营销策划案讨论稿.docx
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营销策划案讨论稿
某楼盘楼书文案(讨论稿)
封面文字:
标志+城市地标,某市荣耀+打开每扇窗,都是某县江
一、城市一体化,某市后花园(P2、P3)
P2:
标题:
城市一体化,某市后花园
正文:
2006年,某市市政府提出打造一小时经济圈,某县被纳入其范围;
2009年,某县提出“打造某市乃至珠三角和海西地区后花园”的定位;
2012年底,投资2亿元打造的某县主出口迎宾大道将通车;
2012年底,某市至某县高速公路全线贯通;
2013年……
城市一体化、一小时经济圈的建设,让某县这座城市愈发便利快捷;高门槛的工业入门标准,高标准的生态绿化建设,让某县这座城市变成了美丽的花园;离某市30分钟便利生活圈的定位,让某楼盘成为某市最美的后花园。
P3:
标题:
某县江畔,诗意生活
正文:
闲暇时光,约三五好友共赴某县,观山赏水,江边垂钓,心情盛开。
繁忙之余,放下手中工作,与家人团聚,无论是只有18米之遥的江边水岸,亦或是270°的观景阳台,都充满温馨与浪漫。
住在某楼盘,日观一江美景,晚听江上鱼歌,轻风吹拂一帘幽梦。
(配地图)
二、城市地标,城市荣耀(P4、P5)
P4:
一座建筑,一幅作品
标题:
(楼层),城市地标,某市高度
正文:
建筑是艺术载体,是城市文化的代表与象征。
某楼盘,经典建筑艺术,傲然完美呈现!
(楼层),不仅是城市的高度,也是生活的高度和身份的象征!
P5:
标题:
优美弧线,诗意建筑
正文:
某楼盘极富现代气息的外立面,宛若太极双鱼的建筑造型,为蜿蜒流转的某县江嵌入璀璨的明珠。
某楼盘,270°景观阳台。
一个弧形阳台,完整呈现一江美景。
某楼盘,经典建筑,城市标杆,城市骄傲!
(通栏大图)
三、江景(P6、P7)
P6:
标题:
打开每扇窗,都是某县江
某县江湾区美景,是天赋;将天赋美景收藏,在人为。
景观资源决定于地段,而景观效果取决于建筑。
某楼盘从建筑排列到户型设计,经过无数次计算机模拟,反复调整设计参数,力求使每一户都能充分享某县江醉人美景!
某楼盘,临江而居,巅峰豪情,一辈子江岸度假生活......
徜徉在风景中,留恋在阳台窗前!
(某楼盘看某县江效果图)
P7:
标题:
临水而居,一湾美景
某楼盘,江岸度假生活专区。
?
亲水住宅,越来越稀缺的城市资源。
江景房、湖景房、海景房,成为城市人居的价值尺度,一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......
某楼盘,水浪亲拍,江风阵阵,波光粼粼,两岸灯火阑珊······湾的风景,是每天重复的美丽。
标题:
以湾之名,收藏最美江景
某县江,蜿蜒流转千年;某县江,一湾诗意风景。
某县江湾区美景,是天赋;将天赋美景收藏,在人为。
岸边栈道,不是廊桥遗梦,是闲暇健步、休憩的绝佳去处。
某楼盘,独享一线江景......
四、全精装豪宅,五星级享受
P8:
标题:
精装革命——全面家居解决方案
正文:
某楼盘,在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案,海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌,为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式,实现“拎包即住”的梦想。
?
(待确定)
(配精装修效果图及各建材品牌标识)
五、园林
P9:
标题:
艺术园林,浪漫情怀
某楼盘,运用借景、造景等园林设计手法,将原生态的江岸园林引入社区,将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉,点缀于3000平方米的屋顶花园,同时配以繁花簇锦的名贵花木,构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间,真正实现一步一景,移步换景。
某楼盘,浪漫园林与原生态江岸美景,梦想天地。
六、物管(P10、P11)
P10:
标题:
新加坡式管家服务,度假酒店式舒适尊贵
正文:
某楼盘,某市湾区景观住宅杰作;某楼盘,某市酒店式度假生活代表。
某楼盘,聘请中国百强物业公司——广州莱佛士,以“度假”式概念为基础,导入现代酒店度假物业管理模式,以星级酒店为标准,提供酒店式管家服务,使您每天都能享受到舒适便利的度假式生活。
P11:
标题:
七大智能管家系统,睿御生活奢想
正文:
某楼盘,在给您提供舒适的度假生活服务的同时,在安防上采用专业管理团队与现代智能高科技产品相结合,形成集门卫值勤、移动巡逻、摄像、红外监控等立体化安全管理体系,无时无刻守候您。
◆24小时保安巡更系统
◆闭路电视监控系统
◆能识别访客系统
◆住户楼宇对讲系统
◆停车场管理系统
◆消防控制中心及报警系统
7、商业(P12、P13)
P12:
标题:
临水商业,休闲舞台
正文:
某楼盘,150米江岸,15000平方米滨水休闲商业,休闲生活大舞台。
国内排名第六位的电影院线——大地院线隆重登临某县。
某市最高档的咖啡馆——维也纳咖啡馆、连锁美容机构——舒适堡美容养生会所、维纳斯婚纱影楼、休闲餐厅、卡斯特酒庄、.....一线休闲娱乐品牌云集,精彩生活,缤纷呈现.....
P13:
标题:
三首层商铺,立体滨水商圈
正文:
城市中心、商业中心、休闲中心....某楼盘,三首层商铺,铺铺王铺,立体商圈,一站式购物休闲娱乐天堂。
8、户型赏析(P14-15)
P16(封底):
区位图+开发商+代理商+地址+电话
(共16个P)
某楼盘策划核心提要(讨论稿)
一、某楼盘主题定位:
城市地标某市荣耀
二、某楼盘主打广告语:
打开每扇窗,都是某县江
三、某楼盘不同主题推广语:
1、江景:
打开每扇窗,都是某县江
2、建筑:
城市地标,某市荣耀
3、景观:
一湾江景,一园美景
4、装修:
全精装豪宅,五星级享受
5、物管:
酒店式服务,五星级享受
6、商业:
滨水商圈,休闲舞台
售楼员统一说辞(讨论稿)
(一)楼盘介绍:
小区占地面积约平方米,总建筑面积约平方米(其中,住宅建筑面积平方米,商业建筑面积平方米)。
小区容积率,建筑密度约﹪,绿地率约﹪,楼间距约米,最宽楼间距米。
住宅总套数套,商铺总套数套,地下车位个,车位配比1:
(二)卖点介绍
1、地标建筑,某市高度
小区由2栋(楼层)的高层建筑组成。
(楼层)的建筑,不仅是未来某县的最高建筑,也是未来某县乃至某市的最高建筑。
这不仅是建筑的高度,也是身份的象征!
小区建筑均为板式设计,建筑风格现代时尚,建筑线条简洁明了,建筑立面色彩亮丽。
2、一湾江景,一生享受
亲水住宅,越来越成为城市的稀缺资源。
江景房、湖景房、海景房,成为城市人居的价值尺度,一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......
某楼盘地处某县风景最美的江岸湾区。
在这里,推开每扇窗,都可以看到绿水荡漾、波光粼粼、风景秀丽的某县江。
临江而居,享受一辈子的江岸度假生活......
3、完美户型,实用至上
小区共有套住宅,户型多样,选择余地大。
其中一房套,面积约㎡;两房两厅套,面积从平方米-平方米;三房两厅套,面积从平方米-平方米;四房两厅套,面积约平方米。
每套房都有大阳台、大飘窗,都可以看一江美景。
户型实用率高,阳台、飘窗只计一半面积。
4、屋顶园林,浪漫情怀
某楼盘运用借景、造景等园林设计手法,将原生态的江岸园林引入社区,将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉,点缀于3000平方米的屋顶花园,同时配以繁花簇锦的名贵花木,构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间,真正实现一步一景,移步换景。
小区部分底层架空,既增加了小区的通透性,又增加了绿化面积和休闲娱乐场所。
5、全精装豪宅,五星级享受
某楼盘在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案,海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌,为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式,实现“拎包即住”的梦想。
6、管家式服务,度假式生活
小区由中国百强物管企业——广州莱佛士实行全封闭物业管理,将以“度假”式概念为基础,导入现代酒店度假物业管理理念,为业主提供酒店式管家服务,使业主每天都能享受到舒适便利的度假式生活。
小区还将安装闭路监控系统、红外线防范系统、IC卡管理系统等八大智能化管理系统,确保为业主提供无忧安全屏障。
小区实行完全人车分流,摩托车、小汽车一律放地下车位,确保小区通畅、安全。
某楼盘营销策划书(讨论稿)
一、项目概况
占地面积㎡,总建筑面积㎡(其中,住宅㎡,商业㎡,地下车位㎡,架空层㎡)。
项目由2栋(楼层)的板式高层建筑组成。
住宅总套数套。
其中,一房套,面积为㎡;两房两厅套,面积分别为㎡、㎡、㎡;三房两厅套,面积分别为㎡、㎡、㎡;四房两厅套,面积为㎡。
各栋实用率分别为:
%、%。
停车位:
个(地下个,地面个)。
二、项目优劣势分析
(一)优势
1、一线临江,户户观景;江景房众多瞩目。
2、户型多样,设计好,面积适中;
3、地段好,地处成熟片区,周边有塞纳左岸等高档楼盘;
4、闹中取静,适合居住;
5、坐北朝南,朝向好;
6、屋顶花园平台,底层架空,小区环境优美;
7、精装修,没有二次装修的烦恼;
8、有滨水商业,配套齐全,居家方便;
9、物业管理公司有全新的管理经验,有利销售;
10、某县首个过滤水入户。
?
(二)劣势
1、规模小,小区园林环境难有特色;
2、楼间距不够宽,低层住宅光线受到影响;
3、部分房源中看不中用;
4、临江部分房源面积偏大,总价高;
5、目前政策环境对销售不利;
6、精装修房尽管没有二次装修的烦恼,但装修风格和质量不一定符合客户需求;
7、高层建筑成本高,会推高房价;
8、物业管理费高;
9、商住扰民。
10、本地看好100多平方的,但是对88平方的不感兴趣,某市地区的看好公寓,所以会出现滞销户型。
三、开发商及项目形象包装策略
因开发商是房地产的“新军”,因此消费者可能会对开发商的实力、开发理念、运作水平及项目的建筑质量等产生怀疑。
针对这一情况,建议在项目推出前对企业及项目进行必要的包装和推广:
1、设计精美、有文化内涵,并具有特色的楼书;
2、精心提炼企业精神、经营理念、开发理念,展示具有责任感、使命感的企业形象;
3、事件行销:
在项目开盘前,公司领导多参加一些行业性、公益性的活动,增加媒体曝光率,多宣传企业及项目形象;
4、公共关系:
与某县各部门及媒体建立良好的合作关系,避免在项目施工、销售等环节出现意外事件而被媒体曝光。
四、项目建设建议
1、做主题景观,进一步提升小区文化品位,增加销售卖点;
2、放慢其中一栋房屋的建设步伐,既可减轻资金压力,又可分批预售,缓解政策对楼市不利的影响,还可逐步提升销售价格;
3、商铺面积适中,以40-60m²为宜,面积太大难以销售,单价亦难提高。
五、目标客户定位及推广策略
本项目规模不大但套数不少,户型多样但一些户型中看不中用,因此给推广和销售带来一定难度。
(一)客户群定位
1、某县成功人士及在外某县籍人士;
2、某市、南康、崇义等周边县市投资客;
3、度假型置业者。
圈定目标客户不是目的,针对目标客户“对症下药”地进行包装、推广才是最终目的。
(二)建议针对目标客户采取如下推广策略:
1、针对在外某县籍人士
(1)加大全国各地某县商会的联络工作,赞助印制各商会《通讯录》;
(2)赞助某县商会春节团拜会或其它活动;
(3)通过《某县报》、《赣南日报》发布项目广告,刊登人物专访文章,介绍企业打造精品楼盘的理念,借此吸引更多某县本地人及在外某县籍人士的关注;
(4)组织某县人购房团,以较低的价格销售部分住宅,化解投资风险;
(5)春节期间,在某县举办房展会,或在某县电视台播放项目广告,吸引更多某县乡亲购买。
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