乌鲁木齐市物业管理条例.docx
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乌鲁木齐市物业管理条例
乌鲁木齐市物业管理条例
关于批准《乌鲁木齐市物业治理条例》的决定
(2018年3月25日新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准)
新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过审议,决定批准《乌鲁木齐市物业治理条例》,由乌鲁木齐市人大常委会依照本次会议提出的审查意见修改后公布实行。
乌鲁木齐市人大常委会公告
《乌鲁木齐市物业治理条例》已于2018年12月23日由乌鲁木齐市十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过,2018年3月25日经新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准。
现予公布,自2018年6月1日起施行。
乌鲁木齐市人大常委会
二一一年四月十八日
乌鲁木齐市物业治理条例(修订)
(2010年12月23日乌鲁木齐市第十四届人民代表大会第28次常委会议通过;2011年3月25日新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第26次会议批准)
第二条本条例适用于本市行政区域内物业的治理、使用、爱护、服务及监督治理活动。
第三条本条例所称物业治理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理,爱护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
区(县)房产行政治理部门负责本辖区内物业治理活动的监督治理工作,业务上同意市房产行政治理部门的监督、指导。
进展和改革、财政、建设、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林、环保、行政综合执法等部门应当按照各自职责,协同做好物业治理的监督治理工作。
第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
因客观缘故未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,能够由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,代行业主委员会的职责。
第二章业主、业主大会、业主委员会
第七条房屋的所有权人为业主。
业主在物业治理活动中,享有下列权益:
(一)按照物业服务合同的约定,同意物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业治理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改治理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情形享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项修理资金的治理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权益。
第八条业主在物业治理活动中,履行下列义务:
(一)遵守治理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项修理资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第九条物业治理区域内全体业主组成业主大会。
物业治理区域的划分,应当按照确定的国有土地使用权范畴,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、都市道路规划等因素,由市房产行政治理部门确定。
同一个物业治理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条物业治理区域内,已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的百分之五十以上且业主入住率达到百分之五十以上的;
(二)自首位业主入住之日起满两年且业主入住率达到百分之二十五以上的。
第十一条物业治理区域符合本条例第十条规定的,开发建设单位应当及时向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请,并在物业治理区域内公告。
开发建设单位未及时提出筹备业主大会书面申请的,业主能够向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。
第十二条街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
第十三条首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业治理区域内共有部分收益中支出;假如没有物业治理区域内共有部分收益的,由开发建设单位承担。
第十四条业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改治理规约、业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项修理资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)改变共有部分的用途;
(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(九)法律、法规或者治理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次。
有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者治理规约规定的其他情形。
第十六条业主委员会由业主大会选举产生,由五至十一人单数组成。
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业治理的实施情形;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督治理规约的实施;
(五)定期向业主公布物业治理相关情形和资料;
(六)业主大会给予的其他职责。
第十七条业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会任期内,委员显现空缺时,应当及时补足。
业主委员会委员候补方法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
第十八条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会会议决议、议事规则、治理规约等资料向社区居民委员会提交备案材料,由社区居民委员会核实资料后,上报街道办事处或者乡镇人民政府进行备案。
第十九条业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。
换届选举终止后,业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,社区居民委员会应当和谐督促其移交,拒不移交的,物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十条业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会依照业主大会的授权,能够决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职要求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他缘故不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;不及时移交的,社区居民委员会应当和谐督促其移交,拒不移交的,物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十一条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,也能够从物业共有部分经营所得收益中列支。
工作经费的收支情形,应当定期在物业治理区域内公告,同意业主监督。
工作经费筹集、治理使用和业主委员会成员酬劳的具体方法由业主大会决定。
第三章前期物业治理
第二十二条本条例所称前期物业治理,是指在业主或业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位托付物业服务企业进行物业治理服务的活动。
第二十三条开发建设单位对新建物业,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业治理。
投标人少于三个或者住宅物业建筑面积在二万平方米以下、非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的,经物业所在地的区(县)房产行政治理部门批准,能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十四条新建物业出售前,开发建设单位应当托付物业服务企业进行前期物业治理,并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同能够约定期限;期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十五条开发建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时治理规约,并在售房时将前期物业服务合同和临时治理规约作为房屋买卖合同的附件,向购房人明示。
购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时治理规约予以书面确认,并受其约束。
开发建设单位制定的临时治理规约,不得损害购房人的合法权益。
第二十六条前期物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和爱护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用讲明文件;
(四)物业治理所必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第二十七条规划、设计新建物业项目时,开发建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之二至千分之五配置物业治理用房,物业治理用房建筑面积不得少于五十平方米。
业主委员会的办公用房从物业治理用房中调剂,建筑面积许多于二十平方米。
第二十八条物业服务企业应当具有依法核发的物业服务企业资质证书,并按照核定的资质等级承揽相应的物业服务业务。
第二十九条业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报区(县)房产行政治理部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。
第三十一条物业治理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业治理用房的用途。
第三十二条物业服务企业能够将物业治理区域内的专项服务业务托付给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。
第三十四条物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
第三十五条物业服务合同期限届满业主大会决定选聘新的物业服务企业或者物业服务合同依法解除的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内履行下列交接义务,并撤出物业治理区域:
(一)移交物业共用部分;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、爱护保养和定期检验等技术资料,运行、爱护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
第三十六条物业治理实行联席会议制度。
物业治理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由区(县)房产行政治理部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政执法部门参加。
联席会议要紧和谐事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情形;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中显现的咨询题;
(三)物业治理区域内发生的突发事件;
(四)物业治理与社区治理的衔接和配合;
(五)需要和谐的其他物业治理事项。
第三十七条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业治理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,能够向社区居民委员会或者物业治理联席会议申请调解,也能够申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第三十八条市、区(县)人民政府房产行政治理部门应当建立投诉制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业治理服务活动中的投诉。
第五章物业的使用与爱护
第三十九条开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范畴等承担建筑物及附属设施设备的保修责任。
保修期限届满后,业主对专有部分负责修理、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同的约定负责修理、养护。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
(一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌的;
(二)占用、损坏建筑物共有部分、共用设施设备及相关场地,擅自移装建筑物共用设施设备;
(三)违章搭建、私设摊位,在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;
(四)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放恶臭气体、有毒有害物质,发出超标噪声;
(五)违反有关规定饲养宠物及家禽家畜;
(六)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(七)法律、法规、治理规约禁止的其他行为。
占用物业治理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。
业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费所得收益属于全体业主共有,业主委员会能够托付物业服务企业代为收取。
第五十条物业服务收费实行政府指导价和市场调剂价。
实行政府指导价的物业服务收费,由市价格行政治理部门会同市房产行政治理部门依照住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情形,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。
第五十一条物业服务收费具体标准由业主与物业服务企业依照基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准能够另行约定。
物业服务企业应当在显著位置公示服务内容、服务标准收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。
第五十二条业主应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳。
第五十三条物业治理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业同意托付代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十四条物业治理用房的用水、用电、用气、用热等有关费用,应当由物业服务企业从物业服务费中支出。
第七章旧住宅区物业治理
第五十五条对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,市人民政府应当采取措施进行改造整治市房产行政治理部门应当编制全市旧住宅区综合改造和治理的中长期规划和年度打算,报市人民政府批准后组织实施。
第五十六条旧住宅区实施综合改造前,应当由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开业主大会,落实改造治理方案签订治理规约。
旧住宅区能够实行专业治理、自行治理和社区治理等模式。
第五十七条旧住宅区综合改造后,相关业主应当主动参与日常治理并承担卫生清洁等费用。
旧住宅区内的道路、绿化和供排水等市政公用设施设备的日常养护和修理治理,由相关专业部门负责。
第八章法律责任
第五十八条违反本条例规定,住宅物业的开发建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采纳协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政治理部门责令限期改正,给予警告,能够并处十万元以下的罚款。
第五十九条违反本条例规定,开发建设单位擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政治理部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成缺失的,依法承担赔偿责任。
(一)擅自改变物业治理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处3000元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。
第九章附则
本条例所称共用设施设备,是指物业区域内供排水和供气管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明和消防设施、绿地、道路沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
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