淮安房地产市场报告.docx
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淮安房地产市场报告
呈:
淮安今创房地产开发有限公司
2011年11月
淮安房地产市场报告
常州晋辉房地产营销公司
2011年12月20日
2011年11月淮安房地产市场报告
目录
一、国内政策
二、土地市场
三、11月楼市成交统计
四、11月楼市平媒广告统计
五、12月主要竞品优惠、活动信息
一、国内政策
1、李克强:
确保保障房质量阳光操作实现分配公平
今年以来,国务院多次部署保障性安居工程建设工作。
25日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强到河北省廊坊市实地了解各项政策措施落实情况和成效。
他强调,质量就是生命,公开才能公平。
今年全国1000万套保障房开工建设目标实现后,要扎实抓好在建项目建设,一丝不苟确保工程质量,阳光操作实现公平分配,真正把好事办好、实事办实,将惠民生、促发展的政策落到千城万镇、千家万户。
一到廊坊市,李克强就来到荣盛混凝土有限公司检测室,仔细询问水泥等建材的检验标准和检测情况。
他特别强调保障房的建材要执行和商品房同样的标准,叮嘱企业,质量是企业的生命线,也是住户的生命线。
建保障房是良心工程,建材是住房质量的第一关,绝不允许劣质建材出厂。
在儒苑保障房小区施工现场,李克强向施工单位详细了解如何保证工程质量。
在听了项目负责人介绍后,李克强说,保障房绝不是低质房,绝不允许出现质量问题。
对施工企业来说,保障房质量好就是“光荣榜”,质量差就是“耻辱柱”。
要抓住建材质量、房屋设计、建筑施工、工程监理、竣工验收等重点环节,全过程加强管理。
他还嘱咐随行的部门和地方负责同志,对保障房项目,要经常查、反复查,确保工程质量,让群众百年安居。
在廊坊市保障房中心,李克强遇到几位正在办理保障房入住手续的群众,他走上前去了解他们的住房面积、租金、合同办理等情况。
得知群众最关心的是公平分配时,李克强说,这也是党和政府、是我们关心的问题。
一个好的解决办法就是公开透明、阳光操作,让群众、让社会、让舆论都来监督,公开才能公平公正。
李克强详细察看了保障房申请、审核、分配、退出流程,观看了摇号分配的模拟演示,对保障房中心派审核人员专门核查申报人实际资产情况等做法给予肯定。
他对在场的工作人员说,住房是民生之要,立身之本,是群众最基本的需求。
刚才我看到办理入住手续的群众,他们说,住进新房感觉自己就像换了个新人。
希望你们做更加深入细致的工作,进一步把困难群众的住房问题解决好。
在了解河北省保障房基本信息联网的情况后,李克强要求,要加快全国城镇个人住房信息系统建设,这既可以为保障房的公平分配打下基础,也可为整个房地产市场健康发展创造条件。
中央有关部门和地方要相互配合做好这项工作。
李克强还来到金泰小区低保户李恒燕家住的廉租房,了解她入住前后的生活变化。
李恒燕说,新房子结实、方便,有独立的卫生间、厨房,小区环境也不错,比原来住的好多了。
李克强说,你们安居了,我们就安心了。
好日子还在后头,好办法也会越来越多。
李克强还听取了廊坊市保障房总体规划、政策保障、开工进度等情况介绍。
得知当地通过建设保障房,改善了困难群众居住条件,初步抑制了房价过快上涨,有力拉动了经济发展时,李克强说,保障性安居工程不仅是重大民生工程,而且是重大发展工程。
要进一步搞好项目储备,落实资金、土地等项目配套措施,持续推进保障房建设。
2、国务院重申遏制房价过快上涨调控短期难松绑
临近年末,宏观经济政策和房地产政策都走到了一个重要的节点上。
近日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在河北省廊坊市考察保障房建设时强调,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。
在中央经济工作会议即将召开之际,一方面出现了全国70个大中城市房价整体呈现下跌趋势、各地土地财政缩水、开发商资金链吃紧等现象;另一方面,国务院在两月内多次预警,要巩固调控成果。
业内人士认为,短期内楼市政策很难有大的调整,仍以落实调控政策为主,而70个大中城市的房价走势将继续呈现环比下跌的势头。
住房供应结构调整
李克强在廊坊表示,要继续完善住房供应体系,在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时,增加中低价位、中小户型普通商品住房的供给。
按照住建部的信息,今年我国已提前完成新开工保障性安居工程1000万套的目标,这是“十二五”期间我国新建3600万套保障房中的一部分。
如果这些住房能够足额供应,到“十二五”末期,保障房在市场供应中所占比重将达到20%。
李克强在廊坊肯定了这一点,并对保障房的资金、质量、准入、退出等各个环节予以强调,表示将吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。
事实上,资金正是当前保障房建设面临的主要问题,甚至可能影响到保障房的建设规模。
住建部部长姜伟新此前曾表示,出于资金压力,明年将缩减保障房建设规模,住建部还将评估“十二五”期间的保障房建设规模。
值得注意的是,李克强在召开座谈会时强调,建设保障房有利于遏制房价过快上涨,助推城镇化,这会释放出巨大的消费和投资潜力,推动相关产业发展。
分析人士认为,这或许暗示了保障房建设在制度上将常态化的可能。
短期内政策难放松
临近年末,高层的政策表态颇为密集。
10月21日,温家宝总理在广西南宁考察时也曾指出,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。
正如中央的预测,当前市场反弹迹象明显。
在房价上涨乏力、土地收入低迷的情况下,佛山一度公开放松“限购令”;由于资金链吃紧,一些房地产企业也表示出“松绑”的诉求。
根据国家统计局的数据,今年10月,全国70个大中城市中的新建商品住宅价格环比平均下调0.14%,32个月来首次出现环比下跌,房价拐点似乎已正式确立。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,从高层的表态不难看出,房地产调控政策短期内不会放松,至少在明年上半年之前,楼市将继续维持现有的局面。
他认为,楼市调控的效果并未完全显现,政策还需继续落实。
因此,明年的货币政策和房地产政策都可能呈现“先紧后松”的局面,下半年是否有所“松绑”尚存变数。
记者发现,在临近年终之际,一些城市出台的“限购令”等措施已经接近政策的期限。
不少观点还认为,换届因素也可能影响政策走势。
对此杨红旭表示,不排除地方政府变相放松政策的可能,但总体方向和力度不会改变。
而在政策的持续打压下,明年70个大中城市房价将维持环比下跌的态势。
3、财政部修改部分增值及营业税起征点
据财政部网站10月31日信息显示,财政部、国税总局已于10月28日审议通过了对营业税起征点和增值税起征点进行修改的决定,新规定自2011年11月1日起施行。
通告中称,为了贯彻落实国务院关于支持小型和微型企业发展的要求,财政部、国家税务总局决定对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的部分条款予以修改。
修改后的增值税起征点的幅度规定为:
销售货物为月销售额5000-20000元;销售应税劳务的也为月销售额5000-20000元;按次纳税的,为每次(日)销售额300-500元。
另外,营业税起征点的幅度规定,包括按期纳税的,为月营业额5000至2万元;同时,按次纳税的,为每次(日)营业额300至500元。
4、近10个城市限购年底到期预计明年将继续
最近一段时间,房地产调控成效逐步显现,部分城市房价开始出现明显松动,房价下行拐点基本明确。
作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药,部分城市的限购政策将在今年年底到期。
业内人士普遍预计,目前房地产调控并不具备放松的条件,明年多数城市仍会继续执行限购政策。
10月以来,全国楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显。
未来房地产调控政策会否出现松动?
针对市场关注的这一焦点话题,近期高层频频表态,强调继续推进房地产调控。
在此背景下,业内人士普遍认为,年底部分城市的“限购令”到期后,明年仍将继续执行。
记者整理发现,近十个城市的限购政策将于今年年底到期,包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确,12月31日为限购政策执行的“有效期限”。
上述限购令即将到期的城市,当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。
青岛市相关部门负责人曾表示,限购政策到期后是否延展,需视国家宏观政策而定。
石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称,石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日,并不是说12月31日一到,该政策就完全取消,到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑,确定“限购令”是否需要延期。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林近日在参加“锦溪国际湖居论坛”时明确告诉记者,限购令年底到期后肯定还会继续执行。
“目前调控政策还不具备放松的条件,现在楼市调控的重点是防范房价反弹。
”王珏林表示,一旦限购放松,各地房价很可能会出现报复性反弹,那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。
“限购限价政策应当是较长期的调控任务,"停限"需要外部环境的支持。
”王珏林告诉记者。
“从目前的形势来看,继续推进房地产调控仍然是工作重点,部分城市限购令到期后继续执行的可能性较大。
”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
他认为,在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下,地方政府明年不可能放松限购,但在操作层面出现松动的可能性仍然存在。
“限购令的退出将是有节奏、分区域地逐步退出,而不可能是中央一下令,各地限购一起退出”。
杨红旭表示。
上海中原地产研究部总监宋会庸也表示,多数城市明年将继续执行楼市限购政策,可能会有少数城市限购到期后“按兵不动”,“不说话、不做事”,等有关方面意思明确了再正式表态。
但明年楼市调控的主基调仍是“两限”为主的从紧政策。
5、央行:
12月5日下调存款准备金0.5个百分点
中国人民银行今日决定,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
自2010年初起,中国央行已连续12次上调存款准备金率,并加息5次。
本次全面下调金融机构存准率,为三年来的首次下调,意味着中国紧缩的货币政策正式转向。
本次下调后,中国大型金融机构的存准率将由21.5%的历史高位回落至21%,中小型金融机构的存准率则降至17.5%。
按10月末中国79.21万亿元的人民币存款余额计算,本次下调将释放3690.5亿元资金。
中国国家主席胡锦涛于11月12日在APEC峰会上强调,当前形势下中国必须坚定不移保增长、促稳定,尤其是要努力实现强劲增长,为亚太地区和世界经济发展增添动力。
此后,央行发布的三季度中国货币政策执行报告中指出,将继续实施稳健的货币政策,同时也将根据经济形势的变化,适时适度进行预调微调。
事实上,11月23日,中国央行就已下调浙江省6家农村合作银行存款准备金率0.5个百分点。
央行在随后发布的声明中称,获得定向放松的银行此前都是由于支农贷款指标未能完成而被实施了惩罚性上调存准率,本次下调是取消了此前的惩罚,不能把对这些银行存款准备金率向正常水平的恢复理解为存款准备金率的下调。
但分析人士指出,央行选择从农信机构开始下调差别存款准备金,体现了政策适度微调的方向,属于结构性宽松手段。
随着欧债危机的爆发和外围经济的下滑,三季度来中国经济下行、通胀回落的趋势明显。
汇丰23日发布的11月PMI预览指数跌至48.0,创32个月以来新低。
而10月CPI同比增速也连续三个月下滑,回落至为5.5%。
机构预计,11月CPI同比增速将进一步降至4.3%-4.5%,通胀回落将为货币政策转向适度宽松提供空间。
此外,10月份,中国外汇占款减少249亿元,为2008年以来外汇占款首次下降。
国泰君安发布报告称,扣除10月170亿美元顺差和83亿美元的FDI后,10月从外汇占款口径计算出来的热钱流出高达293亿美元。
目前热钱的流出及货币政策的重新宽松,意味着年底前准备金率随时都有下调可能。
独立经济学家谢国忠在接受网易财经连线时表示,央行此次下调存准率是为释放部分流动性对冲热钱外流对国内流动性的负面冲击。
经济学家认为,存准率未来仍有下调空间。
交行首席经济学家连平认为,今年年底到明年初存准率还将有2-4次的下调可能,但不会出现频繁大幅下调的现象。
中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求表示,由于外汇占款有所下降,预计未来存准率还有2-3次下调可能。
6、外资行全面上调房贷利率利率折扣时代已终结
近日来关于渣打银行暂停人民币房贷业务、外资行集体上调房贷利率的消息再度刺激房市的神经。
昨日渣打银行两家支行相关工作人员均对记者确认该行已暂停房贷,而部分外资银行也相继上调了个人房贷利率10%-15%不等。
从限贷、利率上浮到停贷,从二线城市到一线城市,从股份制银行到外资银行,个人房贷的闸门正在拧紧。
收缩个人房贷业务
“根据监管层的相关要求,我们的房贷业务已经受到限制。
目前不管是首套房还是二套房,我们都没有办法受理了。
”渣打银行某支行个人业务经理向本报记者表示。
渣打银行在北京地区的另一家支行相关工作人员则表示:
“之前我们的个人房贷业务做的不错,业务量很大,这次是应监管部门要求进行收缩。
实际上我们从上个月以来开始就不接受房贷申请了。
至于何时能够重新开闸,目前不能确定。
”
记者通过走访、电话咨询了解到,目前仅有渣打银行一家明确表示已暂停人民币房贷业务。
汇丰、花旗、南洋商业银行则仍维持基准利率,不过先前的利率优惠已经取消。
对此,渣打银行相关负责人对本报记者表示,为进一步贯彻国务院关于遏制房地产市场过快发展的精神,结合风险控制等综合因素,该行已收紧信贷政策,现阶段以回顾评估现有按揭业务政策,优化整合业务审核操作流程为工作重点。
而对经核查流程确认符合相关购房及按揭政策,且资质优良之申请人,行仍给予批复及发放。
汇丰银行(中国)相关负责人告诉本报记者,目前该行个人房贷业务正常运行,并没有出现停贷情况。
记者了解到,除渣打外,目前在国内个人业务规模较大的几家外资银行均未叫停房贷业务,不过,对于个人房贷的定价,则出现明显的差异。
“我们从今年下半年开始就取消了首套房贷款利率优惠,之前是八五折。
另外,目前针对二套房贷款利率则要上浮10%.”南洋商业银行某支行工作人员告诉记者。
汇丰的一位客户经理表示,该行目前对首套房执行基准利率,目前信贷额度充裕,能保证按时放款。
另外,花旗银行方面目前也是执行首套房基准利率。
东亚银行北京某支行客户经理对记者表示,由于额度紧张,目前该行的首套房贷利率在基准利率的基础上上浮10%-15%.“具体要看客户的资质,如果是我行的VIP客户,可以给予一定的优惠,但10%是最低了。
”上述经理表示。
优惠利率绝迹
几个月之前,随着中资银行纷纷上调首套房贷款利率,不少买房者投向了外资银行的怀抱。
记者了解到,即便不久前由于外币资金价格高涨、外资银行纷纷调高外币房贷利率,仍有部分外资银行可以提供9折的人民币房贷优惠利率,但从目前情况来看,个人房贷利率折扣的时代已经结束。
2、土地市场
2011年11月份市区(主城区)国有建设用地(经营性)使用权挂牌出让成交结果公告
成交日期
地块名称编号
土地用途
成交单位
成交价(万元)
楼面地价(元/㎡)
总价
亩价
11.2
繁荣路南侧地块(2011G129H44)
商业金融业住宅
倪德泉
5380
367.74
1839.32
11.2
三坝街西侧4S店地块(2011G131H46)
商业
江苏龙杰汽车实业有限公司、香港劲惟有限公司
1670
153.49
1151.41
11.2
新城40号地块(2011G133H48)
住宅商业办公
顺景地产有限公司
35680
178.59
892.96
11.2
新城44号地块(2011G136H51)
住宅商业办公
上海绿地集团淮安置业有限公司
17640
200.71
940.83
11.2
板闸安置小区地块(2011G140H55)
住宅商业
淮安市市级机关房屋开发中心
12900
52.36
436.30
11.2
欧洲城二期东南角地块(2011G141P17)
住宅
淮安市龙华房地产开发有限公司
520
77.50
11.2
北京南路东侧地块(2011G142P18)
住宅兼容商业
淮安市清浦新城置业有限公司
5330
44.23
442.30
11.2
滨河路北侧地块(2011G143G01)
商业金融业住宅
江苏舜阳置业有限公司
11400
100.88
1008.84
11.2
淮海南路西侧A地块(2011G145G03)
商业
淮安宏宇元通汽车销售服务有限公司
660
112.44
842.65
11.2
淮海南路西侧B地块(2011G146G04)
商业
淮安市宏宇润和汽车销售服务有限公司
960
121.06
908.51
11.2
淮海南路西侧C地块(2011G147G05)
商业
淮安市宏宇润达汽车销售服务有限公司
710
114.33
858.07
11.2
北环路北侧A地块(2011G148G06)
商业
淮安兴泰汽车销售服务有限公司
1100
112.59
844.85
11.2
北环路北侧B地块(2011G149G07)
商业
淮安长城汽车销售服务有限公司
470
114.63
859.86
11.2
北环路北侧C地块(2011G150G08)
商业
淮安中悦投资发展有限公司
510
121.14
908.12
11.2
天津路西侧地块(2011G151K35)
商业住宅
南京宏发房地产开发有限公司
5750
145.39
1211.68
11.2
天津路东侧地块(2011G152K36)
商业住宅
淮安市曙光同泰置业有限公司
19100
191.69
1150.09
11.2
三亚路南侧地块(2011G153K37)
住宅商业
淮安红豆置业有限公司
11300
158.04
1077.60
11.2
广州路西侧地块(2011G154K38)
住宅商业
严保金
14900
155.05
1057.11
11.2
合肥路西侧地块(2011G155K39)
住宅商业
淮安弘业房地产开发有限公司
5950
192.99
964.84
11.2
深圳路南侧地块(2011G156K40)
住宅商业
淮安市红山树房地产开发有限公司
2110
187.89
1083.61
11.2
柯山路南侧地块(2011G157K41)
商业住宅
淮安市弘基房地产开发有限公司
3140
187.91
1010.19
11.2
景宜路北侧地块(2011G158K42)
住宅商业
淮安新区房地产开发有限公司
19800
155.71
934.29
11.2
达方路南侧地块(2011G159K43)
商业住宅
淮安新区房地产开发有限公司
9550
124.85
1040.45
11.2
苏州街西侧地块(2011G160K44)
商业住宅
淮安新区房地产开发有限公司
5220
129.46
1078.99
11.2
广州路东侧地块(2011G161K45)
商业
淮安明发房地产开发有限公司
15600
156.53
1565.30
11.2
柯山路北侧地块(2011G162K46)
商业
淮安市高教园区投资实业有限公司
26800
313.71
855.52
11.2
长江路北侧地块(2011G163K47)
商业
淮安软件园管理发展有限公司
10140
319.17
870.38
11.2
承德南路西侧地块(2011G164K48)
商业
淮安开发控股有限公司
25550
336.10
916.66
11.2
淮海南路东侧地块(2011G165K49)
商业
淮安开发控股有限公司
52600
350.67
956.38
三、11月楼市成交统计
1、成交汇总:
2011年11月淮安住宅成交2614套,产生22套退房,实际成交2592套,环比下跌27.5%,同比下跌46.63%。
成交面积约37.62万㎡。
无论从成交套数或是成交面积来看,淮安楼市都已经跌到今年最低点。
显而易见,12月淮安住宅市场很难再热起来了。
年关将至,在外地务工人员回家置业是能带动县城楼市的成交小高潮,形势也相当严峻。
通过11月淮安各区县成交情况,从住宅市场来说,县城坐足了前三甲,但商业地产还是集中在市区,以淮阴区和经济开发区成交最多。
义乌商贸城498套,东城新天地204套,禧徕乐129套,与其说区位优势明显,不如说是少数的商业大盘带动了区位发展。
11月淮安住宅成交均价3548.5元/㎡,主要原因在于市区楼市渐冷,县城住宅成交量在全市成交占比上涨,成交均价自然一降再降。
市区的成交均价略有下降。
继今年1、3、4、5、8月份,市区商品住房成交均价持续上涨和9月份的止涨微跌后,目前,市区商品住房成交均价继续微跌,由9月份的4703元/㎡回落至11月份的4670元/㎡。
2、后市预测:
存量房增多 房企面临走量压力不小
“‘金九银十’没能出现,主要还是受房地产市场大环境的影响,在大多城市房地产市场均遇冷的情况下,淮安楼市也不可能独善其身”,业内人士表示,目前应该说市场并不缺少购买力,成交量的低迷,主要受政策的影响,在购房门槛提高和观望情绪的影响下,成交量遇冷也就并不奇怪了。
“现在的折扣确实也挺大的,各种优惠也挺多,但是我由于已有一套住房,再买房首付就是60%,由于一下拿不出那么多首付款,所以改善居住条件的计划只能搁置,”市民黄先生告诉记者,他看中了位于清河区的一套三居室,总价是56万元,按首付六成计算,首付款是33.6万元,加上供暖供热安装费,契税等将近要拿出40万元,“一下子根本拿不出这么多钱,还是等等再看吧”。
虽然目前的调控政策有见底的迹象,但是在信贷紧缩的情况下,即使购房者放弃观望,但面对“二套房首付提高,贷款利率上调,三套房以上则不予贷款”这些政策的高压,有相当一部分消费者还是望房兴叹。
“金九银十”并没有成为销售旺季,与此同时随着新房源的陆续上市,如何快速走量,成为目前开发企业面临的难题。
据淮安市网上楼市统计数据显示,截至12月1日,市区可售房源有近49015套,按照目前的去化速度,即使不新增供应,消化这部分房源需要近一年时间。
“年底前还会有不少新房源上市,在库存压力增大、销售不畅的局面下,开发企业还得面临信贷紧缩、融资成本高等现实,”业内人士表示,在目前的情况下,开发企业面临着不小的走量压力。
四、11月楼市平媒广告统计
楼盘
日期
媒体
版面
主标题
副标题
优诗美地
11.04
淮海晚报
B8整版
双喜临门
优诗美地成功入驻淮安小学学区房
11.11
淮海晚报
B8整版
双喜临门
优诗美地成功入驻淮安小学学区房
11.17
扬子晚报
C9整版
15周年庆四喜临门
优诗美地成功入驻淮安小学学区房
11.17
淮海晚报
邮政夹报
总价32起,轻松安家水渡口
11月18日-20日,热抢万元大礼优惠
融侨华府
11.03
淮海晚报
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