凌源市场调研报告2013615.ppt

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,2013,2007-2013汉桥顾问辉煌年,7,房地产运营全程服务商,关注一个企业对城市的影响力,三越地产,汉桥,使命:

為客戶提供前瞻性的物業及投資方案抱負:

成为国内領先的地产增值服务商核心價值:

责任正派专业團體精神完善服務創意敬業信誉,“亿豪金城项目”,前期市场调研报告,目录,宏观环境,凌源市场,竞争楼盘分析,凌源市场调研报告,CONTENTS,通过对凌源房地产市场全方位调研，为项目定位、定价、整体规划设计等提供参考依据。

市场调研目标：

针对凌源市典型楼盘进行全方位调研，对各项目进行细致了解，为下一步工作提供参考依据。

调研范围：

住宅项目：

东城丽景领海花园鸿晟园龙城佳园凌水湾诚业大厦恒福家园水岸花城双圆佳苑龙泰豪府综合体项目：

万通嘉苑国贸大厦,Part1宏观市场分析,宏观政策回顾,1、住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。

2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

2、地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。

2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑。

3、货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。

2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。

二三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长。

2012年调控基调：

差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机,成交：

一线城市楼市总体成交量相比2011年上涨63.89%。

2012年3月份开始市场回暖，5-6月成交不断上涨，四季度一来，开发商积极推盘，成交一路上涨，增速明显冲高；供应：

全国楼市库存量较2011年有所下降，自2012年2月以来，成交不断上涨，各城市去库存量加快。

北京12月初可售住宅不足9万套，比2011年减少4万套；价格：

在房地产政策从紧的情况下，2012年上半年过快上涨的势头得到了有效遏制；但从6月份开始，一线城市房价开始小幅上涨。

而上半年以来，二线城市品牌房企采取小幅促销的平价优势，致使二线城市房价基本企稳。

成交状况,2012年调控声音不断，成交持续回升，较2011年出现明显上涨,土地市场,2012年被称为史上最严厉的房地产调控年，受持续从严从紧的调控政策与政府供地节奏影响，一二季度土地市场量价齐跌，景气度较低，进入下半年各地政府在加大供应量的同时纷纷推出优质地块，带动房企拿地积极性，市场活跃度有所上升，但仍难改全年低迷走势，供求均低于去年同期。

1、全国300城市土地供应量同比减少8%，住宅用地同比减少17%,全年低迷走势，供求均低于去年同期,2、全国300城市土地成交量同比减少15%，住宅用地同比减少27%,3、全国300城市土地成交楼面价小幅下跌，住宅用地同比上涨7%,2013年楼市展望：

“调控”与“保障”仍是重点，推进城镇化成为未来发展方向,1、积极稳妥推进城镇化进程伴随着城镇化的进一步推进，未来住宅市场规模将继续扩大，市场前景依然良好。

预计未来新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平米，旧房更新换代需求近60亿平米。

2、继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施住建部表示，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

2013年，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,Part2凌源市场分析,01,Lingyuaneconomic凌源经济分析,1、地位显赫凌源于1992年撤县设市，全市辖30个乡镇街，总面积3278平方公里，人口65万。

凌源区位优势明显，位于辽冀蒙三省、七县（市）交界处，是连接东北与华北的交通要冲之地，沟通与沿海港口的重要交通节点城市。

101和306两条国道、锦承和魏塔两条铁路、“京四”高速公路纵横全境，“京沈”高速铁路和“凌绥”高速公路即将开工建设。

2、民风向强凌源民风淳朴务实，敢想敢干，有经济头脑。

凌源有精神追求，文体活动丰富多彩，曾被文化部命名为“中国民间艺术之乡”。

在凌源人心中，县城并不是那么重要，在凌源做不了的事，他们会直接往朝阳或赤峰，甚至更大的城市。

凌源辖区图,凌源经济,3、家底殷实凌源境内矿产资源富集，现已探明矿藏50多种，现有矿山企业205家,其中黄金生产企业2家，；煤炭企业18家；铁矿石加工企业5家；珍珠岩开发企业12家；2家膨润土矿开采企业，1家膨润土深加工企业；生产白灰企业12家；白云岩开发企业7家；重晶石生产企业1家；硅石开采企业4家。

工业经济基础雄厚，境内“凌汽“和”凌钢“两大企业对地方工业具有强大的辐射和带动作用，已经形成了冶金、铸造、汽车、建材、轻工业等门类齐全的工业体系。

农业、养殖业更是美名远播，杂粮香飘四海，鲜切花一枝独秀，肉牛产业牛气冲天.“花城”、“牛市”“仁杏之乡”名声远扬。

大型企事业单位聚集，凌钢、监狱、大型矿产开采企业、宏达牛业等单位发挥了经济领头羊的作用。

4、缺憾明显有着非常好经济基础的凌源市内，竟然没有一个真正意义上的高品质小区来满足人们提高居住品位的住宅项目，这是我们开发创新产品，做市场补缺者的绝好契机。

从现实发展来看，凌源开发步子太慢，至今无一个有规模、有档次的城市综合体项目来留住客群，导致多数购买力强，追求品质生活的人去外地消费。

凌源经济发展强劲，5年间经济持续增长,地区生产总值：

由届初的79.3亿元增长到210.6亿元。

财政预算收入：

由届初的3.1亿元增长到13亿元。

固定资产投资：

由届初的35.4亿元增长到103亿元。

国民生产总值,财政预算收入,人民富足，购买力不断增强，对居住环境的改善和投资需求在不断提升。

5、经济迅猛,GDP、财政收入涨势迅猛,三大产业强势,近年三大产业提速发展，其中市属工业总产值、增加值由届初的51亿元、12亿元增长到170亿元、55.8亿元，发展势头最为强劲，这主要归结于凌钢等国有大型企业的发展。

农业总产值由届初的33亿元增长到69亿元，新发展设施农业26.4万亩，建成省级畜禽标准化小区292个，发展经济林18万亩，规模以上农事龙头企业达到23家，宏达牛业晋升国家级农业产业化龙头企业。

服务业增加值由届初的22亿元增长到69.2亿元，全社会消费品零售总额由16.5亿元增长到53亿元。

三大产业迅猛发展，各项经济数据大幅增长，带动经济发展的同时，促进人均工资的可支配性！

2008-2012凌源市三大产业经增长数据统计,人均可支配收入大幅增长,近4年人均可支配收入情况（单位：

元）,城镇居民人均可支配收入由届初的8538元增长到18700元；农民人均纯收入由届初的4132元增长到9700元，超过全省平均水平；城乡居民储蓄余额由届初的50亿元增长到126.8亿元，稳居朝阳各县（市）区之首。

按照目前人均收入，以双职工家庭计算，预计每户能承受购房款在2535万元之间!

近4年城乡居民储蓄余额（单位：

亿）,2012年经济运行平稳，财政收入增长强劲，大型企业稳步增长，工业效益继续提高，农业丰收，十八大后宏观调控政策机遇与挑战并存，货币政策开年示好！

累计引进域外资金313亿元，实际利用外资8670万美元，出口创汇5850万美元，各项贷款余额由届初的35.8亿元增长到100元，实施固定资产投资千万元以上重点项目433个。

凌钢扩能改造，使之五年新增产能400万吨，成功跻身国内大型钢铁联合企业30强,净增有效耕地1645公顷，新增建设用地398公顷,新修和改造公路328公里、农村道路400公里，继续缩小城乡链接。

完成农田水利工程338处、高效农业配水627处、水土保持综合治理113万亩、草原沙化治理41万亩、造林绿化99.8万亩。

地区生产总值、公共财政预算收入、固定资产投资分别以30、30、40的速度增长，圆满完成了“十二五”期间“稳定、巩固、提高”的阶段任务。

到2015年，在“十二五”初期积淀的坚实基础上，地区生产总值突破400亿元，公共财政预算收入突破25亿元，进入全省县域经济20强,2013年主要预期目标是：

地区生产总值增长20%，公共财政预算收入增长23%，全社会固定资产投资增长35%，居民人均可支配收入增长18%，各项社会事业与经济协调发展。

各项经济指标迅速攀升,凌源市于2009年制定了为期20年城市发展整体规划，为城市的发展动向和市场的投资需求指明了方向！

届时整个凌源市将形成“一个城市中心，多个中心镇”的总体格局，全市格局将多点开花，发展潜力空前！

城市战略目标以“文化立市、工业强市、旅游兴市、助推经济”为手段，力求提升中心地位。

城市性质与职能

（1）中心地职能进一步强化

（2）生态宜居的职能（3）参与区域分工，构建综合战略产业体系（4）凸显城市文化特质的旅游城市,未来发展,通过2008年城市总体规划同20092030年的城市总体规划的对比，凌源市的城市化进程会逐步加快，给地产市场提供了前所未有的发展机遇！

城市机遇,城市规模：

中心城区35万人（现状20万人）万元店热水汤副城9.0万人（热水汤远期实际居住人口为2万人）小城子副城6.0万人。

凌源市城区现状规划和远景规划发展图对比,小结：

凌源市经济发展强劲，自2008年以来，地区生产总值由79.3亿元增长到210.6亿元，年增长率高达24%以上;随着经济增长，近5年城镇人均可支配收入由8538元增长到18700元；年增长率达到19%，购买力进一步增强;城乡居民储蓄余额由08年的50亿元涨到现在的126亿元，表明城乡居民的生活水平和购买能力快速提高;在三大主导产业中，工业产值大幅增长，得益于凌钢老工业的全力领跑，随着政府不断的支持和生产力的不断发展第二产业的迅猛发展后续强劲！

2012年政府工作报告提出全新目标，预计2013年GDP、财政收入、和人均可支配收入最小以20%的年增长率稳步增长，其中固定资产投资预计增长35%以上！

宏观经济的快速稳步增长，使得人民富足，储蓄余额和可支配收入大幅提升，购买力迅猛增强，增强了人们对居住环境改善及投资的欲望，释放了房地产市场的需求量，为本案的操作奠定了结实的基础,02,Lingyuaneconomic土地市场分析,2012年凌源市土地供应一揽表,2012年凌源市土地供应一揽表（续表）,小结凌源土地市场活跃，每年都有较大的市场供应量。

2012年一级市场供应特点是出让地块全部集中在新区和周边农村，市区土地供应量很小；周边农村土地供应量大，客观表现出周边乡镇经济发展迅猛；从2012年土地供应量看出，政府大宗土地供应集中在河东区域；据调查信息显示，出让面积大的地块很受追捧；我项目周边地块，多为2012年之前供应，但集中2013年集中入市，市区竞争将更加激烈！

03,Therealestatemarket房产市场分析,项目类型凌源全市范围内在售项目12个，完全代表本市地产市场现状，各项目类型同质化严重，基本属于住宅产品纯商业项目、别墅项目、写字楼项目尚未进入市场，因此本次12个项目的类型划分只在微观上有些不同！

目前凌源市地产项目类型单一，所谓的综合性项目属于一楼多用，其中国贸大厦属于商场上面建住宅，可以视为一个小型的综合楼。

项目分布目前，凌源市房地产市场大致分为三个区域：

市中心区、河东区、周边乡镇；本次研究的重点范围是市中心区与河东区。

市区：

市政规划的大凌河以西区域，凌钢以南区域，即凌源的老城区。

河东区：

大凌河以东，高速路以西，凌钢以南的区域。

目前，凌源市的大宗开发集中在城市周边，尤其是河东区域，但市区项目近期将集中入市。

近年来，凌源城市规模不断扩大，老城区旧房改造已基本完成，土地供应受到限制，所以对现有和即将入市项目楼盘价格有一定的提升。

目前市区即将入市项目：

南湖佳苑、盘龙福邑、恒福家园A区。

由于市区发展空间有限，市政府决定全面启动河东新区建设，计划安排房地产开发和公建项目，在三至五年内形成初步规模。

凌源市总体规划图,本次研究范围内在售项目12个分别是：

项目基本信息一览表,房源均以目前在售房源为准，不包含前期销售、回迁、抵账等房源红色区域代表项目位置在市区,下面就以全市12个项目为基准，对凌源市地产市场进行分析和预测。

目前在售供应量分析,目前，在售的12个项目中，凌水湾可售住宅房源套数较多，在售剩余约200套；恒福家园作为大规模的住宅区，销售周期较长，剩余房源不足百套。

12个项目在售住宅供应总量为4400套，其中市区供应1000余套。

在售供应量分析,市场销售情况分析,销售套数,销售率,凌源市全市范围内的在售住宅为共计4400套，剩余1116套，共计售出3284套，总销售率74%（以上数据不含前期产品不含回迁、不含抵账）抵账、回迁房源约占总规划数的50%左右，约有35004000套房源在间接参与市场竞争，按照50%计算，凌源市场每年共消化5500多套。

目前销售率比较低的项目，全部位于市中心核心位置，房源非常少，定价普遍高于市场行情，除了地段和周边配套好意外，并未实现价值和价格对等！

以上12个项目中，起价最低的项目是凌海花园2880元/平米，起价最高的是万通嘉园4680元/平米，因其产品体量很小，地处市中心，因此起价定的非常高，但销售情况很差。

起价分析图表（单位：

元/）,最高价分析,12个项目中，销售最高价为诚业大厦项目，达到5000元/平米，因其地理位置较好，距离中心商圈较近，所以相对销售价格较高；其次，国贸大厦、万通嘉园最高价卖到5100元/平方米以上，因其位置也在凌源市内核心位置，周边配套齐全，房源少，中心位置楼盘稀缺。

凌水湾2980元/平米、双圆佳园3680元/平米，且楼盘体量均在40万平米以上。

其余项目除了水岸花城开发时间较早，实现的价格较高外，销售最高价均在41004880元/平米之间。

住宅最高价分析图表（单位：

元/）,均价分析,12个项目中，销售均价最高的是诚业大厦4800元/平米.其次是万通嘉园4750元/平米和国贸大厦4700元/平米。

销售均价最低的是凌水湾2930元/平米，因其开发较早，属于河东靠近凌钢的早期项目，所以价格相对较低；双圆佳苑3200元/平米，该项目目前在售房源3栋小高层和3栋多层，其中一栋小高层已经售罄，其平均销售价格比对面凌水湾仅低70元/平米。

其余各家项目销售均价在35004600元/平米之间，与各区域的市场销售均价差异不大。

住宅均价分析（单位：

元/平方米）,价格小结,目前凌源市12个楼盘的定价同产品档次的关联性不大，而是仅仅和所处地段关联性强，全市范围内并无真正意义上的高品质产品住宅。

河东区位的项目除了凌海家园价格稍高些，其余在售项目的均价比市区项目均价低了约1000元/，除了地段原因外，河东各项目体量偏大，产品供应远大于市内也是一方面原因。

全市楼盘的价格体系除了双圆佳以外，普遍不够灵活，价格差从起价到最高价距离很小，这样既给市场造成起价高、房价贵的直观感受，也不利于次类产品的去化。

市区项目3个楼盘即将入市，分别是南湖佳苑、盘龙福邑、恒福家园A区。

暂时信息未正式公开，预计价格在4100-4500元/之间，目前即将入市项目多处于观望状态，对于市场的把握不清，对定价策略比较保守。

户型供应分析,房源均以目前在售房源为准，不包含前期销售、回迁、抵账等房源,户型占比统计,面积供应比例分析,房源均以目前在售房源为准，不包含前期销售、回迁、抵账等房源,各面积区间供应比例分析,面积是客户购房比较敏感的因素，在单价相同的情况下，面积直接影响总价的高低。

我们对住宅项目的销售面积以5平米的间隔进行了划分，从表上可看出，供应的主要面积区间在76-80之间，比例为10.50%，8185的比例达到了17.6%，而106110、111115、116120及120以上套型供应量非常少，比例都在5%以下。

套型销售率分析,房源均以目前在售房源为准，不包含前期销售、回迁、抵账等房源,户型平均销售率占比统计,一室一厅一卫户型销售率,套型平均销售销售率,二室二厅一卫户型销售率,三室二厅一卫户型销售率,一室一厅一卫的户型平均销售率达到90%；二室二厅一卫的户型平均销售率达到73.45%；三室二厅一卫的户型平均销售率达到52.55%；三室二厅二卫的户型平均销售率达到42%；四室二厅二卫的户型平均销售率达到80%；由此可见目前市场上小户型去化速度要比大户型要快,三室的供应略大于市场需求。

户型占比统计分析,各项目主力户型赏析,龙城佳园主力户型75110,75,95,110,75,双圆佳园主力户型7497,鸿晟园主力户型80140,从全市项目的户型格局来看，创新性户型很少，只有部分户型能够被市场很快接受，例如南北通透的两室两厅，但是面积却没控制住，普遍存在面积偏大的问题。

整体来看，各个项目的户型设计都追求小户型大面积，从而降低施工成本，但会不符合市场需求。

因为，目前凌源市购房群体很大一部分是80后刚性需求的婚房，年轻人受购买力限制，所以，同样户型结构的二房、三房当然是面积小的相对要受欢迎，性价比高的房源相对去化较快；另外，目前购房群体主要还是以当地人为主，大部分购房者比较喜欢古老一些的常规户型，但我们再产品设计时可注入新的理念，如：

大开间短进深的小两居，带飘窗、卧室大、卧室朝阳、客厅连接阳台、赠送露台等等；对于一些潮流的户型有些抵触心理，如入户花园，除了打造高端住宅就不被大部分客户接受；很多人对于住宅的私密性、景观性要求不是很高，而对空间性要求比较高。

根据户型分析，在未来的开发区市场上，除其它卖点之外，仅户型一项就存在很大的市场空间，户型的好坏将成为是项目是否具备核心竞争力的重要标志之一。

鸿晟园主力户型80140,未来推盘量预估分析,2013年剩余存量,在售项目剩余存量单位（套）,2013年住宅供应量,2011-2012年剩余存量至今已经消化大部分，今年剩余存量总数是1116套，全市范围内的产品剩余并不多，但市区库存占比较大，原因在于价格虚高，市场并不认可。

研究过程中，今年入市住宅的供应量预计如下：

凌海花园2期1100套、东城丽景1200套、龙城佳园1200套、盘龙富邑280套、南湖佳苑1400套、恒福家园A区2500套、世纪城600套、合计：

8280户，其中市区供应4180户。

以上楼盘将近期入市，因此，今年市场竞争异常激烈。

总结：

2013年凌源房产市场竞争异常激烈，多个项目集中入市，无论是市区项目还是河东项目供应量都比较大，市区项目多大6个，供应量多达7500余套。

另外，凌源市区大多项目价格虚高，市场并不认可，去化很差。

建议本案对项目定位慎重考虑，定价符合市场，这样对未来销售与资金回笼起到至关重要的作用。

专业敬业然后，享受成功THANKS,