VK房地产项目可行性报告内容指引.docx
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VK房地产项目可行性报告内容指引
VK房地产项目可行性报告内容指引
VK房地产项目可行性报告内容指引
一、前言
随着集团公司房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团公司竞争力,特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3-5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分:
项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、宗地现状
1、四至范围;
2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:
交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、教育:
大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图:
生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电:
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
八、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、立即开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分:
法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
(一)项目立项
1、项目是否已经立项
2、立项主体是否能够变更
3、立项变更条件和时间
4、有关立项的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)
(二)项目用地现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
4、有关项目用地现状的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)
(三)项目用地规划
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)
(四)项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土设施费
开发间接费
开发成本合计
管理费用
销售费用
财务费用
项目总投资
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件,如:
是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
参照以下表格:
经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
税前利润
税后利润
内部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值比例
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
3、项目开发各期的利润体现
经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减变动比率。
(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
保本售价
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%
营业额
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
(3)容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
5、盈亏平衡点分析
1)保本售价:
即销售净收入等于投资额,计算公式为S=C/(1-T1)
2)保本销售率:
假设项目全部建成,已销售面积所获净利等于未售面积的成本,则计算公式如下:
R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]
式中:
C:
表示单位投资额(即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额,含直接建造成本、期间费用)
R:
表示保本销售率
S:
表示单位售价
T1:
表示营业税率
T2:
表示所得税率
四、项目资金预测
1、资金投入计划:
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划:
各期销售回款计划。
3、资金需求计划:
结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:
管理资源配置
一、机构设置:
是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
二、人力资源需求:
启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
三、人力资源缺口及解决:
现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:
综合分析与建议
一、优势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会:
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分:
竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
(一)主要指标测算
1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、投资收益分析(参考以下格式):
经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注:
A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。
3、根据需要,可增加如下测算:
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注:
R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如内部收益率等。
(二)竞争对手分析
1、主要背景,控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本
4、操作水平,主要开发的项目,土地储备情况
5、近期或未来的发展战略
6、参与竞争的主要目的和策略,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
(三)制定策略
1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时
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