广大房地产估价报告.docx

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广大房地产估价报告

广大房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：

海珠区东华星域房地产估价报告

委托方：

估价方：

估价人员：

估价作业日期：

2014年12月4日-2014年12月7日

估价报告编号：

致委托方函

XXXXXX学院：

我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。

本次所估价格是估价时点：

2014年12月1日的公开市场价值。

估价结果：

房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分

（盖章）

法定代表人（盖章）：

二零一四年十二月一日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正客观的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见

4、我们依照中华人民共和国国建标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据拆迁方及被拆迁方现场勘察、认

（5）估价人员对估价对象的外观和使用状况进行了勘察。

除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

（6）本房地产估价报告所依据的有关资料如《房屋所有权证》复印件等由委托方提供，房屋产权及建筑面积由委托方提供的资料所得，委托方对其提供资料的真实性负责。

估价结果报告

一、评估项目名称

广州市海珠区东华星域房地产价值评估

二、委托方

单位名称：

三、受委估价方

机构名称：

四、估价对象概况

（一）估价对象：

东华星域

（二）基本情况：

该项目东华星域位于海珠区江南大道中，由广州东华实业股份有限公司开发，2011年拿地，土地使用年限为70年，占地面积7502平方米，总建筑面积为43409平方米，容积率5.79，绿化率30%。

土地使用年限自2009年开工。

周边交通便利，附近的交通有地铁站：

2号线市二宫站A出口；公交车：

5、10、14、29、180、270、248、253等多路公交车。

附近有好又多，万国广场，广百新一城等商场。

小学配套也一应俱全，有前进路小学，江南大道中小学，广州美术学院等。

五、估价目的

由于委托方学术研究的需要，需要了解东华星域房地产在估价时点的公开市场价值。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、广州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。

本次估价价格的结果是，在估价基准日为2014年12月1日，建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用3年，尚可使用67年的房地产市场价值。

七、估价时点

二〇一四年十二月一日

八、估价依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）《中华人民共和国土地管理法》

（三）建设部：

中华人民共和国国家标准房地产估价规范

（四）委托方提供的有关证明文件，资料和图件

（五）柴强，房地产估价（第七版），北京，首都经贸大学出版社

（六）廖俊平等，房地产估价案例与分析，北京，中国建筑工业出版社

（七）估价人员掌握的有关房地产市场资料和估价人员师弟查勘的有关资料

九、估价原则

本次房地产估价遵循下列估价原则：

（一）独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

（二）合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（三）谨慎原则

在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

（四）最高最佳使用原则

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

（五）替代原则

替代原则要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会互相牵制而趋于一致。

（六）估价时点原则

房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感，所以房地产估价结果具有很强的时效性，应体现估价对象在某一特定时间（即估价时点）的客观合理价格或价值。

十、估价程序和方法

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和广州市海珠区房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

十一、估价结果

房地产价格及单价

小写

大写

房地产单价（元/平方米）

31684.24

叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分

估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象之一权属人广州东华实业股份有限公司，小区座落于广州市海珠区江南大道中79号，土地用途为居住用地，占地面积7502平米，建筑面积43409平米，两栋28层建筑，目前已经封顶。

项目负一层直接到达地铁站，可以从家直接接驳地铁，100%地铁上盖。

二、区域因素分析

本项目位于海珠区的江南大道-宝岗大道片区，离地块约100米远处有地铁二号线市二宫站出口，所以，该地块附近交通极为便利。

本地块附近本来就是人流密集的居住区，附近的各种生活配套设旋十分完善。

　　地铁上盖给新港路带来无限生机，这是重要的一点。

地铁不仅仅使交通状况得到改善，更重要的是汇集了人气，对该区域的经济，尤其商业有着积极的作用。

通的完善使居民出入更方便快捷，还扫清了投资商的投资顾虑，加速经济的发展，提高该区域的知名度，直接增加物业的价值。

三、市场背景分析

市场特点：

江南大道—宝岗板块原为海珠区的老城区，周边旧民居较多。

老城区的楼盘一大特点就是生活配套成熟，交通方便；但同时也存在周边景观差，望去大多为旧屋顶的不足之处。

本板块楼盘的规模以中、小规模的楼盘为主，大多数楼盘的占地都在2万平方米以下。

由于周边的景观较差，中等规模（占地在5-10万平方米）楼盘在小区的内部绿化、户型等方面上下了不少功夫，也做出了精品楼盘，如中海名都。

周边的原居民成为本板块楼盘的第一目标客户，还有一部分高收入的外地人。

四、最佳使用分析

本次房地产估价以估价对象的最高最佳使用为前提，进行估价。

最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，专业技术人员充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于海珠区江南大道中的东华星域进行评估，根据估价对象地理位置、城市规划、周边自然与经济环境确定估价对象的现使用功能为最高最佳使用。

五、估价方法选择

（一）市场法

1、理论依据

市场比较法是在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。

市场比较法以替代原理为理论基础。

2、公式的选择

评估标的物市场价格=比较案例价格*交易情况修正*交易日期修正*区域因素修正*个别因素修正

（二）收益法

1、理论依据

收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。

其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得。

2、公式的选择

根据公式P=a/r[1-1/（1+r）n

六、估价过程

（一）市场法

1、比较实例选择

根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。

力讯时光里

翠屏翰宇贵都二期

江南花园三期

东华星域

土地取得方式

出让

出让

出让

出让

土地用途类型

居住用地

居住用地

居住用地

居住用地

产权年限

70

70

70

70

占地面积

16741

9364

11360

7502

建筑面积

76000

68910

61105

43409

容积率

4.53

7.35

5.37

5.79

绿化率

36.4%

30%

35%

30%

总户数

463

420

630

300

物业管理费（元/平方米*月）

3.1

2.5

2.3

2.5

小区内配套设施

会所，幼儿园，风情商业街，肉菜市场

商业

会所，泳池，花园

商业

本月均价（元）

32000

33000

34000

--

交易时间

2014年5月

2013年8月

2012年12月

2013年4月

2、因素选择

综上所诉，估价对象与实例A、B、C相比较，影响其价格的主要因素是交易情况，估价基准日，区域因素，个别因素等。

分析如图：

比较因素

待估案例

力讯时光里

翠屏翰宇贵都二期

江南花园二期

东华星域

价格（元/平方米）

32000

33000

34000

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易日期

14年6月14日

14年5月9日

14年5月24日

14年7月1日

区域因素

交通条件

比较好

好

好

好

商服繁华程度

比较好

比较好

好

比较好

距市中心距离

市中心内

市中心内

市中心内

市中心内

环境质量优劣

良好

良好

良好

良好

基础设施完善度

比较好

比较好

好

比较好

个别因素

小区规模

中等

比较小

中等

小

土地剩余年限

66

68

65

67

绿化率

好

较好

好

较好

小区内部配套

好

中等

好

中等

小区内部布局

合理

合理

合理

合理

3、比较因素的修正

对交易案例与股价对象进行比较，从交易情况，交易日期，区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

详见表

比较因素

待估案例

A

力讯时光里

B

翠屏翰宇贵都二期

C

江南花园二期

估价对象

东华星域

价格（元/平方米）

32000

33000

34000

交易情况

100

100

100

100

交易日期

100

100

100

100

区域因素

交通条件

99

100

100

100

商服繁华程度

100

100

101

100

距市中心距离

100

100

100

100

环境质量优劣

100

100

100

100

基础设施完善度

100

100

101

100

个别因素

小区规模

102

101

102

100

土地剩余年限

99

101

98

100

绿化率

101

100

101

100

小区内部配套

101

100

101

100

小区内部布局

100

100

100

100

比较因素

待估案例

A

力讯时光里

B

翠屏翰宇贵都二期

C

江南花园二期

价格（元/平方米）

32000

33000

34000

交易情况

100/100

100/100

100/100

交易日期

100/100

100/100

100/100

区域因素

交通条件

99/100

100/100

100/100

商服繁华程度

100/100

100/100

101/100

距市中心距离

100/100

100/100

100/100

环境质量优劣

100/100

100/100

100/100

基础设施完善度

100/100

100/100

101/100

个别因素

小区规模

102/100

101/100

102/100

土地剩余年限

99/100

101/100

98/100

绿化率

101/100

100/100

101/100

小区内部配套

101/100

100/100

101/100

小区内部布局

100/100

100/100

100/100

比准价格

34572.09

33663.3

35366.38

算数平均

34533.92

取待估案例A,B,C的比准价格的算数平均值作为本次市场法评估测算结果

平均单价=34533.92（元/平方米）

（二）收益法

1.估算该项目的年租金收益

估价人员通过市场调研，对东华星域的周边类似物业租金进行了调查了解，结合广州市海珠区同类型房地产租金水平以及对未来房地产市场行情的预测分析。

选取了三个与东华星域区位相近，用途相同，规模相当的房地产项目作为可比实例，具体如图

A

B

C

项目名称

力迅时光里

海逸花园

穗花新村

月租金（元/平方米）

55.43

52.42

49.67

则估价对象的租金标准为：

（50.43+51.42+46.67）/3=52.51（元/平方米）

东华星域的总建筑面积为43409平方米，因此该项目的潜在毛收入为：

52.51*43409*12=27351142.72（元）

但是，根据估价人员市场调查得知，现实中优于空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为其潜在毛收入的5%，则该项目年有效毛收入为：

27351142.72*（1-5%）=25983585.58（元）

2.计算总费用

（1）管理费：

管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的3%测算，则年管理费为

27351142.72*2%=547022.85（元）

（2）估算年维修费

估价对象系砖混一等结构，根据《广州市房屋重置价格标准》以及对广州建筑物市场的了解，估价对象类似的建筑物的重置单价为1200元/平方米。

依行业标准,维修费用按建筑重置价格的1.5％计算，则年维修费用为：

43409*1200*1.5%=781362（元）

（3）估算年保险费

保险费是指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按照房屋现值乘以保险费率。

依规定,年保险费按房屋现值的0.2%计算。

钢筋混凝土的架构残值为0，使用者可以使用的年限为67年。

年折旧费=建筑物重置价格/使用年限

=43409*1200/67=777474.63（元）

房屋现值=房屋重置价格-年折旧费*已使用年数

=43409*1200-（43409*1200/67）*3=49758376.12（元）

保险费=房屋现值*0.2%

=49758376.12*0.2%=99516.75（元）

（4）税金

①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的6.7%测算，则年税费为：

25983585.58*6.7%=132448.67（元）

②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.5%测算，则年税费为：

25983585.58*5.5%=1429097.21（元）

③估算土地使用税，依广州市规定，按照估价对象占用土地面积18元/平方米计取，则土地使用税为：

43409*18=781362（元）

④年税费为：

132448.67+1429097.21+781362=3951359.44（元）

（5）费用合计

547022.85+781362+99516.75+3951359.44=5379261.05（元）

3．估算年净收益

估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：

25983585.58-5379261.05=20604324.54（元）

4.资本化率的确定

资本化率是收益法中的一个重要因素，采用安全利率加风险调整值法，其公式为：

资本化率=一年期存款利率+风险调整值

一年存款利率为3%；风险调整值设为4%则

还原利率=3%+4%=7%

5.确定收益年限

委估对象的房地产剩余使用年限为67年，按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取67年。

6.计算房地产价格

根据公式P=a/r[1-1/（1+r）67]

=20604324.54/7%*[1-1/（1+7%）67]=291184143.5（元）

单价=291184143.5/43409=6707.92（元）

七、房地产价格的确定

经过前面的测算，采用收益法测算出估价对象收益价格为6707.92元，采用市场比较法测算出估价对象比准价格为34533.92元。

两种方法求得的结果相差较大，故采用不同的权重进行加权平均，取加权平均数作为最后的评估结果。

权重如下

方法

市场法

收益法

权重

90%

10%

房地产单价＝6707.92*0.1+34533.92*0.9=31684.24（元/平方米）

八、评估结果

评估结果如下：

房地产价格及单价

小写

大写

房地产单价（元/平方米）

31684.24

叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分

附件

估价对象和可比实例照片

1、力讯时光里

2、翠屏翰宇贵都二期

3、江南花园二期

4、东华星域