商住一体楼盘建设项目可研报告实施方案.docx
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商住一体楼盘建设项目可研报告实施方案.docx
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商住一体楼盘建设项目可研报告实施方案
商住一体楼盘项目可研报告实施方案
2016年5月
1总论1
1.1项目概况1
1.2项目业主简介1
1.3可研报告实施方案编制范围1
1.4可研报告实施方案编制的依据1
1.5主要技术经济指标2
2项目投资环境与市场研究3
2.1投资环境分析3
2.2xx市房地产市场研究3
3项目市场前景分析11
3.1项目SWOT分析11
3.2项目营销策略推广12
4项目的建设内容及规模14
4.1建设内容14
4.2建设规模14
5项目的建设地址及条件15
5.1建设地址15
5.2建设条件15
6项目设计方案18
6.1项目设计理念及原则18
6.2设计思想18
6.3总体布局19
6.4建筑设计20
6.5结构设计24
7公用建设方案28
7.1给排水工程28
7.2电气工程30
7.3燃气设计34
7.4通风与空调设计35
7.5消防工程35
8绿化景观、环保及节能39
8.1绿化景观工程39
8.2环保工程40
8.3节能43
9项目管理组织机构45
9.1项目管理组织机构45
9.2人员配置45
10项目实施进度47
10.1建设工期47
10.2建设进度安排47
11招标方案48
11.1招标形式及资质要求48
11.2招标信息发布48
11.3招投标工作组织48
12投资估算和资金筹措49
12.1投资估算49
12.2资金筹措49
13财务效益分析51
13.1财务效益分析的依据、原则及方法51
13.2基础数据51
13.3各种税费和费率51
13.4收入和营业税金测算52
13.5利润测算52
13.6主要评价指标53
13.7不确定分析53
14社会评价56
14.1项目对社会的影响分析56
14.2风险分析及对策56
14.3社会评价结论57
15可行性研究结论与建议58
15.1可研结论58
15.2有关建议58
参考文献60
致谢61
附录A销售收入估算表62
附录B销售收入与经营税金估算表62
附录C项目投资估算表63
附录D土地增值税估算表64
附录E投资使用计划与资金筹措表65
附录F项目损益表66
附录G资金来源与运用表67
附录H现金流量表(全部投资)68
附录I现金流量表(资本金)69
附录J贷款还本付息估算表70
附录K主要经济技术指标表71
附录L计算书
xx市某商住一体楼盘可研报告实施方案编制
1总论
1.1项目概况
1.项目名称:
xx市某商住一体楼盘
2.项目业主:
xx市xx地产发展有限公司
3.项目地址:
xx市高新区
4.项目定位:
定位为“中高档品质生活小区”,物业形态主要为高层电梯房。
5.建设周期
项目建设周期为两年,即年10月—年9月。
1.2项目业主简介
xx地产发展有限公司2007年12月成立,注册资金5000万元,房地产开发资质二级,拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。
公司坚持集团公司宏观导向、子公司自主经营开发的原则,根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路,积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。
1.3可研报告实施方案编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对xx市某商住一体楼盘项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
1.4可研报告实施方案编制的依据
(1)与委托方签订的咨询协议;
(2)国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
(4)《城市房地产开发经营管理条例》;
(5)《房地产项目经济评价方法》;
(6)《建设项目可研报告实施方案编制指南》;
(7)《项目市场调研报告》;
(8)项目的规划方案及设计任务书;
(9)业主给的其他有关资料。
1.5主要技术经济指标
表1-1
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
12129
2
规划总建筑面积
㎡
69524
2.1
其中:
住宅建筑面积
㎡
58077
2.2
其中:
商铺建筑面积
㎡
4060
2.3
其中:
地下停车场建筑面积
㎡
5562
2.4
其中:
公建配套
㎡
1825
3
建筑密度
%
25.7
4
容积率
5.21
5
绿地率
%
36
6
项目总投资
万元
26532.68
7
财务净现值
万元
7297.94
8
财务内部收益率
%
71.37
9
静态投资回收期
年
1.83
10
动态投资回收期
年
1.92
11
可容纳住户
户
540
2项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
回顾2012年楼市调控,可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈,调控呈现出有保有压的局面。
2012年,央行存款准备金率和基准利率各自下调两次,多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。
另一方面,针对地方政府微调和火爆的市场态势,中央等多次强调坚持调控,并叫停部分城市的放松动作。
在这一年里,中央强调调控不动摇60次;4次提及“决不让房价反弹”;房价合理回归被提到156次;2次提及问责。
但是纵观今年楼市的调控,始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇,却少见实际性的动作,可谓雷声大、雨点小,市场由此开始反弹之旅。
2010年至2011年年初,央行8次上调存款准备金,其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调,二次上调存贷款基准利率,其中2011年2月再次上调存贷款基准利率,预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对,标准着央行对市场资金流动性的收紧,对房地产而言,一方面将增大开发商的融资难度和融资成本,另一方面增加消费者对购买住房的成本。
2012年房地产开发信贷将继续受限。
2012年1月7-8日,央行召开年度工作会议,表示继续实施稳健的货币政策,适时适度进行预调微调,保持合理的社会融资规模,但是又要求着力优化信贷结构,预计今年房地产开发信贷仍将受限制。
2.2xx市房地产市场研究
2.2.12012年xx市房地产区域分布及主要特点
1、市中心板块:
寸土寸金的市中心板块,拥有xx最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设施。
xx城市发展迅速,最为直观的感受就是中心城区概念的扩大和交通等一批基础设施的建设,最受关注的地铁一号线在2012年进入实质性开工建设阶段,洛阳路隧道也在6月建成通车,还有其他多条道路的改扩建工程多数已经顺利完工。
随着更多的城市断头路被打通,城市干线街道“十横十纵”,外围干线公路“一环十三射”将市中心的城市中心地位再度巩固,“大xx”的城市规划也逐渐成型。
不过,市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的事实,受到可发展空间制约的市中心板块在xx的房地产市场中的地位正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。
从近几年市中心板块商品房开发情况来看,多层住宅基本已经消失不见,即使偶有出现也必然引起市场的疯抢,因而向高层商住综合楼转变的趋势已经无法改变。
但即使是这样,这些高层商住楼的规模依然普遍偏小,尤其是近两年开发的楼盘,如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼,总建筑面积在1万-3万平方米之间,且房价始终处于xx各大板块中的最高。
从今年整体表现来看,市中心板块其象征意义大于实际意义。
2012年市中心板块住宅均价为12292元/平方米。
其中,有11个月均价在12000元/平方米之上,年度最低位10月份为11836元/平方米,与年度最高位11月相差809元/平方米。
从市中心板块的住宅价格走势图中可以看出,市中心板块成交价格整体运行平稳,房价坚挺。
但受到土地资源的制约,难以出现有影响力的项目,因而房价上涨的空间有限。
2、青山湖板块:
迷人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通,青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在xx楼市板块地位一直居高。
未来随着板块环境、配套的不断完善,“临江商务区”的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻,青山湖板块的升值势在必行,而今年由政府开展全区范围内启动的经济发展“三百四大”竞赛活动——即引进百亿元资金、推进百个重大重点项目、新增百户纳税超百万元企业,从而实现大投入、大招商、大建设、大发展的目标,其投资潜力十分可观。
根据调查数据可以看出青山湖板块2012年均价为10701元/平方米,12月青山湖板块均价为10880元/平方米,相较于1月份9080元/平方米,上涨29.96%。
进入5月份后,该板块均价突破万元大关且稳步上升。
究其原因,5月满庭春依然保持推量,而新盘天御国际、青山湖天湾的推出,不仅拉升青山湖板块普通住宅权重,同时也拉升整个板块市场均价。
一个开盘近乎售罄,一个认筹几乎抢爆,也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。
青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场,种种影响之下,青山湖板块价格不涨都难。
2012年1-12月,青山湖新增供应量仅28.40万㎡,相比去年的57.25万㎡,差距颇大。
其实青山板块楼市“气色”依然不佳的主要原因是“老盘消耗、新盘不足”,虽然有数盘的支撑但还是不能“力挽狂澜”,另外没有标杆性楼盘支撑,整个市场可谓“一片沉寂”,而近几年政府对于青山湖板块的土地出让似有保留,以至于目前新老项目青黄不接,今年整个青山湖板块一直处低迷状态。
虽然今年青山湖板块表现不佳,但相信随着新盘如城泰·威尼斯江域和海亮尊园等新鲜血液的注入,这样的沉寂将得到改变;另外保利地产旗下xx瑞达置业取得了青山湖板块一商住用地,这是保利地产首次进军青山湖板块,也会将是日后青山湖板块的主力项目之一,相信明年青山湖区能一改今年颓势,表现也将不俗。
3、红角洲板块:
红角洲片区,作为xx“一江两岸”城市规划中最为重要的一部分,它乘着xx生态发展的东风,快速发展、迅速崛起。
随着交通网络与市政生活配套的不断完善,红角洲未来中心价值愈加透彻。
绿地集团、市政公用集团和联泰集团在红角洲的高端产品的打造,文化聚集区、省府核心地、且山水资源丰富,xx高端生活样本已经形成。
在宜居xx的大背景下,随着人们生活水平的提高,对品质居住的更多需要,中央生活区以其显而易见的宜居优势独领风骚。
据调查数据统计显示,2012年红角洲板块均价9017元/平方米位居xx板块第四。
另外因为受中央香榭、联泰香域滨江等高价楼盘前期售罄影响,12月红角洲楼盘均价为8920元/平方米,环比11月缩减3.45%,但就整体而言,该板块的成交价格呈现的还是稳中趋升的态势。
2012年xx红角洲板块新增供应量43.99平方米,比去年新增供应楼盘总数较少,但是各个楼盘供应量还是比较乐观的,其中华南城今年6次预售推盘16.11万㎡。
另外洪客隆地中海阳光、绿湖豪城、联泰香域滨江等老盘和新盘绿地海域香廷、中央香榭也一起尽力支撑着红角洲板块的房地产交易市场。
而省政府迁入、市政配套的进驻、大学城概念的确定、朝阳大桥的建设与老城区的沟通的完善对于红角洲发展利好极大。
另外高标准、高品位规划建设九龙湖片区总建筑面积五十万平方米,总投资达30多亿元。
涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特色餐饮休闲街等业态,是一个融商务、购物、文体活动、休闲、居住为一体的国际化高端城市综合体这不仅为红角洲发展带来巨大的动力也为打造xx核心增长极做出贡献,为xx这颗明珠,再添一抹绚丽的色彩。
4、朝阳洲板块:
推窗望水凭栏赏柳,闲听天籁静看云散。
朝阳新城以其独有的三面环水特色、市中心无障碍延伸、丰富的土地资源,在2012年xx楼市中散发出耀眼光辉。
爱房网数据统计显示,2012年,朝阳洲板块新增预售供应面积99.24万㎡,仅次于京东和红谷滩板块,年度供应位列xx板块第三。
一年里,有联发君悦朝阳、华润橡树湾、中大云锦苑等新盘的入市即热销,还有东亚朝阳SOHO公寓、力高滨江国际写字楼、中海朝阳郡别墅这些不同风格的物业带来的板块多样化,怎能不被朝阳新城的魅力所吸引?
从朝阳洲板块的住宅价格走势来看,与xx整体均价趋势十分接近。
自9月起朝阳洲板块住宅均价持续上涨,12月统计数字显示为9161元/平方米,但由于前期价格起落较大,这其中,一方面是由于老盘售罄退市、新盘入市带来的价格变动,另一方面则是在售楼盘所推产品种类的不同引起的价格变动。
故朝阳洲板块2012年度均价8782元/平方米,较xx市整体均价高出586元/平方米。
随着朝阳洲板块产品的丰富和在售项目的增加,整个板块的供需情况大为改观。
根据调查数据统计显示,全年朝阳洲新增住房供应面积75.13万㎡,较去年翻了几番。
其中,住房供应量最大的要属国贸天琴湾,总体供应量为144738.88㎡,占板块住房供应的19.25%;其次是华润橡树湾,供应面积96807.28㎡,占板块住房供应的12.88%。
5、红谷滩板块:
静看xx地图,一江之隔的红谷滩与市中心犹如对阵沙场的两员大将,红角洲、凤凰洲是红谷滩的左膀右臂,青山湖和朝阳洲则是市中心的左右先锋。
如果说,成熟的商业圈和完善的生活配套是市中心的优势关键,那么良好的道路规划和集政治、金融中心于一体的城市规划,则是红谷滩制胜的法宝。
2012年,是红谷滩板块迎来大发展和转型的一年。
随着9月末红谷滩最后一个黄金地块——约404亩的DAEJ2012025号地块以19.2亿元的底价被莱蒙国际集团旗下三家公司联手拿下,xx、乃至江西首个CBD布局终于完整定型。
红谷滩CBD历经十年的规划建设,终于将“一江两岸”新英雄城的宏伟画卷落下了一个阶段的句号。
根据调查数据统计显示,12月红谷滩板块新房住宅均价为10050元/平方米,较1月下跌34元/平方米。
4月—7月,为红谷滩板块住宅均价的低谷,徘徊在9000元/平方米线。
虽然略有起伏,但整体相对平稳。
与去年相比,红谷滩板块2012年在售楼盘数量有所减少,高价盘的售罄是导致今年整体均价低于去年的主要原因。
定位于xx唯一CBD,红谷滩新区是xx的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心,2012年板块内商业产品入市“璀璨夺目”。
xx万达中心、绿地中心、世茂天城写字楼均出现供不应求的火爆场面,万达中心更是演绎了一出3栋甲级写字楼3次推盘3次日光的“神话”。
调查统计数据显示,2012年红谷滩新建商品房新增供应100.14万㎡,占xx楼市全年供应的19.51%。
新房非住宅供应更是一家独大,绿地中心双塔写字楼供应21.37万㎡、xx万达中心商业及写字楼供应16.50万㎡,非住宅总供应面积59.51万㎡,占全市非住宅市场总供应量的44.55%。
6、昌南板块
着眼于大昌南的整合与长远发展,昌南“组团”规划正如火如荼进行——“抱团发展,配套先行,以凝聚人气、商气”的方法在今年已初见成效。
另外xx县政府也提出“拼争全国五十强县市、建设现代化综合新城”的口号,可见昌南板块后续发展的强劲。
楼市方面,昌南板块最显著的竞争优势除了房价相对较低以外,还在于市政规划的良性诱导。
在xx市昌南片区打造核心增长极和昌南片区规划下,生活基础设施配套正逐步完善、交通枢纽正逐步改善。
昌南组团、产业基地、物流基地等正蓬勃发展,昌南板块价值也愈加提升。
2012年的昌南板块价格是稳定上扬,今年均价5687元/平方米,相比于2011年的来说5489元/平方米,环比上涨3.60%;而12月均价6067环比1月份上涨10.91%,涨幅较大,这主要是因为,随着板块交通条件及配套设施的逐渐完善,商业、社区的逐渐成熟,越来越多的投资客和自住者青睐,加之,昌南新城大部分楼盘属于非限购区域,借着楼市限购之风,板块的销售价格着实得到了很大的提升。
2012年1-12月昌南新增供应量27.88万㎡,尽管板块有万科润园,绿都丹石街区,天使水榭湾等销售不错的楼盘的挑大梁,但是昌南板块楼盘的总体活跃度输于去年,且从数据中可以看出,上半年新增供应量较多,下半年供应量表现明显缩减。
今年入市新盘有中大城和玺悦城等大规模项目。
作为毗邻xx市的一个新型生活新区,这里远离城市的喧闹,没有拥挤的交通,闹中取静。
对于昌南新城的未来,有关官员透露政府致力于打造成“商贸新城、宜居新城、文明新城、幸福新城”,大力引进项目、建好项目,发展城市产业,促进城市繁荣,大力发展旅游和休闲产业,把自然环境资源转换成发展亮点,建设宜居生态新城。
7、京东板块
在万科、恒大、保利、城泰、绿地、绿都等大牌房企陆续进驻xx“东大门”——京东的时候,联发置业也发力京东板块,大鳄齐聚对于京东的“崛起”利好重大。
而随着目前京东板块在交通、生活配套等的不断完善,加上“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的规划,不仅为京东板块在竞争力上逐渐加力,升值潜力也持续看涨。
据调查数据显示京东板块全年均价为7005元/平方米,整体保持上涨态势,而主要原因有科技城、大学城等潜在优势不断被挖掘,艾溪湖、瑶湖生态园区打造、地铁兴建和生活设施配套的逐步完善都逐渐彰显京东板块价值。
而从土地市场来看,绿地、万科等品牌房企再次拿地入驻京东板块,可见地产巨鳄对京东未来的发展看好。
虽然从整体看来,板块均价持续上涨,但其楼盘项目价位洼点依然存在,刚性需求客户群体亦未减弱,而绿地未来城低价入市也再次带动刚需客户群体入市,保持京东板块楼市持续“热度”。
2012年京东板块推盘量120.79万㎡,比去年的90.32万㎡还多出36.47万㎡,其中2012年有老盘保利东湾国际、绿地新都会继续发力,积极加推,表现不俗。
不过整体而言,京东板块“顶梁柱”还当属新盘:
前有保利香槟国际、恒大名都齐出,后有万科城、绿地未来城、绿都温莎城堡等项目势如破竹,锐不可当。
整个板块也不断有新推和售罄的消息传出,其火热程度让人咋舌,连席卷xx的“铁十”风对它也“无可奈何”,2012的京东楼市怎一个“牛”字了得!
除此之外,从环境资源来看,京东板块腹地广阔,土地资源相对于日渐缺乏的其他板块,拥有得天独厚的优势,别墅、洋房、多层亦或是高层产品各自开花,长远来看,处于中低价位的京东板块依然是刚需购房者和首次改善型购房者的首选,而板块的逐渐成熟、生活设施配套的不断完善正为京东板块提升价值奠定基础。
结论:
未来红谷滩板块是最具有活力的板块,目前该板块的大盘在未来将持续放量,随着该板块生活配套与商业配套的完善、大桥收费的取消,红谷大桥的建设,该板块将会一直维持其热点的优势;
朝阳洲板块作为最靠近主城区的板块最近二年,其独特的区位优势成为xx的CLD,该板块的南部地区的土地供应量较大,未来将有大的放量,依然是人们购房的首选地区;
由于青山湖的改造已进行了一段时间,青山湖周边三大主题公园的相继开放和青山湖文化广场的建成,在加上青山湖独有的自然景观,青山湖板块可谓一块珍贵的休闲胜地,该板块的环境优势与交通便利优势已经凸现,在加上以往该板块的土地储备量大,在最近二年将相继开发,所以该板块将在未来成为替代朝阳洲板块,成为中、高档住宅的积聚地;
城南板块的北部与青山湖板块将有大的开发量,未来依然是市场的热点。
对于城南板块的南部将随着城市规模的不断加大,郊区化成为城市发展的必然,城区居住环境的恶化,必然导致住宅郊区化,城南,作为xx市的南大门,xx市在不断做大做强,同时城南板块的生活机能比较全,交通在不断改善,可以肯定未来城南板块将是xx继朝阳洲、京东、红谷滩板块后的又一热点板块;
2.2.2经济环境分析
xx经济发展经历了3轮高速增长期,全市经济保持了稳步健康发展态势,05年至08年GDP年均增幅高达16%,远远高于全国平均水平,为房地产发展提供了坚实的基础。
下面是对xx市近几年GDP的分析情况:
结论:
经济总量在步步高升,增速在13%以上,可见xx房地产行业目前处于快速发展阶段,并将会持续较长时间。
2.2.3人口环境分析
结论:
(1)xx市人口呈常年小幅增长趋势,为房地产业的发展提供了良好的基础;
(2)xx市的常住人口从2005年的475万到2015年预计的520万,平均每年增长约4万人左右;
(3)人口的增加带来住房需求的增加,在城市化的大形势下必然带来住房的刚性需求,为未来房地产发展提供良好的基础。
2.2.4xx市房地产供求分析
近几年,xx市整体供求变化幅度较大,表明市场仍然处于不成熟的阶段。
(1)商品房供销情况对比表
表2-1
2007年-2012年4月份商品房供销对比
时间
商品房销售:
万方
商品房预售:
万方
供需比
2007年
354
454
1.3
2008年
173
267
1.5
2009年
423
203
0.5
2010年
295
264
0.9
2011年
202
317
1.6
2012年1-4月
92
104
1.1
结论:
上图的数据统计显示:
2007年至2012年4月,商品房供应及销售面积总体随大环境及政策波动较大。
2012年1-4月份商品房供应与销售基本持平,且销售有回暖的趋势。
(2)供需比分析图
结论:
数据显示,xx市商品房供需比整体变化较大,表明xx市房地产市场仍处于不成熟状态。
3项目市场前景分析
3.1项目SWOT分析
(一)S优势
(1)目前郊区住宅在xx非常热销,本案位于艾溪湖附近,具有不可再生的自然环境,如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合,做好水的文章将会是楼盘的一大卖点。
随着瑶湖大桥的建成,项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。
(2)处于城市规划发展的区域内,目前市政配套齐全,交通便利。
高新区是xx重点发展的园区;本案地处于的东部,未来交通条件会有所改善。
(3)地块周边有大面积着天然的水资源—艾溪湖。
(4)该区域空气清新、夏日气候凉爽,小气候调节。
(5)本案的南部是大学城,目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院;本地块处于建设的大学城附近,人文气息强。
(二)W劣势
(1)该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善;生活不太便利。
(2)交通线路较少,公共交通不十分便利。
(3)南边的高等级公路噪音较大。
(4)目前该区域不被市场广泛认同,xx传统的观念中,该位置是安居房,是比较穷的人住的地方,虽然人们的观念是可以改变的,但是观念的改变也是需要时间的。
所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。
(5)据调查:
xx市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。
按目前市民的购房心态来看,是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。
而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。
(三)O机会
(1)住宅的郊区化大趋势:
郊区一般是城市行政区内,都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。
城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程,是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。
它源于20世纪20年代的发达工业园,当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市,既享受到城市的便利,又享受到清新和宁静,沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。
(2)xx市未来的人口不断增加,而且旧城区改造实行“只拆不建或少建”的原则,旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。
(3)随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动,市民对该地段认同程度将会明显提高,我楼盘在明年启动,应该说是周边
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