房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例.docx

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房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例

诚信声明

我声明，所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。

据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。

我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。

毕业论文作者签名：

签名日期：

年月日

房地产企业竞争力构成要素分析—以远洋地产为例

[摘要]房地产业对于国家经济增长来说可谓举足轻重，带动着相关行业的发展。

研究房地产企业竞争力的来源，有利于产业的持续学习和发展，使企业能在这危与机并存的时刻提升竞争力。

通过综述竞争力的相关概念，回顾相关学者的竞争力理论，企业竞争力是其他层面竞争力的根源。

根据金碚的企业竞争力构成要素并以远洋地产为例，深入到企业的四种竞争要素中分析，发现远洋地产在北京地区具有极佳的关系和资源优势，特别通过SPSS软件论证CBD区位与楼盘价格竞争力的关系，而能力和知识的充分运用使这些优势整合成企业的竞争力。

最后根据房地产企业竞争力评价指标体系，运用AHP评价法对三家以北京为地产基地的H股上市公司进行竞争力实证研究。

在以上基础上总结出房地产的竞争要素是：

准确地把握企业与各种外部环境的关系，明确企业所在的社会角色，与政府建立不同层次的关系；很好地吸纳土地资源，培养人力资源，扩大资金资源，使企业在长期发展的过程中具有持续性、成长性和抗风险能力；并具有整合关系和资源的能力，通过知识把企业一些无形因素物化成为核心竞争力。

论文的成果是得出一个具有借鉴意义的房地产竞争力要素模型。

[关键词]企业竞争力；房地产；竞争要素；CBD；AHP评价法

Analysisoftheconstituentelementsofrealestateenterprisecompetitiveness—thecaseofsinooceanland

Abstract：

Therealestateindustryplaysamajorroleinnationaleconomicgrowththroughitslinkageeffectswithrelevantindustries.Itisveryimportanttostudythesourcesofrealestateenterprises’competitiveness,whichisbeneficialtotheindustry’ssustainedlearninganddevelopmentandhelpstocopewiththecurrentcrisis.

Basedonthecomprehensivereviewofrelevantconceptsofcompetitivenessandtheories,thispaperarguesthatcompetitivenessofenterprisesisthebasisoftheotherdifferentcompetitiveness.AccordingtoJinBei’sframeworkoftheconstituentelementsofthecompetitivenessofenterprisesandusingsinooceanlandasanexample,fourbusinessescompetitiveelementsareanalyzed.Themajorfindingsare:

sinooceanlandintheBeijingareahasexcellentrelationsandresources,andtherelationshipbetweenCBDpositionandpriceofbuildingcanbeconfirmedthroughsimpleregressionanalysis;theabundantapplicationoftheabilityandknowledgemakestheseadvantagestobecomecompetitivenessofenterprises.Finally,accordingtoenterprise'scompetitivenessevaluationindexsystemoftherealestate，UsingAHPevaluationassessment,competitivenessanalysisisconductedforthreecompaniesofH-sharetakingBeijingascentreoftherealestate.

Basedontheaboveanalysis,thecompetitiveelementsoftherealestateare:

toaccuratelygraspthebusinessandexternalenvironment;tomakeexplicititssocialroleofbusiness;toestablishcloserelationshipswithdifferentlevelsofgovernment;towellabsorblandresources,cultivatehumanresources,expandthefinancialresources.Thesefactorsenableenterprises’long-termsustaineddevelopmentwithgrowthpotentialandabilitytoresistrisks.Furthermore,throughintegratingtheabilityandresources,industry’sintangiblefactorswillbecomethecorecompetitiveness.Theresultofthispaperisasignificantfactormodeloftherealestatecompetitiveness.

Keywords：

Enterprise'scompetitiveness；realestate；FactorsofCompetitiveness；CBD；AHPevaluation

目录

1引言1

1.1研究意义1

1.2研究目的1

1.3研究内容与结构2

1.4研究思路和方法4

2竞争力理论及相关文献综述5

2.1相关概念5

2.1.1企业竞争力5

2.1.2产业竞争力5

2.1.3区域经济竞争力6

2.1.4国家竞争力7

2.1.5国际竞争力7

2.1.6区别与联系7

2.2企业竞争力的四要素8

2.3评价理论9

2.4评价方法10

3案例12

3.1公司介绍12

3.2为什么选择远洋地产12

3.3远洋地产的四种竞争要素17

3.3.1关系17

3.3.2资源22

3.3.3能力37

3.3.4知识39

3.4远洋地产企业竞争力的实证分析42

3.4.1对指标体系的说明42

3.4.2样本企业说明43

3.4.3房地产企业竞争力评价分析44

4结论48

致谢50

附录A51

附录B52

附录C53

注释55

参考文献58

1引言

1.1研究意义

房地产开发投资对经济增长具有重要作用。

1997—2005年，综合直接贡献、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到22.49%，平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资的贡献占2.03%，可见，房地产开发是我国GDP增长的主要动力。

此外，自1998年我国取消了福利分房制度后，

房地产企业由开始的一万家发展到2006年的六万家，而且这些房地产企业的年龄不超过5年，

开发方式停留在“短平快”的工程上，就是先拿地→再贷款→后卖楼花。

市场不规范引致众多社会矛盾，房地产企业规模小，数量多，企业存在竞争力不足的问题，反映在资本、财务和开发管理等方面。

加上自2006年至2007年的宏观调控和全球金融海啸引致的信贷紧缩使部分竞争力不足的房地产企业存在着被整合或倒闭的风险。

所以，在市场环境出现负面变化的过程中，对房地产企业竞争力构成要素进行归纳，并深入研究，分析房地产企业如何提升竞争力，对中国房地产业的健康发展和GDP增长具有深远意义。

1.2研究目的

自06年起国家的宏观调控使金融机构的基准贷款利率不断上升，表11，并通过存款准备金或贴现率来收紧银行的贷款，特别针对房地业的投机行为进行限制，加上全球金融海啸突然来袭，使房地业腹背受敌，面临销售下滑、成本上升和资金链断裂的风险。

通过分析房地产业的竞争要素，以远洋地产为例说明构成房地产业竞争力要素的所在，运用理论分析和数据评价的方法对该企业进行分析，求得到一个较完整和有意义的房地产业竞争力要素体系，以提供一个长期发展，对抗风险和提升竞争力的对策。

表11金融机构基准贷款利率变动表

年期

六个月内（%）一至三年（%）三至五年（%）五年以上（%）

2004/10/29

5.585.765.856.12

2006/04/28

5.856.036.126.39

2006/08/19

6.126.306.486.84

2007/03/18

6.396.576.757.11

2007/05/19

6.576.756.937.20

2007/07/21

6.847.027.207.38

2007/08/22

7.027.207.387.56

2007/09/15

7.297.477.657.83

2007/12/21

7.477.567.747.83

资料来源:

人民银行金融机构基准贷款利率

1.3研究内容与结构

本论文首先对企业竞争力和相关理论进行概述和分析，以四类竞争力要素作为分析的框架，对远洋地产进行案例分析，按照四要素来解读该公司的竞争力。

然后在这个基础上运用相应的AHP评价体系对北京地区在香港上市的房地产公司进行实证分析，并得出一个房地产企业的竞争要素模型。

需要指出的是房地产企业的特殊性，不同于工业的竞争力，无法提升到国家竞争力的层面，但房地产企业的健康发展将有利于扩大我国的消费规模，其涉及到重工业、轻工业、金融业、物流业等产业的发展，拉动着其他行业的需求，本文主要研究以房地产开发为主业的企业，聚焦于北京主要的房地产企业，企业样本选取在H股上市的公司，楼盘样本则选取北京四环以内的热销项目。

本论文第一章为引言部分，介绍研究意义、目的、结构和思路；第二章对国内外的竞争力理论进行回顾和分析；第三章以远洋地产为例，针对竞争力的构成要素进行分析，并结合AHP作实证分析，比较出远洋地产所具有优势的竞争力要素；第四章总结全文，并得出房地产的竞争要素模型。

图11

图11论文结构图

1.4研究思路和方法

房地产行业长期发展的趋势良好，但周期性波动威胁着多数房地产企业的生存，为求长远发展需要对其竞争力构成要素进行深入分析。

论文以竞争力理论作为基础，以案例和实证研究为主，通过定性与定量的互补性分析，以求使理论与实证分析的相结合。

首先，引入了具有代表性的地区的房地产龙头作为案，融入四类竞争要素作详细研究，并在土地资源方面运通SPSS软件进行回归分析，验证CBD地段资源对于房地产的重要性。

其后通过AHP评价模型对北京地区三家主要的房地产企业进行指标分析和比较。

最后得出一个房地产企业竞争要素模型。

2竞争力理论及相关文献综述

2.1相关概念

2.1.1企业竞争力

在学术研究中对于企业竞争力有众多不同的解释，中西方学者都十分关注这一课题，并从中展开广泛的研究，波特认为竞争力是“一个企业对其行为效益有所贡献的各项活动，例如，创新、具有凝聚力的文化或有条不紊的实施过程等是否恰如其分”的把握能力，金碚认为“企业竞争力是在竞争性市场中一个企业所具有能够持续地比其他企业更有效地向市场提供产品或服务，并获得赢利和自身发展的综合因素”。

国内关于企业竞争力的研究的权威学者金碚对企业竞争力含义有一套完善而详细的解释。

企业竞争力包含五个基本含义:

（1）：

是企业竞争力所涉及的产业,是竞争的和开放的市场。

（2）：

是企业竞争力的实质是一个企业同其他企业相比较的生产效率。

（3）：

是企业竞争体现在消费者价值和企业自身利益两个方面，而且,这两个方面实际上是密不可分的。

（4）：

是企业竞争力决定了企业的长期存在状态。

（5）：

是企业竞争力是企业所具有的综合性质,决定和影响企业竞争力的因素是非常多。

2.1.2产业竞争力

产业竞争力理论基础主要有两个：

（1）比较优势原理。

古典经济学家大卫·李嘉图的比较优势原理指出：

商品的相对价格差异即比较优势是国际贸易的基础；特定国家应专注于生产率相对较高领域的生产，以交换低生产率领域的商品。

（2）竞争优势原理。

竞争优势有别于比较优势，它是指各国或各地区相同产业在同一国际竞争环境下所表现出来的不同的市场竞争能力。

波特认为，比较优势理论、规模经济理论不能说明产业竞争力的来源，“在产业竞争中生产要素非但不再扮演决定性的角色，其价值也在快速消退中”，必须采用竞争优势理论来解释产业竞争力问题。

波特在其《竞争战略》（1980）提供完整的分析框架。

驱动产业竞争的五种力量：

新进入者的威胁、当前企业间竞争的激烈强度、替代品的威胁、买方讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力。

一个行业内部的竞争状态取决于这五种竞争力的强度，产业的盈利能力也因竞争力的强弱而改变。

2.1.3区域经济竞争力

早期的区域理论有胡佛所归纳的区域经济学三个基石，包括：

（1）：

资源的差异，各种生产要素在空间上分布不均，而且有些可以移动，有些是固定的。

（2）：

集聚经济，产业追求规模经济效益，相关企业按照产业和经济的联系，在空间上互相集中在一起，可以节省成本增加效益。

（3）：

移动成本，资源的流动是需要支付各种成本的，这限制经济活动局限某一区域。

20世纪50年代，区域经济学有所突破，认为一个一个区域之所以能够较好地增长，是因为其拥有一批具有较强竞争力的产业，而地区的增长又可以吸引更多优质资源，使企业竞争力提升，是一个良性循环。

主要理论有：

输出基础理论、增长极理论、累计因果理论、核心-外围模式。

2.1.4国家竞争力

国家竞争力是指一个国家能够达到持续高速经济增长的能力，瑞士国际管理学院也认为国家竞争力是一个国家在市场竞争下所能创造增加值和国民财富持续增长与发展的系统能力水平。

2.1.5国际竞争力

世界经济论坛（WEF）和瑞士洛桑国际管理开发学院（IMD）将“国际竞争力”定义为：

“企业目前和未来在各国的环境中以经他们国内国外的竞争者更有吸引力的价格和质量来进行设计、生产和销售货物以及提供服和的机会和能力。

”

2.1.6区别与联系

以上的竞争力理论可以相互贯通，企业竞争力是其他四种竞争力的先决条件根源，产业竞争力以行业内企业的竞争力所组成，而一个地区所有产业的竞争力总和可以体现为区域或国家的竞争力，国际竞争力则是以国家或国家内某一产业中的某一企业作代表，表现出该国家某一产业或企业在环球同类竞争较为优胜的能力。

作为底层企业竞争力是上层竞争力因素的基础，带动的竞争力基因会往上层传递，上层竞争力因素的强弱程度主要由其决定。

然而房地产业具有极强的地域性和不可移动性，企业的产品不可能移动到国际层面作销售，甚至在全国范围都有地域分界，毕竟以用家为主消费者不可能跨地域居住，国家竞争力的强弱是以制造业作指标，房地产是作为拉动相关制造业发展的因素之一。

所以房地产企业竞争力的研究主要是企业间的竞争力分析，而且应该聚焦于具有代表性的某一地区进行，使研究的结果更具有实际意义。

2.2企业竞争力的四要素

金碚提出决定竞争力强弱的因素，可以分为四类：

（1）：

企业在竞争过程中形成的各种“关系”。

广义的关系包括有关方面的“环境”。

广义的关系包括有关方面的“环境”。

企业竞争力研究所涉及的关系包括：

企业所在产业状况、本企业与相关企业的关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、经济社会及政策环境。

（2）：

企业拥有的或者可以获得的各种“资源”如人力、技术、资金、组织、社会关系资源等。

（3）：

保证企业生存和发展以及实施战略的“能力”。

即企业对环境的适应能力、对资源开发控制的能动性以及创新性能力等。

（4）：

不受物质资源约束本身却能够物化为企业的“资源”、“能力”的“知识”。

如独特创意、观念、战略、体制、机制、经营管理、商业模式、团队默契等。

这四类要素在概念上可以是进行整合理解，把四个类别共有交叉点连接在一起，关系是企业竞争力形成的重要条件，能增强或削弱能力，增减或损失资源，企业竞争力的强弱可以从企业生存和发展的环境因素，企业之间主次关系反映出来。

资源是形成自身优势的前提，基础性和可实现性。

能力是最主要的资源，具有开拓性和动员性，决定企业对市场变化的适应性。

知识是能力的内在因素，具有创造性和决策性。

核心能力则是不可模仿的独特知识，知识属于竞争力因素的最里层，能力、资源在次一层，关系处于最外层。

竞争力因素具有一定程度的可交易性，而核心竞争力则具有不可模仿和不可交易的独特的优势因素。

核心能力往往是难以直接和难以进行直接计量的。

每个企业者或多或少具有一定的竞争力，但未必具有自己的核心能力。

核心竞争力是使企业能够长期处于竞争优势中，决定了企业在行业中的地位和影响力，这种核心能力存在于竞争力的“知识”层。

竞争力的因素分布广泛，而核心竞争力十分集中在某一方面。

企业竞争力的研究是具有应用性和可操作性的，目的是剖析出企业成功的原因，竞争力强与弱决定着其所在的行业的地位和发展前景。

2.3评价理论

目前国内对企业竞争力进行系统评价研究的主要有中国企业联合会、“《中国经营报》企业竞争力监测项目”以及金碚、范晓屏等部分学者。

所取得的成果表明，以对企业竞争力的测评为基础，可以发展为一个竞争力研究的广阔领域；在不断接近客观事实及正确地把握总体态势和客观趋势的意义上，运用经济学、管理学和统计分析的方法，相对地反映出企业竞争力的真实状况并做出比较切合实际的评价。

目前企业竞争力的评价方法有很多种，常用的有模糊综合评判法、数据网络分析法（DEA），层次分析法（AHP），灰色系统评价法，数理统计法（如聚类分析、因子分析）等，这些方法大致可分为三类：

（1）：

因素分析法。

功能评价方法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到内在属性和因素。

要求尽可能将决定和影响企业竞争力的各种内在因素分解、揭示出来。

步骤为：

选取指标；

构造各指标之间的因果关系

确定各指标所占的权重；

计算其各种因素共同发生作用所导致的企业竞争力的计量值，即对各种分解出的决定、影响企业竞争力的数值进行综合；

对统计结果进行合理性判断和解释。

（2）：

对比差距法。

此方法采取企业与企业直接比较的方式：

假定同类企业中最优秀的一家或几家企业的一系列显性特征对竞争力具有显著影响，对本企业和最优秀企业的一系列量化性指标进行比较，进而评估本企业在竞争力上存在的差距。

步骤为：

选取对比指标；

比较本企业与最优秀企业各指标的差距；

进行综合汇总，评价本企业与最优秀企业之间的总体差距。

（3）：

内涵解析法。

这种方法将定性分析、定量分析相结合，重点研究影响企业竞争力的内在决定因素，对于难以直接量化的因素采取专家意见或者问卷调查方式进行分析判断，主要目的在于揭示评价企业的核心竞争力。

步骤为：

确定决定、影响企业竞争力的主要因素，分析其因果关系；

通过统计分析、专家竟见、问卷调查等方式，分析企业竞争力的关际情况；

进行企业核心能力的深入剖析，发现企业核心理念及其渗透性，以判断企业竞争力的强弱。

2.4评价方法

AHP的发展始于上世纪70年代初，从1977年萨迪在第一届数学建模会议上发表“无结构决策问题的建模——层次分析法”时起开始受到注意，并逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等领域得到广泛应用。

AHP决策工具的优点在于：

适用性、简洁性、实用性、系统性。

通过输入决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。

在本论文中通过财务和管理信息推断哪个房地产样本企业的在单项和整体指标较强，从而反映出企业的竞争力存在什么方面。

3案例

3.1公司介绍

远洋地产成立于1993年，前身为原中远房地产开发有限公司，于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市（股票代码03377）。

公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。

远洋地产在巩固北京领先地位的同时，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲等中国高速发展区域。

目前，远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有30多个处于不同开发阶段的项目。

3.2为什么选择远洋地产

北京市的房地产市场是我国房地产业的晴雨表之一，这个地区的房地产企业具有代表性。

从资本市场以市值计算来看远洋地产是中国北京最大的房地产开发公司，2008年全年业绩，纯利13.88亿元，期内营业额为64.87亿元。

即使自2007年以来证券市场和内地楼市不景，申银万国，花旗集团和摩根士丹利都发表报告看好远洋地产。

从研究机构的排行榜来看，远洋地产的实力得到多方面肯定。

由中国房地产测评中心发布了“2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告”，远洋地产入选10强企业，表31，及北京上榜企业前10强，表32。

表31《2008年中国房地产开发企业500强测评研究》前10强

《2008年中国房地产开发企业500强测评研究》百强榜

房地产企业

排名

万科企业股份有限公司

1

中国海外发展有限公司

2

绿地集团

3

广州富力地产股份有限公司

4

合生创展集团有限公司

5

碧桂园控股有限公司

6

世茂集团

7

保利房地产（集团）股份有限公司

8

华润置地有限公司

9

远洋地产控股有限公司

10

资料来源：

中国房地产测评中心

表32《2008年中国房地产开发企业500强测评研究》北京上榜企业前10强

《2008年中国房地产开发企业500强测评研究》北京上榜企业

房地产企业

排名

华润置地有限公司

1

远洋地产控股有限公司

2

新世界中国地产有限公司

3

龙湖集团

4

SOHO中国有限公司

5

金融街控股股份有限公司

6

北京北辰实业股份有限公司

7

首创置业股份有限公司

8

北京首都开发股份有限公司

9

北京市华远地产股份有限公司

10

资料来源：

中国房地产测评中心

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共