国际商务城人才公寓可行性研究报告.docx

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国际商务城人才公寓可行性研究报告

国际商务城人才公寓

可行性研究报告

第一章项目概况

第二章项目建设基地条件

第三章规划设计方案

第四章环境保护、节能及消防

第五章技术经济

第六章投资效益评价

第七章项目的结论

附件：

1、**市计划经济委员会号文“关于同意某国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。

2、**市规划局号文核发某国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。

概述

项目名称：

某国际商务城人才公寓

建设单位：

某国际商务城资产经营有限公司

项目位置：

某开发区

项目性质：

公寓、商业

用地面积：

15443.5平方米

总建筑面积：

61475.77平方米

总投资：

16954.2万元

项目评价：

可行

第一章项目概况

1.1项目名称

本项目的名称为：

某国际商务城人才公寓

1.2建设单位

建设单位即项目法人为：

某国际商务城资产经营有限公司

地址：

法定代表人/负责人：

公司类型：

有限责任公司

注册资金：

万元

1.3建设地点

本项目位于某开发区

建设用地面积：

15443.5平方米。

1.4项目建设内容

本项目建设地点为**市**国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：

约15443.5平方米。

某国际商务城人才公寓，总建筑面积：

61475.77平方米，其中：

A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。

B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。

1.5项目建设进度

本项目前期咨询工作已于2008年初开始，本项目建设周期计划为24个月，其中现场施工周期为20个月，计划在2008年12月开工，于2010年11月底全部竣工。

1.6项目投资估算

本可行性研究对工程建设投资进行了估算，

经估算：

本项目建设总投资为16954.2万元，

投资分配表单位：

万元

序号

项目

投资数

备注

1

工程建安费用

13289.4290

2

总体及设备工程

622.8622

3

其它费用

2234.5697

4

基本预备费

807.3430

5

建设工程项目总费用

16954.2040

本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。

1.7项目可行性研究报告编制依据及范围

1.7.1.编制依据

国家、地方相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版

建设单位提供的有关技术基础资料

设计单位提供的初步建设方案

1.7.2.编制范围

项目的主要建设规模及建设内容

项目总体建设方案

项目投资估算和项目资金筹措

项目经济效益分析

项目社会和环境效益分析

第二章项目建设基地条件

2.1概况

本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识别性强。

设计原则贯彻以人为本，促进社区的交流与和谐、合理保护和利用原有景观。

用地内建设完善的服务，休闲设施。

2.1.1.项目建设区域现状

项目位于**市**国际商务城核心区东北角A-22地块，东临徐公桥，南靠光明路，北临沪宁高速，东临徐公河。

2.1.2.工程内容及规模

本项目为**国际商务城核心区东北角A-22地块拟建高层公寓两幢。

总建筑面积：

61475.77平方米，其中：

A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。

B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。

2.2自然条件

2.2.1气象条件

属北亚热带南部季风气候区。

气候温和湿润，四季分明，光照充足 ，雨量充沛 。

年平均气温 16.5℃ ； 年降水量1447毫米,年日照时间1697小时，全年无霜期239天。

4.2.2地震

本项目所在地**市抗震设防烈度7度。

第三章规划设计方案

3.1技术经济指标

技术经济指标

项目

指标

单位

用地面积

15443.5

m2

总建筑面积

61475.77

m2

建筑面积

A楼

地上

30422.66

m2

地下

1488.91

m2

B楼

地上

28195.2

m2

地下

1369.0

m2

占地面积

3165.37

m2

容积率

3.80

%

停车位

55

辆

3.2建筑设计

3.2.1建筑设计依据

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005

2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

4、相关法律、法规

3.2.2总平面设计

基地是平行四边形，本案包括两栋塔楼，临徐公桥路向南北布置，在西北侧，设置主要机动车出入口，并沿北侧道路安排地面停车55辆，供业主及访客停车，一期公寓两幢单体，分别为A座、B座，高度72米，层数21层，建筑退界及间距满足规划要求。

3.2.3功能配置

本方案A楼二十一层，其中三层~二十一层为高级员工宿舍，B楼二十一层，其中二~二十一层为高级员工宿舍，在首层设置大堂，分别通向两塔楼交通核心。

3.2.4立面造型：

本案所处位置十分重要，为立面要求提出了较高要求，为避免版式高层的沉闷感，设计通过体块的切割和穿插创造现代而简洁的体积感，通过天际线处理及丰富的立面细部处理使建筑更加充满活力，创造令人激动的视觉效果，同时结合阳台、共享空间等建筑功能特有空间，创造亲切、适宜的立面尺度。

3.2.5水平与垂直交通

1、A、B楼地下室除设备用房外均为自行车库，各分为二个防火分区，每防火分区均设两个疏散口，地下室最远疏散距离<40米，满足消防疏散要求。

2、A、B楼，每幢设6部电梯，其中A楼设2部消防电梯，B楼设1台消防电梯

3、交通分流：

A、B楼设疏散楼梯二部，满足消防疏散要求。

3.2.6建筑用材：

1、机动车道：

素土夯实；100厚道渣，200厚C25砼地面（每6米设分仓缝）。

2、人行道、自行车道；素土夯实，100厚道渣随捣，100厚砼地面

3、广场、通道铺地，中档广场地砖铺地。

4、墙体：

-4.2—±0.00的墙体：

外墙、消防水池：

250厚钢砼墙体。

抗渗等级S6，外铺Au3防水卷材。

±0.00以上：

外墙为200厚加气的砌块，内墙为200、100厚加气砌块，筒体、柱子、剪力墙均为钢砼、外墙采用聚苯挤塑沫板保温。

5、屋面：

1）不上人屋面：

现浇砼板随捣随抹，水泥砂浆找平。

Au3防水卷材二层，聚苯挤塑板保温层，纤维隔离层，40厚卵石保护层。

2）上人屋面：

现浇钢砼板随捣随抹，20厚水泥砂抹找平，Au3防水卷材两层，粘贴挤塑泡抹板保温层，20厚水泥砂浆找平，干铺油毡一层，40厚细石砼，内配ф4@200

6、门窗

外门窗：

1厚铝合金门窗，双层中空玻璃。

内门：

1）户门为钢木防盗门，内门为硬木夹板门

2）公共部分内门硬木夹板门

3）地下室内，配电间，水泵房，屋顶消防电梯机房门，为甲级防火门

4）楼梯间，电梯间前室门均为乙级防火门，管道井为丙级防火门

7、建筑装饰

1）外装饰

裙房：

双层玻璃，石材

主楼：

双层玻璃，白色涂料，铝合金百叶

2）内装饰

墙体，涂料，公共部分设1.8米高瓷砖墙裙

地面

厨、卫

防滑地砖

公共部分

花岗石材

变配电

塑胶地面

住户地面

地砖

机房层

水泥砂浆

3.2.7主要特征

备注

耐火等级

一级

建筑类别

一类高层

抗震设防裂度

七度

主要结构形式

框架剪力墙

建筑层数

二十一层

建筑层高

A楼一层5.4米

二层4.2米

三~二十一层，层高3.3米

于一楼板顶设结构转换层

于二楼板顶设技术转换层

B楼一层，层高6米

二~二十一层，层高3.3米

一层含2.1米高技术夹层，于夹层顶板设技术转换，于底板设结构转换

3.3结构设计

3.3.1设计依据

　　主要设计规程及规范如下：

1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

2、《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001

3、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008

4、《地基基础设计规范》GB50007-2002

5、《建筑抗震设防分类标准》（2008年修订）GB50223-2004

6、《建筑抗震设计规范》（2008年修订）GB50011-2001

7、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

8、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002

9、《地下工程防水技术规范》　　　GB50108-2001

《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分

3.3.2设计采用的主要荷载标准值

1、活载

楼梯2.5千牛/平方米

消防楼梯3.5千牛/平方米

　电梯机房7.0千牛/平方米

　健身房4.0千牛/平方米

餐厅、厨房4.0千牛/平方米

宿舍2.0千牛/平方米

　上人屋面2.0千牛/平方米

不上人屋面0.5千牛/平方米

2、恒载

　钢筋混凝土　　　25千牛/立方米

200厚加气砼块2.0千牛/平方米

200厚砼小型砌块3.2千牛/平方米

3、风压荷载

　　基本风压值：

0.45千牛/平方米

　　地面粗糙度为B类

风荷载体型系数1.4

3.3.3主要结构材料

1、混凝土强度等级：

基础～10层墙柱为C50，其余梁板墙柱为C30。

地下室底板、外墙的混凝土抗渗等级为S6.

2、钢筋采用HPB235热轧钢筋（fy=210Pa）和HRB335热轧钢筋（fy=300Pa）HRB400热轧钢筋（fy=360Pa）

3.3.4抗震设计

1、本工程安全等级为二级；结构设计使用年限为50年。

2、抗震设防烈度：

7度，Ⅲ类场地，第一组。

设计基本地震加速度为0.10g，设计特征周期为0.45s。

建筑抗震设防类别为丙类。

3、本工程为钢筋混凝土框支剪力墙结构，框架抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为二级。

3.3.5计算程序

结构计算主要采用中国建筑科学院编制的PKPM系列软件，上部结构采用PMCAD和SATWE，PMSAP；基础及沉降计算采用JCCAD。

3.3.6基本地质情况

根据岩土工程勘察报告，本场地地基土属中软土，可不考虑场地地基土液化影响。

3.3.7结构设计基本概况

1、基础设计概况

本工程为1层地下室，地上21层，采用直径500预应力混凝土管桩，桩长42米。

2、上部结构概况

构件断面尺寸详见各层结构平面图，楼板厚度一般为120mm。

3、结构主要技术参数

本工程已采用SATWE软件进行计算，主要结构特征参数如下：

建筑物主要结构参数一览表

结构参数

A楼

B楼

工程概况

地下层数

1层

1

地上层数

21层

21层

高度

72.3米

72.0米

桩形式

预应力混凝土管桩

桩长（直径）

42米

Φ500

42米

Φ500

桩身混凝土强度

C80

C80

单桩竖向承载力特征值

1850KN

1850KN

结构体系

框支剪力墙

框支剪力墙

电算结果

自震周期（考虑偶然偏心）

T1

1.9490

1.923

T2

1.6500

1.5941

T3

1.4938

1.4527

剪重比

×向

2.10%

2.3%

Y向

2.29%

2.92%

最大层间相对位移

风

×向

1/6198

1/6491

Y向

1/4801

1/4396

地

震

×向

1/1140

1/1095

Y向

1/1203

1/1153

3.4给排水设计

3.4.1设计依据

1、建筑给水排水设计规范　　　　　　　GBJ50015-2003

2、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）

3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50050-95）

4、室外给水设计规范　　　　　　　　　GB50013-2006

5、室外排水设计规范　　　　　　　　　GB50014-2006

6、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005

7、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）

8、建筑专业提供的建筑设计资料

3.4.2设计范围

室内外给排水、消火栓系统、喷淋系统的设计。

3.4.3生活给水设计

1、水源：

水源从市政给水管网引二条DN200的自来水管围绕本建筑环状布置,供本地块生活、消防用水；生活用水与消防用水分别设置水表计量。

生活给水用水量计算：

名称

用水标准

用水单位

（人或m2）

最高日用水量（m3/d）

小时变化系数

用水时间

最大时用水量（m3/时）

A楼

150L/人.天

1600人

240

2.8

24h

28

B楼

150L/人.天

1600人

240

2.8

24h

28

合计

480

56

未预见用水量

按10%计

48

5.6

总用

水量

528

61.6

2、冷水给水系统

A楼：

一层、二层由市政直接供水，三层及三层以上由变频给水机组供水，生活冷水箱放在本楼地下室生活、消防泵房内，冷水箱的有效容积为55m3。

变频给水机组型号为HLS，配备主泵两用一备、小泵一台，一只气压罐。

B楼：

一层、二层由市政直接供水，三层及三层以上由变频给水机组供水，生活冷水箱放在本楼地下室生活、消防泵房内，冷水箱的有效容积为55m3。

一套变频给水机组HLS，配备主泵一用一备、小泵一台，一只气压罐。

3、热水给水系统：

A楼：

热源采用太阳能与燃气热水器辅助加热相结合的供热方式，热水箱、热水器、循环水泵都放在地下室热水泵房内，热水箱有效容积为24m3，热水炉器选用7台BTR-338型商用燃气直流式热水器。

B楼：

热源采用太阳能与燃气热水器辅助加热相结合的供热方式，热水箱、热水器、循环水泵都放在地下室热水泵房内，热水箱有效容积为24m3。

热水炉选用7台BTR-338型商用燃气直流式热水器。

4、直饮水给水系统：

A、B楼：

两楼均设直饮水供水管网，水源设在其它建筑物内。

3.4.4排水设计

1、污水

排水室内采用污废合流，室外采用雨污水分流，室外污水经汇合后排入市政污水管网。

餐饮废水经隔油池处理后排入室外污水管网。

总排水量：

480m3/日。

地下室集水坑排水用潜水排污泵其排至室外雨水管网。

空调排水单独设置，且间接排放。

2、雨水

均采用有组织排水，屋面雨水、阳台雨水经收集后，设置雨水立管排至室外雨水检查井，最终排入市政雨水管网。

雨量计算采用当地暴雨强度公式，重现期取1年，综合径流系数取0.7。

3.4.5材料选用

生活给水管采用钢塑复合管。

室内排水管、雨水管采用UPVC管。

室外给水管采用球墨铸铁管。

室外排水管采用加筋UPVC管。

消火栓及喷淋管道DN≤100，采用热镀锌钢管，丝扣连接；DN>100采用热镀锌无缝钢管，沟槽连接。

3.4.6环保

1、卫生洁具采用节水型。

2、泵房内水泵采用低噪音水泵，每台水泵基座均采用橡胶减振垫，水泵进出口均安装橡胶软接头。

3.4.7主要设备与材料

序号

名　称

型号性能

单位

数量

备注

1

消火栓泵

XBD10.5/40-75-HY

Q=40L/s，H=105m，N=75KW

台

2

一用一备

2

喷淋泵

XBD12/25—55-HYQ=25L/s，H=120m，N=55KW

台

2

一用一备

3

屋顶消火栓系统增压设备

ZW（L）-I-X-13

N=1.5KW

套

2

主泵两用两备

4

屋顶喷淋系统增压设备

ZW（L）-I-Z-10

N=1.5KW

套

2

主泵两用两备

5

车库地面冲洗潜水排污泵

JYWQ80-43-13-1200-3.0Q=43M3/H，H=13M，N=3KW

台

若干

6

泵房潜水排污泵

JYWQ80-43-13-1200-3.0Q=43M3/H，H=13M，N=3KW

台

6

三用三备

7

生活变频给水冷水机组

HLS型配套主泵：

80FL36-90（N=15kW）

稳压泵：

40SFL6-90（N=4Kw）压力罐：

Φ8000x2300（P=1.0MPa气压罐）

套

2

每套配备：

主泵二用一备，小泵一台,一只气压罐

8

不锈钢生活冷水箱

55T

套

2

9

承压卧式储水罐

8T

套

6

10

太阳能集热循环水泵

FLGR50-160（I）

Q=27m3/h，H=30m，N=4KW

台

4

两用两备

11

热水炉循环水泵

FLGR40-100（I）

Q=12.5m3/h，H=12.5m，N=1.1KW

台

4

两用两备

12

热水管网循环水泵

FLGR25-110

Q=5m3/h，H=14m，N=0.55KW

台

4

两用两备

3.4.8燃气

1）气源拟采用城市天然气，选用7台BTR-338型燃气热水Q器，每台耗气量为10.1m3/h，共计70.7m3/h。

2）燃气计量表采用57m3/h。

3.5电气设计

3.5.1设计依据：

1.《民用建筑电气设计规范》JGJT16-2008

2.《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94

3.《供配电系统设计规范》GB50052-95

4.《低压配电设计规范》GB50054-95

5.《建筑防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）

6.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

7.《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

8.《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000

10.《建筑节能设计标准》DGJ08-107-2004

11.《建筑照明设计标准》GB50034-2004

12.《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》GB50067-97

13．建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）

14.建设单位及本院建筑，结构，空调，给排水等专业提出的条件和要求。

3.5.2设计范围：

1．变配电。

2．电力及照明。

3．防雷与接地。

4．消防报警及联动控制系统。

5．公共广播系统。

6．综合布线系统。

7．有线电视系统。

8．闭路监视及门禁控制系统。

9．楼宇自动化系统。

3.5.3变配电系统：

１、本工程中消防用电负荷、事故照明和网络中心电源为一级用电负荷；电梯、生活水泵、排风机等为一级用电负荷。

本工程由市供电网引来二路10KV高压电源（二路高压电源来自不同区域变电站，当一个电源发生故障时，另一个电源不致同时受到损坏）。

计量采用高供高计方式。

高压柜采用金属铠装移开式开关柜，直流操作。

变压器为带外罩树脂浇注干式变压器，低压柜采用组合式低压抽屉柜。

低压配电为单母线分段运行并设联络开关。

２、本工程的负荷情况为总设备容量约7000kw,计算容量约4000kw；本工程两座变配电室，分别设在A楼、B楼一层。

每座变配电室内设两台1600KVA变压器及相应高低压配电柜。

变配电室采用大空间布置方式，高压柜、低压柜、变压器均布置在一起。

功率因数补偿采用低压侧电容自动补偿装置。

补偿后高压侧功率因数为0.95以上

３、消防泵、喷淋泵、生活泵、公共照明、疏散指示照明、电梯、消防报警设备、通讯网络机房等重要负荷均采用双电源供电，并在末端自动切换。

４、在各层配电间内设电力和照明配电柜。

从楼层配电柜至分配电箱或用电设备采用树干式或放射式供电。

供消防负荷使用的线路采用耐火型线缆，其它普通电力及照明线路采用阻燃电缆WDZA-YJY-1KV或WDZD-BYJ-500型线缆。

电气线路均穿钢管埋地、楼板内及吊顶内暗设。

当消防管线敷设在吊顶内时均外涂防火漆。

５、大容量动力配电箱选用XGL型，容量小的照明、电力配电箱选用小康家系列XSM（A）型。

空调、风机和水泵等控制设备随机配套提供。

3.5.4照明：

1、照明以“绿色照明”为主，提高照度，节约能源。

选用电子镇流器及T8或T5型荧光灯。

2、各房间照度标准为：

消防中心、通讯机房：

500Lx；地下车库：

75Lx；卫生间：

150Lx；走廊：

100Lx；变配电室、弱电配线间：

200Lx；水泵房、空调机房：

100Lx。

3、在地下车库、公共走道、楼梯间设疏散指示照明灯，在变配电室、消防监控室、排烟机房和消防电梯机房及公共走道等处设应急照明。

3.5.5防雷接地及弱电系统的过电压保护：

1、本工程雷暴日按28.1d/a计算，预计雷击次数0.0796次/a，按三类防雷设置，屋顶装避雷网加避雷小针，凡突出屋面的建筑物构筑物及金属管道和大型金属门窗均应与避雷系统作可靠连接。

2、本工程60米以上设有防侧击雷措施。

将建筑物外墙上的金属栏杆、金属门窗等较大金属物直接或通过多金属门窗预埋铁与防雷装置相连。

3、利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线。

4、高压柜、低压屏分别设避雷器，弱电系统配电箱进线端装设过电压保护器。

为防感应雷，所有电源进出线及电信线路均应加装防过电压设备，所有进出建筑物金属管道均应作等电位连接，并在相应配电箱主断路器后设置SPD。

5、充分利用建筑物基础做接地体，基础内二根以上钢筋相互焊接，形成接地网。

接地电阻≤1Ω。

各系统共用一个接地系统。

3.5.6配电系统接地：

1、采用变压器中性点直接接地,低压配电系统接地型式采用TN-S系统方式，设专用PE接地保护线，在变配电室、强弱电竖井、配电间、电梯机房、消防控制室、通讯网络机房等处均设专用接地端子与引下线可靠焊接并与建筑物基础内共用接地装置连通。

接地电阻不大于1欧姆。

2、通讯网络机房工作接地采用一根BV-500，1x35mm2导线穿VG32保护直接引至建筑物基础联合接地极，接地电阻不大于1欧姆。

3、电气设备外露可导电部分均与PE线可靠连接。

3.5.7消防报警及联动控制系统：

（见消防专篇）

3.5.8公共广播系统：

1、根据本建筑使用性质及功能要求设置有线广播系统，平时为业务性广播或播放背景音乐，发生火灾时强切为消防专用。

2、有线广播控制室与消防控制室合用。

3.5.9综合布线系统：

1、本建筑信息传输主要是语音和计算机数据。

2、通讯网络机房设于二层平面。

配线架的设计为每个楼层均设分配线架（IDF），网络机房设置总配线架（MDF）。

3、工作区子系统信息点配置原则：

房间按实际需要配置。

水平区全部选用超5类线缆和信息插座。

4、干线子系统语音线缆采用3类大对数双绞线电缆作为传