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资产评估的概念、特点与原则（doc55页）

第一章导论

⏹基本要求:

通过本章的学习,了解资产的类型,理解资产评估的概念和特点,理解资产评估目的和资产评估价值类型之间的关系,掌握资产评估基本理论的构成.

⏹讲授要点:

资产评估的概念、目的及假设，资产评估的价值类型和评估原则。

⏹重点和难点：

资产评估的价值类型及评估标准。

第一节资产概述

⏹一、资产含义

它指经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。

资产与财产：

两者含义基本相同，前者多用于经济，后者多用于法律。

二、资产的类型

⏹

（一）有形资产和无形资产

⏹

（二）可辨认和不可辨认资产（能否独立存在）商誉是唯一的不可辨认资产，无法单独转让。

⏹（三）单项资产和整体资产（是否具有综合获利能力）

各种类型资产关系图：

第二节资产评估的概念及其特点

⏹一、资产评估的概念

它是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。

具体来说，是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。

资产评估工作八大要素：

⏹评估主体

⏹评估对象

⏹评估依据

⏹评估目的

⏹评估原则

⏹价值类型

⏹评估程序

⏹评估方法

根据对商品价值评价目的不同，可将价值分为以下类型：

⏹

（1）评估价值：

由交易双方共同接受的估价师所估定的价值。

⏹

（2）课税价值：

由估税员为摊派税额而基于公平市价估定的价值，通常是市场价值的一定比例。

⏹（3）保险价值（实际兑现价值）：

指在保险合同中规定的资产价值。

⏹（4）账面价值：

在资产负债表上所标明的价值，是会计上的价值。

（取得成本+资本改良价值-折旧）

⏹（5）投资价值：

投资者以自己的准则确定的价值，它是指某个或某类投资者为确定目的而进行投资的资产价值。

二、资产评估特点

⏹

（一）时点性：

对评估对象在某一时间点价值的估算。

⏹

（二）市场性：

评估价值是否客观，需要接受市场价格的检验，若二者差异在允许的范围内，则说明评估结果是比较客观的。

⏹（三）预测性

⏹（四）公正性

1、遵循正确适用的评估原则，法定的评估程序，科学评估方法；

2、评估主体与双方当事人无厉害关系。

⏹（五）咨询性

评估主体对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。

最终成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。

⏹三、资产评估与会计计价的区别

资产评估：

具有资产评估资格的社会中介机构为资产交易和投资提供公平的价值尺度，反映资产在评估基准日的客观价值。

会计计价：

财会人员为投资者、债权人和经营管理者提供资产价值信息。

单选题：

⏹1.资产评估最基本的功能是（　　）。

A.评价和评值

B.咨询和管理

C.核算和监督

D.鉴证和审查

⏹【正确答案】：

A

【答案解析】：

咨询、管理和鉴证是资产评估的基本作用，核算和监督是会计的基本职能。

第三节资产评估的目的及假设

⏹一、目的

一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并，损害赔偿以及企业价值管理等行为提供可资参考的价值基础。

⏹二、假设

⏹

（一）持续使用假设：

指资产将按照现行用途继续使用，或者转换用途继续使用。

例：

石油化工设备评估

⏹1、如果按照现行用途继续在原地使用，用成本法评估其价值。

（卖价或制造费用+运输费+安装调试费--折旧费）

⏹2、如果按现行用途迁往其它场地继续使用。

（全新购买价—折旧费）

⏹3、如果不再使用，需拆零出售。

（零件变现值—拆零费）

（二）公开市场假设

⏹1、公开市场：

指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。

⏹2、用途广泛、通用性强和市场化程度较高的资产更适用于公开市场假设。

（三）清算假设

⏹1、定义：

指资产所有者在某种压力下（如破产、抵押权实施），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。

⏹2、其评估价值往往也低于持续使用和公开市场假设下的评估价值。

单选题

⏹2.资产在处于迫售、快速变现等非正常市场条件下的价值属于（　　）。

A.残余价值

B.清算价值

C.拍卖价值

D.补偿价值

⏹【正确答案】：

B

【答案解析】：

从题干可以看出，是从所依据的市场条件分类，属于非市场价值类型中的清算价值。

⏹3.（　　）是界定评估对象的基础。

A.资产评估的一般目的

B.资产评估的特定目的

C.资产评估假设

D.资产评估价值类型

⏹【正确答案】：

B

【答案解析】：

通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。

其作用之一就是界定评估对象的基础。

第四节资产评估的原则

⏹一、资产评估的工作原则

⏹

（一）独立性原则

⏹

（二）客观性原则

减少估价过程中主观偏见方法有两种：

1、尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响；2、在估价之前尽可能少地关心资产是被高估还是低估。

⏹（三）科学性原则

二、资产评估的经济原则

⏹

（一）贡献原则

⏹

（二）替代原则

⏹（三）预期收益原则

（四）供求原则

⏹资产交易价格是买卖双方博弈的结果

⏹（五）最佳使用原则

⏹1、定义：

指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。

⏹2、最佳使用：

在法律上允许、技术上可能和经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。

⏹3.（　　）是市场法评估的理论基础。

A.替代原则

B.预期收益原则

C.贡献原则

D.供求原则

⏹【正确答案】：

A

【答案解析】：

作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。

替代原则是市场法评估的理论基础。

多选题：

⏹以下属于资产评估经济技术原则的有（　　）。

A.预期收益原则

B.独立性原则

C.科学性原则

D.评估时点原则

E.替代原则

⏹【正确答案】：

ADE

【答案解析】：

选项BC属于资产评估工作原则。

3、根据最佳使用原则对估价前提作选择：

⏹

（1）保持利用现状前提；

⏹

（2）转换用途前提；

⏹（3）投资改造前提；

⏹（4）重新利用前提；

⏹（5）上述四种情形的某种组合。

第五节资产的价值类型及评估标准

⏹一、资产的价值类型

⏹

（一）市场价值

⏹1、市场价值包括按最佳用途使用条件下的市场价值和按当前用途使用下的市场价值。

⏹2、最佳用途使用下的市场价值主要适用可以进行公开市场假设或转化为最佳用途后持续使用假设的资产业务。

⏹3、当前用途下的市场价值是假定资产可以在公开的市场按当前用途出售的最可能价值，而不论当前用途是否是最佳用途。

（二）非市场价值

⏹1、定义：

指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。

⏹2、常见的有：

使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值等。

单选题：

⏹2.（　　）是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

A.供求原则

B.预期收益原则

C.贡献原则

D.评估时点原则

⏹【正确答案】：

B

【答案解析】：

参考2010全国资产评估考试教材27页。

二、资产的评估标准

⏹

（一）以市场价值为基础的评估基础

1、市场比较法、收益法、成本法

2、评估需要的相关数据应当来自公开市场。

⏹

（二）以非市场价值为基础的评估标准

适用于保险、税收、投资、清算等目的的资产评估以及专用资产价值或市场公开竞争受到限制情况下的资产评估。

⏹（三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准

⏹1、可将资产视为按当前用途在公开市场上出售。

⏹2、无论资产的当前用途是否代表其最佳用途，资产评估都应以当前用途继续使用下的市场价值为标准。

⏹（四）贷款担保、抵押和债券的评估标准

⏹1、一般以市场价值为标准。

⏹2、对专用资产作为抵押物进行评估时，应当假设资产处于最佳使用状态。

⏹国际资产评估标准以资产业务性质来确定资产的评估标准，同时还要考虑资产本身特点。

⏹评估结果是否为市场价值，不是取决所采用的具体评估方法，而是取决于评估所采用的基本要素是否以市场数据为基础。

第二章资产评估的程序与基本方法

•基本要求：

了解资产评估的程序，掌握市场法、成本法和收益法等三种资产评估方法的基本原理及估算方法。

•讲授要点：

评估程序和评估基本方法

•重点和难点：

成本法、市场法和收益法

第一节资产评估的程序

•资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程。

•一、资产评估项目的接洽

•资产评估业务约定书内容包括签约各方名称，委托资产评估的目的、评估范围、各方权利及义务、评估基准日、提交评估报告的时间、评估收费等。

•二、组建评估项目小组

三、拟订资产评估的工作方案

•四、收集有关资料

•五、待评估资产的清查核实

•六、评估假设条件、价值类型和评估标准分析

•七、选择评估方法并估算

•八、编写评估报告

•九、提交报告、评估费用清算。

单选题：

•7.资产评估具体程序的第一个环节是（　　）。

A.签订资产评估业务约定书

B.明确资产评估业务基本事项

C.编制资产评估计划

D.收集资产评估资料

•【正确答案】：

B

【答案解析】：

参考2010考试教材75页。

单选题

•4.资产评估中的基本方法是（　　）。

A.一种具体的评估方法

B.几种评估方法的结合

C.一条评估的思路

D.一条评估思路与实现该评估思路的各种评估方法的结合

•【正确答案】：

D

第二节成本法

•一、成本法的概念

•1、它是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。

•2、复原重置成本：

指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料，生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

•3、更新重置成本：

指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效应的全新资产的成本。

•11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单位的房地产评估一般采用（　　）。

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.剩余法

•【正确答案】：

B

【答案解析】：

这些房地产一般属于既无收益又无交易情况的房地产，常用成本法进行评估。

单选题：

•11.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（　　）。

A.技术水平相同　　

B.制造标准相同

C.价格水平相同　　

D.材料消耗相同

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

参考2010考试教材58页，两者都是以现行价格水平来购建的。

4、损耗价值分为三类：

•

（1）实体性贬值：

由于磨损和自然力作用，导致物理性能下降而引起价值减少。

•

（2）功能性贬值：

由于新技术推广和应用，导致技术明显落后、性能降低，从而价值相应减少。

•（3）经济性贬值：

由于外部环境因素变化，如新政策或法规的发布实施、市场萧条、战争等，限制了资产的充分有效利用。

5、成本计算的公式

•评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

•或评估价值=重置成本*成新率

•二、成本法评估程序

•1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本；

•2、确定待评估资产的使用年限；

•3、估算待评估资产的损耗或贬值额；

•4、从重置成本或重建成本中扣减贬值，得到评估价值。

三、重置成本的估算方法

•

（一）重置核算法

•1、定义：

将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。

•2、计算公式：

•间接成本=人工成本总额*成本分配率

•成本分配率=间接成本额/人工成本额

•或间接成本=工作量（单位为工时或工日）*单位工作量的间接成本

•3、实例：

P22某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费1000元，直接安置成本900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。

根据以往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本比率一般为50%。

继续利用条件下该机器设备重置成本为：

•直接成本：

61900

•其中：

购买价60000

•运杂费1000

•安装成本900

•其中：

原材料400

•人工成本500

•间接成本450

•重置成本62350

•成本分配率=450/500=90%

•单位工作量间接成本=450/50=9元/工时

•2.在设备的评估中，重置核算法用于确定（　　）设备的重置成本。

A.自制B.标准

C.通用D.非标准E.进口

•【正确答案】：

AD

【答案解析】：

重置核算法常用于确定非标准、自制设备的重置成本。

（二）物价指数法

•1、定义：

通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。

•2、计算公式：

•资产重置成本=资产原始成本*评估基准日的同类资产定基物价指数/资产购建时的同类资产定基物价指数

•或资产重置成本=资产原始成本*（1+物价变动指数）

•或资产重置成本=资产原始成本*环比价格指数

•5.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（　　）万元。

A.12B.15　　

C.14D.11

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

参考2010考试教材41页的公式，评估值＝10×（140％/100％）＝14（万元）。

3、P23例题：

•某项待评估资产购建于95年10月，账面原始价值20万元，现评估其99年10月3日的价值。

调查得知该类资产在95年和99年的资产定基物价指数分别为120%和160%，96-99年环比价格指数分别为110%，105%，120%，96%，物价变动指数33%。

则该资产重置成本是：

•20*（160/120）=26.67（万元）

•或20*110%*105%*120%*96%=26.67（万元）

（三）功能价值法（生产能力比例法）

•1、假定待评估资产的生产能力与价值呈线形关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物，计算参照物的单位生产能力的价格，然后据以计算待评估资产的重置成本。

•2、待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力）

•或=参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）

（四）规模经济效益指数法

•1、假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系。

•2、计算公式：

•待评估资产的重置成本=参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x

•3.被评估资产甲生产能力为80000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为60000件/年，假设规模经济效益指数X取值为0.6，被评估资产的重置成本最接近于（　　）元。

A.5942　　　B.6500　　　　　

C.4207　　　D.8500

•答案：

A

解析：

根据2010考试教材63页公式2－32计算得出。

单选题：

•8.已知被评估设备在评估基准日的主材费为200万元，设备的主材费为全部成本的50％，行业平均成本利润率为10％，不考虑其他因素，则设备的重置成本等于（　　）万元。

A.100B.550

C.440D.110

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

本题应采用综合估价法的计算公式，参考教材P105：

设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋10％）＝440（万元）。

•2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价，还包括（　　）。

A.关税

B.国外海运费

C.国内运杂费

D.国外运输保险费

E.基础费

•【正确答案】：

ACECIF价格的计算：

CIF含佣价＝（不含税货价+国内运费+国内其他杂费+海运费）/{[1-（1+投保加成率）×保险费率-利润率-佣金率]×总数量}

备注：

1.不含税货价＝总货价×[1-退税率/（1+增值税率）]。

2.国内杂费包括：

（1）国内佣金、报关费、报检费等在国内发生的除运输以外的费用；

（2）内运费，即装船前的一切运费。

3.海运费即装船后到卸货前的海上运输费用。

4.投保加成率一般为10％，超出的一般由买方支付。

5.保险费率要看你买的是哪类型的保险。

6.利润率由你公司自己决定。

7.佣金率是指国外佣金（就是支付给买方委托人的佣金）。

8.记得除以总数量（公式中虽然是乘以总数量，但因其在分母中）。

四、实体性贬值的估算

•

（一）观察法

•公式：

实体性贬值=重置成本*实体性贬值率

•

（二）使用年限法

•公式：

实体性贬值=（重置成本-预计残值）*（实际已使用年限/总使用年限）

•资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间

单选题：

•1.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（　　）。

A.满负荷运转　　

B.超负荷运转　　

C.开工不足　　

D.与资产负荷无关

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值即资产利用率，小于1表示开工不足。

•9.一台设备的重置成本为200万元，已经使用了2年，其经济使用寿命约为10年。

现该设备的动力系统损坏，估计修复费用约为20万元。

该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，动力系统损坏是可修复性损耗，用修复费用法计算的实体性贬值金额为（　　）万元。

A.20B.10

C.56D.40

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

可修复性损耗引起的贬值为20万元。

不可修复性损耗引起的贬值=（200－20）×2/10＝36（万元）。

实体性贬值＝20＋36＝56（万元）。

•6.某资产1998年8月购进，2008年8月评估时，名义已使用年限10年，参考资产技术指标，在正常使用情况下每天工作8小时，但该资产实际每天工作6.5小时，由此确定的资产的实际已使用年限为（　　）年。

（结果保留一位小数）

A.7.5B.10.1

C.8.1D.5.5

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

资产利用率＝（10×360×6.5）/（10×360×8）×100％＝81.25％，

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率＝8.1（年）。

五、功能性贬值的估算

•

（一）估算步骤

•1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能源耗费和产品质量）；

•2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得税）；

•3、估计待评估资产的剩余使用寿命；

•4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。

单选题：

•10.某被评估设备为2年前购置，预计评估基准日后该设备与同类新型设备相比每年运营成本增加20万元，该设备尚可使用5年，若折现率为10％，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（　　）万元。

A.56.9B.75.8C.52.3D.88.4

•【正确答案】：

A

【答案解析】：

功能性贬值＝20×（1-25%）×（P/A，10%，5）＝56.862（万元）。

（二）应用举例P26

•六、经济性贬值的估算

•例题：

以下贬值属于经济性贬值的是（　　）。

A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值

B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值

C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值

D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值

•【正确答案】：

C

【答案解析】：

选项A属于实体性贬值，选项B、D属于功能性贬值。

•10.某被评估生产线设计生产能力为年产25000台产品，每台正常市场售价为1500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25000台生产能力，每台售价只能达到1400元，该生产线尚可使用二年，折现率为10％，企业所得税率为25％，该生产线的经济性贬值最可能为（　　）万元。

A.325.41B.465.33

C.200D.374.56

•【正确答案】：

A

【答案解析】：

该生产线经济贬值＝25000×（1500－1400）×（1－25％）×（P/A，10％，2）＝325.41（万元）。

•七、成新率的估算

•

（一）观察法

•

（二）经济使用年限法

•即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。

•成新率=剩余经济使用年限/（实际已使用年限+剩余经济使用年限）

（三）修复费用法

•先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率。

•成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本）

•例：

某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年，该设备数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常，现估计其成新率？

计算过程如下：

•

（1）可修复性损耗引起的贬值额：

17万元；

•

（2）不可修复部分的重置成本为：

150-17=133万元

•（3）不可修复部分的贬值率：

2/20=10%

•（4）不可修复部分的贬值额：

133*10%=13.3万元

•（5）成新率：

1-（17+13.3）/150=79.8%

第三节比较法

•一、比较法（市场比较法）的概念

•1、指通过比较待评估资产与近期售出类似资产异同，并根据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。

•2、前提条件：

（1）需要比较成熟的资产交易市场；

（2）可找到可比较参照交易。

•3、计算公式：

•评估价值=市场参照交易价格+∑评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额

•或评估价值=参照交易价格*修正系数

二、运用比较法评估资产的程序

•1、明确评估对象；

•2、搜集信息资料，并寻找参照交易；

•3、整理资料，选择三个或以上可比较的参照交易；

•4、将待评估资产与可比较参照交易进行比较分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度；

•5、比较差异，得到待评估资产的评估价值。

三、进行比较分析和调整的因素

•

（一）时间因素

•

（二）地域因素

•（三）功能因素

功能高低与价值高低成正相关关系。

（四）交易因素

•参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进行修正。

•非正常的参照交易：

•

（1）交易双方有利益关系；

•

（2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易；

•（3）买方急于想买，卖方急于想卖；

•（4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资（如允许买方分期付款）；

•（5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。

第四节收益法

•一、收益法