实务手册港汇广场物业维修标准运作手册.docx

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实务手册港汇广场物业维修标准运作手册

港汇广场

物业维修标准运作手册

目录

第一节主要设施设备介绍及建筑数据摘要

第二节物业维修部组织结构图和岗位职责

2.1组织结构图

2.2岗位职责

第三节物业维修部人员日常工作规范

3.1值班制度

3.2交接班制度

3.3报告制度

3.4安全、防火制度

3.5巡视检查制度

3.6租户单元内维修工作制度

3.7机房内工作制度

3.8安全管理制度

3.9能源管理制度

3.10外包项目管理制度

3.11检测、计量器具管理制度

3.12租户二次装修管理制度

3.13租户有偿维修管理制度

3.14承包商管理制度

3.15租户退租管理制度

第四节物业维修部设施设备管理守则

4.1设施设备维修保养管理总则

4.2设备一、二级保养制度

4.3设备大修制度

4.4设施设备故障处理程序

第五节物业维修部主要工作流程

5.1

12-17

高、低压配电设备运行管理制度

5.2强电电气设备巡视、维修、保养工作制度

5.3应急发电机管理制度

5.4消防监控中心和二氧化碳灭火系统设备巡建维修制度

5.5消防报警系统及二氧化碳灭火系统设备维护保养规定

5.6背景音响及紧急广播系统设备维护保养规定

5.7背景音响及紧急广播系统设备故障维修流程图

5.8安保管理系统设备维护保养规定

5.9安保管理系统设备故障维修流程图

5.10CATV系统设备维护保养规定

5.11CATV系统设备故障维护流程图

5.12电话系统设备维护保养规定

5.13电话系统管理数据库维护规定

5.14电话系统程控交换机房巡建制度

5.15电话系统故障维修流程图

5.16新装、拆装电话工作流程图

5.17电梯安全运行管理规程

5.18电梯应急处理规定

5.19电梯保养维护规定

5.20弱电系统值班工作制度

5.21弱电系统设备维护保养项目说明

5.22工程维修工具管理规定

5.23给排水设备（设施）操作管理规定

5.24污水处理系统管理规程

5.25二次供水管理规定

5.26给排水设备（设施）维修保养规程

5.27消防水系统设市管理规程

5.28冷冻机房管理制度

5.29中央空调系统值班制度

5.30中央空调机系统能源控制制度

5.31中央空调机组及电热炉操作规程

5.32中央空调机房设备维修保养

5.33BA系统值班运行规定

5.34BA系统报警处理流程图

5.35BA系统故障维修流程图

5.36BA系统维护保养规定

5.37检测、计量器具管理规定

5.38公共基础设施维护保养工作规程

5.39工程维修制度

5.40舞台设备操作规定

5.41舞台设备保养维护管理规定

5.42公共广播系统使用管理规定

5.43装修管理规定

第六节物业维修部常用工作表格

表格明细

序号

表格名称

隶属种类

1

2007年度工程维修部强电设备保养计划表

强电

2

港汇广场变电站运行负荷记录（高压）

强电

3

港汇广场配电室巡检表

强电

4

强电设备责任范围表

强电

5

主变有载调压开关检修、调试工作记录簿

强电

6

强电人员工作分配表

强电

7

商场电制房巡视表（B3F-6F）

强电

8

OT1办公楼设备巡检情况表

强电

9

OT2办公楼设备巡检情况表

强电

10

工程（强电）报修服务单－－待修情况表

强电

11

霓虹灯维修情况表

强电

12

水泵房及污水站巡检记录表

给排水

13

SA（炊饮）（卫生间）污水综合池

给排水

14

OT1办公楼供水/消防巡检记录表

给排水

15

OT2办公楼供水/消防巡检记录表

给排水

16

集水池清污记录表

给排水

17

污水泵巡视检查记录表

给排水

18

污水井巡视、清理、检修记录表

给排水

19

污水站检查保养记录表

给排水

20

机房清洁卫生记录表

给排水

21

给排水设备月检修保养表

给排水

22

消防水泵月保养测试表

给排水

23

消防水系统设备半年保养检修记录表

给排水

24

设备设施维修/变更记录表

给排水

25

设备保养记录表

给排水

26

给排水设备维修保养计划表（年）

给排水

27

弱电设备每日巡检表

（一）

弱电

28

弱电设备每日巡检表

（二）

弱电

29

弱电设备每日巡检表（三）

弱电

30

弱电设备每日巡检表（四）

弱电

31

弱电设备每日巡检表（五）

弱电

32

弱电设备每日巡检表（六）

弱电

33

弱电设备每日巡检表（七）

弱电

34

BA系统每日巡检表

弱电

35

OT1楼弱电系统每日巡检表

（一）

弱电

36

OT1楼弱电系统每日巡检表

（二）

弱电

37

OT1楼弱电系统每日巡检表（三）

弱电

38

OT1楼弱电系统每日巡检表（四）

弱电

39

OT1楼弱电系统每日巡检表（五）

弱电

40

OT1楼弱电系统每日巡检表（六）

弱电

41

OT2楼弱电系统每日巡检表

（一）

弱电

42

OT2楼弱电系统每日巡检表

（二）

弱电

43

OT2楼弱电系统每日巡检表（三）

弱电

44

OT2楼弱电系统每日巡检表（四）

弱电

45

OT2楼弱电系统每日巡检表（五）

弱电

46

OT2楼弱电系统每日巡检表（六）

弱电

47

OT2楼弱电系统每日巡检表（七）

弱电

48

OT2楼弱电系统每日巡检表（八）

弱电

49

OT2楼弱电系统每日巡检表（九）

弱电

50

港汇广场报警主机、设备保养记录表

弱电

51

消防控制中心设备维护保养记录

弱电

52

消防报警系统外围设备测试记录

弱电

53

消防联动设备控制及反讯测试记录

弱电

54

港汇广场CO2气体灭火系统保养记录

弱电

55

港汇广场商场设备保养记录表

设备

56

港汇广场办公楼设备保养记录表

设备

57

港汇广场系统设施维修保养计划（年度）

设备

58

商场每日空调能耗汇总表

空调

59

办公楼每日空调设备能耗汇总表

空调

60

一期空调机组日常巡检表

空调

61

二期空调机组日常巡检表

空调

62

三期空调机组日常巡检表

空调

63

I期冷冻机组检查表

空调

64

I期冷冻、冷却水泵运行记录

空调

65

I期冷却塔运行记录

空调

66

II期冷冻机组检查表

空调

67

II期冷冻、冷却水泵运行记录

空调

68

II期冷却塔运行记录

空调

69

空调电热炉运行记录表

空调

70

空调测温及巡检表

空调

71

空调机组滤网清洗汇总表

空调

72

空调系统风机日常巡检表（I期2、3区风机）

空调

73

空调系统风机日常巡检表（II期风机）

空调

74

港汇中心冷冻机组检查表

空调

75

港汇中心冷冻、冷却水泵运行记录

空调

76

港汇中心冷却塔运行记录

空调

77

港汇中心一座设备层冷冻、冷却水泵运行记录

空调

78

港汇中心二座设备层冷冻、冷却水泵运行记录

空调

79

OT1各风机巡检运行记录表

空调

80

塔楼公共区域实测温度（巡检单元）

空调

81

办公楼空调机组滤网清洗记录

空调

82

空调及足故障及维修保养记录

空调

83

设备设施保养记录表

空调

84

客户报修记录表

空调

85

水处理现场操作记录

空调

86

二次装修经常开工核验单

装修

87

港汇广场项目竣工验收会签表

装修

88

港汇广场单元装修材料备案表

装修

89

工程材料/配件/设备报审表

装修

90

楼地面管道四周盛水试验记录表

装修

91

水电安装工程材料合格证汇总表

装修

92

卫生器具盛水记录表

装修

93

隐蔽工程验收单

装修

94

施工现场跟进情况表

装修

95

装修分部分项报验单

装修

96

装修工程质量竣工报告

装修

97

港汇广场租户装修资料签收单

装修

98

港汇广场租户会谈记录

装修

99

租户机房增加24小时空调申请

装修

100

租户特别工程申请

装修

第一节主要设施设备介绍及建筑数据摘要

上海港汇广场位于上海市徐汇区虹桥路1号，占地面积5万平方米，容积率为，绿化率为。

地面建筑为2幢办公楼和一幢商场。

两幢办公楼各为50层，建筑高度为194.5米,建筑面积为67222平方米。

商场层高为6层，建筑面积135000平方米，独创中庭天幕，直径达45米。

商场地下三层为停车场，建筑面积为80000平方米，可提供1227个机动车车位和5000多个自行车位，在华山路、恭城路各有一个机动车出入口。

港汇广场设备设施主要包括以下七个系统。

1.1变配电系统

由市政供电网采用二路独立的35KV电源进线，其中Ⅰ段（古匯3444）的配电容量为20000KVA，Ⅱ段（古匯3439）的配电容量为20000KVA。

35KV的变压器均为油浸式，下属10KV的变压器均为干式变压器。

Ⅰ段下属10KV的变压器容量为2000KVA的为：

1＃、3＃、5＃、7＃、15＃、17＃、19＃、21＃、33＃。

容量为2500KVA的为：

23＃、25＃、27＃、29＃、31＃共記14台。

Ⅱ段下属10KV的变压器容量为2000KVA的为：

2＃、4＃、6＃、8＃、10＃、12＃、14＃、16＃、18＃、20＃、22＃、34＃，容量为2500KVA的为：

24＃、26＃、28＃、30＃、32＃共记17台。

分布在地下一层和地下二层。

地下一层设置了2台康明斯的应急柴油发电机，2台容量均为1650KVA。

以保障消防控制中心、消防电梯、消防水泵、梯道加压风机，应急照明等应急供电，起安全保障作用。

1.2空调系统

空调商场制冷主机采用7台离心式冷水机组，制冷能力为7700冷吨。

所有离心式主机均采用美国约克公司离心式制冷机组，冬季采用电加热作为空调采暖热源。

（具有热回收功能的制冷机辅助供热）

办公楼制冷主机采用8台离心式冷水机组，制冷能力为7000冷吨。

所有离心式主机均采用美国特灵公司离心式制冷机组，冬季采用电加热作为空调采暖热源。

商场空调末端设备采用约克牌新风空调（FAU）、变风量空调（AHU）机组及FCU配合系统，整个商场共配置AHU、FAU76台，公共区域FCU约465台。

由美国霍尼威尔公司提供BMS监控。

该些设备分别分布于商场各楼层，通过空调送风管为商场每一区域供应空调。

办公楼空调末端设备主要是FCU系统，平均分布于每一楼层内，配合新风空调组成空调供应系统，每一个标准层FCU数量为69台，一幢办公楼约有FCU2560台，新风机组5台，由美国霍尼威尔公司提供BMS监控。

FCU和FAU采用广州新菱产品。

1.3弱电系统

弱电系统主要包括楼宇自控系统、消防报警系统、安保管理系统、CCTV系统、CATV系统，通讯系统。

楼宇自控BMS系统采用了美国霍尼韦尔HONEYWELLXL-500系统,整个BMS共有10000多个监控点位,为大楼空调变配电照明给排水送排风等机电设备提供远程控制与监视。

共配置了7台网络控制器（BNA）其中裙楼两台，塔楼五台。

大楼监控系统共配置了572台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用PANASONICWV－CP414E；TOAC－CC31（裙楼）PANASONICWV－CF224E（塔楼）。

所有图像通过44台硬盘录像机保存录像30天以上。

消防报警系统采用了英国精灵GENT34000及德国西门子SIEMENSCT11系统，共5台CRT终端监察设备，22台分站控制屏，对大厦商场及办公区域进行全方位监控，确保大楼消防安全。

1.4电梯系统

商场共有电梯91部，其中自动扶手梯66台，升降梯25台，全部采用OTIS公司产品。

两幢办公楼采用讯达公司S700产品，共计32台高速升降机。

消防系统

消防设施共分8个系统:

消火栓灭火系统、喷淋灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、消防排烟系统、二氧化碳气体灭火系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。

1.5供水系统

OT1,OT2办公大楼供水由市政管网分别从华山路、虹桥路Ф300管道接入Ф200管道进地下二层水池。

裙房商场的供水由地下二层和地下三层I期II期III期水泵房2台变频泵机组供水。

办公楼的供水由地下二层水泵房3台37KW水泵送至RA层水池，再由RA层3台15KW水泵送至RB层，由RB层3台11KW水泵送至50F水池。

47-48层供水是由50层增压泵供水；40-46层由50层水池供水；38-39层由50层水池减压供水；28-37层由RB层水池供水；22-27层由RB层水池减压供水；12-21层由RA层水池供水；7-11层由RA层水池减压供水。

1.6排水系统

商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、地下三层的污水处理站。

地下二、三层的污水需经过两级处理后符合市政污水排放标准。

第二节物业维修部组织结构图和岗位职责

2.1组织结构图

2.2岗位职责

2.1结构图

2.1.1物业维修部总体组织结构图

2.1.2安全管理小组组织结构图

2.1.3能源管理小组组织结构图

2.1.4环保管理小组组织结构图

工程维修部人员组织结构图

经理

陈煜峰

工程助理

章文婕

文员

姜莲君

租户装修管理

装修

强电

弱电

空调

给排水

设备管理

3人

7人

13人

10人

16人

15人

7人

助理主任

徐国骝

助理主任

徐国骝

助理主任

韩东良

助理主任

宋滔

助理主任

喻庆

助理主任

盛德兴

助理主任

汪玮

工程师

顾友松

领班

张宙

领班

周东晓

领班

王庭兰

领班

袁德红

领班

帅治林

领班

陈新宇

陶文忠

技术人员

周礼宙

技术人员

朱文俊

技术人员

王阚

技术人员

张志刚

技术人员

朱剑锋

技术人员

陈忠东

朱伟良

汤明强

张谦

沈潮涌

王建军

李桦

吴根胜

卞忠敏

徐嵚

张君一

王平

陈浩

郑杰

盛小明

张露

张屹

郁荣华

高宸斌

陈兴

徐林友

刘俊

施培敏

赵关庆

张俊华

周根龙

崔宏斌

陈淼

陈振华

张国良

张荣杰

甘继清

陈骏翔

章竞

王跃忠

唐波

史伟忠

李传敏

苏一风

张宇

沈永权

朱斌

凌杰

史晓东

刘凌鹤

华建江

金才连

颜军军

徐正高

备注：

工程维修部正式员工75人。

俞晓峰

茅伟雄

生效日期：

2006年

11月31日

印罕斌

2.1.2安全管理小组组织结构图

强电主管

弱电主管

装修主管

空调主管

给排水主管

安全管理员

部门经理

2.1.3能源管理小组组织结构图

空调主管

部门经理

能源管理员

给排水主管

强电主管

2.1.4环保管理小组组织结构图

部门经理

给排水主管

空调主管

2．2物业维修部岗位职责

2.2.1物业维修经理岗位职责

2.2.2行政助理岗位职责

2.2.3工程助理岗位职责

2.2.4能源管理员岗位职责

2.2.5安全管理员岗位职责

2.2.6环保管理员岗位职责

2.2.7强电助理主任/领班岗位职责

2.2.8弱电助理主任/领班岗位职责

2.2.9空调助理主任/领班岗位职责

2.2.10给排水助理主任/领班岗位职责

2.2.11装修助理主任/领班岗位职责

2.2.12设备助理主任/领班岗位职责

2.2.13强电技术员岗位职责

2.2.14弱电技术员岗位职责

2.2.15空调技术员岗位职责

2.2.16给排水技术员岗位职责

2.2.17设备技术员岗位职责

2.2.18装修技术员岗位职责

2.2.19装修监督岗位职责

2.2.1物业维修经理岗位职责

2.2.1.1执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。

2.2.1.2负责本部门的年度预算并及时进行修正。

2.2.1.3审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。

2.2.1.4制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设施设备的正常运行。

2.2.1.5负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定期进行评估。

2.2.1.6审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。

2.2.1.7根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。

2.2.1.8依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。

2.2.1.9及时调整，修缮或更新各类设施设备。

2.2.1.10确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。

2.2.1.11制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各种突发事件，妥善处理善后事宜。

2.2.1.12负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。

2.2.1.13审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。

2.2.1.14协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。

2.2.1.15定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。

2.2.1.16分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。

2.2.1.17确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。

2.2.1.18审核员工的加班、休假等申请。

2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。

2.2.1.20负责本部门的SOP修订工作。

2.2.1.21宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议，提高员工士气。

2.2.1.2224小时待命，接获紧急事件发生通知后，尽快回公司报到并安排处理。

2.2.2行政助理岗位职责

2.2.2.1负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。

2.2.2.2负责客户图纸移交，二次装修审图及意见传送工作。

2.2.2.3配合市务部对商场及办公楼出租单元之分割方案出图。

2.2.2.4负责技术档案管理。

2.2.2.5做好员工病、事假记录，按月报出考勤。

2.2.2.6做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。

2.2.2.7统计员工就餐数量，及时报告给有关部门。

2.2.2.8发放员工的制服与工牌，并做好记录。

2.2.3工程助理岗位职责

2.2.3.1负责做好物料采购的年度预算汇总报批工作，督促做好季度以及全年的物料采购清单，并汇总报备。

2.2.3.2负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。

2.2.3.3加强采购物料入库验收等管理工作，督促做好季度以及全年的库存物料盘点核对，并汇总报备。

2.2.3.4在每年十月初，督促各部门将物料采购年度预算报物业管理处经理室，经汇总后交物业管理处经理核准，呈公司董事会审核。

2.2.3.5要求各部门做好季度以及全年的物料采购清单，并汇总报备物业管理处经理。

2.2.3.6认真做好采购物料的入库验收等管理工作，按要求督促做各部门的仓库划出物料存放区域位置图；抓好季度以及全年的库存物料盘点核对工作，并汇总报备物业经理。

2.2.3.7做好半年报价工作以及年度供应商之资格审定工作。

2.2.3.8做好物料采购之前的询价、报价、比价工作。

2.2.3.9负责工程部文件打印、档案保管等一切文职工作。

2.2.3.10做好经理室、工程部、客户服务部员工病、事假记录，按月报出考勤。

2.2.3.11做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。

2.2.3.12统计工程部员工就餐数量，及时报告给有关部门。

2.2.3.13统计工程部员工的制服等。

2.2.3.14完成领导交办的其他工作。

2.2.4能源管理员岗位职责

2.2.4.1学习、宣传、贯彻、执行《节能法》及有关政策、条例、钻研节能知识，积极从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。

2.2.4.2在部门经理领导下，具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针，负责监督、检查各用能部门/班组的节能工作。

2.2.4.3参与审查节能措施方案，负责节能项目的效果测定和总结工作，审核、评价节能技改项目的节能效果和经济效益。

2.2.4.4组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作，组织检查有关能源法规、标准的执行情况。

2.2.4.5配合市节能监测中心做好物业的能监工作。

2.2.4.6做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。

2.2.4.7积极开展节能技术培训工作。

2.2.4.8做好节能工作总结。

2.2.5安全管理员岗位职责

2.2.4.1安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。

2.2.4.2安全管理员需协助部门经理，贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、规范及技术标准，及时研究分析解决在工作中存在的安全问题，确保部