房地产估价 南京市浦口区威尼斯水城12幢502室.docx
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房地产估价 南京市浦口区威尼斯水城12幢502室.docx
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房地产估价南京市浦口区威尼斯水城12幢502室
南京市浦口区威尼斯水城12幢502室
房地产评估报告
委托方:
估价方:
估价人员:
估价作业日期:
自二○一一年十月一日起至二○一一年十月二日止
估价报告编号:
目录
一.致委托方函…………………………………………………3
二.估价师声明…………………………………………………4
三.估价的假设和限制条件……………………………………5
四.估价结果报告………………………………………………7
五.估价技术报告………………………………………………13
六.附件…………………………………………………………19
致委托方函
南京工业大学:
本公司接受您的委托,对您委托评估的坐落于南京市浦口区威尼斯水城12幢502室房地产的价值进行了评估,目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值,并以此为您以该房地产进行转让提供客观的市场价值参考依据。
根据您所提供的有关资料,本公司估价师依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定,经过详实的现场勘察和市场调查,遵循客观、公正、科学、合理的原则,按照必要的估价程序,选用恰当的估价方法并结合估价师的经验,对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算,在满足本次估价的假设和限制条件前提下,确定该估价对象在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为:
¥77.69万元,大写(人民币):
柒拾柒万陆仟玖佰元整。
.
估价单位:
2011年10月2日
估价师声明
我们郑重声明:
1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2本估价报告中的分析,意见和结论是我们自己公正的专业分析,意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师
房地产估价员:
估价的假设和限制条件
1.本报告估价结果是估价对象在2011年10月1日的公开市场价值,即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格,它依据如下假设:
⑴具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场;
⑵估价对象能够自由地在市场上进行交易活动;
⑶交易双方无任何利害关系;
⑷为使交易完成以及达成合理成交价格,需有一个合理的谈判周期,在这个周期内,市场状况、物理状态等是相对静止不变的。
⑸委估方提供的情况都是真实的,有关资料都是合法有效的。
2.本报告确定的估价结果,是反映估价对象在本次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值,仅适用于本次估价所确定的特定估价目的和估价时点,本结果对用于其它方面的客观性未作探讨。
3.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分,故本次估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
4.本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的国有土地使用权价值,也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢,但不包括可移动部分的价值。
5.本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
也没有考虑特殊的交易情况和方式,可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。
6.本报告所得出的估价结果,仅供抵押双方参考。
抵押贷款最
终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
7.本估价报告自完成之日起,应用有效期为壹年。
在有效期内,由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化,并且对房地产评估值产生明显影响时,委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
8.房地产估价结果具有很强的时效性,在一定条件下得出的结果只能适用于特定的时期。
因此,本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格,不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格;同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内,且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。
南京市浦口区威尼斯水城12幢502室
房地产估价结果报告
一.委托方:
姓名:
住址:
二.估价方:
名称:
地址:
资质证书号:
资格等级:
贰级
三.估价对象
估价对象为12幢502室,5/11,建筑面积110平米,三房两厅一卫,框架,南北朝向,简装,完全产权。
1.估价对象实体状况
⑴房屋用途:
住宅
⑵建筑结构:
钢筋混凝土剪力墙结构
⑶建筑年代:
2004年;
⑷外观:
委估标的所处的整体建筑物呈南北向楼房,外墙石材、瓷砖、涂料
⑸房屋楼层:
威尼斯水城12幢总层数为11层,估价对象位于第五层;
⑹平面布局:
现房屋平面布局呈三室、一厨、一卫、二阳台和一走廊通道的格局;
⑺配套设施:
给水、排水、供电、供气、有线电视和通讯等配套设施完备;
⑻装璜情况(简装):
Ⅰ地面:
水泥拉板,防水处理;
Ⅱ外墙:
石材、瓷砖、涂料;
Ⅲ内墙:
环保耐水腻子;
2.估价对象权益状况
根据委托方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》中记载:
该房屋所有权人为张如崧,产权来源为房改购房,产别为私有房产,共有权人登记栏和设定他项权利摘要栏均未有记载内容;土地使用者为张如崧,土地用途为住宅。
其中:
⑴《房屋所有权证》权证编号:
浦改字第xxxx号,丘号:
xxxx;
⑵《国有土地使用证》权证编号:
宁浦国用(99)字第02482号,图号:
xxxx,地号:
xxxx。
3.估价对象区域、交通、基础设施状况
估价对象位于南京浦口区沿江镇,东面长江,八卦洲,与南京市区隔江相望,北接六合区,西靠浦珠路,南临规划中的3号地铁线浦珠路站入口。
附近有鼓扬、鼓浦、131、132、159、168、中六、汉六、江汉、盐轮、盐工、盐浦、盐葛等多条公交线路,交通比较便捷。
周边有各类超市、中小学、银行、商铺、综合商场等,生活配套服务设施齐全。
住宅区内布局合理,附近有一定的绿地和绿化,宁静舒适,空气清新,居住环境较为理想。
四.估价目的
房地产转让评估
五.估价时点
2011年10月1日
六.价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七.估价依据
本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部、江苏省人民政府、南京市人民政府等颁布的条例、法规和政策性文件,以及评估房地产的相关资料,主要有:
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2.《中华人民共和国土地管理法》;
3.《中华人民共和国担保法》;
4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
5.国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》;
6.《城市房地产转让管理办法》;
7.《南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告》;
8.南京市社会发展水平及有关统计资料;
9.本公司掌握的房地产市场信息资料;
10.本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料;
11.委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证
八.估价原则
此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行,具体作业中主要遵循如下原则进行评估:
1.合法原则
该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行,即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途,涉及到估价对象的交易或处分方式时,该交易或处分方式必须是合法的。
2.最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式。
房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响,当这些因素配合适当均衡时,房地产的效用便能高度发挥,而达到最高最佳使用状态。
此次的估价对象土地规划用途为住宅,结合现阶段住宅类房地产市场状况,我们做了以保持现规划用途最为有利的假设,并以此为前提估价。
3.替代原则
根据经济学原理,在同一市场上,效用相同的商品的价格将趋于一致,这一原理同样适用与房地产。
本次评估中对估价对象用市场比较法进行测算时,即是依据该原则。
4.估价时点原则
由于房地产市场价格具有很强的波动性,同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平,本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况的确定,均以其在估价时点的状况为准。
九.估价方法
根据估价对象的具体状况,在对其进行实地勘察和类似房地产调查后,估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素,考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃,且类似交易案例较多,故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。
其技术路线和具体步骤如下:
1.技术路线:
根据《房地产估价规范》,“5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要的估价方法”。
遵循市场比较法可比实例的选取原则,根据估价人员掌握的房地产交易市场资料,在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价对象与可比实例的价格可比基础,并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正,求取估价对象房地产比准价格。
2.具体步骤:
(1)收集案例→
(2)选取可比案例(三例)→(3)建立价格可比基础→(4)修正交易情况→(5)修正交易日期→(6)修正区域因素→(7)修正个别因素→(8)综合评定估价值。
十.估价结果
本公司估价师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密、细致的测算,并结合估价经验,确定该房地产在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为人民币:
¥77.69万元,大写(人民币):
柒拾柒万陆仟玖佰元整。
十一.估价人员
房地产估价员:
十二.估价作业日期
自二○一一年十月一日起至二○一一年十月二日止。
十三.估价报告应用的有效期
自二○一一年十月二日起至二○一二年十月二日止。
估价单位:
注册房地产估价师
房地产估价员
2011年10月2日
南京市浦口区威尼斯水城12幢502室
房地产估价技术报告
一.个别因素分析
估价对象为12幢502室,5/11,建筑面积110平米,三房两厅一卫,框架,南北朝向,简装,完全产权。
⑴房屋用途:
住宅
⑵建筑结构:
钢筋混凝土剪力墙结构
⑶建筑年代:
2004年;
⑷外观:
委估标的所处的整体建筑物呈南北向楼房,外墙石材、瓷砖、涂料
⑸房屋楼层:
威尼斯水城12幢总层数为11层,估价对象位于第五层;
⑹平面布局:
现房屋平面布局呈三室、一厨、一卫、二阳台和一走廊通道的格局;
⑺配套设施:
给水、排水、供电、供气、有线电视和通讯等配套设施完备;
⑻装璜情况(简装):
Ⅰ地面:
水泥拉板,防水处理;
Ⅱ外墙:
石材、瓷砖、涂料;
Ⅲ内墙:
环保耐水腻子;
二.区域因素分析
估价对象位于南京浦口区沿江镇,东面长江,八卦洲,与南京市区隔江相望,北接六合区,西靠浦珠路,南临规划中的3号地铁线浦珠路站入口。
附近有鼓扬、鼓浦、131、132、159、168、中六、汉六、江汉、盐轮、盐工、盐浦、盐葛等多条公交线路,交通比较便捷。
周边有各类超市、中小学、银行、商铺、综合商场等,生活配套服务设施齐全。
住宅区内布局合理,附近有一定的绿地和绿化,宁静舒适,空气清新,居住环境较为理想。
三.市场背景分析
南京市在全国属于经济较为发达、居民收入水平较高的城市,房地产业作为南京市经济的增长点,经过早些年波及全国的房地产虚热后,目前已步入平稳发展的时期。
1998至2011年房地产价格基本保持稳中有升的状态。
南京市市政府近几年对基础设施投资大幅度增加,供水、排水、供电、供气、电信等条件的改善,道路改造步伐加快,增强了城市房地产价格潜在升值的趋势。
受城市化进程加快、房屋拆迁、外来人口增多、改善居住条件等方面因素的影响,南京市住宅房屋的刚性需求和被动需求都有巨大的潜在量。
而近年来南京市住宅房地产的供应结构以中高档商品房为主,主城区中低价商品房和政策性保障房屋建设极少。
加之政府近两年紧缩“地根”和“银根”以及加大交易税费等相关宏观调控政策的出台,使得土地资源紧缺,土地招拍挂价格一路攀升,造成住宅的建设成本进一步加大。
而提高后的交易税费也被转嫁到购房人身上,致使交易成本加大,间接抬升了房屋价格。
此外,2011年上半年以来物价指数趋于上升,造成了近期住宅房价呈现稳定上升。
威尼斯水城区位于南京市浦口区,浦口东南临长江,与南京主城隔江相望,是长三角地区向内陆腹地辐射的西桥头堡,使南京跨江联动发展的江西北新市区。
浦口区人文历史丰富,交通便捷,区位优越。
作为全市高效农业示范区的浦口区,在新农村建设中立足现有基础和优势,在产业上做文章,在“现代”上下功夫,采取多种措施大力推进新农村建设。
南京浦口区,经过几十年的建设,该地区的人口聚集度越来越高,商业配套日趋健全,交通便捷度提高,。
目前该地区主要的建设项目集中在住宅项目,并且随着周边配套服务设施的日益成熟,浦口的绿化和景观的优势得到更多人的认同,住宅用房需求将进一步增多。
四.最高最佳使用分析
在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获利最大的使用方式。
房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响,当这些因素配合适当均衡时,房地产的效用便能高度发挥,而达到最高最佳使用状态。
此次的估价对象法定用途为住宅,结合其所处的环境和内部布局,我们认为估价对象充分按照约定的用途利用最为有利,符合最高最佳使用原则,并以此为前提估价。
五.估价方法选用
根据估价对象的具体状况,在对其进行实地勘察和类似房地产调查后,估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素,考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃,且类似交易案例较多,故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。
其技术路线和具体步骤如下:
1.技术路线:
根据《房地产估价规范》,“5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要的估价方法”。
遵循市场比较法可比实例的的选取原则,根据估价人员掌握的房地产交易市场资料,在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价对象与可比实例的价格可比基础,并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正,求取估价对象房地产比准价格。
2.具体步骤:
(1)收集案例→
(2)选取可比案例(三例)→(3)建立价格可比基础→(4)修正交易情况→(5)修正交易日期→(6)修正区域因素→(7)修正个别因素→(8)综合评定估价值。
六、估价测算过程和估价结果确定
1.选择可比案例
根据替代原则,选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。
具体条件见表一:
可比案例情况表(表一)
比较因素
估价对象
实例一
实例二
实例三
项目名称
威尼斯水城12幢502室
明发滨江新城
苏宁天润城
江岸水城
单价(元/m2)
8200
8100
7800
土地用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易日期
2011.10
2011.6
2011.7
2011.9
交易方式
正常出售
正常出售
正常出售
正常出售
交割方式
现房
现房
现房
现房
区域因素
区域繁华程度
一般
一般
一般
一般
道路通达度
临主干道
临主干道
临主干道
临主干道
交通便利度
多路公交
多路公交
多路公交
多路公交
公共设施完备度
较完备
较完备
较完备
较完备
基础设施完备度
完备
完备
完备
完备
环境质量优劣度
较好
较好
较好
较好
个别
因素
小区环境
一般
较好
较好
一般
小区配套
一般
完备
较好
一般
学区情况
一般
一般
一般
一般
层次
5/11
6/6
4/6
3/5
户型
三室两厅一卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫
朝向
南北向
南北向
南北向
南北向
结构形式
框架
框架
框架
框架
房屋配套设施
完备
完备
完备
完备
建筑年代
2004
2007
2005
2005
装璜情况
简装
简装
简装
简装
2.比较因素的选择
根据可比案例与估价对象实际状况,选用影响房地产价格的比较因素,主要包括:
交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。
详见表二:
可比案例比准价格系数修正表(表二)
比较因素
估价对象
实例一
实例二
实例三
项目名称
长白街2号8幢202室
明发滨江新城
苏宁天润城
江岸水城
土地用途
100
100
100
100
交易日期
100
96
98
99
交易方式
100
100
100
100
交割方式
100
100
100
100
区域因素
区域繁华程度
100
100
100
100
道路通达度
100
100
100
100
交通便利度
100
100
100
100
公共设施完备度
100
100
100
100
基础配套完备度
100
100
100
100
环境质量优劣度
100
100
100
100
个别因素
小区环境
100
102
102
100
小区配套
100
103
101
100
学区情况
100
100
100
100
层次
100
98
102
104
户型
100
102
102
102
朝向(卧室)
100
100
100
100
结构形式
100
100
100
100
房屋配套设施
100
100
100
100
房屋成新
100
105
103
103
装修情况
100
101
101
102
3.比较因素修正
将可比案例与估价对象进行比较,从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正,得出估价对象的比准价格,详见表三:
可比案例比准价格修正表(表三)
比较因素
实例一
实例二
实例三
案例单价(元/平方米)
8200
8100
7800
土地用途
100/100
100/100
100/100
交易日期
96/100
98/100
99/100
交易方式
100/100
100/100
100/100
交割方式
100/100
100/100
100/100
区域因素
区域繁华程度
100/100
100/100
100/100
道路通达度
100/100
100/100
100/100
交通便利度
100/100
100/100
100/100
公共设施完善度
100/100
100/100
100/100
基础设施完备度
100/100
100/100
100/100
环境质量优劣度
100/100
100/100
100/100
个别因素
小区环境
100/102
100/102
100/100
小区配套
100/103
100/101
100/100
学区情况
100/100
100/100
100/100
层次
100/98
100/102
100/104
户型
100/102
100/102
100/102
朝向
100/100
100/100
100/100
结构形式
100/100
100/100
100/100
房屋配套设施
100/100
100/100
100/100
房屋成新
100/105
100/103
100/103
装修情况
100/101
100/101
100/102
比准价格(元/平方米)
7139
7119
6929
采用简单算术平均综合得出比准价格为:
(7139+7119+6929)/3=7062元/m2
4.估价结果确定
估价对象评估总值
=7062元/m2×110m2
=776857元
取整:
77.69万元。
七、估价结果确定
综合以上分析测算,确定该估价对象在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为:
¥77.69万元,大写(人民币):
柒拾柒万陆仟玖佰元整。
估价单位:
2011年10月2日
附件
1.估价对象《房屋所有权证》(复印件)
2.估价对象《国有土地使用证》(复印件)
3.委托方身份证(复印件)
4.估价机构资格证书(复印件)
5.估价师资格证书(复印件)
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