农用地定级估价流程.docx
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农用地定级估价流程
农用地定级估价操作手册
定级流程及操作步骤
一、各因子量化方法
在本次农用地定级估价中我们选择的定级因子除了自然因素部分的因子是直接得到的数值以外,社会经济因素和区位因素的值都是需要通过外业调查资料计算获得,因此在给每个单元录入属性之前需计算个单元的因子值。
下面介绍了各因子的量化方法。
1、自然因素
本次农用地质量等级更新外业资料收集工作中所收集到的自然条件资料有限,而且自然条件因素本身有很强的稳定性,短时期之内不会发生很大的变化。
所以可以使用上一轮农用地分等工作成果中的自然属性数据来作为本次定级估价数据来源。
(农用地分等成果中一个行政村里的所有评价单元的对应因子分值是相同的。
)
上一轮农用地分等工作成果中可使用的自然因素包括:
保康、谷城、枣阳、老河口、襄阳市有:
坡度、表层质地、土层厚度、有机质含量、PH值、岩石露头度、土壤侵蚀度和灌溉保证率。
南漳、宜城:
表层质地、剖面构型、有机质、PH值、灌溉保证率、排水条件、障碍层深度、土壤污染状况、地下水埋深。
广水:
坡度、表层质地、土层厚度、有机质含量、PH值、岩石露头度和和灌溉保证率。
随县、曾都:
表层质地、有效层厚度、有机质、PH值、灌溉保证率、坡度、岩石露头度、土壤侵蚀度。
2、社会经济因素
土地经营效益:
结合统计年鉴、乡镇统计报表,以行政村为单位,计算每亩的经济收入。
人均耕地:
结合统计年鉴、乡镇统计报表,以行政村为单位,行政村耕地面积除以行政村人口数。
3、区位因素
农贸中心影响度:
路网密度:
结合统计年鉴、乡镇统计报表,以行政村为单位,以道路面积占行政村面积的比例来计算。
二、建立空间数据库
1、确定定级单元。
采用叠置法,对县级的土地利用现状图、土壤图和地形图进行叠加,得到农用地定级单元。
将地貌图、土壤图、土地利用现状图、地形图扫描成栅格形式的影像图层后,利用ArcGIS,矢量化影像图层,并用地形图进行校正,从土地利用现状图中根据土地利用类型提取属于农用地范畴的多边形(耕地、园地、坑塘水面和荒草地、裸土地等宜农未利用地)建立一个新的农用地图层,然后在ArcGIS中利用叠加分析功能(同一合并属性方式)与地貌图、土壤图进行叠加,生成农用地资源类型图,对微小多边形进行合并后,将农用地资源类型图上具有相同属性(即具有相同的土壤类型、利用类型和地貌类型)的图斑作为农用地定级评价单元。
这种按地貌类型、土壤类型和土地利用现状类型相结合的原则进行划分的方法,既反映了土壤这个自然综合体的全部自然属性,也体现了农用地其他要素和人为活动结果的相对均一性和差异性,同时克服了土地利用类型在性质上的不均一性和土壤类型在地域边界上的不一致性。
数据预处理
1.1、数据格式的转换
数据的格式转换以及文件的生成,我们都在ArcCatalog中完成。
(1)打开ArcCatalog,找到谷城土壤图所在的文件夹,(地形图暂时没有,以土壤图为例,操作方法一样。
)如图1-1-1所示:
图1-1-1
(2)View→ToolBars→ArcView8xTools打开格式转换工具条,如图1-1-2所示:
图1-1-2
(3)通过ConversionTools下拉框,选择ImportfromInterchangeFile…打开ArcViewImportfromInterchangeFile对话窗口,设置保存路径与文件名,并按OK完成操作,生成Coverage文件,如图1-1-3所示:
图1-1-3
(4)在文件列表中,找到上一步生成的Coverage文件,并右键选择Export→ToGeodatabase(multiple)…,弹出FeatureClasstoGeodatabase(multiple)对话窗口,设置输入数据,并指定输出数据的路径,设置完成后单击OK,计算机将自动将e00格式文件转换成ArcGIS平台中可编辑的shp文件。
如图1-1-4所示:
图1-1-4
1.2、坐标转换与空间配准
谷城县土壤图,没有已知的投影方式跟坐标系统,我们以湖北省第二次土地调查成果数据为基准,将谷城县土壤图的投影方式跟坐标系统分别调整到GaussKruge和xian1980高程系。
(1)在ArcCatalog中,找到格式转换后生成的
文件,右键选择Properties…,弹出ShapefileProperties对话框,选择Select…如图1-2-1所示:
图1-2-1
(2)通过ProjectedCoordinateSystems→GaussKruger→Xian1980→Xian1980GKZone18.prj设定土壤成果的投影方式与坐标系统。
(3)添加谷城土壤图与二调数据(DLTB),可见经过简单坐标转换的两幅图像,并不能很好的重叠,那么我们需要对其进行校准。
通过View→ToolBars→SpatialAdjustment,打开空间配准工具条,如图1-2-3所示:
如图1-2-3
(4)打开编辑,将转换格式后的谷城土壤成果数据文件,配准到与二调数据上去。
点击空间配准工具条上的链接工具,如图1-2-4所示,进行配准选点操作。
图1-2-4
(5)在谷城土壤成果图上,选择与二调数据图上的相同点,进行链接,如图1-2-4所示,按照同样的操作选择适量的相同点,保证配准的精度。
图1-2-4
(6)在满足数量跟精度的要求后,我们通过SpatialAdjustment→SetAdjustData…,进行空间配准的设置。
(7)选取配准方法(我们在这里按照默认的方法,故不用进行设置),通过SpatialAdjustment→Adjust完成数据的空间配准,如图1-2-6所示:
图1-2-6
注:
由于谷城土壤图与二调图有较多差别,在空间配准过程中有不重叠区域,该问题难以克服。
1.3、定级单元的确定
(1)从二调成果中把农用地的图斑选出。
首先打开二调数据(DLTB),通过selection→selectbyattributes,打开对话框如图1-3-1,选择农用地的地类编码。
(因为水田与旱地要分开来做,我们在此以水田为例子。
011水田、111河流水面、112湖泊水面、113水库水面。
无论是水田还是旱地,111河流水面、112湖泊水面、113水库水面这3类地类都必须有。
)
1-3-1
(2)根据所选出的水田的图斑创建ArcGIS平台中可编辑的shp文件。
如图1-3-2
1-3-2
可以得到export-output_.shp文件。
此文件是关于古城水田的数据文件。
(3)通过ArcToolbox→AnalysisTool→Overlay→intersect,打开文件合并参数设置窗口,如图1-3-3,所示将两个文件数据叠加分析得到水田分等单元,如图1-3-4:
1-3-3
1-3-4
由于缺少地形图,只是两个图的处理。
如果地形图跟土壤图出自同一成果,可以先将地形图跟土壤图先叠加合并,叠加分析采用UNION方法。
1.4属性数据导出
具体操作步骤如下:
(1)在ArcGIS操作平台中,添加水田定级单元数据,右键选择OpenAttributeTable打开属性列表,如图所示:
图
(2)选择列表窗口右下方的Options下拉键,选择Export弹出数据导出对话框,设置导出属性后,OK完成属性数据的导出,如图2-2-2-1-2所示:
图2-2-2-1-2
(3)将导出的属性数据库,用Excel打开,保存为后缀为“.xls”的文件(若保存文件后数据有丢失,请保存为“.xlsx”的文件)。
2、属性数据录入。
(1)录入平台。
由于在ARCGIS平台下逐单元手工输入操作较慢,而且会造成重复性输入,比如同样土种的土壤属性就要输入多次。
属性数据的录入是一项繁琐易错的工作,因此我们选择简单易用的Excel平台进行属性数据的录入,属性数据录入后需要进行检查确保其准确性。
(2)属性字段
定级单元的属性字段可以分为三个部分,即ID字段、定级因素字段和定级指数、等别字段。
在Excel中录入定级单元属性时应注意,要有一个ID字段来对应图上的定级单元,作为连接属性数据时的公共字段,这里使用的ID号为得到定级单元时ARCGIS图形数据的属性字段中自动生成的FID。
首先需要根据外业调查所收集到的资料,录入每个单元的定级因素属性字段,定级因素包括:
土壤表层质地、土体剖面构型、土壤有机质、土壤pH值等原始属性资料;野外实地调查资料,包括,投入产出数据、地下水位、灌溉保证率、排水条件等。
还包括经济区位因素,如农贸中心影响度、道路通达度和人均耕地等。
定级指数与等别则需要对顶级因素计算获得,在后面有详细的说明。
由于每个行政村的定级因素属性相似,所以为了提高效率节省时间,可以打开定级单元属性表,先按村名排序、再按FID排序,得到每个行政村中包含的定级单元FID号码,再把排好序的属性表导出为excel表格,直接在其上面录入第一部分所介绍的定级因子。
第一步,在导出数据之前需要重新统计一下各单元的面积。
打开叠加后生成的分等单元的属性表,在AERA字段上单击右键→CalculateGeometry,在CalculateGeometry窗口中选择property选Area,Units选squaremeter,确定得到各定级单元的面积。
然后进行导出属性表的步骤。
点击option→expert,选择保存路径及命名,这里我们命名为农用地属性录入表,把属性表导出为dbf格式的文件。
导出到dbf格式之后,FID字段会消失,因此需要在农用地属性录入表里面插入一个名为FID的字段,然后从0开始自动填充,此时要注意每条记录的先后顺序,一般从arcgis导出到excel时顺序会跟原来的文件保持一致,所以这里我们直接使用了excel中的自动填充工具来作为FID码。
在农用地属性录入表的FID列中选中要填充的单元格,在开始中选择填充→向下,接着在填充下继续选择系列,在弹出的菜单中,序列产生在:
列;类型选择等差序列;步长值:
1;终止值可以写一个大于定级单元数量的数字。
选择确定,得到了和arcgis属性表中相同的拥有FID码的属性数据。
在农用地属性录入表中删除除了FID、QSDWMC(行政村名)、AERA字段之外的其他所有字段。
只保留这三个字段后,选中QSDWMC列,在工具栏中选择排序,在弹出的窗口里选择扩展选定区域。
得到了每个村所包含的定级单元的FID。
在农用地属性录入表中添加有机质含量、PH值、岩石露头度等定级因子。
然后开始逐单元录入属性。
上面已经提到,机质含量、PH值、岩石露头度等自然因素使用上一轮农用地分等成果。
分等成果中一个行政村中不同单元的属性值都相同,所以在农用地属性录入表中填数据时要对应分等成果中行政村的名称来进行匹配。
在一个行政村中录完一条属性之后可以使用Excel的自动填充功能,这样可以节省时间。
3、连接定级单元和属性数据。
ARCGIS图形数据的属性字段中有个标志码字段(FID),可以用来作为图形数据与属性数据的公用字段,通过ARCGIS属性库管理子系统,可完成联接。
在定级单元图层上右键单击→jionsandrelates→jions,在弹出的joindata对话框中,选择匹配的字段为FID。
选择确定完成导入。
通过选择联接文件和被联接文件以及关键字段,使空间数据和属性数据两种数据模型联为一体,由此实现空间数据和属性数据之间的相互查询与检索。
三、计算各单元指数
在进行个单元指数的运算之前要先编制“因素、因子—质量分”关系表。
(1)因素质量分的确定要建立在因素与土地质量相关研究的基础上;
(2)因素质量分与土地质量的优劣呈正相关,即土地质量越好,质量分值越高,反之,质量分越低;
(3)质量分值体系采用百分制;
(4)作用分值只与因素的显著作用区间相对应(也就是说一个作用分所对应的是因子作用值的区间,是一对多的关系)。
在ARCGIS中,把农用地定级单元的属性数据导出为Excel文件。
根据编制好的“因素、因子—质量分”关系表来确定每个单元内各因子的分值。
定级指数的计算可以用定级因子分值直接计算,公式为:
(i=1,2,…p;j=1,2,…n)
其中:
Hi为第i个定级单元的定级指数;i为定级单元编码(FID码);j为定级因子编号;wj为第j个定级因子的权重;fij为第i个定级单元内第j个定级因子的分值。
在导出的Excel表格中编辑公式,计算各定级单元的定级指数。
以总分频率法分析方法划分级别,然后把计算得出的各单元定级指数及划分好的级别作为新字段加入到属性表中。
然后再跟Arcgis进行join连接。
至此,建立起了包括定级结果在内的图形与空间数据库。
三、确定农用地级别及校验
在ARCGIS中对计算好的分值进行单因子分析,根据总分值的频率分布规律选择在波峰或者是波谷为级别的分界点,可以再spss软件中进行。
从而确定级别。
最后导出Excel进行每个分值区间的分布情况绘制频率分布图。
农用地估计流程及操作步骤
宜城市新开发农用地不是很多,因而选用了收益还原法计算样本地价,然后评估宜城市农用地的基准地价。
收益还原法是将待估农地在未来每年预期的纯收益,以一定的收益还原为评价时日总收益的一种方法。
该方法能够很好的反映不同级别的农用地因不同的收益来导致的土地价格的差异。
还原利率计算方法
目前使用“安全利率加风险调整值”法计算,它是在安全利率的基础上,根据农用地收益的风险大小,加上一定比例的风险调整系数,以此作为还原利率。
由于农用地风险难以确定,可采用其纯收益变化系数来量化。
如在宜城市农用地基准地价评估工作中,我们在收集不同级别下各利用方式的估价样本数据的基础上,首先计算得到各类别样本的平均纯收益、样本数以及该类别在总样本数中出现的概率;依据公式
、
(其中:
E为期望值,d为标准差,Y、P为纯收益和概率,i为类别数)计算期望值和标准差;按Q=d/E计算纯收益变化系数Q;风险调整值可以采用风险报酬率与Q的乘积来表示,农用地的风险报酬率目前一般为0.1。
(1)还原利率=安全利率+风险调整系数:
式中:
r表示土地还原率;r1表示安全利率;r2表示风险调整值
安全利率取一年期的定期银行储蓄存款与国债利息率。
(2)风险调整系数=风险报酬率*纯收益变化系数
(3)风险报酬率=0.1
(3)纯收益变化系数=标准差/期望值
(4)标准差=
,期望值=
(其中:
E为期望值,d为标准差,Y、P为纯收益和概率,i为类别数)
级别
1
2
3
4
平均纯收益(元/亩)
1445.43
1267.90
941.18
792.07
样本数
25
40
40
25
概率
0.192
0.308
0.308
0.192
例:
分类别分级别概率统计表(水田)
使用年限确定方法
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