星星湖生态养老休闲城可行性研究报告.docx

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星星湖生态养老休闲城可行性研究报告

吉林省星星湖养老休闲健康城建设项目

可行性研究报告

二〇一三年九月十八日编制

1总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

吉林省星星湖生态养老休闲健康城建设项目

1.1.2项目承办单位

长春市璟轩文化传媒有限公司

长春市璟轩文化传媒有限公司是长春市文化骨干企业，该企业自成立以来，与时俱进广开思路，已成功组织策划了长春国际电影节，并取得良好效果；成功组织大学生文化艺术节，受到各界好评，参与组织了汽车文化节、美食吉菜节，在国内外也较高影响，推动了节庆行业的发展，为调整经济结构，壮大服务业总量做出了巨大贡献。

该企业有完善的现代企业制度，决策层科学有效，管理层务实高效，并引进多名人才，拓展企业发展思路，拟建的吉林省星星湖养老休闲健康城项目，将是该企业近期的力作，并为该项目实施做出了大量前期工作。

有强有力的管理团队。

1.1.3项目拟建地址、地点

吉林省吉林市岔路河镇王家村中新食品园

1.1.4项目建设规模与目标

长春市璟轩文化传媒有限公司拟建的“吉林省星星湖生态养老休闲健康城"项目，位于吉林市岔路河镇王家村中新食品园，处在长（春市）-吉（林市）中间地带各距50公里处。

项目以“生态养老”和“休闲健康”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对星星湖边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式、居家式、田园式生态养老综合体及具备休闲度假的院落"。

充分利用星星湖水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身一娱乐一餐饮一住宿一观光旅游一生产（有机产品）"于一体的景观综合体。

使这里既保留传统林农产业特点，又融入现代农业气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。

项目规划用地2000亩，总投资约40亿元人民币，分两期建设。

其中，一期工程占地1000亩，投资21亿元，总建筑面积约45万㎡，建设周期三年，主要内容：

居家型养老居室、四合院别墅养老社区、宾馆式养老公寓、农耕文化养老小院、旅游度假产权养老房、托老所、社会孤寡老人护理院、老年大学、康复医院、养生药膳保健中心、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。

二期工程占地1000亩，投资19亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及有机农场建设。

1.1.5项目投资资金及效益情况

项目总投资约人民币40亿元。

五年内全部建设完成。

项目建成后总产值为23亿／年，实现利税2.548亿元／年，解决就业人口3000人以上。

根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为7年，投资回收率在20％以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。

表1．1本项目主要经济技术指标

序号

指标

单位

数量

评价标准

是否可行

1

建设规模

1.1

占地面积

亩

2000

1.2

建筑规模

㎡

80

2

公司定员

人

1000

2.1

管理人员

人

150

2.2

技术人员和工人

人

85

3

经济指标

3.1

总投资

亿元

40

3.2

年均销售收入

亿元

23

3.3

年均总本本费用

亿元

12.5473

3.4

年均销售税金及附加

亿元

2.96

3.5

年均利润总额

亿元

4.98

3.6

年均所得税

亿元

8887.1

3.7

年均净利润

亿元

1.622

3.8

投资利润表

%

17.77

3.9

投资利税率

%

7.90

3.10

财务内部收益率

%

21

>12%

是

3.11

财务净现值（I=12%）

>0

是

3.12

全部投资回收期

年

7.85

是

3.13

盈亏平衡点

%

40.75

1.2编制依据

l、政策性依据

（1）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》

（2）《中国老龄事业发展“十二五”规划》

（3）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的

通知》

（4）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》

（5）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产

业化经营项目申报指南》

（6）国家旅游综合开发办公窒印发的《关于2009年产业化经营种

植基础项目实行财政补贴的意见》

（7）国家旅游综合开发办公室印发的（（2009年国家旅游综合开发产

业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》

（8）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》

（9）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》

（10）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】

（11）发改部门或主管部门批复的项目建议书

（12）企业提供的相关技术资料

（13）企业提供的相关协议、资质、证书

2、法规、方法依据

（1）《中华人民共和国节约能源法》2008．4．1

（2）《中华人民共和国城乡规划法》2007．10．28

（3）《中华人民共和国劳动合同法》2007．6．29

（4）《中华人民共和国土地管理法》2004．8．28

（5）《中华人民共和国森林法实施条例》2000．1．27

（6）《中华人民共和国水污染防治法》2008．6．1

（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005．4．1

（8）《建设工程安全生产管理条例》2004．2．1

（9）《建设工程质量管理条例》2000．1．30

（10）《地表水环境质量标准》GB3838-2002

（11）《地下水环境质量标准》GB／T14848-93

1.3可行性研究结论

本项目以生态养老和休闲健康为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家战略长（春）—吉（林）—图（门江）开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。

项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快长吉图产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。

对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。

建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。

并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

2项目背景、市场预测与分析

2.1项目背景

2.1.1政策背景

l、养老相关政策背景

据统计，2012年我国65岁以上的老年人口已经达到1．98亿，超过了总人口的9.l％。

据预测，2025年我国的老年人口将达3亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。

随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，特别是近期国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》极大鼓舞了发展养老服务业的积极性。

财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、等。

可见我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：

（1）《十八大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：

“社会建设与人民幸福安康息息相关。

必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。

”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。

老有所养是改善民生的重要内容。

政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。

（2）2013年8月13日，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》的通知，提出指导性意见：

一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。

二、突出工作重点，明确政策措施。

发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。

要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：

第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。

居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。

（4）国家发展和改革委员会负责人透露2013年一系列关系民生的重要政策措施。

从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。

2、生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。

1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。

（1）国家相关政策

2011年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发（2011）49号），明确要求“大力发展生态旅游”。

2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发【2003】9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。

国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年’’，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。

2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发[2005）5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。

2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会"，进一步推动了生态旅游的发展。

特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。

近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为振兴东北老工业基地发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。

旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和振兴东北老工业基地支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。

与东三省形成了开发建设“东北大区生态旅游协作区"的合作框架，长春、吉林与哈尔滨、沈阳、大连、牡丹江、鞍山等城市签署了共建无障碍旅游区等协议。

2.1.2项目建设的重要性和必要性

l、养老综合体建设的重要性和必要性

（1）解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老年人口已达1．3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10％以上。

到2l世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人：

又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0．94亿（占总人口的7．3％）增加到2050年的3．34亿（占总人口的22．6％），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

长-吉两市也和全国一样老龄化程度为10％以上。

新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。

（2）缓解独身子女压力

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时问上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。

城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。

随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。

这将极大缓解独身子女工作、生活压力。

（3）构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为吉-长两市老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

（4）加快长吉一体化社会福利事业发展的需要

项目实施后，将很好的改变原有的长吉两市敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年人对中高档养老养生的需求，填补国内乃至东北多产品、多模式的生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体

系中发挥较为重要的作用。

2、生态养老休闲健康城建设的重要性和必要性

（1）是促进区域经济发展战略的需要。

项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，在以养老为主要内容基础上，兼顾发展高级农业和旅游休闲，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽了就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。

（2）项目建设是适应国家战略长-吉-图产业发展的需要

目前，省内和东北还设有一座综合性养老项目，养老产业，发展严重滞后。

该项目摆放在长吉之间，是实现长吉经济走廊，发挥长吉之间山、水、林一资源优势，提升长吉之间生态效果的重要内容，是提升长吉之间产业层次，提高服务业在长吉一体化中比例的重要举措。

（3）推进城——郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展

结合长吉一体化总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各类服务业要素集聚，开发差异化、特色化的旅游服务产品。

实施《长吉图都市旅游发展规划》，实现城．郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。

努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。

面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。

（4）项目建设是适应加快服务业发展和产业结构调整的需要

长吉作为东北亚地区的中心城区和振兴老东北工业基地的重要城市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34．5％，远远落后于周边地区，以旅游养老接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为500万人次。

远低于沈阳、哈尔滨。

旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进长吉图经济的腾飞。

（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要

目前，由于历史和人为的原因，长吉水利资源开发利用不少，综合利用开发模式存在“开发有余，保护不足"的严重问题。

该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。

该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进星星湖水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。

（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈

结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。

发展重点：

‘一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。

二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游休闲的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。

三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。

四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。

（7）旅游业发展促进城镇化建设

统筹城乡发展实现城镇化是全面建设小康社会的重要举措。

乡村旅游田园生活因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。

星星湖由于地理位置限制，“三农’’问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。

结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。

2．2项目市场预测与分析

2．2．1养老产业背景

据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的ll％。

据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。

联合国将"60岁以上人口占总人口比例10％，或65岁以上人口占总人口比重达到7％”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。

2007年底全国60岁以上人口达到1．53亿人，占人口总数的11．6％。

（1）老年人口基数大

60岁以上老年人口已达1．53亿，是世界老年人口总量的l／5，是亚洲老年人口的l／2。

（2）老年人口增长速度快

到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30％。

该过程发达国家用了100年。

（3）高龄化趋势明显

目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9．7％，而且每年增加4．7％。

人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。

随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。

如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。

会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。

（1）历史欠帐较多。

在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。

（2）“未富先老"，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。

欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000--10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“末富先老’’国家。

（3）家庭养老负担加重。

生育率下降、人均寿命延长赢接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。

“42l”模式将成为中国和长-吉两市今后几十年的主流家庭模式。

（4）目前养老方式与实际需求不匹配，中国的主流养老模式居家养老已无法满足现实的养老需求，应开发多产品、多模式的养老来满足日益增长的养老需求。

2．2．2国内外养老产业模式

l、经典案例

（1）英国老年社区

特点：

配套设施齐全的全龄化大型老年社区。

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。

具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

（2）丹麦老年住宅

特点：

环境优美，设计精当

乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。

（3）德国的养老社区

特点：

老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：

社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。

在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。

该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。

养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。

在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

2、先进的国外养老模式

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。

早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。

20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：

在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设旌、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。

以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：

独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。

因为有较雄厚的经济实力，这些国家～。

方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。

（1）国外养老社区

世界上较早进入“银发”时代的国家——瑛国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。

这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。

英国人的平均寿命，男性已增至7l岁，女性更是增至77岁。

如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。

而对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢?

从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。

社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。

生活照料又分为：

居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。

如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。

如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。

另外，还规定了为老年人提供视力、