期清洗、换油润滑等工作。
检验完毕后应擦拭干净,罩上保护罩。
长期不用的电子仪器,每隔三个月应通电一次,通电时间不少于半小时。
I.管理组根据仪器设备的技术状态和使用时间,填写仪器设备维修申请,经批准后组织维修。
J.在检定中发现仪器设备损坏或性能下降,由管理组组织维修,维修后性能仍能符合要求,则组织重新检定。
如性能不能满足要求者,提出报废申请,办理报废手续。
K.一经报废的仪器设备,不应继续存放,其报废仪器设备应交由公司统一处理。
4.2工具管理
根据班组人员多少的需要,给各班组配备工作所常用的工具,固定给各班组使用、保养、保管。
4.2.1借用工具的规定
A.不常用的大型工具及专用工具,统一由管理员保管和保养及维护不得私自转借。
B.各班组如需用大型工具、专用工具时,可向工程部主管领导申请,填写借用工具申请,申请上必须严格注明使用期限。
如到期还需使用时,请向主管领导说明情况,注明延长使用的期限。
逾期不还者,管理员向主管领导汇报,做出处理。
4.2.2消耗性工具发放规定
A.工具管理员根据班组所需将工具发给班组,并建立相应台账,领用人在台账上签字。
以使用人或班组为单位,建立《工具领用手册》
B.班组或个人初次领到工具后,今后必须以旧换新,否则不予其领用。
如发现有丢失现象,责任人必须按照实际价格赔偿。
工程人员离职前,由责任人将旧品或者未使用的工具,交予工程部工具保管员,并在台账上核销。
4.2.3工具的使用及保养
A.配备到责任人的工具由各责任人负责定期保养及维修,配备到班组的集体工具由班组内的工具保管员负责定期保养及维修。
施工中要正确使用和妥善保管好各种工具,对精密的仪表仪器、量具应专门保管,不得与其他工具混合堆放。
B.班组应对借用的工具妥善的保管和正确的使用
C.工程部需向员工讲解新型工具的基本原理、构造、正确的使用方法和日常使用保养常识
5.相关文件
6.记录表格(参照)
《个人工具领用记录/台帐》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
《大型工具使用记录》
SAVSHPM-QEHS/R-ENG-00X
修
改
记
录
修改码
修改通知单
拟稿
批准
文终
07能耗管理制度SAVSHPM-QHES/P-ENG-007
1.目的:
保障项目良好运转前提下合理节能。
2.范围:
项目水、电、煤气等能耗设备
3.职责:
工程主管制定能耗管理方案;工程经理监督、落实。
4.工作内容:
4.1能源管理
4.1.1大厦工程经理负责本大厦的能耗统计和节能管理、制定节能措施。
大厦公司工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表,以进行不同月份不同年份的能耗比较。
4.1.2物业的能耗是指电、水、气等的耗用量。
其中电耗费用大约占总能耗费用40%左右。
因此,能耗费用降低,首先须抓电耗,其次是水、气等能耗。
4.1.3物业的合理用电是节电的手段。
节电工作分设计和运行两个方面,两者互相牵制、互相补充。
一个好的系统设计,应该考虑到节能的需要,否则进行管理的努力将是十分有限的。
反之,如果不搞清设计意图,也难以发挥节能的效果。
从运行角度,物业的合理用电应从下述几方面考虑:
A.供配电
物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种异步电机及气体放电灯等),这类负荷的功率因数均较低,所以应减少使用电感性负载,以提高功率因数。
功率因数应控制在0.9以上。
B.变压器
变压器在运行中,不可能总是处于额定状态,而负载率高低与效率有一定关系,当变压器负荷过低或过高,效率均要下降。
所以,在多台变压器配电时,应根据负荷变化情况,按技术特性,选择最佳运行方式。
单相用电设备分接在三相网络上,低压网络的电流不平衡度应小于20%。
C.空调、制冷系统
系统的容量一般是按最大负载情况下选定的,但是在实际使用中不会始终在最大负载情况下,大部分时间是部分负载运行。
制冷机组应根据不同负荷要求,开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质,以提高制冷系统的运行效率。
空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。
对于不同季节,应该合理调整新风比例,以减少新风处理能耗,节省能量。
D.照明系统
物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右,因此必须注意降低照明系统的能耗。
照明节电,除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外,还应对使用场所选择适当的照度;采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。
光源灯具应定期清扫,使用节能效率高的照明灯具。
照明和动力用电应分别装表计量,内部可分区安装控制开关,制订运行操作时间表。
4.2能源消耗控制程序及要求
4.2.1能源消耗控制的范围是:
电、水、汽、油等。
物业公司工程部在所有使用部门安装电表、水表、燃气表,油料使用须作统计。
4.2.2物业公司工程部派人每天到各使用部门巡视检查,如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象,立刻采取措施解决问题。
4.3设备节能办法简介
4.3.1重视节能的重要性,让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。
4.3.2工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。
4.3.3建立好主要设备运行的时间表,并在公司进行公示。
4.3.4指派专人负责节能工作的检查、督促。
4.3.5推广节能观念及意识和方法。
4.3.6不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查,使之不断完善。
4.3.7应用楼宇自动化控制进行管理,根据季节、时间变化,时刻调整。
4.3.8空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。
4.3.9照明线路的布置及调整。
4.3.10灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。
4.3.11
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