房地产经济专业知识与实务房地产投资项目可行性研究.docx
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房地产经济专业知识与实务房地产投资项目可行性研究
房地产经济专业知识与实务-房地产投资项目可行性研究
(总分:
183.00,做题时间:
90分钟)
一、单项选择题
(总题数:
63,分数:
63.00)
1.张某拟购买一套新建住宅,预计住宅的使用寿命为70年,每年的平均住房费用为3万元,当资本利率为10%时,张某应一次性付款()万元。
A.28.90B.29.50
C.29.96D.30
A.
B.
C. √
D.
本题考查资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。
P=A(P/A,10%,70)-3×(1+10%)70-110%(1+10%)70=29.96(万元)。
2.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所
示,其投资回收期为()年。
单位:
万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
净现金
流量
-1000
250
250
250
250
250
250
A.3B.4
C.5D.6
A.
B. √
C.
D.
本题考查静态投资回收期的计算。
首先计算出累计净现金流量。
刚好第4年出现累计净现金流量为零,所以第4年为投资回收期。
单位:
万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
净现金
流量
-1000
250
250
250
250
250
250
累计净
现金
流量
-1000
-750
-500
-250
0
250
500
3.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示,若基准收益率为10%,则该项目的净现值为()万元。
单位:
万元
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入
350
350
350
350
350
现金流出
1000
50
50
50
50
50
A.-8.31B.87.32
C.137.24D.205.65
A.
B.
C. √
D.
本题考查净现值指标的计算。
首先计算出各年的净现金流量
单位:
万元
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入
350
350
350
350
350
现金流出
1000
50
50
50
50
50
净现金流
-1000
300
300
300
300
300
NPV=300(P/A,10%,5)-1000=300×(1+10%)5-110%(1+10%)5-1000=300×3.7908-1000=137.24(万元)。
4.将1000元存入银行,年利率为6%,如果按复利计算,则三年后的本利和为()元。
A.1180B.1191.02
C.1080D.1000
A.
B. √
C.
D.
本题考查复利计算的方法。
本利和=1000×(1+6%)3=1191.02(元),利息=1191.02-1000=191.02(元)。
5.出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其()。
A.土地使用权出让金
B.开发费用
C.总成本费用
D.固定资产投资
A.
B.
C. √
D.
本题考查出售型房地产开发项目的现金流量。
出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总成本费用。
6.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和()两大部分组成。
A.经营成本B.土地取得成本
C.开发成本D.开发费用
A. √
B.
C.
D.
本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。
7.房地产投资项目的财务报表包括基本报表和()。
A.现金流量表B.资产负债表
C.辅助报表D.以上都不对
A.
B.
C. √
D.
本题考查房地产投资项目的财务报表。
房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。
8.项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表,以()作为计算基础。
A.投资者的出资额B.全部投资
C.现金收支D.以上都不对
A.
B. √
C.
D.
本题考查项目投资现金流量表的概念理解。
9.某建设项目当设定折现率为15%时,求得的财务净现值为186万元;当设定折现率为18%时,求得的财务净现值为-125万元,则该建设项目的财务内部收益率应是()。
A.16.79%B.17.28%
C.18.64%D.19.79%
A. √
B.
C.
D.
本题考查内部收益率的计算。
财务内部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。
另一方法,FIRR一定小于18%,因此C、D首先被排除,再在A、B之间作比较。
10.某建设项目的总投资为5600万元,年平均利润总额为1200万元,则该建设项目的投资利润率为()。
A.23.43%B.21.43%
C.17.65%D.18.46%
A.
B. √
C.
D.
本题考查投资利润率的计算。
投资利润率=1200/5600×100%=21.43%。
11.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标,其主要优点是()。
A.考虑了基准收益率
B.能显示投资回收期的长短
C.能在一定程度上反映投资效率高低
D.计算过程简单
A.
B.
C. √
D.
本题考查内部收益率的优点。
可以采用排除法。
12.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房,该住房的耐用年限为70年,当基准收益率为10%时,假设残值为零,则每年平均住房费用为()万元。
A.5.34B.6.45
C.7.26D.8.07
A.
B.
C.
D. √
本题考查的实质是资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。
住房耐用年限为70年,已使用了20年,所以剩余使用年限为50年,将80万元的销售价格换算为50年的年值,即为每年平均住房费用。
13.某房地产公司开发6000m2的商业用房供出租用,总开发费用为3000万元,毛租金为100元/m2·月,出租费用为毛租金收入的20%,假设该类项目的投资收益率为15%,收益年期无限,则该项目的投资利润率为()。
A.28.0%B.30.2%
C.32.4%D.36.7%
A. √
B.
C.
D.
本题考查投资利润率的计算。
项目每年租金收入=6000×0.01×12×(1-20%)=576(万元),根据永续年值与现值的关系可以得到项目的收入总额=576/15%=3840(万元),那么项目利润总额=3840-3000=840(万元),所以投资利润率=840/3000=28%。
14.将开发的房地产产品自己经营,通过经营获得长期收益,逐渐收回投资,这种经营方式下的房地产开发投资类型是()。
A.出售型房地产开发投资
B.租赁型房地产置业投资
C.自营型房地产开发投资
D.购买型房地产置业投资
A.
B.
C. √
D.
本题考查房地产投资的形式。
15.()是投资活动的出发点和归结点。
A.投资B.利润
C.收益D.以上答案都不对
A.
B.
C. √
D.
收益是投资活动的出发点和归结点。
16.已知某笔贷款的年利率为15%,按季度计息,则该笔贷款的实际年利率为()。
A.13.35%B.14.55%
C.15.87%D.12.93%
A.
B.
C. √
D.
17.某人现在存款10000元,单利年利率为2.5%,则5年年末的本利和为()元。
A.18950B.11250
C.19650D.16890
A.
B. √
C.
D.
本题考查单利的概念及计算。
5年年末的本利和=10000×(1+2.5%×5)=11250(元)。
18.欲用200万元购买某专利,专利的有效期为8年,所需的资金可以按年利率10%从银行贷款,8年内均等地偿还本利和。
为了使购买的专利不造成损失,每年年末的净收益应超过()万元。
已知:
(A/P,10%,8)=0.18744。
A.39.486B.37.488
C.36.885D.37.665
A.
B. √
C.
D.
A=P×(A/P,i,n)=200×(A/P,10%,8)=37.488(万元)。
19.某建筑企业向金融机构贷款500万元,按复利计息,年利率i=12%。
若第五年末一次还本付息,应偿还()万元。
已知:
(F/P,12%,5)=1.762。
A.881.00B.801.17
C.811.71D.818.17
A. √
B.
C.
D.
F=P×(F/P,i,n)=500×(F/P,12%,5)=881(万元)。
20.某人现年40岁,现有2万元存款,因为他将在60岁时退休,退休时他想有10万元存款,以保证生活水平不至降低。
假设退休时单位可以支付1万元退休金,从现在开始每年年末他将均等地存入银行一笔钱,那么,为达到退休时有10万元的积蓄,则应存款()元。
已知:
(F/P,5%,20)=2.653,(F/A,5%,20)=33.066。
A.2456.4B.1117.2
C.3256.7D.1846.7
A.
B. √
C.
D.
F=2×(F/P,5%,20)+A×(F/A,5%,20)+1=10(万元),得出A=1117.2(元)。
21.年利率为6%,设每季度复利一次,若10年内每季度都能得到500元,则现在应存款()元。
A.12786B.15697
C.14958D.13469
A.
B.
C. √
D.
P=A×(P/A,i,n)=500×(P/A,6%/4,10×4)=14958(元)。
22.某设备估计尚可使用5年,为此准备5年后进行设备更新,所需资金估计为30万元,若存款利率为5%,从现在开始每期末均等地存款,则应存款()万元。
已知:
(A/F,5%,5)=0.18097。
A.6.426B.5.429
C.4.846D.5.868
A.
B. √
C.
D.
A=F×(A/F,i,n)=30×(A,/F,5%,5)=5.429(万元)。
23.方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是()。
A.投资利润率B.市场利率
C.基准收益率D.财务内部收益率
A.
B.
C.
D. √
本题考查财务内部收益率概念的理解。
24.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。
A.投资利润率B.资本金利润率
C.财务内部收益率D.成本利润率
A.
B.
C. √
D.
财务内部收益率是反映投资项目盈利能力的动态指标。
25.某房地产投资项目的总投资为6000万元,其中投资者投入的权益资本为3000万元,经营期内的年平均利润总额为1200万元,年平均税后利润为780万元,则该投资项目的资本金利润率为()。
A.12%B.40%
C.24%D.30%
A.
B. √
C.
D.
本题考查资本金利润率的概念。
该项目的资本金利润率=1200/3000=40%。
26.()是指投资者将资金直接投入投资项目,形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。
A.直接投资B.间接投资
C.项目投资D.证券投资
A. √
B.
C.
D.
本题考查直接投资的概念。
直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目,形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。
27.房地产投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者,不包括()。
A.个人投资者
B.社会投资者
C.房地产间接投资者
D.企业投资者
A.
B.
C. √
D.
本题考查房地产投资的主体。
房地产投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者,不包括房地产间接投资者。
28.将1000元存入银行,年利率为6%,如果按单利计算,则三年后的本利和为()元。
A.1180B.1191.02
C.1080D.1000
A. √
B.
C.
D.
本题考查单利计算的方法。
本利和=1000+1000×6%×3=1180(元),利息=1180-1000=180(元)。
29.为了减少主观性,选择的专家应达到一定数量,一般应在()位左右。
A.10~20B.20~30
C.30~50D.50以上
A. √
B.
C.
D.
本题考查房地产投资风险识别的专家调查法。
为了减少主观性,选择的专家应达到一定数量,一般应在10~20位左右。
30.以下不属于最常用的风险防范策略的是()。
A.保险策略B.联合策略
C.融资策略D.竞争策略
A.
B.
C.
D. √
本题考查最常用的风险防范策略。
31.按(),房地产投资风险可分为局部风险和整体风险。
A.风险承担者
B.风险的影响范围
C.风险所涉及的范围
D.是否有获利机会
A.
B. √
C.
D.
本题考查房地产投资风险的类型。
按风险的影响范围,可分为局部风险和整体风险。
32.盈亏平衡分析的基本原理是根据成本总额对()的依存关系,全部成本可以分解为固定成本和变动成本。
A.价格B.产量
C.成本D.利润
A.
B. √
C.
D.
本题考查盈亏平衡分析的基本原理。
33.()是一种经验法,即以一定时期内,同类项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本,通过求出单位变动成本来推算固定成本和变动成本。
A.高低点法B.费用分解法
C.回归分析法D.量本利分析法
A. √
B.
C.
D.
本题考查高低点法的概念。
34.下列不是线性盈亏分析的假设条件的是()。
A.项目的收益与成本都是产量的线性函数
B.销售收入是销售量的线性函数,总成本费用是产量的线性函数,并且销售量等于产量
C.当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同产品的生产负荷率的变化应该是不同的
D.所采用的数据均为正常年份(达到设计能力生产期)的数据
A.
B.
C. √
D.
本题考查线性盈亏分析的假设条件。
当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。
35.只用于财务效益分析的分析方法是()。
A.敏感性分析B.财务报表分析
C.盈亏平衡分析D.风险分析
A.
B.
C. √
D.
本题考查盈亏平衡分析的概念。
盈亏平衡分析只用于财务效益分析。
36.以下属于系统性风险的是()。
A.通货膨胀风险B.资本价值风险
C.时间风险D.持有期风险
A. √
B.
C.
D.
本题考查系统性风险所包括的内容。
37.某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元,复利计息,5年后可获得()万元。
A.26.54B.27.08
C.28.16D.29.40
A.
B.
C. √
D.
本题考查资金时间价值换算中,年值换算为终值的计算。
但本题并不符合换算公式的假定条件,必须进行换算才能套用公式。
画出现金流量图以帮助理解。
错误的现金流与作法如下,可以导致错误的答案B。
正确的现金流与作法如下:
F=A(F/A,4%,5)(F/P,4%,1)=27.08×1.04=28.16(万元),正确答案选C。
38.()是影响财务评价结果最主要的因素之一,稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
A.融资成本B.空置率
C.经营成本D.投资收益率
A.
B.
C.
D. √
本题考查房地产投资项目的主要不确定因素。
投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一,稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
39.用()表示的盈亏平衡点是指盈亏平衡点销售量占企业正常销售量的比重。
A.生产能力利用率B.销售额
C.变动成本率D.敏感性指标
A. √
B.
C.
D.
本题考查生产能力利用率的概念。
40.某建设项目的年设计年产能力为6500件,年固定成本为200万元,每件产品的售价为1000元,单位变动成本为600元,则该项目建成后的盈亏平衡点为()。
A.4200件B.4300件
C.4500件D.5000件
A.
B.
C.
D. √
本题考查盈亏平衡点和生产负荷率的计算。
设盈亏平衡点生产数量为Q,PQ=F+VQ得到0.10=200+0.06Q,Q=5000(件)。
41.某企业生产某种产品,年固定成本为400万元,单位产品的可变成本为120元、售价为240元,则其盈亏平衡点的销售收入为()万元。
A.2.5B.4
C.400D.800
A.
B.
C.
D. √
本题考查盈亏平衡分析的计算。
注意固定成本与单位可变成本的单位。
设销售数量为Q,PQ=F+VQ,即2400=4000000+1200,得到Q=33333.3。
因此PQ=240×33333.3=800(万元)。
42.某建设项目生产单一产品,已知建成后年固定成本为1200万元,单位产品的销售价格为1800元,单位产品的材料费用为700元,单位产品的变动加工费和税金分别为120元和80元,则该建设项目产量的盈亏平衡点是()件。
A.6666B.7500
C.10909D.13333
A.
B.
C.
D. √
本题考查盈亏平衡分析的计算。
BEP(Q)=12000000/[1800-(700+120+80)]=13333(件)。
[注意]加工费和税金都属于变动成本。
43.某项目预计建成投产后的年固定成本为46万元,每件产品估计售价为56元,单位产品变动成本为25元,销售税率为10%。
则该项目盈亏平衡点的产量为()件。
A.14839B.18110
C.18400D.22050
A.
B. √
C.
D.
本题考查盈亏平衡分析的计算。
BEP(Q)=460000/(56-25-56×10%)=18110(件)。
44.某厂设计能力为年生产某型号零件3000件,每件售价1500元,该厂固定成本60万元,每件产品变动成本为800元,则该厂的盈亏平衡产量为()件。
A.300B.500
C.800D.857
A.
B.
C.
D. √
本题考查盈亏平衡分析的计算。
BEP(Q)=600000/(1500-800)=857(件)。
45.下列关于敏感性分析的说法中,错误的是()。
A.可分为单因素和多因素敏感性分析
B.通常仅进行单因素敏感性分析
C.敏感性分析中,评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度
D.盈亏平衡分析属于敏感性分析的一种类型
A.
B.
C.
D. √
本题考查敏感性分析的含义。
盈亏平衡分析和敏感性分析是两个不同的概念。
46.下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中,正确的是()。
A.盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下,通过对其产品产量、成本、税金互相关系的分析,判断投资项目对市场供给变化适应能力的一种不确定性分析方法
B.盈亏平衡分析与量本利分析是两种不同的不确定性分析方法
C.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动,但单位产品的变动成本是固定不变的
D.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动,单位产品的变动成本也是同理
A.
B.
C. √
D.
本题考查盈亏平衡分析的概念理解。
47.对房地产开发投资项目进行单因素敏感性分析中,通常不用于作为分析指标的是()。
A.成本利润率
B.财务内部收益率
C.资本金利润率
D.财务净现值
A.
B.
C. √
D.
本题考查单因素敏感性分析中财务评价指标的确定。
48.单因素敏感性分析的正确步骤是()。
①选择需要分析的不确定因素
②进一步分析
③逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况
④确定敏感性因素
⑤确定用于敏感性分析的财务评价指标
A.①②③④⑤B.⑤①③④②
C.⑤④①③②D.④①③⑤②
A.
B. √
C.
D.
本题考查单因素敏感性分析的步骤。
49.对房地产投资者危害最大的一种风险是()。
A.资本价值风险B.市场供求风险
C.政治风险D.政策风险
A.
B.
C. √
D.
本题考查房地产投资的系统风险。
政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起一系列其他风险,是对房地产投资者危害最大的一种风险。
50.在()被批准后,房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。
A.项目环境影响评价B.项目建议书
C.项目规划设计方案D.项目开发建设计划
A.
B. √
C.
D.
在项目建议书被批准后,房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。
其他各项均为可行性研究的内容。
51.对投资项目的()是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
A.社会评价B.环境影响评价
C.经济评价D.以上都不对
A.
B.
C. √
D.
对投资项目的经济评价是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
52.房地产投资项目可行性研究是针对房地产()进行的。
A.直接投资
B.间接投资
C.直接投资和间接投资
D.以上都不对
A. √
B.
C.
D.
本题考查房地产投资项目可行性研究的含义。
房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。
53.房地产投资项目可行性研究的作用不包括()。
A.申请项目核准的依据
B.项目投资决策的依据
C.筹资项目建设资金的依据
D.编制项目建议书的依据
A.
B.
C.
D. √
本题考查房地产投资项目可行性研究的作用。
54.方案间互不干扰,在选择方案时可任意组合,直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是()。
A.独立方案B.互斥方案
C.混合方案D.现金流量相关方案
A. √
B.
C.
D.
本题考查房地产投资项目方案的类型。
55.某房地产开发商有4个寿命期为5年的互斥投资方案,基准收益率为10%。
根据下表的数据,应用净现值比较法比选,应该选择()。
投资方案
初始投资额
(万元)
每年净收益
(万元)
净转售收入
(万元)
0
1~5
5
甲
220
40
150
乙
300
50
200
丙
400
60
320
丁
500
70
430
A.甲B.乙
C.丙D.丁
A.
B.
C.
D. √
本题考查净现值比较法。
NPV甲=40/10%[1-1/(1+10%)5]+150/
(1+10%)5=220=24.77(万元)
NPV乙=50/10%[1-1/(1+10%)5]+200/
(1+10%)5=300=13.72(万元)
NPV丙=60/10%[
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