深圳核减建筑面积计算作业方案与技术要求内容.docx

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深圳核减建筑面积计算作业方案与技术要求内容

建筑技术经济指标计算作业方案与技术要求

核减建筑面积是指地面以上建筑室外或室透空空间、凹槽、建筑层高、阳台面积等超过相应规定限值，应占用地上规定建筑面积指标的建筑面积。

地上/下核增建筑面积是指市规划主管部门基于保证公众安全、方便公共活动、改善公共环境、鼓励配建机动车停车位等目的，经核定允许在地上/下规定建筑面积指标以外增建的特定用途的地上/下建筑面积。

地上/下规定建筑面积是指在项目设计、实施阶段，经市规划、土地主管部门核定的建筑物地面以上/下部分实际使用地上/下规定建筑面积指标的建筑面积。

1.1.1.建筑技术经济指标计算规则执行时点

预售測绘项目測绘作业时需要进行建筑经济指标计算的，应根据该项目取得《市建设工程设计方案审批意见书》或《市建设工程桩基础报建证明书》的具体日期，选择和执行与其报建日期相一致的《市建筑设计规则》作为测绘标准。

测绘项目于2013年10月28日前取得《市建设工程设计方案审批意见书》或《市建设工程桩基础报建证明书》的，不进行核减建筑面积计算。

測绘项目于2013年10月28日后、2014年8月1日前取得《市建设工程设计方案审批意见书》或《市建设工程桩基础报建证明书》的，根据规定按《市建筑设计管理规定（试行）》（2013年10月28日版）进行核减建筑面积计算。

测绘项目于2014年8月1日后、2015年12月18日前取得《市建设工程设计方案审批意见书》或《市建设工程桩基础报建证明书》的，根据规定按《市建

WORD..筑设计规则》（2014年8月1日施行版）进行核减建筑面积计算。

测绘项目于2015年12月18日后取得《市建设工程、设计方案审批意见书》或《市建设工程桩基础报建证明书》的，根据规定按《市建筑设计规则》（2015年12月18日施行版）进行核减建筑面积计算。

建设项目在各时点之前已取得《市建设工程设计方案审批意见书》且在有效期（一年）的，仍按原设计方案实施。

如设计方案已超过有效期，按新的执行时点采用新的计算规则进行核减建筑面积计算。

预售测绘项目測绘作业时按照大队经审核的建筑技术经济指标计算方案计算地下核增建筑面积、地上核增建筑面积、地上规定建筑面积、地上核减建筑面积、计容积率建筑面积、不计容积率建筑面积、基底面积等指标。

1.1.2.建筑技术经济指标计算

1建筑面积

层高不小于2.加的建筑楼层均应计算建筑面积。

（1）半地下室建筑面积核定

1.半地下室楼层顶板露出室外地面高度大于1.5m的区域均用于符合地下核增建筑面积核定所述功能时，该层的建筑面积计入地下建筑面积，并按地下室相关要求控制。

2•半地下室楼层顶板露出室外地面高度大于1.5m的区域用于不符合地下核增建筑面积核定所述功能时，该层：

用于不符合地下核增建筑面积核定所述功能建筑空间的建筑面积计入地上建筑面积，并参照地上建筑相应功能及相对于室外地面所在楼层的相关要求控制；用于符合地下核增建筑面积核定所述功能建筑

WORD..空间的建筑面积计入地下建筑面积，并按地下室相关要求控制。

（2）地上核增建筑面积

建筑功能符合地上核增建筑面积核定相关要求的公共通道、架空公共空间、骑楼下方空间、架空停车场、消防避难空间、架空绿化休闲等地上建筑空间，其建筑面积计入地上核增建筑面积。

（3）地下核增建筑面积

建筑功能符合地下核增建筑面积核定相关要求的城市公共通道、附属公用设施用房、架空公共空间、架空绿化休闲等地下建筑空间，其建筑面积计入地下核增建筑面积。

（4）地上规定建筑面积

1.不符合地上核增建筑面积核定规定情形的其他地上建筑面积。

2.计入地上核增建筑面积的楼层，设备房以及非停车场（库）专用的围合的电梯井、门厅、过道、楼梯间等建筑空间。

3.在消防避难空间中除按规定允许计入地上核增建筑面积的避难层之外，另行增设的避难层，层建筑面积全部计入地上规定建筑面积。

4.允许设置且同时满足以下要求的阳台，不论层高均以其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计入地上规定建筑面积（该类阳台简称为计一半面积的阳台），否则需全部计入地上规定建筑面积（该类阳台简称为计全面积的阳台）：

a.阳台面宽不大于1.5m时，其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/6；阳台面宽大于1.5m时，其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/4。

b.阳台栏板至阳台上盖的垂直空间围无任何形式的结构或装饰性构件。

WORD..

c.阳台进深不超过2.4m。

阳台进深均包含与其相连的花池、空调机位等平台，以及阳台凸出于外墙且不计面积的凸窗。

5.允许设置且同时满足以下要求的凸窗可不计建筑面积（该类凸窗简称为不计面积的凸窗），否则需以其围护结构或围护物外围水平投影面积全部计入地上规定建筑面积（该类凸窗简称为计全面积的凸窗）：

a.凸窗的窗台高度（房间室地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45in。

b.凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、遮扌当。

c.凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.加。

d.凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。

（5）地下规定建筑面积

1.不符合地下核增建筑面积核定规定情形的其他地下建筑面积。

2.住宅中为两户及以下户型使用的地下室建筑面积。

（6）地上核减建筑面积核定

建筑功能属于以下情形的地上建筑空间，建筑面积计入地上核减建筑面积。

1.尺度超过规定限值的非功能性凹槽

住宅、宿舍、公寓式办公建筑的非功能性凹槽有以下情形的，其按层计算的投影面积全部计入地上核减建筑面积：

a.凹槽进深超过1.5m。

b.凹槽进深不超过1.5m，但面宽与进深之比小于2。

c.凹槽设置的阳台或两户及以下使用的外走廊，其进深与凹槽进深之和超过

WORD..

2.4m。

凹槽进深是指计建筑面积的建筑外墙（窗）的最大凹入深度；凹槽的投影面积，以凹槽的建筑外墙（窗）或阳台计建筑面积线外缘至凹槽外顶点（含外墙上附着的阳台、凸窗实体外墙顶点）的连线计算。

2.超过规定限值或未按规定设置的天井及室外透空空间

未按相关规定设置的天井以及有以下情形的室外透空空间，其按层计算的投影面积全部计入地上核减建筑面积：

a.厂房、仓库建筑及超高层的办公、新型产业建筑外围设置的任何室外透空空间。

b.住宅、宿舍、公寓式办公、商业、物流建筑及非超高层的办公、新型产业建筑，在户房间与房间之间设置的室外透空空间。

c.非超高层的住宅、宿舍、公寓式办公建筑，在户与户之间、户与核心筒之间设置的非三户及以上采光通风唯一来源的室外透空空间。

d.超高层的住宅、宿舍、公寓式办公建筑，在户与户之间、户与核心筒之间设置的非三户及以上采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的投影面积超过相应规定限值。

e.商业、物流建筑及非超高层的办公、新型产业建筑，在户与户之间、户与核心筒之间设置的室外透空空间，其按层计算的投影面积超过相应规定限值。

室外透空空间按层计算的投影面积，以室外透空空间的建筑外墙（窗）或阳台计算建筑面积线的外缘至结构连梁、连板、装饰性构件等的外缘计算。

3.超过规定限值或未按规定设置的室透空空间

a.错层式住宅、复式住宅（建筑面积＞90ni）户，以及办公、公寓式办公、

WORD..商业、新型产业、物流建筑设置的室透空空间，其按层计算的总投影面积超过相应规定限值时，需按下式计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积=室透空空间按层计算的总投影面积一室透空面积限值

一一公式1

b.上述室透空空间如有任何形式的结构连梁或连板，该室透空空间透空部分的投影面积（不含透空空间已计建筑面积的部分）全部计入地上核减建筑面积。

c.复式住宅（建筑面积W90ni）、宿舍、公寓式办公建筑户，以及厂房、仓库建筑设置的所有室透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。

室透空空间按层计算的总投影面积为地上各层（包括一层）楼板挖空部分投影面积之和。

4.建筑层高超过规定限值

建筑层高（包括屋面构架、幕墙、女儿墙等屋顶构件围合空间的层高）超过相应规定限值时，需按下式计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积=［（超高空间层高-层高限值）/层高标准值］x超高空间投影面积一一公式2

a.超高空间投影面积以建筑物墙中线计算。

b.当超高空间层高不一致时，超高空间层高取其中最大层高值。

c.除避难层以及上下不同功能区之间设置的公共管线转换层外，层高小于

2.加的空间与相邻下层合计为一层。

d.当同一楼层有层高限值不同的建筑功能时，各建筑功能空间的层高限值按其不同的功能区间分别计算。

WORD..

e.裙楼屋顶层用于公共绿化种植（含管线敷设）的覆土层厚度不超过1.2米，且塔楼底层室地面面层（完成面）高出相邻室外覆土层表面不超过0.3m时，塔楼底层层高可由室地面面层（完成面）起算。

5.超过规定限值或未按规定设置的阳台

a.住宅户符合相应规定的空间，以及宿舍、办公、公寓式办公、商业、新型产业建筑设置的计一半面积的阳台，其总投影面积超过相应规定限值时，还需按下式另行计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积=（阳台总投影面积-阳台面积限值）/2——公式3

b.计一半面积的阳台有以下情形者，还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积：

a）位于住宅户不符合相应规定的空间。

b）属于住宅、宿舍、公寓式办公建筑无必要交通功能的公共阳台。

c）位于厂房、仓库及物流建筑。

d）多层高阳台（外走廊）的上部空间

建筑户的多层高阳台，住宅、宿舍、公寓式办公建筑两户及以下使用的多层高外走廊及无必要交通功能的多层高公共阳台，其上部空间还需按下式计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积=[（阳台层高/标准层层高）-l]x阳台投影面积——公式4

6.2.2.1.容积率

（1）容积率计算

1容积率=计容积率建筑面积/建设用地面积

WORD..

2规定容积率=计规定容积率建筑面积/建设用地面积

规定容积率是指市规划、土地主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的容积率。

（2）建筑面积

1总建筑面积=计容积率建筑面积+不计容积率建筑面积

2计容积率建筑面积=计规定容积率建筑面积+地上核增建筑面积

3计规定容积率建筑面积=地上规定建筑面积+地上核减建筑面积

4不计容积率建筑面积=地下规定建筑面积+地下核增建筑面积

6.2.2.2.建筑覆盖率

（1）建筑覆盖率计算

1当《建设用地规划许可证》中对建筑覆盖率无分级控制要求时：

建筑覆盖率=建筑基底面积/建设用地面积xl00%2）

2当《建设用地规划许可证》中对建筑覆盖率有分级控制要求时：

a.一级建筑覆盖率=建筑基底面积/建设用地面积xlOO%

b.二级建筑覆盖率=塔楼建筑基底面积/建设用地面积xlOO%

（2）建筑基底面积

①平地建筑基底面积为建筑首层结构外围水平投影面积；坡地建筑基底面积为半地下室露出地面部分与建筑首层直接接触地面部分的结构外围水平投影面积之和。

2地下车库的引道，其无上盖部分不计入建筑基底面积。

3无柱架空连廊底面与其水平投影围室外地面之间的最小净高差大于6m时，

WORD..其结构外围水平投影面积可不计入建筑基底面积。

4半地下层停车库顶板上方或首层停车库顶板（顶板标高不超过4m）上方，提供作露天公共绿化或公众休闲活动场地的部分，其水平投影面积可不纳入计建筑覆盖率的建筑基底面积计算。

（3）塔楼建筑基底面积

计算二级建筑覆盖率时，塔楼建筑基底面积为高层或超高层建筑高度超过24m以上部分的自然层建筑外墙或结构外围的水平投影面积。

6.2.2.3.建筑层数

（1）按层高不小于2.加的楼板结构分层计算层数，不包括3.6.3⑴规定不计入建筑高度的层数。

楼层序号必须连续。

（2）建筑物各层的层数排列

1最上层地下室所在楼层称为地下一层，其楼板以下相邻地下室楼层称为地下二层，以此类推至地下室最低层数。

2最上层半地下室所在楼层称为半地下一层，其楼板以下相邻半地下室楼层称为半地下二层，以此类推至半地下室最低层数。

3坡地建筑半地下一层或平地建筑地下一层顶板以上相邻楼层的箴低室地面设计标高为正负零，该层称为一层或首层。

一层或首层顶板以上称为二层，以此类推至建筑物最高层数。

4建筑各层之间如设有夹层，则该层不计入层数排列；但建筑物设有中庭或透空的，其四周楼层仍按第3）条规定排列。

5错层建筑，以标高为正负零的楼层（一层或首层）为标准，第二层楼面标

WORD..高以下的层数为一层或首层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规则类推。

（3）建筑物电梯楼层排列

建筑物电梯楼层遵照建筑物各层的层数排列规定排列。

1.1.3.建筑分类设计各类别建筑控制要求

建筑分类设计各类别建筑外部空间（天井、凹槽、室外透空空间）、部空间（室透空空间、层高、阳台）具体控制要求执行《市建筑设计规则》（2015年12月18日施行版）“第6章建筑分类设计”。

1.1.4.核减建筑面积指标速查表

（1）非功能性凹槽

非功能性凹槽全部计地上核减建筑面积的情形

建筑类别

惜形

住宅、宿舍

凹槽进深＞1.5mo

及公寓式办

凹槽进深Wl・5nu但面宽与进深之比V2。

公建筑

凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊•其进決与凹念迸深之和〉2.4mo

（2）室外透空空间

室外透空空间的投影面积限值

建筑类别

位豐

功能

限值

住宅、宿舍及公离式办公建筑

户与户之问.户与核心筒之间

三户及以上采光通风的唯一来源

不限

超髙层建筑户内房间（均不含阳台）采光通风的唯一来源

本层计规定建筑面积部分水平投彩面积X3%

商业.物流建筑及非超高层的办公、新型产业建筑

户与户之间.户与核心筒之问

不限

本层计规定建筑面积部分水平投影面积X3%

非上述情形

（）

（3）室透空空间

室透空空间的投影面积限值

WORD..

建筑类别

位垃

限值

住宅建筑

建筑面枳＞90nV复式住宅的户内起居室（厅）.餐厅

取60耐与除阳台外户内建筑面积X20%中的较小值，室内透空空间高度不得超过两个标准层

错层式住宅的户内起居室（厅）

恥40疔与除阳台外户内建筑面枳X15%中的较小值，室内透空空间高度不得超过4.5m

办公建筑

门厅.中庭、大堂（含空中大堂）.公共阳台、多功能厅.会议厅

S1C50000时.S2=SiX10%；

50000vswiooooo时，

S2=50000Xl（y?

i+（Si-50000）X5%；

S1>100000时，

s2=50000x10%+50000X5%+（S,-100000）X3%。

公离式办公

首层大堂（门厅）

本栋公寓式办公功能規定藝筑面积X3%

旅馆（酒店）

门厅.中庭.大堂（含空中大堂）、公共阳台.多功能厅.宴会厅、会议厅

本栋旅馆（酒店）功能规定建筑面积xio%

除旅馆（酒店）外

普通

门厅、中庭、大堂

（含空中大堂）

本栋商业功能观定建筑面积X10%

集中

大型

门厅.中庭、大堂（含空中大堂）.公共阳台.多功能厅、商业影厅、宴会厅

本栋商业功能规定建筑而积X15%

新也

目产业

大堂（门厅）、公共阳台

SW50000时，S2=SiX5%：

S.>50000时.S2=50000X5%4-（S,-50000）X3%.

物流建筑

大堂（门厅）

Si<50000时.Sz=SiX5%；

S1>50000时.s2=50000X5%+（Si-50000）X3%。

非上述情形

0

表白Si为本宗地相应功能规定建筑面积.$为室内透空空间的投影面积限值，单位为卅。

（4）建筑层高

建筑层高的限值和标准值

WORD..

别筑建

位

值限

伽

6.

加

6nl

•

3

5

6.

-

3m

3.

9m

3.

层首

om

6.

2mz

5m

•

4

onl

6.

加

2

6m

3.

商业建筑

伽

8.

om

除上述悄形外

onl

加

2

层房客

加

•

4

除旅馆（酒店）外

层六至层首

m

11

5.

5n

•

4

中型业筑M大蔵建

层首

6m

层六至二

m•15.

nl

5

•

4

层六至层

6m

6.

5.

厂房

onl

om

&

层首

om

6.

E

层六至二

4In

5m

・

4^

层首

to

6.

om

3.

5m

•

4^

仓库

伽

&

onl

&

层首

伽

H

层六至二

5

5m

•

物流建筑

伽

om

&

除形流

层首

6Jn

6.

om

3.

层六至二

Im

5.

5m

・

中型流筑集大物建

层首

6m

6.

层六至二

5.

5m

•

44

6m

5

各类建筑

层备设层难避

5.

2nl

2.

5m

•L

w

WORD..

（5）计一半面积的阳台

计一半面积阳台的投影面积限值

位

值限

宅筑住建

室式

1层设错

内户

0K

内户

业筑商建

不

限不

喂科

O

WORD..